リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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別冊「マンション選ぼう」 

日経ビジネスでマンション選びの別冊が付いておりました。


新聞で毎日のようにマンションの売れ行きだとか、
着工戸数だとか、記事が載っております。

マンションの「資産価値」ということについてよく話題になりますが、
先日も「新築を買うか、中古を買ってリノベーションしようか迷っている人がいてさぁ、、、」
という話題がでました。

比較検討している物件が、
某財閥系のブランド新築マンションと、
天井をスケルトンにしたような、リノベーションマンションでした。

デベロッパー仕様の厳しい品質管理で販売される、
所謂新築マンションと
「じぶん好み」とか「ライフスタイル」を売りに語られるリノベーションマンションとが、
比較されている「嗜好」がとても面白いと思いました。
中古でリノベーション、っていうノリが定着してきているということですね。


そもそもマンションの資産価値って何だろう?
どうやって比較するの、、、とか質問されることがありますので、
ちょっと書いてみますと、
そもそも自分で住む・使う=実需の不動産と、
投資目的=収益性重視の不動産とでは目的が全然違います。

自己で住むマンションの選定ポイントを一つだけあげるとすれば、
市場価格(時価)がどれくらい下がる物件か、ということです。

例えば、築15年の中古マンションの10年後の価格は?
簡単な調査方法ですが、築25年の同じようなエリアのマンションを見て観ることです。
一般的には例えば3000万円するものが、2800万円になったり、
或いは、場所によってはそれほど変わらないのでは、ないでしょうか。
一方で住宅ローンの元本の減り具合は数字で計算できます。

3000万円、金利2%、35年で組んだ住宅ローンの10年後の残りは、2344万円です。
そして市場価格(時価)が2344万円よりも減っていれば、買い替える時に頭金等に使える
資金となります。これが、中古物件の大きなメリットと思います。

新築はどうでしょう?

ローンの残り>市場価格の期間がしばらくは続きます。
ですので、買換えは出費を伴う可能性が高いです。
でも新築です。

住まいとなると、経済的メリットもそうですが、
住み心地とか、何といっても中古よりもきれいでしょうから、
その分の数字では測れない幸福感はありますよね。
ですので、比較するのは色んな要素を考えないとです。






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