reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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モクサンってなんだ? 

夏休みの予定はお決まりでしょうか。。

ご存知の方も多いかと思いますが、
今年は9月にも5連休、シルバーウィークがやってきます。

我が家の夏休みは、仕事の都合もありなかなか予定が立たず、
都内近郊にいようかと思います。
その変わりと言ってはなんですが、シルバーウィークはどこか行こうかと。
五能線、行ってみるか。。




現在、モクサン(木造三階建共同住宅)が出来ないかと様々検証中です。
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住宅メーカーは木造3階の商品を扱っておりますが、
注文仕様で設計事務所、工務店ではなかなか扱いがないかと思います。
この点、検証の余地ありです。

それにしても、一部の改正含めて確認審査機関と、役所の見解が異なる場合があります。
統一できないものか。

土地から購入する場合、土地活用、いろんな面で活かせますのでご期待をwww


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新築収益物件・不動産投資・リノベーション・土地活用
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道路幅員で容積率が変わる ? 


先日検討をしていた物件は容積率の制限に?がありました。。。
そんなことはあるのか?
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収益物件用地を持ち込まれるお客さんが最近増えております。
ここにどれくらいの建物が計画できますか?から
至急企画を入れてほしい、、、
ボリュームチェックをしてほしい、、
賃料査定をしてほしい、、
既に作成されたプランをどう思いますか、、、
等等

その場合、まずは都市計画情報や、建築基準法関連の大枠をチェックします。
事業計画を作る場合、最大容積率のチェックは避けては通れませんが、
今回は容積率制限について以下のようなポイントがありました。


容積率は、各自治体の都市計画情報を確認すれば容易に確認することができます。
当該物件の情報は以下の通りでした。

用途地域:第一種中高層住居専用地域
建ぺい率:60%
容積率:200%

そして、建築基準法52条2項では、前面道路(前面道路が二以上あるときは、その幅員の最大のもの。)の幅員が12m未満である建築物の容積率は、前面道路の幅員に0.4(住居系の場合)を乗じたもの以下でなければならない、、とされているのです。。

そうすると当該物件の前面道路幅員がポイントとなりますが、
まずは認定幅員、現況幅員の確認をする必要があります。
認定幅員が定められている場合は役所に確認すれば明白ですが、
認定幅員がなく現況幅員で算定する場合はち詳細に確認したようがよさそうです。

上記右側の写真にありますが、現況幅員は4.2m~5.2mの範囲で変化していることが役所の道路台帳からわかりました。
販売資料では4.9m(現地の計測結果とのこと)とだけ記載がありますが。

各幅員での容積率制限は以下の通りとなります。
4.2m×0.4=168%
4.9m×0.4=196%
5.2m×0.4=208%(上限200%となります)

どれを採用するかは、実は自治体ごとに見解が異なるのが現状なのです。。。
明確に定めてほしいものですが。。

前面道路幅員が変化している場合は要確認ですね。
ちなみに今回は200%となりそうです。

朝一での役所調査でしたが行った分成果がありました。。。
 


それにしても今日も厚い!

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賃貸経営、火災保険が高くなる? 

先日は、業界向けの勉強会に参加させて頂きました。
不動産関係が7割、士業(税理士、弁護士、司法書士)が1割、建築関係が1割と言ったところでしょうか。



異業種交流会や情報交換会は自ら検索してみて参加していた時期もありましたが、
最近はお誘いを受けた会には参加させて頂いております。
業種は違えども、同じクライアントの仕事を協業でやる場合に、
大事なことは価値感、考え方と思います。
そこが共有できないと、仕事はうまくいかない、、、。
どんなことを優先して動くか、
誰の利益を優先して動くか、
誰と組んでやるか、、
今後ますます業務範囲が広がる時代、
競争も激化で仕事が減る時代、
パートナーは大事ですね。。


ところで、タイトルの「火災保険の値上げ?」の話。
どんなことかと言うと、これまで最長36年の保険契約が、
10月以降は最長10年となるというもの。


異常気象や災害等で、将来的な予測が難しくなったためだそうで、
考えてみれば、35年間の火災保険に入れたことが今となっては不思議なことなのかもしれないですね。。
最長36年が、最長10年となると、一時的に支払う保険は安くなりますが、
年間の支払いに換算すろと上がるということです。
30年間の保険に1年目に全額支払って加入する場合、
10年毎に3回に分けて支払う場合、
解約した場合の返戻金も踏まて検証してみる価値はあります。
どれが良いかは、人それぞれと思いますので、気になる方は保険会社の方にご相談を。

CPM(米国公認不動産経営管理士)のファイナンスの授業でもこの手のトレーニング、
やったなぁ、、

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進む、中抜きビジネス! 

最近、気になる記事が2つがありました。

一つは、中古住宅のネットを介した売買事業。
不動産会社とポータルサイト会社が提携して行うようです。


インターネット上で、消費者同士が売買できるサービスで、
実務は専門業者がが支援ということです。
政府が掲げる、2020年までに中古住宅流通、
リフォーム市場の20兆円まで倍増させる目標も後押ししておりますが、
何れ始まるサービスだったかと思いますので、
いよいよそういう時代突入かぁ、、、。


二つ目は、こちらのニュース。
ネット通販大手の会社がリフォーム市場参入。
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これまではリフォーム商材の商品のみを販売して、
取り付けや施工は各自やってね、、が主流でした。

それが、施工も含めてネットで買えるようになりそうです。

お風呂のユニットバスを交換とか、
キッチンを交換とか、
洗面台を交換とか、
小項目であれば見積だってそんなに誤差はないかと思いますので、
トラブルは限定的と思います。
全然ありです。

これら二つのニュース、何れも中間コストをインターネットが減らすこと、
より消費者ニーズにフォーカスした点が特徴と思います。
情報革命がもたらす典型!

誰でもできる仕事には価値が見出せなくなり、
サービス力だったり、専門性、提案力、デザイン力、、
とにかくそんな時代に突入しているのです。

その仕事にはどんな価値があるか?
誰のための価値か?自分の為だけの価値ではないか?
未来に、社会にとってどんな価値があるか?


関わる仕事は常に棚卸をしてみる必要がありそうです。
そんなことを考えた次第です。


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中古ビルをどう再生するか、、 


先週は、港区高輪にあるIREM-JAPAN(アイレムジャパン)で4日間に渡って、
CCIM(米国不動産投資顧問資格)の第一講座、CI101を受講してきました。
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CPMの講義にも出てくる、内部収益率(IRR)。
このCI101では、いきなり「IRRの欠点」を学びます。
毎年発生するキャッシュフローを再投資しているか、、。
金融電卓やエクセルシートで計算していた内容をより深く理解できます。
もやもやしていた点がクリアになり、なるほどぉ。。といった感じです。
収益不動産に関わるならば早くに知っておけばよかった事ばかりです。


さて、先週は都内某所で、築40年超えの中古ビルの内見をしてきました。
賃貸マンションにテナント事務所や駐車場等を含め、
ほぼ満室稼働ですが、オーナーにとっては悩み事がたまるばかり、、。

老朽化に伴うインフラの維持更新、
定期修繕費用の増加、
賃料の下落、
長期空室、
そして耐震問題等。

写真は上階で水漏れが発生しその補修をした現場の確認。
たまたま募集中住戸でのトラブルだったのが幸いですが、
この階で起こることは、他の階でも起こりうる、、、と考えるのは誰でも同じです。
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今回は今後の運営方法について地元の管理会社さんと共同で進める案件です。
・大規模修繕費用はどれくらいかかるか?
・それに伴って収益性はれくらい改善するか?
・耐震診断、工事と言ってもどれくらいコストをかければよいのか、、
・耐震対策等はせず、現状維持もあるか、、、そのリスクは、
・今後のテナントニーズはどうか?
・現在は会社で保有しているが、、、

等等、ハードの問題、ソフトの問題、資金的な課題等上げれば限がない訳です。。

そして、このようなケースの収支計画に、CPM(米国公認不動産経営管理士)や
CCIM(米国不動産投資顧問資格)が活かされます。

初期投資をせずとも毎年安定的な収益がある場合、
大きな初期投資をして、資本改善をして、毎年の収益を上げる場合、

定期的なキャッシュフローは加減乗除で何となくわかりますが、
不動産の価値の上昇を含めるとどのような分析をすべきか、、、
期間はどれくらいか、、

内部収益率(IRR)という指標や、
CCIM(米国不動産投資顧問資格)では、資本蓄積法という指標を用いて、
論理的に、数字を使った分析を行います

中古ビルでも優良ストックは沢山あるのです。
そこからどのように計画を建て、実行して行くか。

課題も沢山ありますが、
よい再生提案が実現できればと思います。

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プロフィール

OgataDaisuke

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