リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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土地下がってますか?? 

6月24日に決まった英国のEU離脱。
EU.jpg 

先行き懸念から英ポンドは大幅値下げ、
安全資産である円が買われ、株価は下落。
各国の金融当局は金融システムの動揺抑える動きに走ります。

今後発生する可能性がある”離脱ドミノ”。
英国とは厳しめの関税交渉を行うことで、歯止めをかけるような動きがありますが、
どうなることやら。
これが、テロや軍事衝突につながりかねないので注意が必要です。

不動産価格はどうなるか?

不動産はリスクヘッジを目的として投資される傾向があります。
今回の円高を受けてインバウンド投資には少なからず影響がでるはずです。
そうするとA立地を中心とした都心超一等地の価格は高止まりとなるか?

いやいや、日本国内の問題としては相続対策の資産の組換え、
地方から都心への投資等まだまだ追い風の要素もあります。

いずれにしても、
どちらとも取れない要素が複合的に重なり合って市場は形成されるものと思われます。


今年に入って、城南、城西地区の土地値は高止まりで、
新規の販売価格は驚くようなチャレンジ価格は減りました。

その結果、まだまだ高いですが、
収益還元価格で期待利回りを実現できそうな立地には買付が殺到しております。

先日の物件はこんな感じ。
無題


とは言っても、そのまま手つかずという案件はまだまだたくさんあります。
かなりの二極化。。それを感じずにはいられません。

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現場主義 

阿佐ヶ谷の物件を見にいった帰りに、
高架下で見つけた「阿佐ヶ谷アニメストリート」
中央線沿線のガード下は以外と見逃せないんです。。。(^∇^)


ちなみにこちらは西荻窪駅のガード下。
物調した物件はここを通ってアクセスできる場合で、
雨の日でもほとんどぬれずにアクセスできるとあって
これが売りになり意外とスムーズに案件化できました。
CIMG4343.jpg 


なんでもそうですが、
現地へ足を運ぶの大事ですね。。

特に不動産は、現地でないとわからないことも多いです。

行ってみたら、
・近隣がゴミ屋敷でどうも嫌な臭がうっすら、、とか
・狭い私道に所有者の自転車が放置されていたとか、、
・向いの作業所からの音が以外とある、、、、とか
・目の前にドギツイ建物がある、、、、とか、
悪いネタを仕入れてみたり、

逆に
・隣地が建て替わっており、きれいになっていた、、、とか
・隣接地の駐車場部分があって解放感があったとか、、
・線路沿いでも、意外と通過車両がすくなかった、、、とか
・前面の道路がいよいよ後退完了予定だ、、、とか

まぁ、いろんな事があるわけです。


とはいっても、紹介する案件は早め早めの対応をしないと、
売れてしまうこともあるので、
取りあえず、ネットで環境を見て8割型よければそれで紹介するばもあるんです。

スピード勝負の案件には、スピード勝負になる理由がありますが、
買手次第では、速効で取り組む場合もあります。



さて、もう6月も終わりに近づき、
今年も折り返し地点。
毎年のことながら、早いなぁ、、

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仕事は一人では出来ない。 

仕事を進めると思うことは、一人ではできないということ。

不動産会社で働いていた時に、
毎週集合MTGがあって、
社長が個別案件について一人づづアイデアを挙げろるように言う。

そうすると、担当者、メインで動いているメンバーが当然考えているようで
実は考えていなかったことが他のメンバーからは出る。。
一人でやると煮詰まることがあり、
簡単なアイデアも出なくなったりする。

そうならないためにもチェックシートを使ったり、
人の意見をもとめたりするが、
アイデアとなると体系的にまとめることは不可で、
やはり人としゃべったりすることで、
相乗効果が生まれて仕事になったりする。

これが設計の仕事になるとより大きくて、
間取りや設計プロセス、デザインやディテールに至るまで、
複数メンバーでのアイデアはもちろんより密度の高い設計図面に仕上げることができる。
また、チェック機能が働き、事例がない法解釈も異なる視点での解釈が可能となる。

仕事は一人では出来ないのだから、
常に人の意見を求めるようにして取り組むことが重要である。
完璧な人間はいないのだし。。


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仕事は基本を大事に。 


今日は、来週引渡し予定の物件の状況確認を午後からしてきました。
いやぁ、、それにしても暑かった。。
 


引渡し前にあえて立ち会ってもらったのは、
売主さんの引っ越し状況の確認の為です。

今回の取引は、売買契約後に、
測量作業や荷物のかたずけ作業を行っております。
何せ40年以上も住んでいらしたそうですので、
荷物の量は半端ないんです。。。

正直片付け終わっているかな、、と心のどこかで心配。
引渡しをしてもらったら、
買主さんは立替えを予定しており、
次の作業がびっちり決まっております。

計画看板の設置、解体工事の手配、
色々とすでに段取りを組んでいるわけです。

引渡し後に想定していない撤去作業や、
手続きをするとなるとこれまた関係者にご迷惑が。。

まぁ、それでも進むものは進みますが、
そこは念には念を入れて。

忙しくなってくると、基本的な作業を端折ってしまう場面が出てきます。
初歩的なミスからトラブルに発展したりするのは、
これまでの経験上数え切れないほどありました。

何事も基本を大事に。


50個以上もあった植木はほぼ撤去完了。
協力的な売主さんには感謝ですね。

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リノベーション  &  耐震【200㎡以上もあるオーナー住戸部分をどうするか?】 



築20年超えのRC賃貸併用マンションのリノベーションの件で打合をしてきました。

 



200㎡以上もあるオーナー住戸部分をどうするか?

そしてリノベーションに併せて耐震はどうか?



物件の立地は都下の駅16分程度の立地。

新築案件ではよく10分圏内を希望される方がおおいですが、

リノベーション案件ではすでに立地は決まっておりますので、

まずはそれがよいかどうか、、、




今後縮小傾向にある市場では運営自体を再検証する場合もありますが、
東京都下の駅16分の立地。




付近には大学や企業、医療施設も充実しており実際オーナー邸以外は満室稼働。

当然駅5分圏内よりは賃料単価は下がりますが、

そこは受給バランス。



全国NOI率調査でも、

駅5分圏内と、15分圏内のNOI率が出ておりますが、

15分圏内の方がNOI率が高いという立地もあります。

今回の物件は新耐震基準(昭和56年6月)の物件ですが、

1階が店舗となっており、上階の住戸よりも当然壁量が少ない。。


ラーメン構造ですので基本は柱×梁構造ですが、

バランスが気になり専門家にアドバイスを求めに来たわけです。


私も一級建築士ですが、構造の専門家はさらに構造一級建築士という方がおります。

一級建築士を取得後、さらに構造設計実務を5年経て受講する資格です。

より専門的な仕事ですので、一般的な消費者との打合で顔をだすことはありませんが、

裏方ではとても重要な仕事をしている方々です。


後日コメントを頂くことになりましたが、

「大丈夫ちゃうかな~~」って言ってました。



こういう一言で安堵したりしますが、

まずはコメントを待ちます。






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賃貸市場調査に駆り出す 

賃貸市場調査で町に繰り出すことが多いです。
地元の不動産屋さんの店頭はやっぱ覗いてしまいますね。。。

市場調査は極力ネットを中心にデータ収集しますが、
やはり現地に行かないと分からい事もあるので、
こればかりはやってみないとわかりません。

ネットでは事前に以下の様な情報を収集します。
●沿線の賃料帯
●乗降客数の推移(都内でも増加している駅、路線もあれば、当然そうでない路線もありますからなね、、)
●近隣の再開発事業等の有無
●査定物件の競合エリアの推定
●過去の成約事例等から査定参考物件を選定

そして、現地では想定していたことの裏付けを取る感じでしょうかね。。。
●査定物件の周辺環境
(ネットで画像がみれるようになって、何となく気配はわかりるようになりあしたが、こればっかりは行ってみないと。隣地に凄そうな人がいたり、時間帯によっては音が出たり、、、。当然逆情報もあります。)
●日当たり、駅までの治安(特に女性の単身が歩いても不安にならないようなルートがあるかどうかはポイント)、騒音、等等
●新築をやる時は、図面を持ち込んで、インフラの確認や越境、境界、お隣との窓の御対面等

写真は地元にある不動産屋さんですが、
よく聞くのは賃料帯。
1Kなら6万円台、7万円台、8万円台、、
それを20㎡以下と、25㎡程度に分けてさらに分類。
最後にどっちが客付けし易いですか?
1LDKも同様。

賃料の決定は「コンペア式査定賃料表」
CPM(米国公認不動産経営管理士)のリーシングの講義でも学びますが、
活用してます。
sateo_2016060822575743f.png 

ここまでやればオーナーもわかってくれますし、
数字に自信が付いてきます。

不動産はカン、経験、度胸なんて言葉があるみたいですが、
AIもあるし、データがより重要で、
さらに、データをどう使うがもっと重要。

以前市場調査の専門家である清水千弘先生が仰ってたことばが印象的で、
「データはサイエンス」これを使うには「アート」が必要なんだと。

どう活用するかはコンサルの腕の見せ所です。

社員募集中
不動産業界経験者、設計事務所実務経験者を募集中です。
関心がある方は、直接私迄メールでお問合わせ下さい。
問合わせ先:ogata@reframe.co.jp





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OgataDaisuke

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