2017/03/26 Sun. 08:34
アパート融資 膨張？！
日経新聞の一面に載った、「アパート融資、異形の膨張」の記事。
主に相続対策を目的としたアパート経営が危ないとの内容です。
不動産融資は有担保融資だから安全だということは決してなくて、
収益性の見定めができないと、銀行からみても本来の事業性判断ではないのでしょうか。
BK担当に物件を持ち込む際には積算価格と、収益還元価格がありますが、
都心なら収益還元価格が積算価格を上回る場合がほとんど。
それでも融資ができるのは理由がある。
相続対策の土地活用で見落としがちなのは、
やはりキャップレートの概念。
更地で５０００万円の土地に、
５０００万円のアパートを建てたら、
資産価値は１億円か？
更地価格とは土地を自由に使えるから更地価格であって、
自宅用でも、月極駐車場でも、アパートでも、
マンションでも、店舗用でも、活用は自由だから更地価格で、
ここにアパート等の建物を建てると、
その自由度がなくなるから土地の評価が下がるのに。。
そして満室稼働したら資産価値は収益還元価格で評価される。
空室が増えて赤字経営となると、
初めて資産価値はいくらなのかとハタと気づく。
活用を主導している業者側にも、決断をする地主さんにも、
知らないでは済まされない概念。
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2017/03/10 Fri. 23:00
繁忙期もあと少し、、。。
さて、早くも３月中旬。。。
ブログさぼってましたが復活です。
（過去に幾度となく復活したことか？）
賃貸業界は繁忙期を迎えて、
物件確認の電話やら、契約やら、退去やら、原状回復やら、
とにかくバタバタです。。
当社は竣工間際の物件検査、現場定例等であちこちうろうろしております。
３月か４月にかけて現場定例に参加している物件は3棟ありますが、
オーナーが自信でプロデュースを手掛ける物件が他に２棟。
去年のちょうど今頃から仕込んだ物件ですので、
この時期は新規案件と竣工案件で忙しくしております。
いつも有難うございます。
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2017/03/08 Wed. 23:59
知識や経験は仕事で活用すること。
私も２年前に取得したCPM（米国公認不動産経営管理士）
世界各地で普及しているこのライセンスですが、
日本ではまだ４００名程度。
先日は昨年の受講者の一部の方が終結して合格祝賀会がありました。
当社からは２名のCPMが誕生しそうです。
私自信がCPM（米国公認不動産経営管理士）になって得られたのは、
これまでの勘や経験に頼った分析や提案ノウハウを、
徹底的に数字や指標、理論を交えて分析する力。
併せて、不動産金融の提案力が養え、仕事に幅ができたのは言うまでもありません。
売り込む提案というよりも、
考え方を伝えることで、最終判断はクライアント次第。
学び好きの日本人にはとても受け入れらる資格だと言えます。
現在日本には４００名程度の有資格者がおりますが、
将来的に１０００人を超える日も近いのではないかと思います。
活動団体、IREM－JAPAN（アイレムジャパン）の活動には当社も参加させて頂いております。
とは言え、やはり仕事でどう生かすか？
ということが大事で、あくまでも実学であること。
これは常に意識してます。
事業用の収益不動産の購入でも、単にキャッシュフローを計算するだけではなく、
出口戦略を考えたり、組み換えの検討をしたり、
様々な提案を欲しているクライアントは本当に増えております。
今後もフォローアップセミナー等を活用して、
腕には磨きをかけたいと思います。
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