2016/12/28 Wed. 23:00
仕事納め
今日で仕事納め。。
明日から４日まで冬期休暇を頂きます。
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内容は既に所有している賃貸物件の今後の運営方針と、
さらに購入を考えている新規案件の御相談でした。。
このお客様の時もそうでしたが、
今年を振り返って改めて感じることは
インターネットって有難いなぁ、、、。と。
起業して少人数で仕事をするようになるとまず気になることが広告費の負担。
売買にしても賃貸にしても仕事の入口から出口まで、
何かにつけインターネットが絡んでいることが少なくありません。
当社の場合は、集客活動はポータルサイトをメインに、
http://chintai-jutaku.com/やSNSを活用しております。
いろんな投稿や、物件情報がリンクしたり、
なかには過去に書いた記事が検索されて
それがきっかけでお問合せ頂いたりと。。
折込チラシで電話対応していたのは過去の話、
今や初回の問合せは９割以上がメール。
仕事としては楽になりましたが、
より一層仕事の内容、質が問われる事になり、
スキルアップ、知識、提案力が求められるということなのでしょう。
重要なプレゼンテーションや企画書の作成に時間をさけるのは、
ほんと有難いと思うのです。。。
今年も多数の新規開発案件、竣工案件ができ稼働状況も想定通り。。
そして８月から始めた人材補強もなんとか形になり、
５人体制にすることができました。
来年からは実務的な対応能力も上げられますので、
質、量共にアップしていきたいと思います。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。
年末年始は？というと
田舎に帰省して暴飲暴食暮らしです。。
雑煮と名物牡蠣そばを食らってきます。
それと、電子書籍もボチボチ売れております。。
iPhoneのアプリでも読めますので、
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2016/12/19 Mon. 00:20
一年後の繁忙期に向けて
忘年会も終盤戦。
早いものでCPMになってから１年半。
「CPM（米国公認不動産経営管理士）は実学ですから、仕事で生かさないと意味がないんです、、、、」とは猪俣さんの言葉。
日々そう思います。
「資格は資格であって、それが身について初めて人格になる」とは別の某氏の言葉。
極めた方は言葉に含蓄があります。
この日は今年の受講生も多数参加でフレッシュな顔ぶれが多かったです。
当社からも２名の新規参加でしたが、、、
渡辺君、何と右手会長から直々に、
物件ツアーの企画委員長に任命されるドッキリサプライズが！
受講中に有志で企画した物件見学ツアーが評価されたようです。
さて、２次会は同期の皆さんと。。
昇格した人も、転職した人も、起業した人も、
個性的な顔ぶれが揃っているところが面白いですね。。
生きたネットワークは本当に宝ものです。。
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2016/12/11 Sun. 23:55
何事も早め早めの対応を。。
休日は石神井公園。
かなりの冷え込みですが、こんな日は空気が澄んでいて景色がきれいですね。。
冬の旅行は寒いのであんまり好きではありませんが、
あとから写真を見返すとやっぱキレイに撮れています。
さて、年末田舎に帰省したらどっか足を延ばすか？？
先週は子供からもらった風邪をいったんは治したか、、、と思いきや、
ここにきて再度やってしまいました。。。。
風を引いても仕事は休まなくてすむように、
早めの対処が大事なんですが、
忘年会とか打合とか、
色々あるとついつい誤魔化し誤魔化し、、
週の後半から少しへばりましたが、
薬飲んで、週末のんびり休んで完治です。
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とか、言いながらも、頼まていた物件の調査をしに埼玉方面へ車を飛ばしてきました。
某法人の施設の拡張整備の検討の下調べということで行ってみたところが、、、
こりゃ凄い、、、繰り延べメンテです！
危険ですので、早々に対処しましょう！というレポートを書きたいと思います。
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2016/12/07 Wed. 23:00
インパクト！
年末に向けて、今年お世話になったお客さんや、
業者さんを訪問してあれこれ情報交換しております。
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やっぱり話題になるのは、
「どうですか、（不動産価格）さがってますかね、、、」的な話から、
「仕入れ状況、販売状況はどうですか、、、」
「年内急ぎ案件、来年の事業方針は？」 等等
当社の周辺では、
今年順調に買い進めてきたオーナーさんへのメインバンクの融資額が
来年の決済を目前にダウンのネガティブ情報もありつつ、
他行では１０年固定金利で０．６％なんて融資案件もチラホラ、、。
物件は厳選しつつも、融資姿勢がまだまだいける今、
よいものがあれば”買い”の姿勢の方もやはり多いようです。
さて年末から年明けにかけてどう動くか？
常にアンテナは張っておかないとです。
夜は、お世話になった関係者の方との会食を。
新木場にあるジビエ料理のお店「アタゴール」
オリエント急行の列車を敷地にもちこんで
食後のデザートは豪華列車で、、という演出、
インパクトあります
オーナーシェフの本格派フレンチを堪能してリピーターも多いそうで、
この日も平日にも関わらずほぼ満席。
ついでに言うと、撮り鉄のリピーターも多いそうで、、、、
さて、今週もあと２日。まだまだ食べます（笑）
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2016/12/06 Tue. 23:00
土地が道路用地で収容されると、
都内某所の計画道路地帯。
意外と気づかないようですが、
今も昔も、都市計画道路は街中に無数に存在しております。
不動産売買を手掛けるとよくあります。
今回は自宅の一部が計画道路にかかっており、
移転を余儀なくされている方のお手伝いでバタバタとしております。
収益物件以外にもいろいろとやっております。
都市計画道路にかかる土地は建築制限がかかります。
●計画決定段階 ⇒ ３０年以上も前に決めた計画のお陰で中途半端に計画道路がかかっている土地は無数に存在します。
●事業決定段階 ⇒ 事業決定がされて、さぁ、具体的に動くか！
というとそういうわけでもなく、ある意味この状態の土地が近隣に出現するとなんだかチグハグの街並みになってしまいます。
さて、計画道路にかかっている土地が魅力がないかというとそういうわけでも無く、
先日着工した浜田山プロジェクトは、敷地の一部、約３．４ｍ程は計画道路にかかっております。
それでもなぜ事業化できたかと言うと、、、、、
答えは、ずばり、「駐車場」です。
賃貸マンションを計画すると規模によってはどうしてもワンルーム条例にかかる場合がありますが、
その際に駐車場を確保が義務付けられると現実的にかなり計画に支障がでるんです。。
その点、計画道路の後退部分があると、これ幸い！
セットバック範囲を駐車場に提供することでちょうど収まります。。
参考までに駐車場１台分の賃料を２万５０００円とすると、
年間賃料は３０万。
これに相当する物件の価値は
V（価値）＝I（収入）／R（キャップレート・利回り）
表面利回り６％の物件だとすると、
駐車場１台分は、V=５００万となります。
つまり、物件価格から５００万を控除した更地価格で算定するわけです。
かなり収益性には貢献してくれます。
計画道路が一部かかっていた場合は、メリットか、デメリットか、
よく見極めましょう。。
V（価値）＝I（収入）／R（キャップレート・利回り）
です。
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