リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

05« 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.»07

借地権の活用術【建替えの場合、底地は買うべきか?】 

借地を所有している方からのご相談で建替えについての質問が時々あります。

Q1.ローンが組めないから、底地をまず買わないといけないのか?

Q2.底地が買える場合、買ったほうがよいのか?


まず、建替える場合には地主さんの承諾が必要です。

○非堅固な建物(木造等)に建替える場合の承諾料:更地価格の3~5%程度

○非堅固な建物(木造等)に建替える場合の承諾料:更地価格の10%程度

これについてはご存知の方も多いようです。

底地を買ってから建替えれば承諾料を支払う必要はありません。

ですので初期費用が節約になります。


<Q1について>

底地を購入すれば、確かに土地を担保提供できますので、ローンが受けやすくなります。

ただし、借地権しか所有していない場合に建設費用が出ないというわけではありません。

例えば、フラット35でも建設費用の90%上限でローンは付きます。

但し、底地に抵当権が設定されている場合はその設定時期を登記簿で確認の上、

窓口金融機関へ問い合わせる必要があります。


<Q2について>

借地上の建物の建替えを行う場合に底地を買った方がよいか?

ということですが、ポイントは下記2点です。

1点目:底地の所有者

2点目:地代支払いとローン月額のバランス


底地の所有者が「国や東京都」等の自治体の場合は、

借地権者から購入申し出をすれば、まず検討をしてくれます。

2~3カ月間必要ですが、具体的な価格は提示してくれます。

目安は固定資産評価の何割増し、、、、程度です。

時価よりも安いのが相場です。


又、自治体等の所有底地に対して、借地権者ではなく

第三者から購入申し出があった場合ですが、

特段の理由でもない限り売却することは稀です。

もっとも、借地権者以外の第三者が購入しても価格面でメリットがありませんが、、、。

逆に言えば「底地が自治体等の所有の場合は、借地権者はいつでも買える」

という見方もできますかね。


しかし、地主が一般人の場合はどうでしょうか?


売却することは、中々無いかもしれません。

相続のタイミング、物納のタイミング等いろいろありますが、、。


この場合は「いつでも買えるわけではない」ということになりますので、

チャンスがあれば建物と一緒にローンを組んで購入したほうがお得です。

月額地代よりも少し高いくらいのローンを毎月払えば、

ローンの元本部分は減っていく(だんだん自分の所有に近づく)訳ですので、

建替えをして、20年位住めば、ローンの残債も減って、

仮に、買い替えて売却したら支払った分は手元に残るはずです。

地代で支払っていればそうはいきませんね。


底地が自治体等の所有の場合はいつでも買える、、、

とコメントしましたが、地代の支払いとローンのバランスを比較する必要があります。

地代が高くて、底地を買った分のローン支払いと同じという場合もあります。

この場合はいうまでもなく底地は「買い」です。


この、数字の比較検討はちょっとテクニックが必要ですので、

例をあげて説明致します。


以前あったご相談で相続で取得したアパートを建替える場合に、

底地の取得を進められて(誰から?は伏せておきますが想像はつきますね)

大事な現金1000万円を出して底地を取得した方がいらっしゃいました。


底地の所有者は「国」。


アパートの建築費は3000万円。アパートローンは金利が高めの3.3%でした。

底地に1000万円支払って地代を節約するメリットよりも、

高いアパートローンの借入額を減らして得られるメリットのほうがより大きいことはいうまでもありません。


計算してみましょう。


【建築費1000万相当分 VS 底地1000万相当分】

A:建築費1000万円はローン + 底地は現金買(固都税のみ負担)

→→年間返済は?

建築費1000万円相当分、25年のアパートローン、金利3.3%の月額返済=4.9万円
よって年間4.9万円×12=58.8万円の支払い

大田区路線価90万円の底地1000円相当の年間固都税=9万

Aの場合:年間支出58.8万円+9万円=年間支出67.8万円(年間)

B:建築費1000万円は現金でチャラ(借入額を減らす) + 底地はそのまま(地代のみ負担)

→→年間返済は?

上記算定より年間4.9万円×12=58.8万円の支払い分が減ります。

大田区路線価90万円の底地1000円相当の年間固都税=9万

年間地代=年間固都税の3倍とすれば、9×3=27万円

Bの場合:58.8万円-27万円=年間収入31.8万円(年間)

どこにお金を使うかで費用対効果に大分差がつきました。

恐ろしいですね。苦労して為多お金がもったいないです。


ローンの金利が高めの事業用ローンの場合はよく算定をして検討してみることです。

さらに応用編ですが、上記2の場合には底地の購入にはローンを使って、

現金1000万円で別の収益不動産を購入するという方法もあります。


このような算定になると、比較検討が複雑になります。

ご興味ある方は、一度ご相談ください。


メリットデメリットを「数字」で判別できます。


ご相談は下記まで。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
借地や底地のことでお悩み、困ったことはありませんか?
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
「借地・底地の専門相談窓口」はこちら
→→→ http://shakuchisokochi.blog.fc2.com/
借地底地banner_convert_20130228222728
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

強調文

[edit]

コメント

コメントの投稿

Secret

トラックバック

トラックバックURL
→http://daisukeogata.blog.fc2.com/tb.php/265-a79cea16
この記事にトラックバックする(FC2ブログユーザー)

プロフィール

OgataDaisuke

RSSリンクの表示