リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

不動産の決済で川崎へ行ってきました。
京浜東北線で、蒲田の次。
近いようでなかなか来ませんが、
でかい駅です。。



不動産の決済とは、売買の残金を払って、
同時に登記手続きを行い、物件の引渡を行います。
場所は買主側の銀行でやるのが通例です。

そして不動産業者は手数料を頂けるのです。。。


これが終わると取引完了ですので、ひと段落。
売買契約が終わってても、
融資が予定通り通らなかったり、
手付解除をとったり、
いろいろありますからね。


決済をする度に思うのは、
そのお客さんとの出会いや、
どうやって取引が成立したのか、、
あれこれ思い起こしますが、
ほとんどは”偶然”とか、
”たまたま”、、、多いような気がします。

そりゃ勿論、要望や提案等がありますが、
出会いの確立を考えると”縁”を感じずにはいれませんね。


今回は大きめの木造テラスハウスプロジェクトが始まります。
年内には完成すると思います。

お楽しみに。

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渋谷駅近くの分譲マンション「宮益坂ビルディング」が建て替えだそうです。


区分所有法制定前の1953年分譲だそうで、
「日本初の分譲マンション」なのだとか、、。

そう言えば、確かにあったなぁ、この古い建物。

区分所有法では、
「区分所有者および議決権の4/5以上の多数で建替えを決議することができる」
とされておりますが、実際建て替えとなると、解体する必要がありますので、
全員の理解が必要ですね。

こちらのマンション立替の決議が成立したのが、
２００３年ということですんで、
着手まではなんと１３年、、、。

長いなぁ、、、、

以前築古好立地マンションのオーナーから
「将来的に建替えるをしたら価値が上がるので、
それまでは保有していようと思うんだよ、、、、」
と言われたことがありますが、

「いつになるかわからないので、予定に組み込まないほうがいいですよ、、、、」
と話たことがあります。

賃貸マンションの建替えならまだしも、
区分所有の建替え問題、関わる人の根気ったら凄いです。。

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あちこちの物件を見に行きますが、
やっぱ線路沿いは悩むのです、、。
魅力的な市場でも音、振動が酷いと家賃下げてもどうですかね？
鉄ちゃん限定物件というのをいつの日か作って見たいと思います。ご興味あるかたはお声掛け下さい。
駅近のいい土地ご紹介可能です^_^
では！

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ブログタイトルを変えました。


サラリーマン時代から細々書いていたブログのタイトルを変えました。
会社のコンセプトそのまま
「建築＆不動産経営のワンストップコンサルティング」
と言うことで今後も宜しくお願いします。

ストック活用ビジネスにも積極的に取り組んでおりますが、
独立して、会社を初めて、日々やっているのは、
クライアントの不動産経営コンサルティング。
取得から、保有、売却、建築、ほぼワンストップでやっておりますので
バランスのとれたアドバイスはできるのではないかと思っております。

CPM（米国公認不動産経営管理士）や、
CCIM（全米認定不動産投資顧問）なんていうライセンスも取得して、
数値を使って、より論理的に、わかりやすく提案できるようになりました。

相変わらず新築案件の組成が多いですが、
人材の拡張も今年は頑張ります。

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先日アイレムの活動でお世話になっているアーバンレックの河野さんの話で、勉強の仕方について話があった。

同感したのは、電話相談センターを使うこと。

何かわからなければ誰に聞く？

という質問をされれば、顧問税理士は勿論ですが、
自分で電話相談窓口へ聞いてみるのが一番。
質問の内容すら自分の中でまとまってないことがありますから、、。
専門の人が明確に教えてくれますので、
是非とも使いたいとこ。


相続対策、なかなか勉強をする機会が無い、、、

と言われることがありますが、
個人的には、
収益物件売買に関わる事が出来れば、
あとは自分で問題設定で検証するのがなによりの学習方法。


・この物件とあの物件と自宅にかかる相続税は幾らか？
・評価額を下げる方法あるか？
・税率を下げる方法は？
・繰り延べ、非課税枠は？
・法人をつくるといいことある？
・贈与を使って何かアイデアは？
・あるいは、CPM（米国公認不動産経営管理士）流で保有物件の中間分析＆組換えの可能性、、、


勝手に提案内容を膨らませてあれこれ検討するんです。
そしてら不思議なもので、話題にでることあるんで。。。
備えあれば、何とかです。


仕事は目の前の仕事を複らませて、１を１０位にする視点が大事です。
そういう勉強熱心な方はコンサル向きです。

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買い仲介が多いですが、
売却も少しずつ増えております。
築40年越えの木造アパートですが、
前のオーナーから引き継いだ資料は何も無いんです、、、とクライアント談。
良くあるケースですよね、、、。
満室稼働しておりますが、
リフォーム済の部屋、
20年間以上の長期入居の部屋、
ＳOＨＯ 利用の部屋まで色々ありますが、
将来的にリフォームをする事で賃料が間違いなく上がる部屋もあるんです、^_^
その部屋何平米？
との話が出たので法務局備え付け図面、
リフォーム時点の資料、
限られた資料を確認するとあれこれ疑問が、、
現調が一番という事で、最近結構使っているレーザーで計測を。
疑問があれば現場重視です。

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今日は久々に法務局へきております。
久々といっても月に一度はきますが、、、

ネットが普及したことで、不動産調査業務も大分効率があがりました。法務局の発行の土地建物全部事項証明書（謄本）もネットで簡単に請求できるようになりましたし。
知らなかった頃はいちいち足を運んでましたが、知ってからは閉鎖謄本や特段の調査でない限り全て事務所ですませるようになりました。
新築系案件の場合、近隣のボーリングデータを調べますが、これも一部の自治体ではネットで公開。自治体によっては窓口閲覧で、紙に手書きで写すとか嬉し過ぎる^_^自治体があるもの事実。
もっと言えば、不動産調査自体を丸ごと委託できる便利な会社もあります。
仕事は自分が力を入れて、価値を重んじる仕事にフォーカスして、
協力パートナーに頼れる部分はアウトソーシング。
勿論それ相応のフィーは支払いますが、、、
信頼出来るプロ同士での協業、
これからの生き残る術と思います。
71番、呼ばれたぁ、、、

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最近新聞や雑誌でも「相続対策」という言葉をよく見かけます。
昨年から始まった相続税の増税を背景に、
不動産業界、建築業界は勿論のこと、
税理士、会計士、司法書士、そして弁護士に至るまで
いわゆる、士業とよばれる方々の中でも、
協業によってチーム編成をして取り組む事例も多いようです。

かく言う私もその一人ですが、
不動産業、中でも賃貸経営に関わると、
「相続」とはきっても切れない縁があるのです。

収益不動産は保有するにつれて、
資産も当然増えていくわけですが、
そうなるとサラリーマンや投資家の中にも
「自分が死んじゃったら相続税がかかるの？」
なんて心配をする方もいらっしゃいます。

特に、地主さんにとっては死活問題でもあり、
納税できない場合は、住んでいる自宅を売らざるを得ない場合もありますので、
そこで生前にしっかりとした対策が必要と成るわけです。

俗に言う相続対策の３つのステップは、
・分割対策
・納税対策
・節税対策

”争”族、円満相続を目指すべく
あれこれと対策を講じるわけです。

ところで、昨日はＩＲＥＭ－ＪＡＰＡＮ(アイレムジャパン)で
さいたま市の渡辺CPM（米国公認不動産経営管理士）のセミナーが開催されました。
個人的にもあれこれと情報交換をさせて頂いており、
埼玉方面の不動産経営でのご相談を頂いた場合は、
市場調査でも協力いただいたりしております。





セミナーの中でとても共感できたことは、
相続コンサルティングを、クライアントの立場で本当に実践しようとすれば、
業界団体等で行っている相続コンサルティングのライセンスではちと不足で、
不動産経営の知識や、収益性の分析、改善提案能力も必要であるということ。

私の経験的にも、相続対策で必ず必要な税理士さんを例にとっても、
不動産経営、投資を自ら実践している方は別にして、
賃貸収入を上げる提案や、不動産価値を考えて提案ができる方は極めて少ないと感じることが多いかなぁ

節税対策や、納税対策の前に、分割対策が重要なことは言うまでもないが、
なにも手つかずの不動産の活用策を考えて実行することの効果は、
とくに未利用地を多数保有している地主さんの場合はかなり大きい。

極端な言い方をすれば、
納税が２倍になっても、収入が３倍になればその提案は可能性があるはずだし、
借り入れをして資本改善、リノベーション等を積極的に実践することで、
返済分を差し引いても手取り収入が増えていればその提案は可能性があるはず。。。

そんな提案をするには、不動産経営の知識や、技術がどうしても必要となる。

セミナーでもそんな考え方にはとても共感でき、
あとはそれをクライアントに提案して選択肢を与えること。
そんな相続コンサルタントはこれからもっと必要なんじゃないかと思った次第。

私自身も実家の相続で遺産分割協議書に署名した経験を今後に生かせればと。

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今日最終決済を終えて無事引渡しを受けた土地があります。


買主側の仲介として関わりましたが、
売主だったのは地元に長く住む８０代のおばあちゃん。

契約の際に「売ってどうなさるんですか、、、」と話題にしたところ、
新宿の新築マンションに住むんです。。

とのこと。

そう言えば、元付け業者は新築デベの関連会社。
買換えの一連のサポートをやっていたのは直ぐにわかりましたが、
聞いてみれば、買換えはおばあちゃんの意向だそうで。。

７０代でも施設にお世話になる生き方がありますが、
８０台で新築に住みかえるという心意気。

なんとも元気をもらいました。
新居で余生を大いに楽しんでもらいたいですね。

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