reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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アイレム総会@お台場に参加 

お台場で行われた今年のアイレムの総会に参加してきました。 

年に一度のイベントで全国からCPM、そしてCCIMライセンスをもつコンサルタントが集まります。
SNSがあるので、日々の活動はなんとなく分かりますがやっぱり会って話すとあれこれ刺激を受けますね。 

今年は熊本開催を予定しておりましたが、
4月14・16日に発生した地震の影響で急遽東京開催に変更という経緯があります。
熊本からもメンバーが参加しておりましたが、
今後改めて熊本開催を実現して頂きたいですね。


総会の基調講演では、
日本で宣教師として活動された経歴もあるウッドベリー会長が
アジアにおける日本支部の役割、
そして今後の戦略について公演をされました。 
 

NEWCPMの数で言えば日本は増加傾向にあり、
本国とは反比例であることは驚きでしたが、
 
 

人口や空室、空き家、相続問題を抱ええる現状や、
不動産投資市場の拡大にともなって、
よりコンサルティング思考の業界にすこしづつ向かっている証ではないかと思います。


CPMになると、全員で宣誓式を行います。
市場分析、投資分析のスキルはもちろん、
倫理観をもって仕事に取り組むということを体系的に学ぶのもCPM流と思います。

スキルを磨くことは勿論、人間的にも高い倫理観、誠実さ、勤勉さを
大切にしないさいという倫理規定は、CPMの全10講座のはじめの授業で学びます。
一年前に私も同じ宣誓をしましたが、仕事で大事なことは考え方であると再確認しました。



総会のあとは飲めや食えやのパーティ。。


 

CCIMの成績優秀者の発表もありましたが、
半年一緒に学んだ同期にはいろんな分野のエキスパートもおり、
このネットワークもまた財産ですね。



最後はこんな感じでフィーバー、、、


では終わらず、スイートルームを貸し切り仕切り直し。


 

まさかこんなサインがあろうとはいざ知らず、、
 

HJさんの奥様も登場して、


終電前には帰宅という一日でした。

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加速する不動産投資市場 

今日は既知の方々の訪問が続々と。

不動産業界と一言に言っても幅広く
現在の不動産経営をメインの仕事にする迄は紆余曲折の道のりでした。
仕事を通じてのネットワークも何処で発展するかもわからず本当に面白いものです。
賃貸経営と言っても運営方法は様々。
色んなチャンネルからまた新たなアイデアがあれこれうまれます。
ベンチャーですので先入観を持たずチャレンジしたいですね。

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保存か、建替えか、世界遺産か 


上野にある、国立西洋美術館(1959年 ル・コルビュジェ設計)が
世界遺産に登録される見通しとなったそうです。
また同日の日経紙面では、世田谷区庁舎の建替え問題が取り上げられておりました。


西洋美術館は、20世紀を代表する建築家、ル・コルビュジェの設計によるもの。
seiyou.jpg Le_Corbusier_1933.jpg

そして世田谷区庁舎(1960 前川國男設計)はル・コルビュジェに師事した
3人の日本人の一人、前川國男の設計によるもの。
maekawa.jpg setagaya.jpg

時を同じくして建設された名建築が半世紀を経て存亡の危機に直面。



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築古か、新築か、不動産経営をするならどちらか、、、  


ふと見ると我が家にある次男さんの書初め

 
なかなかいい味出してるよ。。。




JR代々木駅そばにあるこのビル。

前を通る度に何か落ちてきやしないかひやひやしますが、

これでも近い将来いつかは建て替わるのでしょう。。




収益不動産の購入について、新規でご相談を頂くことがあります。



特に初めての場合は何から始めて良いのやら、、




新築 VS 中古

一棟 VS 区分

木造 VS RC

都心 VS 地方




その他戸建賃貸から店舗物件からいろいろあります。

選択肢は色々です。





初期投資があり、定期のキャッシュフローを得て、出口を取れば通年の収益率(内部収益率)が確定。



この視点を持てば、投資家の期待利回りとリクス許容度、将来必要なキャッシュフローから物件が決められます。





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プロパティマネージメントの未来 

IREM-JAPAN(アイレムジャパン)にて行われた
歴代会長によるセミナーに参加しました。

多分初めての試みということで、
70人規模の申込だったようです。
参加者はほぼ現役CPMやCCIMばかり。
色々と刺激をもらいます。


歴代会長が語ったことで印象的だったのは、
単体の物件の価値を上げることは勿論のこと、
視点はその先の”まちづくり”にまで発展していたと言うこと。

オーナーズエージェントの藤澤社長は、
「PMからTMへ」というテーマの講演で、
TMとは、タウンマネジメントの事だそうで、
宮古島で完成したVILLAプロジェクトを始めた経緯、
今後は地域再生を含めた不動産経営を展開するようでとても刺激的。
すごいなぁ、、
と思うと同時にこういう視点で不動産の仕事をしている人がいて嬉しいなぁ、、

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ご存知CFネッツ倉橋社長も、三崎プロジェクトをおしみなく披露。
社員の方も沢山いらしていて選手層の厚さは流石。。
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CPM(米国公認不動産経営管理士)や
CCIM(全米認定不動産投資顧問)をとったところで、
実践してみて実務に活かせないのでは意味が無く、
とにかく実務、実務、実務を重ねることが重要。

ノウハウとか、提案力は教科書にかいてあるのではなく、
実務から積み上げるものです。


久々よい刺激になりましたね。



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ワンストップサービスの契約タイプ 


昨年までテナントとしてお世話になった新宿のビル。
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今日久々に前をとおりましたが、
外国人が沢山。
ホント町ごと変わる勢いです。



黄金週間明けから、進行物件の工事契約、設計契約、
新規物件の用地確保に向けた商談と、
あちこち走っております。

土地を購入してから建物を新築するパターンでは、
いろんな契約が発生します。

1.土地売買契約
2.設計監理契約
3.工事請負契約

当社で担当するのは、
1と2の一部。

3は外部の協力会社さんにお願いします。
よって、プロジェクトが始まると結構契約毎が多いんです。
ローンの金消契約も含めればもっとありますが、
これは銀行の担当の方にお任せです。

時期的な問題か、
来年の繁忙期需要取り込みでの土地契約がまだぎりぎりな感じとなり、
また、消費税が10%に増税されることに伴う需要もあり、
夏休みまでは体調崩さぬよう頑張ります。

”我こそは”という方お待ちしております。




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社員募集のお知らせ! 


社員募集のお知らせ!

株式会社リフレムは創業2年目に突入しましたが、
お陰様で沢山のお客様との取引実績を重ねることが出来、
この度不動産コンサルティングのスタッフを募集します。

当社は不動産経営を行うオーナーを主な取引先として、
様々なニーズに対応したコンサルティングサービスを提供しております。

ご相談内容は多岐に渡り、
不動産の取得、運営、売却に至るまでのフォローの他、
空室対策、資産有効活用、資産の組み換え、相続対策に至る迄、
建築と不動産コンサルティングのスキルを駆使したサービスを展開しております。

以下のような方がいらっしゃいましたら一緒に働きませんか?

※不動産売買(賃貸仲介・管理)業界で経験をお持ちの方で、
   コンサルティング視点で仕事の幅を広げたい方
※建築業界(設計、デザイン、建設)経験者で不動産業務も覚えたい方


不動産経営を軸に、ご自身の経験、技術、ノウハウを生かせる組織づくりを目指しております。
ご興味のある方は【緒方(ogata@reframe.co.jp)】まで一度ご連絡ください!

↓こちらのビルの8階がオフィスです。
リフレム_オフィス外観写真 
当社の新築一棟物件は城南、城西エリアの物件中心に扱っており、
電車1本でアクセスできる好立地のオフィスです。






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環境は変わる。 


子供たちの熊本土産は、くまもんドロップいちご味。
サクマドロップの開け方くらい知っているだろうと思っていたら、
以外にも「どうやってあけるの、、、」
IMG_3286.jpg IMG_3287.jpg
知らないものは知らないよなぁ。。

よく考えて見れば当たり前のことも、元たどってみれば誰かに教えてもらった事。
子供には色々と教わることがあるものです。


先日地場系の賃貸会社の店頭にこんな看板が。
IMG_3308.jpg

シェアハウスも賃貸会社で普通に取扱いがされるようになったか、、
と何だか感慨深いものがあります。

7年以上も前にとある勉強会で、
シェアハウスの先駆者の方の話を伺う機会がありました。

物件をどうやって調達するか、
募集をどうやってやるか、、
融資をする銀行はあるか、、、

あれこれ話が記憶がありますが、
環境はかわり、

新築で企画販売する会社も現れ、
リノベーションでシェアハウスは今や誰もが思いつくコンテンツとなり、
銀行融資も除序に開かれ、
そして街中の不動産屋さんでも物件を扱うようになった。

環境の変化は見えないところで起こっているものです。
気づく否かは人それぞれ、
常にあれこれアンテナを張っております。
(別にシェアハウス事業に進出するわけではありません)



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熊本に行ってきました。その2  


滞在期間3日の内、
2日間と半日で延べ100棟以上の調査を行いました。

 初日の午前中は全員で調査を行い精度感を共有しましたが、
午後からは各班に別れて調査を。
災害時に募金活動以外でもこんなことができるんだ、と再認識です。
 (下げ振りと呼ばれる機材で建物の傾きを計測しているところ) 1IMG_2805.jpg  


旧耐震でほぼ被害が無かった賃貸マンション。 
団地型の平面構成で1階から5階まで同じプランでバランスがとれた平面計画だと思います。 
2IMG_3069.jpg  


一階部分が倒壊した鉄筋コンクリート造3階建てビル。 
柱が完全に座屈しておりました。 3IMG_3156.jpg  


崩壊前の状態を直ぐに確認した写真。
柱6本?と一部の構造壁で建っていたようです、、。 4IMG_3159.png  



既に日系の雑誌アーキテクチャーにも掲載がありましたが、 
1階部分が完全に崩壊した店舗兼マンション。
建築学会の皆さんも調査に来ておりました。

崩壊前の状態をやはり確認しましたが、
1階は全部店舗として利用されていたようです。
幸い人的被害は無かったとのことです。
2階以上は目立った崩壊はありませんでした。
5IMG_3231.jpg 6IMG_3217.jpg">  



そして被害が大きかった益城町。
戸建住宅でも倒壊した住宅もあれば、そうでない住宅もあり、、
 7IMG_3277.jpg  8IMG_3240.jpg 


初めて見る断層の跡。
この延長線上にある家屋は大きく倒壊しておりました。
9IMG_3274_20160508085153429.jpg 


木造建物の被害状況を見ていて気になったことは、
釘や”かすがい”程度の接合状態。
金物の仕様で被害状況が変わった家屋もあったかもしれません。
10IMG_3281.jpg  



メディアでは全壊している建物ばかりが取り上げられますので、
木造はダメなんじゃないか、、、
構造は何がいいのか、、、、
鉄筋コンクリート造ならいいのか、、、
色々な憶測が生まれます。
昨日の新築アパートのご相談の方も同様な質問をされました。

同じ築年数の建物でも、倒壊したものもあれば、
そうでない建物も沢山ありますし、
いわゆる”新耐震基準(昭和56年6月以降)”であっても
被害が大きかった建物もあります。

大事なことは、
建物の配置計画、平面計画、構造計画、
構造壁のバランスや偏りのないプランニング。
そして当然ですが、施工基準を遵守して施工する。
難しい理論よりも基本的に忠実に、、
ということではなかったのかというのが、
参加者メンバーが感じたことだと思います。

今回は猪俣さん陣頭指揮のもとにチーム編成ができました。
解散したわけではありませんので再出動はいつでも。

熊本の皆様、まだまだ大変かと思います。
力になれることがあればいつでも[ogata@reframe.co.jp]まで連絡ください。
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最終日は少し時間がありましたので地元の建築を案内して頂きました。

旧熊本逓信病院(1955)
11 IMG_3141 

既に一部が閉鎖されていましたが、
設計は京都タワーや武道館の建築家としても知られる山田守。
建築系でない方は”へぇーーー”かもしれませんが、
全体のプロポーションとサッシワークがいいんですね。。




基本に忠実にと言っておきながら、
こんな建物もやっぱおもしろいなぁ、、、
と思うのは性分でしょうか。
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熊本に行ってきました。その1 


連休前の28日にIREM-JAPAN(アイレムジャパン)九州支部メンバーから東京支部へ「住んでいいかどうか見てほしい」との調査依頼が殺到しているようで急遽熊本入りしました。

道すがら、ブルーシートがかかったままの家がまだまだ沢山ありました。
東京の建設業者の人達から、
とにかく熊本でブルーシートが必要なので東京では不足していると聞いてましたので、
納得がいきました。
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ついてすぐに調査開始。
一日目は快晴で24度。暑かったです。。。
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この鉄骨造のマンション、
一見すると被害がないようですが屋根瓦が落下。
車にも被害が出ていたようです。
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築浅のRCビルも大きな被害はないですが、
タイルがはがれたままだったり、
4IMG_2784.jpg 5IMG_2785.jpg 

擁壁の亀裂、路盤の崩壊に立ち入り禁止のテープ。
管理会社は対応に追われているようです。
現地対応で人出が減ると次は電話対応ができないので
外に出れないんです、、とのこと。
6IMG_2783.jpg 



この程度のクラックは安全か否か?
利用している皆さんが知りたいのはまさにそこですので、
建物全体を見渡し構造計画を推測します。
意外にも建物の耐震性能には関係ない亀裂も中にはありますので、
その点を調査するわけです。
7IMG_2787.jpg 

クラックスケールはCPMのメンテナンスの授業でも習った七つ道具の一つ。
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よく見るとせん断破壊が確認できます。
8IMG_2794.jpg 



6所帯の木造アパート。
築40年前後の木造、軽鉄、鉄骨造の物件を多数調査しました。
こちらは大きな被害は出ておりませんが、
9IMG_2865.jpg 


メンテナンスを先送りにしている物件で被害に差が出ているもの中にはありました。
傾きや大きな亀裂は一見ありませんが、裏に回るとこの状態、、
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元々あった亀裂部分からの漏水で木材の腐食が進んでいたいようです。
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こちらは外壁、共用部分のリフォームをしたばかりですが、
裏側に回ると、、
12IMG_2897_20160505110208d05.jpg 


外装材が一面はがれ落ちていました。
白蟻被害と腐食。
見えない部分の劣化がここにきて表面化。
13IMG_2889.jpg 


5階建のマンション併用事務所ビルの、
2階に発生したコンクリートのせん断破壊。
開口部が大きくなりがちな中間階が揺れに耐えられなかったのではないかと思います。
すでに立ち入りが出来ないようにテープが張ってありました。
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アパートやマンションを問わず全域で確認できたのは、
ブロック塀、万年塀の倒壊。
傾いているものはまだしも、
鉄筋が不足している塀は完全に倒壊していました。
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ブロック塀は1.2m(20センチ×6段)を超えると控え壁が必要になりますし、
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311以降、新設塀以外の既存塀の性能についても完了検査で厳しく指摘されます。

つく変える場合は風通し、目隠しが兼用できる、
軽量なフェンスでもよいかと思います。
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東京に戻ってからも地震に備えての準備が多数ありそうです。

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プロフィール

OgataDaisuke

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