リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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大崎駅周辺。山手線沿線の収益物件。 

大崎駅に来ております。

先日の新聞記事でも話題となった、ソニービル。


売却するということで、ファンド系の会社が物色しているようです。
たまたま付けたテレビで、アメリカのファンドの社長が物件下見に来日して、
その様子を放映しておりました。

「ソニーがどんな会社か、投資家に説明する必要はないよ、、、」なんて言ってました。
普通の賃貸マンションなんかに比べれば滞納リスクや、空室リスクも少ないと思います。

この日は、投資用区分マンションの下見で五反田、大崎、恵比寿界隈をうろうろしました。
どのような物件かというと、15~25㎡位までの、所謂ワンルームマンション。
賃料にして、7万円前後。

山手線沿線でも、例えば五反田駅周辺にはこの手のマンションが結構供給されております。
価格は、800万円から1000万前後。
年間収入で、月額賃料73,000円として年間876,000円

管理費用、修繕積立金、固定資産税や都市計画税を差し引いて、
年間手取り収入=約700,000円

投資用不動産で重要なことは、
購入して、数年保有して、売却して、利益がどれくらい出そうか、、、
シュミレーションをしてみるということです。

原理原則は難しくはありません。

例えば、現金1000万円で買った不動産が10年後に1000万円で売れれば、
10年分の家賃収入が利益です(購入、売却諸経費も勿論かかりますが、とりあえずおいといて)。

ですので、買うべき物件は必然的に、
●資産価値の下がる可能性が低いエリアの物件
●家賃収入が安定して、空室となった場合にでも次の入居者が見込める物件
となります。

1点目は、山手線沿線はうってつけです。
投資用物件の価格は、賃料によって変動しますが、
大体築15年以降を目安にそれほど値下がりはしません。
現在築30年の物件が、10年前築20年でいくらだったか、、、。
少なくとも賃料の差はそれほどありません。
高額帯の家賃は景気に左右され、例えば30万の家賃が25万になることも珍しくありませんが、
単身者向けの家賃の変動はごくごく限定的です。
7.5万の賃料が、7万になったり。。
逆にこれくらいの差額は内装のクオリティや、インターネット環境等の設備系でカバーできることもあります。

2点目は、なんといっても「立地」です。
そしてマンションの場合は「管理」。
管理という面で見ると、やはり規模もそこそこ(40戸位はほしいところ)あって、
清掃や修繕状態がキチンとしていないと入居者の支持も得られないでしょう。
ユーザー目線で付近の賃貸マンションや分譲マンションの入居状況を調べてみるとよいです。

注意すべきは、新築物件。
1点面の資産価値の部分で下落幅が大きいです。
幾ら高い家賃が取れたとしても、10年後に売却したらその値下がり分もカバーできるだろうか、、、
という話です。

投資用物件で、以外とお客さんから「そうなんですか、、」といわれるのは
一生保有する必要はないということです。
毎月毎月の収益は、売却したときに確定。
売却損で結局損したじゃないか、、、では困ります。

勿論、気に入った物件だから保有することもありますが。

ローンの話は入れておりませんが、
購入から売却まで、ローン借入を含めて利益がどれくらい見込めるか?
原理原則は同じです。





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