reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

05« 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.»07

開発はリスクを伴います。。。 


最近はすっかり取り上げられなくなった国立競技場の建設問題。
着々と工事は進んでいるようです。。。
海外の女性建築家を起用した奇抜な案が物議を醸し設計競技。
最終的には”木”を用いた競技場になるようです。。。。
IMG_0074(1).jpg
一応弊社の所在地は渋谷区千駄ヶ谷ですので時々近くを通りますが、
3年後には世界中の人で賑わうのかと思うとワクワクです。
(写真はタカシマヤタイムズスクエアより)


遠目にみる建築現場。
IMG_0075(1).jpg

何台あるんだろうか、、、、
物凄いクレーン車の数。。。
着工までいろんな議論がありましたが、
一応同業者としては順調に完成することを願うばかりです。。





開発は、リスクを伴うのです。。。



お陰様がで創業以来、開発型の一棟マンションを多数出かけて参りました。
創業時に特に限定していた訳ではありませんでしたが、
クライアントとの巡り合わせや、
タイミング、そして現在の不動産市況も相まって、
土地の購入から始める収益不動産の購入を希望する方は、
反響や問合せ件数、そしてKindle本の売れ行きをみても
増加傾向にあるのは間違いないようです。。。

これまでデヴェロッパーがやっていたことを、
投資家自らが事業企画して、融資付けをおこない実現させる程度のことなので、
手掛けるようになった。。。

うまく予定通り完成すれば
「なんだ簡単ジャン、、、」
想定外の出費があると
「痛い目にあった、、」
となる方もいれば、

遭ってもこの程度なら、、
と中にはポジティブな捉え方をする方も。。


当然ですが完成済みの収益物件は、
家賃収入も、建物の状態・メンテナンス状態も、
維持管理状態や入居者の属性も、
ある程度確認して購入することができますが、
更地の状態から始める、
土地からの開発事業は完成するまでその姿を確認することができません。

そこには開発リスクを伴いますので、
初めて取り組む方には必ず開発リスクについて触れるようにしております。

地中に埋設物があったり、
測量の誤差があったり、
境界で紛争が発生したり、
近隣から色々要望がでたり、
行政指導があったり、
越境があったり、
井戸があったり、
未登記の家があったり、
心理的瑕疵があったり、、。

とまぁ挙げてみるだけでもたくさんありますが、
だからダメだというわけではなくて、
大切なことは、
判らない、不明確なことは、
数値化して予測を立てて、
時間とコストを算出すれば足りるのです。。。


投資判断が微妙でまったく読めないリスクがある場合は、
中止するのもひとつですし、進めるのも一つ。

こちらは、判断しうる材料を提供させて頂き、
最後は検討可否の判断をしてもらいます。。。




昨年末より着工している大泉学園プロジェクトが上棟しました。。
IMG_0110.jpg IMG_0109.jpg


竣工は8月となり、
時期が悪いじゃないかぁ、、、、
と言われるかもしれませんが、
これも当然予定通りの話。。。


土地から計画する場合はリスクがあることを忘れずに。。
だからこそ、
市場価値よりも高いものをはじめから目指す必要があるのだと考えております。
うまく言った時に得られるバリューも大きいのです。。


今週は新規の御相談が続いております。
有難うございます!!


ブログランキング参加中
 ←←←← ワンクリックをお願いします!



【土地からオーダーメイド方式 新築一棟マンション】
amazon Kindle版から好評発売中!
➡➡➡➡➡詳細・購入はこちら
hyoushi_tochiaraittou.jpg 

[edit]

収益不動産、買い時か。。。? 


3末迄の慌ただしさは何だったのかというくらい、
4月、5月は魅力的な収益物件用地が少なかったです。

城南、城西から三鷹、武蔵野、練馬、板橋エリアまで、
レインズ情報から水面下情報まで、
かなりの物件情報をチェックしておりますが、
意外と出物が少なかったです。
頭をひねって工夫すれば案件化できそうなものが複数ありますが、
少なくなってきてました。

まぁ3月末まで売り切った物件もあるでしょうから、
致し方ない気もしますが、、、


とはいえ、取引自体は継続してありますので、
最近かかわったり、見聞きした案件の中からいくつかご紹介したいと思います


こちらは東京の都心、
築地駅のすぐそばにあるビルのリノベーション物件です。
(見学会に声をかけてもらいました。。)
IMG_9959.jpg IMG_9971.jpgIMG_9950.jpg

再生事業を専門に扱う会社の事例ですが、
驚いたのは不動産業者から購入したものを再生案件にしていること。
常識的にはそのまま転売なんかできるわけがなく、
何かしらナイスアイデアか、スーパー営業力?でもないと事業な成り立ちません。。。

具体的にはビルの最上階にあった65坪ものオーナー住戸を、
プレミアム感あるオフィスにリノベーションしたと言うこと。

これがどのような意味を持つかと言うと、
住宅の場合相場で坪単価10,000円ほどで見ていた賃料が、
ビル全体をバリューアップすることで坪25,000円の賃料に上がっていて(計算上)、
その差額をキャップレートで割り戻すと価値の上昇が計算できます。

どこにでも転がっている情報でビジネスチャンスにつなげる。。。
こういうアイデア好きですね。。。



それから建売業者さんの売却案件。
建売戸建4区画の住宅用地として購入した土地を、
建築確認を取得したにも関わらず、
住宅を建設せずに土地のまま一括で販売した事例。
IMG_0980_R1.jpg

来期の売り上げを用に仕入れた案件を、
利幅はそれほどなくとも今期で計上。
先が読みにくい次期での決断だったのかもしれません。
当然、購入する方には一括購入ならではのメリットもたくさんでした。。
ちなみにこの業者は他のエリアでも同様の一括売り済。
そして又仕入れるのでしょう。。。


価格を間違えたのかどうか、
中野区で1種100万で売りにでた案件は2日も経たずに成約。
やっぱりそうだよ。。。
いい案件だったんだよ、、とは後の祭り。


品川区の私鉄沿線5分の”超高い”土地。
流石に収益物件では利回り合いませんので値下げに期待するも
どなたか購入済。。。

当社でも取引させてもらっている建築会社の顧客だったそうで。。。

業界狭い。。




城南地区の目黒区で、
これはと言わんばかりの角地の収益物件用地。
価格交渉を入れて、
商談平行線のままでしたが、

そのうち
「2番手が買いあがりました。。。」

価格は?
「ほほ満額です。。」

ちなみに購入目的は、、、
「同じ(収益物件)です。。。。」





6月になって案件数が増えてきました。。。
御紹介できていないクライアントにも何とか力になるべく頑張ります!



ブログランキング参加中
 ←←←← ワンクリックをお願いします!



【土地からオーダーメイド方式 新築一棟マンション】
amazon Kindle版から好評発売中!
➡➡➡➡➡詳細・購入はこちら
hyoushi_tochiaraittou.jpg 


[edit]

35年シュミレーション。。。。 


先週は久々に表参道で打合がありました。
上京してすぐ青山学院大学の入学式でうろうろした場所です。。
ワクワクして上京した22年前。。。

はやいなぁ、、、、
unnamed_20170613005447b73.jpg 

確か写真の後ろにあったみずほ銀行は、
当時は三和銀行。。
銀行がどんどん統合された時代ですね。。。


不動産投資、土地活用では、
金融機関に対して長期の収支予測を提出することがありますが、
先日は地主系の方がよく活用している某金融機関とのやり取りで
35年のキャッシュフロー表を依頼されて作成しました。。。

CPMやCCIMの米国式シュミレーションでは、
長期予測の”長期”とは5年である場合が多いです。
日本式?シュミレーションが35年後の予測をする点では大きく異なります。。。

CCIM(米国不動産投資顧問資格)の講師には長期は3年であって、
その理由は現在建設中の物件がストックとなる時期が読めるから、、、、だという方もいました。。


大きく異なる期間の考え方。


最近は不動産投資でも出口戦略という考え方がすっかり定着し、
3~5年経ったら売却という方針を取る投資家も増えてきているように思います。

売る売らないにかかわらず、
3年後、5年後、の中間分析をおこなうことはとても大切で
それを意識することで不動産価値(時価)を金融機関がどのように見ているか、、
意識するようになります。。

今日は先日の個別面談の方の融資相談で某行の担当へ相談。。
地方都市で購入した物件の評価が思いのほか出なかったです。。。。
意外にも購入価格の約半分。。。


さて、次の手はどうするか?




ブログランキング参加中
 ←←←← ワンクリックをお願いします!



【土地からオーダーメイド方式 新築一棟マンション】
amazon Kindle版から好評発売中!
➡➡➡➡➡詳細・購入はこちら
hyoushi_tochiaraittou.jpg 

[edit]

満室にならない新築マンション、、、? 


先日は社員研修日。
都内の一棟マンションは、物件によって利回りに大きな差があるので、
各自ピックアップした案件を現調してあれこれ議論しているところです。。。
IMG_9750.jpg 


キャップレート調査するはずが、
意外にも満室にならない物件が多々あることに気づいてしまいました。。。



中野区、杉並区、、もより駅から10分圏内、
十分に賃貸ニーズがあるはずの立地でどうして未だ空室なのか、、?


例えば、中野区のこちらの物件。
無題 

外観もデザインも、使っている素材もグレード感があるのに、
昨年末完成にも関わらず、11戸中4戸が空室。。!!



何故??



この物件の特徴は広めの1K
20から25㎡程度の1Kが多い中で、
確かに広めの1Kニーズはあるはずですが、
この物件の企画は30㎡で何と12万超え。。
(坪単価にすると1万3223円)

坪単価はこのエリアにしては特別高いではありませんが、
1Kの賃料帯としてはかなり高めの部類に入ります。


実際SUUMOで同様の物件を調べてみると、
賃料は高くても9万円台。。。


そんな市場で12万円台で。。


中野区全体の家賃相場は1Kは78200円。
築5年以内の築浅物件では8万円台でしょうか。。。
ロフトがついたり、物件のグレードが変わったり、
分譲だったり、立地がスペシャルだったり、すると9万円台か。。。
無題2



とはいえ、一日の乗降客数4万人超えの東中野駅徒歩圏ともなれば、
11戸位の募集は何とかなるのでは??
という気持ちもわからないでもないですが、
結果は結果です。。。


ちなみにその物件は投資物件として、販売中ですが、
完成後5か月で36%(4/11)も空室では、
購入する買手も考えてしまいますね。。。


ほかにも、同エリアで竣工後7か月でも、
AD付、フリーレント2か月、
16㎡で8万6000円ワンルームみたいな物件もありました。。。。
これもまた投資物件。


満室になって買ってしまった方は大変ですね。。。
賃貸経営は”よきパートナー”大切に。。。




ブログランキング参加中
 ←←←← ワンクリックをお願いします!



【土地からオーダーメイド方式 新築一棟マンション】
amazon Kindle版から好評発売中!
➡➡➡➡➡詳細・購入はこちら
hyoushi_tochiaraittou.jpg 

【社員募集中!!】
不動産営業スタッフ&建築士を探してます!
img_recruit_banner (1) 
建築と不動産経営のワンストップコンサルティングで、
クライアントの目的、希望に沿った提案を行い案件を開発する仕事です。
ご興味のある方はお気軽に問い合わせください。
連絡先:ogata@reframe.co.jp 緒方迄



[edit]

プロフィール

OgataDaisuke

RSSリンクの表示