reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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鉄道と不動産 

JR九州が東証一部上場。
帰省するたびに色んな電車を見るのが楽しみですが、
運輸事業は営業損益ー100億円。。
そして駅ビル開発で200億超の営業利益。

そういう構図なのか、と妙に納得。

コメンテーターはJR九州は「株式会社九州」なんですと言っておりました。
・何が本業なのか?
・何が社の役割か?
・収益構造は?
・活用できる人材や商材、風土、観光は?

存在意義を再認識すればインフラの整備の仕方にもいろんな道筋が描けるのではないでしょうか。
どうしても北海道の鉄道と対比してしまいます、、。
株式会社北海道の再起に期待したいです。
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非不動産業の法人が、不動産賃貸業を事業の柱にするケースがあります。
当社での取引先にも本業以外に不動産賃貸業を取り入れたところ担保力が付き、
本業の融資を受ける際に有利になった、、、なんていうケースは多々あります。

インバウンドが激減した今期に一部保有不動産を売却して、
何とか黒字にできたんです。。

とはクライアントの談ですが、
収益不動産の価格は仕入れを間違わなければバランスシートには大いに貢献してくれます。

物流業界の方との情報交換の場で、
「物流は全ての産業との取引ができるんでんす。。」
とおっしゃっておりましたが、
不動産経営も同様なのだと再認識。

不動産経営、建築、プロパティマネージメントを組み合わせる事で取り組めること、
お役立できる分野は未開拓なのかもしれません。

非不動産業界で、不動産賃貸業への取り組みを視野にいれている経営者の方、
お気軽にご相談ください。


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液状化、断層、地盤品質判定士という制度 

JR御茶ノ水駅の「聖橋口(ひじりばしぐち)」
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再開発で街並みが変わると駅名がガラッと変わることがあります。
「とうきょうスカイツリー駅」だってもとは「業平橋駅」だったし、

駅名くらいは昔の地歴を残してもいいのに、、、と思います。


御茶ノ水駅と言えばの「ニコライ教会」。
背景には高層ビル。
右側には大学キャンパス。
町の風景はどんどん変わりますね。。


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さて、今日は休みですが「地盤品質判定士」というマイナーな試験の為大学校舎へ。
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地盤品質判定士協議会について(抜粋)https://www.jiban.or.jp/jage/index.html
地盤品質判定士協議会は,2011年春の東日本大震災をはじめ,これまでの地震によって発生した住宅や宅地の被害を教訓として,公益社団法人地盤工学会を代表に,一般社団法人日本建築学会・一般社団法人全国地質調査業協会連合会が発起人となり,多くの住宅や宅地の関係諸団体の参画により2013年2月に発足しました。本協議会では,建築学・土木工学分野や不動産・住宅関連産業等に従事する地盤技術者を対象に,地盤品質判定士の資格制度を創設しました。


東日本大震災では埋立地の液状化問題が露になり、
今年の熊本地震では断層についての関心が一機に高まりました。

当社で新築を行う場合、都内と言えども液状化の恐れのある場所は多数あり、
今後の不動産評価でも地盤の評価というものはますます重要になると思っております。

土地の購入の際にも「この地盤は大丈夫ですか?」とお客さんか聞かれることがあります。
年々関心が高まっているのは間違いないかと思います。


試験内容はというと、、こんな感じです。

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受講対象者は、
・技術士
・建築士
・不動産鑑定士
・土木施工管理技士
・地質調査技士
・地盤検査技士  
が主な対象です。


ご興味あるかたはご覧になってくださいね。。




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過労にならない為に、、 

過労による労働問題が話題になってますね。


↓(写真は)私の20代。。。
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当時は建築関連の仕事で毎日23時頃までは仕事やってましたよ。。
仕事って何か楽しさがあれば、
過労なんて思わなかったなぁ。。


週末土曜日は、建築中のアパートの完了検査に立ち会ってきました。
今年の初めに土地の購入が決まり、
ようやく完成を迎えられそうです。
工期も予定通りで工務店さんのおかげです。

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こちらの物件オーナーは、私が起業してまだ1か月たった位かな、、
自宅で物件掲載していた頃に問い合わせてもらった方です。

すぐには仕事にはなりませんでしたが、
幾度となく案件を検討して、今年になってようやく決まった案件でした。

お会いしてからはもうすぐ2年になりますが、
目標を上回る成果が出そうで、素直にうれしいですね。



毎日色んな人と会ったり、人から人を紹介してもらったり、
インターネットを介してお会いしたり、訪問してみたり、
仕事のとっかかりは様々ですが、
成果につながって喜んでもらうとと、
やっててよかったと思えるし、
次の仕事につながることもあるし、
ノウハウも積み重なるし、
何より自信がつきます。


ただ、うまくいく仕事はごくごく一部だし、
そうならない仕事のほうが多いし、
おじゃんになる仕事も沢山あります。
普通はこれが辛い部分なのかもしれないけれど、
成功体験があると乗り切れます。


(成果を見に来てくれた方からは、
次の何かが生まれるかも―――って常に念じるんです!)



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この物件は、デッドスペースを有効活用して、独立トイレにして、
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天井吹き抜けのリビングを広くとれました。。。
これも次につながる一歩です。
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案件開拓と、顧客とのつながりをはじめから終わりまで、
一気通貫で経験できるのは中小企業の良さかもしれません。

不動産、建築の仕事はやればやるほど、ノウハウがたまります。
自分の中でよいサイクルが出来上がれば、成長の機会にも確実に増えます。

口で言うほど、実現するのは簡単ではありませんが、
そんな成長の機会を提供できる会社が増えれば、
過労と思う人は少しは減るのでは?。、、
と考えます。


当社もそのひとつでありたいです。



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建設費あがってますかね、、、(専有面積vs坪単価) 

会社の近くの工事現場で、男10人がかり、、
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事故でもあったか??

と思いましたが、なんのこっちゃない、、、

千駄ヶ谷5丁目の開発工事現場の部材を搬入しているところでした。
多分カーテンウォールの部材の一部ではないかと思います。
何れにしても、10人かかりでの部材搬入とはすごいです。

ビル一棟建てるには、きっと数万人の人がかかわっていると思いますが、
人件費に人件費が重なり建築コストが高くなる訳です。


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RCマンションを数多く手がけているので、
「建設費はまだ上がってますか?」とよく聞かれます。
最近では、
「建築費はさいきんどうですか?(下がってますか)、、」
的な話もチラホラです。

正直なところ、この1年ではそれほど高騰はしていない(現状維持)という感じです。

建築費が高いので投資として魅力的な物件なんかできないのではないか?
という話もよくでますが、

建築費ってどれくらいかかると思います?
という質問をすると、

坪120万位?110万位?

みたいな話はよくあります。

共同住宅の建築概算を算定する際に意外と大事な事、
そして配慮されていないことは
戸当り専有面積です。
分譲マンションでは、70㎡タイプの3LDKが主流ですから、
戸当たり1800だった相場が、
2000万になったみたいな話があります。


賃貸マンションは場所によって企画内容が違いますので、
小さいものは18㎡のワンルームマンションもあれば、
広いものは40㎡の1LDKもあります。

例えば、20㎡(1K)×12戸の物件を、
40㎡(1LDk)×6戸で計画すると、
戸数は6戸も減るのです。

一部屋増える毎にかかるコスト
(玄関ドア、UB,洗面、トイレ、建具、サッシ、電気設備、排水設備等一式)
が仮に100万円とすれば、坪単価にはどれくらいの差がでるでしょうか。


先の物件で、
6戸×100万/延床面積(20㎡×12戸/レンタブル0.85/0.3025)=7万
⇒ 税込み7.5万円の坪単価差額


という計算になります。
複数物件の見積書を取ったことがある方は、
データを取ってみるときっと色々な傾向が見えてきます。



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国境を越えて  

まさかまさかの、、、!



2週連続で運動会が雨天延期となりました。

連休最終日は幼稚園の運動会でしたが、

本当は土曜日に予定していたのに祝日月曜日に雨天延期。

何とか降らないでい終わり一安心。。。。

うんどうかい

さて、運動会には万国旗がお決まりですが、

不動産取引は万国共通ルールではありませんので注意が必要です。


現在商談中案件は、売主様が外国に住んでおり、

登記簿の住所も外国。


この場、買主側仲介にはちと注意が必要なんです。


非居住者については以下をご参照頂きますが、

<国税 居住者と非居住者の区分>


買主は売買代金から源泉徴収をして代金を支払わなければならないのです。



「そんな、売主が譲渡税は申告すればいいんじゃないんですか、、」



というわけにはいかず、買主に源泉徴収義務があるのです。


それを知らずに全額支払って、売主が納税しませんよ、、

なんてそっぽ向かれたら大問題です。


買主が個人の場合、法人の場合、そして売買金額によっても異なるので、

詳しくは顧問税理士に確認です。




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道路幅員調査 

ホント久々にCDを買いました。

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さて、売買物件の調査に社内のチェックシートを使いますが、
やっぱ難しいのは道路調査。
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賃貸マンションの設計をするときに、
道路斜線、日影規制、天空率算定等、
シビアに計画すればするほど、
道路幅員の10センチがでかいんです。。。

販売図面では5.4m
道路台帳では5.2m
境界確定図では5.2m
そして認定幅員は5.45m

面倒でも、役所の建築審査課で確認することが大事です。
気を抜いた時に「やってしまった、、、」とならないように基本に忠実にやってます。

今回は5.45mで正解でしたが、
道路の境界確定が終わってなかったら5.2mの可能性もあるのです。

さて、明日は幼稚園運動会。
先週の小学校運動会に続いて延期なるか、、、、?
あぁ、せっかく打合を日曜日にしてもらったのに、、、

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不動産も選択と集中を  

連結子会社940社の日立グループの事業売却。


940社もの会社のマネージメントをどんな風にやっているか興味ありますね。




選択と集中という意味では、不動産も全く同じだと考えます。

不動産にもいろんな”業種”があるものです。

・時間貸し駐車場
・アパート、マンション経営
・自宅
・畑
・借地底地
等あげればきりがありません。

これに、収入、支出、公租公課、修繕費、借入を加えて、

時価評価、固定資産評価、相続税評価までいれると色んなタイプにわかれます。


稼ぎ頭から、金食い虫、まったく働かないけど売るに売れない不動産、

高い評価をされる不動産から、

相続時には意外とちっちゃく評価される不動産まで様々あります。



さて、繁忙期にまにあうようにリノベーション工事を進めている案件があります。

1階店舗、2階賃貸マンション、3・4階はオーナー邸。

オーナー邸の広さは200㎡超。

昭和の終わりから平成に掛けて建設されたこういう物件結構見かけますよね。






以前別件で、売買案件で扱ったことがある物件では、

1・2階が1K20室、

3階がオーナー邸で150㎡。


親の代は良かったけど、

子供の代になったら、一棟を共有にしておくわけにはいきませんから、

売却となった案件だったと記憶しております。


購入したのはリノベーション専門の不動産会社でしたが、

50㎡2LDK×3戸にリノベーションして、

収益物件として販売していました。



今回の写真のリノベーション案件は、

親世代から子世代になり、住まいは隣の母屋にあるので

今後も継続保有してリノベーションを実施、、という経緯です。


リノベーション費用には近くの畑を売却して充当します。

畑は収入が無く、標準標準額(固定資産課税)は非住宅用地となり、

支出が大きくかかっておりましたので、

売却&リノベーション実施で、

経営状態は一機に改善します。


不動産は持ったら、

先々は引継ぎが必ずありますので、それを見越して方針を決めることが大事ですね。


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最近の運動会 


今日は長男が通う小学校の運動会。
昨日の雨天延期で今日となりましたが、
まさかの快々晴!!

長崎からは母は駆けつけ、来週の次男の運動会まで長期滞在。
秋の大イベントになってしまいました。

自分の子供の時と比べると色々違うこともあり、
なんだかなぁ、、、ってことがあります。

まず昼食は親子は別々。
子供は教室で弁当(外で食べるのがいいだけどなぁ、、、)、
親はどっかで済ます、というなんだか寂しいもの。

リレーはさすがに皆でゴールだなんてことはありませんが、
都内でも色々な小学校があるようですね。

自分が子供の頃の長崎の小学校の話ですが、
昼食は町内会ごとにとるスタイルでした。。
最後のリレーは子供と親と参加して、
町内対抗大リレー大会。。

転ぶ親がいたり、俊足の親がいたり、
抜かす子供いたり、結構盛り上がっていたし、
楽しかったなぁ。。
そして夜は町内で集まって夜までどなたかの庭先で大宴会。

近所付き合いがまだまだあったということでしょうね。
時代を感じます。

来週は次男の幼稚園運動会。
今年も残すとこあと3か月。
ラストスパートで頑張ります。



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融資をどう比較判断するか? 

全く整理していなかった会社の本棚を整理したらレアもの発見。。
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1976年5月の新建築。
赤坂プリンスホテルの計画が発表されてますね。。
赤坂プリンスホテルといえば、
建築家”丹下健三”氏設計による超高層ビルで、
営業開始は1983年3月だそうです。
2011年の東北大震災時には被災者を受け入れたことでも知られております。

ご存知の方も多いかと思いますが、
その後は解体され現在は「東京ガーデンテラス紀尾井町」として生まれ変わりました。

1983年~2011年までの間、
わずか28年しか使われなかった建築。
建物の寿命を改めて考えさせられますね。。


さて、不動産開発でも不動産投資でもかならず融資はつきものですが、
ここ数年は史上まれにみる低金利長期融資が可能となっております。

土地から開発する賃貸マンションの融資でも、
期間30年は当たり前で、場合によっては35年で対応する信用金庫もあります。
金利は1%台が普通で、属性によっては1%、それ以下の場合もあるようです。

融資条件を比較する場合に金利は分かりやすいので話題に上がりますが、
期間も加えると意外な結果が出たりするものです。

結論から言うと
1%30年と1.6%35年では、 
年間返済額は実は1.6%の方が約25万少ないのです。。。 


金利1%、30年融資と1.6%、35年融資を比較してみます。
<某信金> 
借入額:2億  金利1.6%  期間35年 
年間返済額:746.6万 
支払内訳:元本429.8万 
     利息316.8万 

<某メガバンク> 
借入額:2億  金利1.0%  期間30年 
年間返済額:771.93万(+25.33) 
支払内訳:元本574.5万(+144.7) 
     利息197.3万(ー119.5)


金利1%の方が、返済も抑えられるから、、、
なんて声が聞こえそうですが、年間の返済額は25万も多いですが、
支払利息の差はやはり大きく、年間119万も少ないです。

上記で比較した「借入額に対する年間の返済額の割合」
をローン定数というK%で表現します。

k%(ローン定数)=年間返済額/借入額

金利1%30年と、1.6%35年のk%は

3.85% VS 3.73


融資を比較する際に参考としたい指標です。


また、現実的にはそれ以外に「自己資金割合」が異なります。
信金系が自己資金10%、メガバンクが30%、、、とか。

自己資金をどれくらい拠出できるか?
によって当然金融機関を選択することにもなりますが、
自己資本運用比率(税引前キャッシュフロー/自己資金)も比較検討する必要があります。

金利の他に、期間、自己資金割合、自己資本運用比率等、
様々な観点からの比較をすると意外な結果がでるものです。。。。


わずか28年で解体された赤坂プリンスホテルは、
期間何年の融資だったんでしょうかね。。





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プロフィール

OgataDaisuke

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