reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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水面下情報って。。 


売買仲介業務に関わるとお客さんから
「水面下情報、何かありませんか?」と聞かれることがあります。

レインズ(不動産業者間の情報交換サイト)やインターネットサイトに公開される前の案件をこういう言い方しますが、水面下だからいいかと言えばそうでもないのがこれまた難しい。。。

確かにそもそも供給自体が少ない人気エリアや都心の一棟マンション等は希少性が高く、インターネットサイトに一定期間公開されて多数の人に見られてていると言う意味ではお買い得情報でない可能性も高いです。

しかし、弊社で扱うような収益物件用地に限って言えば、購入検討方法によっては、幾通りものパターンが考えられ、また幾通りもの資金計画やプランニングが存在するので、10人いれば10通りの価格が出るはずです。


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今日は来年2月竣工予定の賃貸マンション(都立大学プロジェクト)の現場を見に行きました。募集賃料を設定するための打ち合わせですが、土地購入時の3月時点の賃料と、最終的な設定賃料比べればやはり高くなる部屋もあればやや割安になる部屋も出てくるものです。

収益不動産の価値は家賃収入をキャップレートで割り戻すと算出できますが、賃料収入の査定はほんとに難しく、管理会社によっては査定賃料と言えば退去後1ヵ月以内に必ず制約する賃料を上げる会社もあれば、募集期間を1ヵ月以上かかっても成約する賃料もある訳です。大切な事は、賃料収入は空室損を引いた手取り賃料(稼働日数×成約賃料)であるということです。

都内に限って言えば、不動産情報は地方都市に比べればオープンですが、まだまだ水面下情報もあるものです。。オープン情報を誰よりもスピード感をもって検討するノウハウがあれば、東京もまだまだ情報はあるのではないでしょうか。。。


不動産の目利き。
日々研鑽中です。




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20年前。 


週末は特に目的があったというわけではないのですが、
東京湾アクアラインの「海ほたる」までドライブしてきました。。

大泉インターチェンジからは1時間ちょっと。
空いていれば東京は小さいなぁ。。と。

直径14mのシールドマシンで、
15㎞のトンネルをわずか2年で掘ったのだそうで、
土木技術は次元が違います。。
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東京湾アクアラインの開通が1997年。
当時はちょうど建築の専門学校の学生でしたが、
あれから20年かと思うと早すぎる。。。。

この20年間の時代の変化は凄まじいのではないでしょうか。
当時は一人1台の携帯が常識になりつつある頃だったけれど
情報革命は格段に進化し、
町中をスマホいじりながら人が歩いているとか、
wifiなるものがワークスタイルを変えて
pc一つでどこでも仕事ができる人たちをノマドワーカーと呼ぶなんて面白すぎる。。

これからの10年間。
一体どれほどの大きな変化がおこるかわかりませんが、
必要とされる業態と企業と人材と、
間違いなく淘汰の時代なのだろうと思います。


最も強い者が生き残るのではなく、
最も賢い者が生き延びるのでもない。
唯一生き残ることが出来るのは、
変化できる者である。


余りにも有名なこの言葉ですが、
変化を読み解ける者のみが変化できるのであって、
変化に気づけないものは一生変化できないのもこれまたはっきりする時代。




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トレンドはバル系? 

今年もはやあと2か月。
夜の集まりもぼボチボチ増える時期でしょうか。。。

以前、計画中物件のテナントの市場調査で業者廻りをして
「この場所の飲食テナントはどんな感じが行けそうですか?」
なんていう話題を地元の業者にふったら
「最近はやっぱバル系ですかね?」との返しを頂きました。。


バルの定義はよく知りませんが、
赤身肉とワインが楽しめる、、てな印象の店でしょうか。


バル系もタイプ色々ですが、
私もその手の店大好きです。。


先日の会社の納会も千駄ヶ谷の「タンタボッカ」。
ご覧の通り肉質もオモテナシも満足の店です。。
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ついでにこちらは週末ファミリーで出かけた練馬の隠れナポリピザ名店。
何度か予約するも取れなかったのですが、
週末の早めの時間帯はカウンターがおいており念願のナポリピザを堪能。。。

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バルはきっと、
イタリアの「BAR(バール)」が元だとおもいますが、
バル系と一言にいっても、
カスタマイズ上手な日本のことですから、
これまたイタリアン系やフレンチ系、和風系、
色々出てくるんでしょう。。。

こんな市場調査は楽しいですね。。
企画開発も色々食ってないとダメ見たいです。。( ´∀` )



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近隣との関係は大切に。 


最近は新築計画の近隣対策、立会であちこち動いております。
また買換えの売却も頂いたりと有難い限りです。
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サラリーマン時代を含めて不動産や建築の仕事をすると、
リフォームや新築はつきものですが、
その際に生じる近隣との関係はとても大事です。
そこに住む場合は長いお付き合いになるわけですからね、、。


リフレムでは4階建て位までのマンション建設に関わる場合が多いのですが、自治体によっては近隣説明が不要な場合もあれば、会場を借りて説明会を開催したりと色々です。
タワーマンションではありませんので規模は小さいですが。



施工会社の監督さんから以前
「建築行為は必ず近隣に迷惑がかかるので、
クレームをつけようと思えばいくらでも言えるんだよ。。。」
と言われたことがとても印象に残っております。


騒音、振動、埃、車輌通行止め、
上げればきりがありませんが、
だから工事前には必ず挨拶廻りや説明をすることは勿論、
不在の場合は案内チラシや手紙等を投函します。


これまでの経験上近隣対策のキモはズバリ
「前もって説明する」
「間をおかない」
「約束を守る」、、、事です。
みんな当たり前のことですが意外とおろそかになることがあります。


「前もって説明する」は当たり前のようですが、不在だった場合は要注意ですが必ず手紙やメモを残すことが重要です。これも早ければ早いほどいいように思います。
前もっと言っておくのと、始まってから「聞いてないよ、、、」と言われるのは相手の心象に雲泥の差がうまれます。


また「間をおかない」は意外と出来てそうで難しい。。
宿題を与えられて、答えに時間がかかるようだったら

「時間がかかりますが、、」っていえばいいんです。。
相手に「まだか、、」と考える時間を与えないくらい早めに。。


そして最後は、これも当たり前ですが「約束を守る」。
建設現場は沢山の人がかかわります。。
伝達ミスや記録モレは意外とあるんです。。。
だれかが責任もって記録をしておく。

まぁ、色々と書きましたが私の経験上、
8割位の方は上記をしっかりやれば何のトラブルもなくお互いよい関係で進められます。。。
但し残りの2割の方は何か対策を講じる必要があり、
早め早めに対応することが、よりよい結果を生むのです。。。

地味な仕事であればあるほど、
基本は大事かと。。

今年も残すとこ2月をきりました。
来年繁忙期の現場進捗と、再来年完成予定の新規案件と、
かれからよりバタバタしてきます。

息切れしないように頑張ります。


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