リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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耐震化の推進セミナーに参加しました。 

耐震化の推進セミナーで東京都庁に来ております。

大会議室、豪華な照明だなぁ、、。


東京都は、平成23年3月18日に
「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」を公布しております。

議会の可決日が、何と平成23年3月11日。
震災以降にこの話題がなされるために、震災を受けて制定したと思われがちですが、
実はそうではないんです。

数年前から議論を重ねていた。
ですので、制定理由は
【首都直下地震の切迫性が指摘されている中、震災時において避難、救急消火活動、緊急支援物資の輸送及び復旧復興活動を支える緊急輸送道路が建築物の倒壊により閉塞されることを防止するため、沿道の建築物の耐震化を推進し、震災から都民の生命と財産を保護するとともに、首都機能を確保する。 】となっております。

そういう意味でも何か運命を感じるこの条例。
主な内容は、

「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」ポイント

◆特定緊急輸送道路の指定(平成23年6月28日指定)
緊急輸送道路約2千キロメートルのうち特に沿道の建築物の耐震化を推進する必要のある道路を特定緊急輸送道路に指定
◆特定沿道建築物とは、、、
ア 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
イ 昭和56年5月以前に新築された建築物(旧耐震基準)
ウ 道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建築物
◆耐震化状況報告義務
特定沿道建築物の所有者等に、耐震診断や耐震改修の実施状況等についての報告義務
◆耐震診断実施義務
特定沿道建築物の所有者に耐震診断の実施義務
◆耐震改修等実施努力義務
耐震性能が不十分な特定沿道建築物の所有者に耐震改修等の実施努力義務
行政指導や実施勧告により耐震改修等の実施を促進
耐震化に要する費用の助成
都は、耐震診断や耐震改修等に要する費用を助成可能


緊急輸送道路に面する、旧耐震基準(昭和56年5月31日以前の建築確認分)建物で一定の形状のものは、
対象物件ということで、助成金も支給されます。


耐震「診断」に要する費用はほぼ全額が支給されるようです。

耐震「設計」「改修」の助成は自治体によって異なりますが、

<区市町村が助成制度を用意していない場合>
5000㎡以下の部分:所有者負担を2/3
5000㎡超える部分:所有者負担を5/6

<区市町村が助成制度を用意している場合>
5000㎡以下の部分:所有者負担を1/6
5000㎡超える部分:所有者負担を1/2

となっております。

また、東京都独自の内容として
耐震改修のみならず「除却(つまり解体)」や「建替え」「別敷地への建替え」についても
耐震改修相当分を助成してくれるようです。

震災以降、この耐震分野の仕事は確実に盛り上がっており、
直後の平成23年4月以降は役所の耐震助成窓口は列をつくるほど盛り上がっている自治体もあります。

しかし、現実は耐震改修をするとなると、工事も大掛かりになり、
額にしても1000万クラスの工事も少なくありません。
結局、みなさん関心はあるものの、実際は何かしらのきっかけやタイミングがないと踏み込めないようです。

例えば、
戸建住宅なら、そろそろリフォームを考えていた、、
まだまだここに住むし、掛ける費用もいくらかあるし、、

例えば、賃貸併用マンションアパートなら、
空室や家賃下落もめだってきてるので、思いっきりリノベーションしてみるか、、、等。


コスト負担がはやり大きく、
結局費用対効果の部分で具体的な「将来図」まで描かないといくら補助があっても
みなさん決断できないと思います。


特に気にしているのが、中小ビルです。
大通りに面する、自営業の店舗併用住宅。
いまは、時代の変化もあり1階の店舗はやめて、
住居専用になっている場合があります。

そのような建物は今後どうするか、
家族会議で決めるのはかなり難しく、専門知識を要するかと思います。

・耐震改修して、どれくらい住める?さらにどれくらい住む必要がある?子供たちは別に家もあるし。。。
・住替える場合は売る?貸す?エレベーター無しの中小ビルをどうやって貸す?
・住替え先は、マンション?中古物件?
・そもそも資金が足りるかな?

等等

不動産市場では、都心での店舗併用中小ビルが売買されることがありますが、
なかなか流動性には欠けます。

いずれにしても、耐震改修といっても、
様々な問題をワンストップで提案できなければ前には進みません。

こんな相談あれば一度ご相談ください。




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