reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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杭の問題が仕事に与える影響。 



先日は東京都建築士事務所協会に所用で行って来ました。

分譲マンションの杭問題、深刻ですね。

既に業界内では、確認申請業務に影響がでるのではないかとの見方もあり、
今後の建築需要を取り込む上ではネガティブ要素ですね。

先日手掛けた案件(土地+新築)では、
確認申請業務の期間が長引く可能性もあり、
売主様へはその説明をして通常よりも瑕疵担保期間を長めにとっていただきました。

着工が遅れれば敷地の掘削もおくれますからね。。


今回の件を受けてやはり耐震偽装問題を思い出します。
設計事務所を退社した年だからかれこれ9年前か、、、
早いなぁ、、、


仕事は進まない、手間は増える、お客さんは不安になる。。

仕事を受ける立場としてはイヤイヤづくしでしたが、
法令、条例は常に変わるものであって、
それよりも倫理がやはり重要なのです。

時代時代を経てより業界が進化すればそれに越したことはないのだからこれは乗り越えないとです。


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竣工間近あれこれ 

先日都心に竣工した賃貸マンションを拝見させて頂きました。
最近色々と情報交換をさせていただいており、
「こんど設計したもの見せてもらえませんかねぇ、、」とリクエストしたところ快諾。
IMG_7381.jpg


この数年間は不動産の仕事の中で、
賃貸マンションの設計や建設に関わるようになり、
いろんなネットワークが出来てきました。

ものづくりってホント生々しくって、
完成すると設計したひとや、
施工に関わった人の痕跡がのこります。

だから完成したものをみると、「おぉ、、、、」って言ってしまいます。
何しろ人間がつくったんだから
(↑当たり前)

建築にもいろんな作り方があり、
住宅メーカーの企画商品から、
ゼネコン設計施工、設計事務所主導型のフルオーダーの建築まで、
建設のきっかけが何であるかによって大分代わりますので、
同じ間取りで建築しても完成形は全くことなります。

建具からキッチンまでフルオーダーでやると、
やっぱディテールが凄いなぁ、、、とか
IMG_7384.jpg
建具も既製品では無くて、造作建具でもそれほどコストは上がらないよ、、とか
IMG_7383.jpg



LDKを思い切ってタイル貼りにして、
土間空間を緩やかに仕切ってみたり(こちらは月末竣工の当社企画物件)
目黒区祐天寺2(南道路)_写真_20151128 (17)


おなじ鉄筋コンクリート造のマンションでも、
特殊な型枠を使ったシステム工法の施工をしてみたり、
目黒区目黒本町(南道路)_現場写真_20151128 (8) 目黒区目黒本町(南道路)_現場写真_20151128 (16) 目黒区目黒本町(南道路)_現場写真_20151128 (22)

色んな情報を取り入れて、試行錯誤を繰り返し、
どれがお客さん受けするかなぁ、、とか
賃貸経営にはどれが適しているか?とか

あれこれ日々研鑽です。


<セミナーの御案内>
12月5日(土曜日)14:00~、セミナーをやることになっております。
場所は代々木駅近辺。

詳細・申込はこちらから↓↓↓↓↓↓
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/8858


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新築収益物件・不動産投資・リノベーション・土地活用
「賃貸住宅の作り方」更新中!
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
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住宅購入も立地重視か? 

東京23区の中古マンション在庫が急増との記事がありました。


時々、実需不動産の購入や売却のご相談を受けますので相場を調べることがありますが、
特に駅近の物件が値上がりしてるように感じます。

以前の住宅購入は、月額支払から購入金額を逆算して駅15分圏内で探す、、、
的なパターンがありましたが、
最近は「資産価値が高い不動産を、、、」という視点が加わっております。

誰しも将来像がえがきにくい時代、
不動産購入にも改めて「資産価値」を考える時代になったのかも知れません。。

当然といえば当然なのですが。


記事では、23区の中古マンションの在庫が昨年比33.6%増。
特に都心6区(千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京)は昨年比56.4%増!
値上がりに期待して売りに出す事例が目立ってます。

ただし、所得が伸びなければ実需不動産の価格上昇はそれほど期待できないですので上げすぎた感がある都心はダブついているということでしょう。

収益不動産の動きも業者間では高止まり感が出つつあります。


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私道の土地は要注意です  

昨日は手掛け初めて3カ月目にようやく始動することとなった案件の土地契約でした。

私道が関わる案件につき、建築計画とどのような整合性をとるか、結構苦労しました。

渋い顔はそのせいかも、、

今回は南東角地のマンション用地でしたが、南側は公道、東側は私道。

私道の所有者の承諾をどこまでとるか?が課題でした。

南側から全てのインフラを引き込み、出入りも南側から行えば少なくとも工事は完了できますし、通行のトラブルもおさえられますが。

でもやっぱり水道の引き直しや、下水の放流先、工事車両の通行もあるとなると承諾は取っておかねば、ということです。

心配するよりもまずやってみる事、という事でやってみると以外と上手くいきそうです。
足で稼ぐ❗️

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私のセミナー開催の告知を。 

12月5日(土曜日)14:00~、セミナーをやることになっております。
場所は代々木駅近辺。

詳細・申込はこちらから↓↓↓↓↓↓
http://www.rakumachi.jp/info_seminar/show/8858

内容はこれまでやってきた仕事を中心にしたもので、
土地を探して、賃貸マンションを建設する、
開発型の一棟マンション取得スキームについて、
ポイントから、リスク、事例、現状、今後の事等等。

2時間分の資料を現在作成中ですのでこうご期待。

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早いもので、、 

早いもので11月もあと1週間やそこら。。

久々のブログ更新となり、反省。
簡単なことですが、難しいもんです。

先日は、CPM(米国公認不動産経営管理士)の本場アメリカから、
ジーンパウエル先生が来日されてセミナーを開催されました。
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昨年に続き「エースを雇え!」

米国最大のPM会社でCEOも務められた実体験に基づく講義は評判通りの内容で行った甲斐がありました。
何だか最近アメリカひいきかと思うくらいCPM、CCIMを推薦しておりますが、
これは本当に良いし、学ぶことで仕事に活かせるし、
ぶれない提案ができるし、何より稼げるし、、。

そんな理由ですので、
今後不動産や建築業界、コンサルティングを目指す方は是非共IREM-JAPAN(アイレムジャパン)の活動にご参加を。

意識が高い不動産業界の方や建築業界の方とネットワークも生まれます。

相続コンサルティングを中止の方も多く、
日々研鑽にはもってこいです。


それにしても、なんでグレープフルーツもってんだ?
って思われた方がいらっしゃるかと思いますが。
それは講義内容に沿ったもので、
みんなが驚いたことで、
個人的には大きな果実を頂いたかと。。

2日間の成果は今後に生かすべく。

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プロフィール

OgataDaisuke

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