リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

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底地(貸宅地)とはどんな不動産【その2】  

底地(貸宅地)とはどんな不動産【その2】

それでは、底地の主な特徴を3点上げてみたいと思います。

特徴と言っても、どちらかと言うと「負」の要素がつよいですので、

あえて「デメリット」として説明させて頂きます。

これは、地主さんから見た場合の特徴ですので、

特に底地を所有している地主さんにとっては参考になるかと思います。


【<底地のデメリット その1> 底地の低い収益性】

底地のデメリットは何といっても、その低い収益性にあります。
まずは都内の住宅地を一例にご説明致します。

<例:都内の住宅地の底地の収益性>
 路線価:27万/㎡  面積150㎡
 所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
 所有権価格:約5000万円(公示価格ベース)
 借地権6割:底地4割=2400万円:1600万円
 ◆地代収入 33万円/年間(固都税の3倍程度として)
 ◆固定資産税・都市計画税 11万円/年間
 ◆年間収入=33-11=22万円

利回り計算をすると
22万円/1600万円=利回り約1.4(路線価ベース)となります。

首都圏で取引される収益不動産のキャップレート(市場での取引利回り)はアパートやマンション等では6~8%は期待できますので、収益面で比較をすれば、底地の状態での収益性は大変低いといえます。

これが「底地のデメリット その1」です。

<イメージ>
img_sokochi02.jpg



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