reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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情報は活用すること 

週末に書棚の整理をしました。
頭の整理と新しい情報のインプットを加速させるにはまず捨てることから。

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ノートはエバーノートに変わった人どれくらいいるでしょうか。
今まで、あれこれためていたノートも結局活用できていないパターン多し。


自分でいうのも何ですが、捨て摩です。


いつでも再度調達できるものはどんどん捨てますし、
1年間使っていない物は処分を考えます。

ものに占有されるよりも、広々使える快適を優先ということで。

今日は休みですが午前中はパワポ作り。
午後はオフィス。夕方は相続納税対策の打合。

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空室期間、どれくらい? 

入居前の管理物件をあれこれチェックしてきました。
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管理をさせて頂いている物件の状況確認でウロウロしてきました。
ばたばたと空室になったかと思えば、
バタバタと入居が決まり、、、

仕事の波ってありますね。


賃貸経営では、この空室期間が全体のどれくらいあるか?
という指標はとても大事です。


相場の満室賃料を100(潜在総収入)とすると、
純営業収益(NOI=Net Operating Income)は以下の通りですが、
空室損がどれくらいに抑えられるかはPM会社も腕の見せ所ですね。


潜在総収入(相場賃料で満室を想定した賃料総額。GPIとも言います。Gross Potential Income)
-空室損(退去から次の入居までの空室期間や滞納による損等)
-運営費(賃貸管理手数料、公租公課、火災保険、修繕費等)
=純営業収益(NOI=Net Operating Income)


今回は直ぐに決まった、、、
と言ってもそれは何カ月?

前回は2か月、今回は1カ月。

他の部屋は4カ月もあったけど、、、、

そんなデータを平均すると空室損の率が出てきます。


ワンルームマンションで入居した単身者が2年で退出、
そして次の入居者の賃料が発生するまで3カ月かかったら、、、、

空室損は3か月/(24か月+3か月)=11.1%

2カ月かかったら、、、
空室損は2か月/(24か月+2か月)=7.7%

3年で退出で、2か月かかったら
空室損は2か月/(36か月+2か月)=5.2%


数値化すると色んな傾向が見えるものです。


ちなみに当社の管理目標は5%です。

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現地を見てビックリ、 

久々に実需の仕事で戸建下見を。
旗竿地(通路の奥に家が建っている、都内では結構あるパターンですね)の新築戸建て。
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不動産の仕事も、実需と呼ばれる仲介から、事業用の案件まで様々です。


実需とは、個人が自分の居住用で購入する物件で、
土地、戸建、マンション、中古マンション、、等を言います。

ライフプラン、家族計画等をふまえて住宅を探したりしますが、
仕事の基本中の基本でしょうか。

不動産営業もこの仕事から始める人も多いのではないでしょうか。
人それぞれの希望、予算、好み、それから営業マンとの相性もありますね。


仕事のイロハが学べますので、ホント勉強になる仕事です。


写真は久々に下見した物件。

旗竿地に新築戸建て建築中との物件で、
結構割安。

グーグルで環境を見ると、
「もしかして、、、、、、」



旗竿地の南側は広い歩道付きの道路に面しており、
これから建物は多分建たないかな。。

日当たり抜群!


不動産の販売資料にはそんなこと書いてないですけどね。。

この手の物件、個人的には結構すきですね。




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同面積でも、帖数UP? 

11月にやるセミナーの資料を朝から作り込んでおります。
ピッチを上げなければ、、。

全く同じ専有面積25㎡でも、居室の広さは微妙に違いますね。。。
ポータルサイトでみると良く判ります。。
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セミナーのお題は、「CPM・一級建築士が実践する一棟マンション企画術」

投資用、土地活用、相続対策等、
目的はクライアントによって様々です。

間取りを変えることで、賃料、賃料単価、空室損を選択するということになり、
それにプランニングの流れを交えて話したいとと思います。

時間オーバーしないようにせねば。

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念には念を❗️ 

今日は敷地と道路の調査の講習。

日々やっておりますか、念には念をという事で。

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DINKS&DEWKs で賃貸企画 

今朝は練馬の物件下見に。
だだっ広い土地のどこが対象地かわからない、、、、。



テレビをみていたら、DEWKs(デュークス)という聞き慣れない言葉が話題に。

意味は「double employed with kids」、つまり「子供のいる共稼ぎの夫婦」らしい。

色々考えますね。。


賃貸企画ではDINKS( Double Incomes and No Kids 共働きで子供を持たない夫婦)をターゲットにプランニングすることがあります。

1LDKでは特にありますね。

そして、入居後に家族が増えてDEWKs(デュークス)となり、

めでたく?退去となる場合もあります。


DINKS、DEWKs、どちらでも入居できる企画が必要なのかもしれないですね。。。


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運動会 

連休中の土曜日は子供の運動会、幼稚園と小学校、ダブルヘッダーで慌ただしかったです。

九州の実家からバーバも駆けつけ大盛り上がりでした。

息子の小学校は、運動会の昼食は子供だけで食べるのとになっており、自分が子供の頃よりも大分勝手がちがうなぁと感じた次第です。

写真は日曜日に行った井の頭公園の激混みアヒル。

石神井公園、善福寺公園、井の頭公園、最近ブームですね。

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近所の原っぱ。 

我が家の近所にある2000坪?ある原っぱに仮囲いが出来た。
harappa.jpg

一体何ができるかと言うと、区管理の緑地らしい。。。。
朝の散歩コースでしたので無くならずに良かった。

それにしてもこの原っぱは、元々誰それが管理するわけでもなく、
個人が所有する土地のようです。

隣接する、これまた個人が所有する土地には総戸数36戸のRC賃貸マンションが完成したばかり。

不動産経営、土地活用の選択肢も色々ですね。

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コンサルは積み重ね。 

新築案件の依頼を多数頂いており有難い限りです。
きょうは進捗&新規案件の打合でクライアントの専属設計事務所へ。
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当社は賃貸の市場調査や予算組、基本計画案の作成で関わっておりますが、
実施設計、現場監理を担当される会社とは極力コミュニケーションをとるように心掛けております。

話してみるとやっぱり、、、なんてネタもありますしね。。

今日は初めの基本計画に活かせる(より精度を高める)情報や考え方をシェアできました。

こういうことの積み重ねを繰り返して、また仕事で還元する。

そういう”正”の循環が継続できれば、コンサルのスキルも上がるはずです。


一日一日を大切に。

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プロフィール

OgataDaisuke

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