reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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その場所の潜在価値 


週末を使って、パウダスノー&長野オリンピックで有名な白馬村へ。
東京からは車でも新幹線でも4時間弱。
軽井沢のもうちょっと奥、、てな場所です。



この一週間は雨続きだったそうですが、
快晴に恵まれこの景色。
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今回は所属するアイレムのCPM(米国公認不動産経営管理士)メンバーが購入したホテルのリノベーション物件を見せてもらいに行ったのですが、今回は全く知識がない市場だけに、どんな視点からの事業展開なのかやはり興味津々。

白馬村は人口9000人弱。
この5年で大きな増減はありませんが、
世帯数は増加傾向とは意外な情報。
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年間200万人ほどの観光客が訪れますが、
スキーで来る外国人は年間約20万人。
そのうち過半はリピーターというからスキーリゾートとしての人気ぶりは相当なもの。
パウダスノーに加え、成田からのシャトルバス運行の利便性等、
特にオーストラリアの入りが人気という北海道ニセコと似た傾向。


リノベーションした建物は家族経営していたホテルを一旦買い取り、
自宅部分もリノベーションして宿泊室へ転用。
オーナーがかわりペンション名が変わることはタクシードライバーに聞いても結構あるらしく、
既存施設が廃業しての売却案件はほぼ即売の盛況とは地元不動産業者談。
9割以上存在する既存の民宿では、外国人をターゲットにした場合スタイルに合わず、食事なしの宿泊スタイルにオペレーションを変更。

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ちょっとしたリノベーションですが、
センスが光ります。。
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人気の和田野地区には、
森トラストグループによる高級ラグジュアリーホテルの開業が発表される等、
一日廻っただけですがなんやかんや確かな動きを感じ取れました。
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まだ気づかない伸びしろある市場、これから参入は既に遅し?!
ご興味ある方は是非現地へ足を運んでみてください。




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九州新幹線が来る日。 


夏休みはほぼ九州におりました。
東京は雨続きだったようですね。。。
(ポストの新聞もほとんどビニル袋にはいってましたし、、)

長崎(諫早)は快晴続きで、
出かけるにも帽子は欠かさず、、てな感じでした。
いやぁ、熱かったです。


さて、22年度の開業目指す、長崎新幹線の話題、
全国紙でも最近は取り上げらえれておりますね。
FGT(フリーゲージトレイン)の導入を巡って、
年間の維持費がかかり過ぎるので見送ろうかと、、、いう話。
武雄温泉~長崎間はフル規格の新幹線が通ったとして、
在来線に乗り換える手間は如何程?
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今回は工事中の現場を見てきました。。。
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子供の頃、新幹線は都会(博多)まで行ってから乗るもので、
まさか生きているうちに地元まで走るのであれば夢のような話ですが、
地元ではそんなに盛り上がりは感じられないかな、、、。
終着駅である長崎はまたビジネスチャンスが出てくるでしょう。

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さて話は変わって、
写真は旧長崎刑務所(現存は正門のみで周辺は住宅&スーパーマーケット)
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明治期の5大監獄の一つだったそうですが
実は自分が上京するまで住んでいた実家は、
この刑務所から目と鼻の先にあるんです。。。
(下の地図の上の方、、)
重厚感ある、結構カッコイイ建物だったので、
閉鎖された時はどうなるかと思っておりましたが、
今となっては記憶の中、、、。
もっと写真とか取っておけば良かったとは後悔先に立たず。
ちなみに設計は山下啓次郎氏
(ジャズピアニスト山下洋輔さんの祖父のようです)
東京駅舎の設計で知られる辰野金吾のもとで建築を学び、
五大監獄(千葉、長崎、金沢、鹿児島、奈良)の建築に携わったそうです。
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同じ時期の奈良監獄は、ホテルへのリノベーションが今年発表されております。
まあ、場所が場所だから長崎刑務所は正直転用は難しかったかな。。

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右側は当時の刑務所内ですが、
現在はスーパーの駐車場、、、ww

刑務所建築については、
ヤフーニュースで詳しい記事がありましたので、
引用させて頂きます。


最終日は熊本経由で東京戻り。。
短時間だけに、熊本城くらいしかみれませんでしたが、
復旧はまだまだ途上のようです。
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熊本城主になれる寄付金。
ご存知でしょうか?
クラウドファンディングな時代、
復興や保存運動も、あり方、手法が広がりそうです。
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上京して早23年。
変わるもの、変わらないもの。

学生の頃からあるハンバーガーショップに立ち寄りました。
町の商店街は閑散としてますが、
店舗をリニューアルして盛況のようでうれしかったです。

少なくとも、メガチェーンストアよりもおいしかったし、
何よりもお店の人が元気だった。
帰省の度、また寄ります。。



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ハイブリッドな間取。 


今日は朝一で竣工物件の引き渡しと、
午後からは新しく着工する物件の地鎮祭、
そして解体中の現場の立ち会いとほぼ終日外をうろうろしておりました。
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引き続き新築物件依頼を多数いただいておりますが、
新築物件のメリットはなんですかと言われれば、
真っ先に思いつくのは間取りを自由に作れるということではないでしょうか。

もちろん長期低金利ローンが使えるとか、
メンテナンス費用が抑えられるとか、
デザインの自由度が高いとか上げれば色々とありますが、
今のニーズに合った間取りを作れると言うのは、
賃貸経営をする上では大きなメリットだと思います。

ニーズにあった間取りと言っても、
それはかなり幅が広く、
単に1kとか1LDKとかでは表現できない行間分部に色んなヒントが隠れています。


その地域のニーズに合った間取りを作るにはどうすればいいですか?
と聞かれれば、答えはとてもシンプルで、
その市場で空室になってもすぐに次の入居者が決まる
物件を探す、と言うことです。


3年以上お付き合いさせていただいている管理会社の方がいらっしゃいますが、
市場調査で情報交換するときには
「この辺で出たらすぐ(入居がきまる)物件て、どんなやつ?」
と聞くようにしております。


ちなみに先日話題になった物件の間取を御紹介します。
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大田区某所にあるこちらの物件ですが、
退去するなり次の入居者をつけるのがとても楽なんだそうです。
理由はと言うと総額100,000円前後の家賃に対し2名でも何とか入居ができる広さでありながら、予算を多めに出せる単身者でも借りることができる。
つまり単身者にもDINKSにも、両方のニーズハイブリッドに対応できる言う意味で、管理会社としてはとしてはとても扱いやすい物件なんだそうです。


うーんなるほど、、、


じつはこの手のアイデア、探せばいくらでもあるんです。
新築でもリノベーション企画でもいいですが、
取り組むときは是非お試しください。


ちなみにご紹介した間取りにプラス5平米位の広さがあるこんな間取りもあります。
使い勝手は6畳の洋室に、4.5畳のDKと言ったとこでしょうか。
使える広さは10.5畳ですのでつかえる広さはさほど変わりません。
どっちが良いかはさておき。。
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新築物件を拝見する機会がよくありますが、今も昔も変わらない、
何の変哲もないワンルームマンションは今後の競争力を考えればどうでしょうか。。

大切な事はユーザ目線です。

都内には星の数ほどの賃貸物件がありますが、
まだまだニーズを捉えきれていないカテゴリーがあるということでしょう。

金曜日から夏休み。。。
まだまだ頑張ります!



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ネットワーク力を大事に。 

ちょっと前の連休ですが、
急遽軽井沢に行ってきました。
前半は仕事で、後半は少しばかりリラックスしてきました。

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今回は、たまたま取引先の方から軽井沢に不動産を購入したいと言う話があり、
その下見も兼ねて行ってきました。
都内とはやや異なり、物件情報があまりオープンになっていないエリアなだけに、
仕事をするには地元のネットワークが必要となります。
実はもう10年も前の話ですが、
不動産の販売を始めて間もない頃、
軽井沢のリゾートマンションの販売をやっていたことがあり、
毎週末は軽井沢の販売現地に行っていた時期がありました。

当時からはだいぶブランクがありますが、
その会社が軽井沢に支店を出したばかりだとかで、
これまたまたとないタイミングでつながって、
持つべきは何とか、、とはよく言ったものです。


設計の仕事をしていた20代と不動産の仕事を始めた30代で大きく異なるのは、
仕事を通じて会った人や取引をした人の数ではないかなぁと感じます。

不動産の仕事をすると情報交換や取引も含めて、
かなり頻繁に名刺を使います。
(多いときは月に50枚箱を使い切ります。)
もちろん名刺交換をしてそれっきりの人もいれば、
それがご縁で交流が始まり、
7年前からの交流で、昨年ようやく取引をさせて頂い方もいらっしゃいました。

仕事になってもならなくても、
活きてくるネットワークと言うのは、
やはり同じような価値観や文化、倫理観を持っていて、
考え方を共有できる人たちではないかと思います。

今年の10月でリフレムを初めて丸3年になります。
創業の頃知り合った方とようやく仕事になったり、
またいろんな人を紹介いただいたり、
出会いやご縁と言うものは、
いつどこで、どう発展するかわからず、
なんとも楽しいプロセスでもあります。



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この蜂おじさんもいましたよ。。。
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OgataDaisuke

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