reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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バブル期超え? 


ご存知の方も多いかと思いますが、
2017年の路線価が発表されました。
2年連続の上昇となり、日本一で有名な銀座鳩居堂前は4032万/㎡。
坪単価にすると1億3328万???

過去最大だったバブル期(1992年)を上回ったという記事が出ておりました。

zu.jpg 


とは言え、足元での取引事例で「バブルの頃と同じ価格だ!!」
ということは無く、
特に東京区部の住宅地の実需取引では「上がっているな、、」
位が正直なところではないでしょうか。

下記は地価公示の推移(財務局HPより)ですが、
1992年(H4)と2016年(H28)を比べてみても、
H4指数310⇒H28指数147
バブル期はざっと現在の倍??
ということになります。

kouji.png 


空前の低金利を背景に投資マネーが都心に集中しても、
消費者物価指数には変化がなく
「そんな高くても買えないよ、、、」
という事でしょう。。

区部でも城南地域の一部では割高な成約が見られますが、
ウチの近所(練馬区民ですので、、)はそんなことは無く、
建売住宅も割安な物件供給が続いています。

先日取引でお会いした世田谷区の売主さんは
バブル真っ只中の昭和63年に物件を購入して今年売却されますが、
当時の価格は坪800万したそうです。

当時の指数が580ですので、
現在の指数147で逆算すると、
800万×(147/580)≒200万、、、、


確かに、、、。




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ご興味のある方はお気軽に問い合わせください。
連絡先:ogata@reframe.co.jp 緒方迄



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横のつながり。 


今日は一般社団法人「不動産エージェント協会」
の設立記念パーティに参加させて頂きました。
不動産エージェント協会

前々職の頃から御世話になっている方とか、
久々に顔を合わせる方とか、
不動産業界に10年もいると色々とネットワークが広がるものです。

SNSの普及も手伝って様々な団体活動に御誘いを受けることが時々あります。
情報交換会やセミナー、色々ありますが、
動機付けや理念、会の文化はとても重要です。

もっている技術や知識を生かすも殺すも「考え方」はとても大事で、
それにやる気、モチベーションがないと成果には結びつかない。
そんなことを日々思います。

横のつながりは考え方を共有できるメンバーで広がります。
普段の仕事では得られない、貴重なネットワークだと思います。

不動産取引は何度も経験するものでもなく、
未知の部分も多く消費者からは「グレー」と思われる部分もまだまだ多いです。

設立団体は以下のような倫理規範です。

<倫理規範>
1. 私たちは不動産を売買される方に対し知り得た情報をすべて明確にします。
2. 私たちは不動産の価値を向上させるための売買方法を提案いたします。
3. 私たちはいただく報酬を先に明示いたします。
4. 私たちはあらゆるリスクや諸問題に対しても誠実に対応いたします。
5. 私たちは次の世代にも誇れるような不動産の仕事をしていきます。


言うは易く行うは難し、
実践を通じて活動していきたいと思います。




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情報革命時代の恩恵 


Amazon kindleで書籍をセルフ出版してから半年以上。
kindle2.png 


当初は初回面談のお客さんとの打合を円滑に進める為に
小冊子的なノリで作ったつもりでしたが、
最近は「書籍を見ました、、、、」ということで、
直接お問合せ頂くこともしばしば。。


ホント有難いですね。。


事業用不動産の中でも、一棟マンションを扱い、
さらに完成物件ではなくて自ら用地取得から開発してみる、、、
というかなりニッチな内容ですのでそれほど需要はないはずですが、
やろうとしている方には「フムフム、、そうかそうか、、」
的な内容なんだと思います。


やってみて改めて感るのは
こういうニッチなニーズに対して、
ピンポイントでアピールするには
電子出版はかなり効果的だということです。。。


メリットは、
・勿論低コストである点
(私は有料セミナーを受講しましたが、、専門書籍も結構でているようです)
・出版まで時間がかからない、、、
(自信の原稿次第では翌々日販売可能です。私は2か月かかりました。)
・タイトル、キーワードに応じてamazonのユーザーへ勝手に紹介してくれる

デメリットは、
・やはり紙媒体の書籍よりもインパクトに欠ける、、、(費用対効果で考えましょう)
・原稿は自己責任で、、、
(今回は宅建士、建築士としての範疇に収めましたので、
税務等専門外の分野に触れる場合は注意が必要です。)
・印税生活は期待できません。。。。


出版して間もない頃、
弊社で物件を購入して頂いた方から
「凄い時代だね、、、、」と出版を知った経緯についてコメントがありました。

こちらから出版のことはあえて告知しなくても、
検索キーワードに応じて、
膨大な読者層にamazonが紹介してくれるので、
知らず知らずのうちに告知されていたことにはホント驚きました。


販促を勝手に、無料でやってくれてる、、
凄い仕組みだ。。。

いい時代に生きてますよ。
まさに情報革命時代の恩恵。。


というわけで次のやつを夜な夜な書いております。。
投資分析系、資産の組換え系、等等




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高い賃料 & 低めの賃料、、 


収益物件を高く売りたいために広告費とかフリーレントをかけて、
さらに募集期間も長めにとって決まる賃料もあれあば、
収支を安全安全で組むあまり退去後すぐにでも決まる賃料。。
賃料も色々あるんだよ、、、
と日々の仕事の中でよくよく感じる事です。。。

先日はあるオーナーさんとの話で
「物件に空室が出たけれど、次の入居がきまるまでの賃料ロスが2か月以上も発生してしまった。。。保有物件ではそんなことがないのだけど。。。」

そんな話題、ご経験あるのではないでしょうか。


高くても中々決まらない賃料 VS 安くてすぐ決まる賃料


軍配はどっち?


:家賃8万の1K、退去後次の入居が決まるまでの期間を1か月とします。
単身ワンルームの平均居住期間を2年(24か月)とすると、
8万×24か月=192万
その後1か月間の空室を経て、再び入居がはじまりますので、
空室1か月を含めた平均賃料は
192万/(24+1)か月=76800円となります。

さて、ここで5000円の値上げ(85000円)をしても、
次の入居が決まるまでの期間が2か月だとします。
8.5万×24か月=204万
204万/(24+2)か月=78400円

この場合は空室を2か月かけても
賃料を高くしたほうがよさそうです。。。

<絵で描くとこんな感じです。。。>

無題 


賃料設定をご提案する場合に注意しているのは、
退去後次の入居者が決まるまでの、
空室期間や敷金や礼金フリーレント、広告費等を含む募集条件
がどうなっているか。。

賃料相場を調べるためによくあるのが地元業者へのヒアリング。
この時に意外と抜けているのがこの視点ではないかと思います。

業者によっては退去してもすぐ決まる賃料、
もっと言えばサブリースを提案する位の視点で相場観を語る業者もいれば、
そこそこ募集期間をかけてもなんだかんだ決まってしまう賃料を言う業者もいるものです。

賃料次第では利回りはいくらでも変わってしまいます。
入退去を繰り返して、平均するとどれくらいの平均賃料となるか。。。。
共通の物差しを持つ視点は重要です。

ちなみに当社では募集賃料は退去後2か月間のロスを前提とした賃料設定を共通にしております。
退去してもすぐ決まるのは良いことだとしても、
値上げの可能性があるかも、、、、!



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OgataDaisuke

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