リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

休みを使って久々に模型を作りました。
進行中の建築コンサル案件の階段室の模型です。

特に作る必要はなかったかも知れませんが、
世界堂にいった際になんだか懐かしくなりスチレンボードを購入。
建築学生以来ですが３０分程で完成しました。
まだまだ手が覚えてますww



建築コンサルティングの業務はまだ特にこれと言ったタイプを決めておりませんが、
今回は工事着工までに、間取りや仕様決めについて、
施主側のサポート役として打合に参加させて頂いております。

既に、土地の契約が終わって物件が確保できた段階ですので、
（契約前には）配棟や、間取りタイプ、仕様は既に決まってます。
土地の購入価格はそれに基いて決めておりますので、、。

どんな事に主眼を置いているかというと一言で言えば、
コストは同じでも、付加価値が高まる提案です。

そして、それを実現する上で個人的にこだわっているのは「寸法」です。
勿論、最新の設備でリーズナブルな商品を見つけたり、
デザイン提案でより美しく見せることは重要なのですが、
それをやる前段階として、この「寸法」の詰めをしていきます。
地味な作業ですが、とても重要です。

少し御紹介させて頂きますと、

当社で一番初めに作成した基本設計図面を元に、
施行者側作成した（ほぼ施工図にちかい）平面詳細図にチェックを入れていきます。


例えば、、
・トイレの幅。
内法寸法で８０センチなんかあると戸建住宅等では標準かもしれませんが、
（機能上問題ない範囲で）最小７５センチの間で調整します。
わずか５センチと思うなかれ、、ちりも積もれば何とか、、。

大事なことは、小さくすることで、一体どこがどう広がるか？
という視点。

リビングが広がるか？
寝室が広がるか？
あるいはキッチンスペースが広がるか？
色んな要素を複数天秤にかけて、判断をして決定します。


・収納の奥行き。
クローゼットの量が足りないことが結構あります。
そして、増やせる場合も意外と多いんです。
幅２ｍ位のクローゼットをあと９０センチ広げたいと思えば、
必用な面積は０．９ｍ×奥行き０．６ｍ＝０．５４㎡
面積にすれば１㎡満たない程度ですので、
水廻りのレイアウト等で捻出できることがあります。

その他、洗面台の幅（グレードにもよりますので）、玄関の靴入れのサイズ、
ユニットバスの向き、PS（配管スペースのサイズ）、廊下の幅、等等寸法を意識すると実にいろんな数字がでてきます。
壁の下地の厚さを６５ｍｍ、４５ｍｍ、こんな調整も実は可能なのです。

それらを複合的に組み合わせて、LDKを広げて見たり、デッドスペースを減らしてみたり、
部屋の形を整形してみたり、改善を繰り返して、間取りを少しづつ改善していきます。

LDKの広さが１畳増えると、
専有面積は同じですが、賃料や空室期間に影響するかもしれません。
そして、リーシングが楽にできるかも知れません。
わずかではありますが、こんな作業の積み重ねです。

設計のベテランの方に言わせると、寸法を見れば（社内で）誰が書いたか判ると言われるほど、
大事な要素なのです。


物件は無事着工しておりますが、次は仕様やデザインの提案をしております。


着工までだったはずが、、、。


模型まで作っちゃって。。


いやいや、仕事はモチベーションなのです！！

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[edit]

京王線沿線の賃貸市場調査が最近重なっております。

特に理由があるわけではありませんが、
エリアが偏る時期があるんです。

不動産調査で、グーグルストリートビューは仕事の仕方、効率を間違いなく変えたと思います。
ストリートビューが出た当時の事をよく覚えておりますが、

”間口がわかるよ、、、”とか、
”なんだ、擁壁があるじゃん、、、”とか
”道路が感じわるいなぁ、、、”とか

場合によっては表札が見えて
”あぁ、ここだよ、、”ってわかったり、

ホント驚いた記憶があります。


ストリートビューがあるおかげで、例えば駅から物件迄、疑似歩行ができます。
写真とはその名の通りで、雰囲気や商店街の感じまで何となく伝わります。
そして、現地にいっても結構その通りの結果だったり、稀に意外なこともあったりします。
（勿論、簡易チェック段階での話ですが、、）

今回の案件も飛びつくほどの特徴が無かったのですがこの言葉に惹かれました。

”生産緑地につき環境良好”

裏に公園の緑が見えるとか、
南側が低層住宅地だとか、
北側道路の土地の南側が分譲マンションの駐車場だとか、

不動産マイソク（販売図面のこと）記載のデータだけではわからない場合もあり、
現地見て見るか、、、と成る訳です。

過去に取り扱った場所では港区のど真ん中で、
細い私道をヒョロヒョロといくと、南側の裏側には緑道が、、
なんていう掘り出し物もありました。



さて、話は調査物件ですが、ストリートビューで見た時とほぼ変わらない結果でした。
（良い意味でなく、悪い意味なのです。。残念ながら）
裏切って欲しかったのですが、やっぱ写真は嘘つかないのです。


緑地を囲う、万年塀がボロボロ。。。残念。
（定期修繕を是非共実施しましょう！）



緑が望める、、ではなく、緑に埋もれる。。か



やっぱストリートビューは嘘つかないです。


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[edit]

先日地下鉄の車内で見かけた広告。



底地や、借地に関する仕事が時々あります。
借地底地に関して、建替えや相続が絡むと判らないことばかりのはずで、
不動産業者でも色々と経験が無いとシャープにはお答えできないこともあります。

底地の買い取りビジネスというのがありますが、
地下鉄に広告が出るほどニーズがあるというのでしょうか。

個人的には、相続対策のセミナーが各地で多数開かれ、
底地の対策が一般消費者の中にも浸透してきた結果なのかもしれませんね。

底地を持っている地主さんは色んな不動産を持っています。
アパート、マンション、駐車場、空き地、道路、そして底地、借地。

＜底地の課題＞
１．換金性が悪い
２．収益性が低い
３．色々面倒

１は、取引する相手が限られるということです。
所有権の土地のように隣の方が、、、なんていうことは稀です。
基本は借地権者と底地権者です。
そして広告のような買取会社。値段は御想像にお任せ。します。

２は、地代の事ですが、
地代の相場は固定資産税等の３～５倍が一つの目安とされております。

固定資産税等の３～５倍が高いか低いか、、ということですが、
仮に、相続税評価額２０００万の土地があるとすると、

・固定資産評価額＝２０００／０．８＊０．７＝１７５０万
　小規模住宅地として　⇒　／６＝２９１万
　＊１．４％＝４万
・同様に都市計画税は
　１７５０万／３＊０．３％＝１．７万

固都税年額＝５．７万がでました。

地代を３～５倍として、仮に４倍で設定してみると
５．７＊４＝２２．８万（地代収入）

時々、地代が高い（借地人側から）とか、少ない（地主側から）とか、
してきがありますが、意外と３～５倍に入っているケースが多いです。
確認してみてください。

収益性に話はもどりますが、
仮に流通価格（時価）＝相続税評価額２０００万とすると、
これにかかる相続税を３０％とすると相続税は６００万。
６００万／５．７万＝１０５年？

相続税実行税率にもよりますが、
収益性が悪い、処分の対象となる言われる所以はここなのです。


３はとにかく色々手間がかかります。
契約更新や、建替承諾、譲渡承諾、名義変更等等、、
何かある度に借地人～地主間で協議が発生します。

昔から安く貸している、、、と思う地主がいる一方、
一度も滞納なく借りている、、、、と思う借地人がいる。
気持よく進んだケースはありません。


更新や建替えがあれば、整理するタイミングです。
広告の会社や整理できる会社（当社でもやります。）に問い合わせて見て下さい。

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一億総○○という言葉があります。

中学校の授業で学んだ言葉に「一億総中流」。
多くの日本人が自分は中流階級に属すると思っていたことを意味するそうです。

しかしそんな時代は過去の物で、今は「格差社会」。
ピケティの法則も話題になりました。

建築の仕事、不動産の仕事を通じて言えるのは、
「一億総デザイナー」時代。
（誰が初めに言ったかはわかりませが）

賃貸住宅に、ＤＩＹや、カスタマイズ賃貸をパブリックに推奨する団体もあり、
デザイナーの位置づけや、モノづくりの考え方もよりユーザー志向になっていると思います。

建築の仕事をすると、材料やデザインに関して、ユーザー側から、
こうしたいとか、この材料は使えないとか、この雰囲気にしてほしいとか、、。

プロ側はより”目利き”力が試されます。


日々仕事をする中で、ＷＥＢの恩恵を受けない日はありません。
このブログにしてもそうだし、電車の中で記事が書けるというのもポータブルになった恩恵。


これまで色んなサイトを作ってきました。
住宅の作り方とか、


借地底地関連のサイト
http://shakuchisokochi.blog.fc2.com/（更新が滞ってますが、、）

他にも耐震関連のサイトを作りました。

作成は特に難しい内容ではなくて、
人件費を除いては、参考書を読めば誰でも作れるサイトです。
そして、内容によっては、仕事にもしっかりつながります。


さて昨今は、お題にもある「一億総”出版”」な時代かと思います。
いつでもどこでも、手軽に情報発信できるようになり、
デジタル出版も含めれば、相当な数の著者が生まれているはずです。

そして、誰もが発信できるようになると、より中身が重要なのだと思います。
ＳＥＯやページのデザイン等、テクニカル部分は勿論大事ですが、
原稿の内容や、実績、がより大事かと思います。

起業してビックリしたのは、こちらのこともよくしらず（知らないはず、、）に、
いきなり出版の話を電話営業されたこと。
こういう世界もあるのかと、、。
（世間知らずでした）

フェースブックペエージも造ると、
色んなメディアで簡単に情報発信ができるようになります。
より、実のある内容にしないとです。

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[edit]

しているようです。

不動産経営と言っても、アパート、マンションを筆頭に、
マンスリー経営、駐車場、コンテナ、バイクガレージ、シェアハウス等色々です。

管理会社さん、オーナーさんと話す中で、シェアハウスを取り巻く環境が大きく変わったようです。
そもそも「シェアハウス」の定義が難しい。
私自身もうまく分類できない物件もある。

国土交通省局が発表した
「シェアハウス等における契約実態等に関する調査報告書（平成２６年３月）」では、

「ひとつの賃貸物件に親族ではない複数のものが共同で生活するいわゆるシェアハウスなどと呼ばれる貸しルームが、若年層を中心に注目を集めている、、、」

とされており、シェアハウスを”貸ルーム”の一つとして定義しているようです。
”貸ルーム”ですか。。


３年以上も前に受けた、某企業のセミナーでは、
言葉の定義をかなり注意しており、

・友達数人が連帯して戸建等を借りる方式（一人が出ても、責任をもって誰かが連れてくる、）と、
・一般的なアパマンのように管理運営に第三者が積極的に関わって、空室が発生したら募集して満室稼働させる方式

をはっきり区別して扱っていると言っておりました。

建築基準法でも「シェアハウス」という用途はなく、寄宿舎扱いとすることが現状ですが、
脱法方式も中にはあり、社会問題化した際に、きちんと管理運営がされている物件と一緒にされては困るという布石だったのかもしれませんが、ここ数年想定通りの問題が起きているのは周知の事実です。

管理運営をしている会社では、将来的に撤退を考える企業もあれば、
成長分野としてさらなる事業拡大を目指す企業もあり、
ここにきて二極化しているようです。

先のレポートでも、「今後、貸しルームを運営していく上でターゲットとして重要視する入居者層」として、
約６割の事業者が「外国人」をターゲットとして重要視しているとのデータもあり今後のポイントなのかもしれません。



また、そのような背景もあり、
私のほうでも木造方式ではなく、しっかりとした耐火建築物（RC、鉄骨等）で、
そこそこの規模（３０～５０戸）の物件を作れないだろうかとのリクエストも頂いています。
協力して頂いている管理会社の物件は、外国人の需要も高いエリアで、
高稼働を記録しているようです。

撤退する会社もあれば、色々ですね。

さて、適当な土地が見つかりプラン、企画を入れたところ、気にしていたワンルーム条例協議。
アパマン同様、シェアハウス（寄宿舎）も条例適用になりますので、一応協議してみてください、、とは役所のご担当。

ということは、「各部屋２５㎡なんですかね、、、、」

一応協議してみて下さい。。。

まだまだ法整備ができていないということです。
計画する場合は今後の動向をふまえよくよく練る必要がありそうです。


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久々に”実需”の案件をやっております。
”実需”というのは、戸建住宅やマンションを自分の居住目的で購入することをいいます。

業界用語なんでしょうかね。。。

ついでにこんな用語も。
自分、結構詳しいかと思います

建築関連
へいしょう　⇒　平面詳細図のことです。
SD　⇒　スチールドア、マンションの玄関ドア等のことです
かなばかり　⇒　矩計（図）のことで、設計ではボスクラスの方が各断面詳細図です
さんすけ　⇒　？？ご存知の方は業界人。



そう「三角スケール」のことです。
↓↓↓コレ↓↓↓


別に知る必要もありませんが、、、


不動産部門。
マイソク　⇒　販売、募集図面のこと
げんはん　⇒　現地販売会
すてかん　⇒　電柱にべたべたはってあるあれです。（違法ですので、ww）
ゴットー　⇒　さてなんでしょう？



建ぺい率５０％容積率１００％のことなんです。。
（なんで、十（とう）なんですかね？）
why業界人よ！

ちなみに、６０・２００、とか、
ヨンパチ、っていうのもあります。


さて、話は戻って今回は中古マンションの購入で動いております。
資金計画では、「住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」という特例を使います。
特例を使うとなると、物件の「専有面積」に制限が出てくるです。

主な条件は以下です。
「家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。」

「登記簿」の面積というのがポイントです。
実は、不動産の販売資料に記載されている専有面積は
”壁芯面積”で書いてあることが多いんです。
”壁芯面積”は、壁の中心を基準に算定した床面積ですが、
登記簿の面積は”内法（壁の内側）面積”なんです。

販売資料に、壁芯面積５１平米とあったら、
住宅資金贈与は要注意ですね。
登記簿で５０㎡ないかもしれませんから。。
登記簿を必ずチェックしておきましょう。


ついでに言えば、「住宅借入金等特別控除」も５０㎡が条件となっておりますね。
＜国税HP参照＞
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1213.htm



さて、次は実需でなく、事業用の収益物件ですが、
土地を購入して建物を建てる際に、
不動産取得税が「間取り次第で安くなる！」のをご存知でしょうか。

ポイントは、４０㎡の間取を作る！ということです。
４０㎡というと、１LDKでしょうか。
住宅資金贈与の場合は５０㎡でしたが、貸家の場合の条件は４０㎡。
そして、脇にそっと書いてある以下の注意書きを見逃してはなりません。

（注） 　現況の床面積で判定しますので、登記床面積と異なる場合があります。マンション等は共用部分の床面積を専有部分の床面積割合によりあん分した床面積も含まれます。
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f2

うーん、これはうれしいです。
共用部分も按分して面積に加算してよいということです。

例えば、以下ような断面の建物があったとします。

北側斜線で、上階の間取りの専有面積が変わる時、
一つでも特例対象の間取りを入れておくと、たった一度の不動産取得税ですが、
ちょっとした内装のグレードアップ予算位は確保できます。

「専有面積」と「税金」の関係。
注意書きまでよく読み込む必用がありそうです。

尚、税金の算定はこちらを参考に。
＜東京都主税局HP＞
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_f.htm#f4



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売却活動中のアパートで空室が発生してしまい、
さぁ、どうするか？という打合をオーナーさんとしてきましたのでちょっと御紹介です。



＜物件概要は以下の通り＞
・満室賃料収入：６００万円／年　
・物件の表面利回り７％
・木造２階建、築３０年
・都内私鉄沿線

この物件は総戸数６戸の木造アパートです。
築３０年ということもあるせいか、１０年以上の長期居住者が半分という入居状況。
長期間に渡って滞納もなく入居してもっており、
今後も是非、、、、と言いたいところですが、
オーナーにとっては一つ難点があります。

「家賃単価」

現オーナーが、旧所有者から買い受けた際には、
大規模修繕等は行っていない状況で引き渡しを受けております。
当時から入居中の住戸については、
修繕等が手つかずで、荒れ放題の時の建物グレードをベースに算定された家賃単価。

相場でざっと６万円後半から７万円前半の賃料が取れる１Kタイプですが、
現在の賃料は何と４．５万円以下。
風呂なしの和室でしたので致し方ない部分もありましたが。。


さて、売却依頼を受けている中で空室が発生した場合、対応は大きく２つ。
１．そのまま１戸空室状態にて販売継続
２．リフォームをして、満室稼働にして販売

今回の結論は迷わず「２．リフォームをして満室稼働にして販売」を御提案しました。

ナゼか？
すこしばかり計算をしてみます。

＜１．そのまま１戸空室にて販売継続＞
原状回復工事を行う程度では、募集賃料の変動は特になさそうですので、
年間満室賃料収入は変わらず６００万円。
表面利回り７％ですので、この物件の価値（価格）は
６００万／７％＝８５７０万円となります。

＜２．リフォームをして、満室稼働にして販売＞
リフォームにかかる費用は概算で１５０万円を予算計上しました。
（主な工事内容：ユニットバス交換、キッチン１２００ｍｍタイプ（ガス２口）に交換、クローゼット増設、床フローリング、壁天井クロス　等）
リフォームすることによる、賃料の改定額は
４．５万　⇒　６．８万と市場調査の結果査定しました。

予算通りのリフォームを行い、
査定通りの賃料で入居が決まれば販売価格はどうなるか？

年間の増加賃料は２７．６万円（６．８万－４．５万＝２．３万×１２カ月）
年間満室賃料収入＝６００万円＋２７．６＝６２７．６万円
１．同様、表面利回り７％で割り戻すと、
６２７．６万円／７％＝８９６５万円に価値（価格）が上昇しました。

価値の上昇は８９６５万円－８５７０万円＝３９５万円
リフォーム費用１５０万円を差し引いても、
最終的には２４５万円増加しそうです。

シュミレーション通り実行すれば、
１５０万円の追加投資をすることによって、２４５万円のプラスということになりますが、
何故このようなことが起こるのでしょうか？

ポイントは以下の式にあります。

収益還元価格V（価値）＝I（ネット収入）／R（資本化率のことで利回りがこれに相当します）

追加で投資したリフォーム費用以上に価値の上昇が見込まれるということです。
背景には、老朽化していて、修繕も何もしていなかった物件のオーナーが変わり、
大規模修繕を実施し、外構をきれいにし、設備を最新のものに更新した結果、
物件のR（キャップレート、利回り）が下がった（価値は上昇した）という点です。

外から見ればフルリフォームをしていても、
まったく手つかずの風呂なし住戸が、割安賃料のまま（当時は相場かな、、）残っていたので、
室内を現在の仕様、間取りにリフォームすることで増加した賃料の幅が大きかったということです。


それじゃあ、逆算的にリフォーム費用をいくらまで掛けられるか？
という疑問があるかもしれません。


参考までに、賃料増加が５０００円の場合で再計算してみると、
５０００円×１２カ月＝６万円
６０６万円／７％＝８６５０万円
８６５０万円－８５７０万円＝８０万

リフォーム費用１５０万円を掛けても、
価値の上昇は８０万円。

８０万－１５０万＝▼７０万円となり、
それじゃそのまま売却すればよかったじゃないか、、、となります。


追加投資をする場合、
価値の上昇がどれくらい見込めるか？
投資分析をおこなうことで、より具体的な判断ができます。

参考まで。


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[edit]

今日の午前中は、次男の幼稚園の父親参観でしたので仕事は午後から。
それにしても、行くたび行くたび思うのは幼稚園の先生は女優！ですね。
踊ったり歌ったり、何でもできちゃいますから素直に凄いなあ、、と。



さて、先日の野口先生のセミナーでも取り上げられておりましたが、
相続対策をする上で、「借金」は有効なのか？ということについて。
備忘録的に書いてみます。


例えば相続財産が、
１億円（相続税評価額）の土地と１億円の現金のみと仮定してみます。
そして相続対策で１億円のマンションを建設する場合に、
【１．現金で建設する場合】と【２．借入金（ローン）で建設する場合】を比較してみます。

【１．現金で建設する場合】
＜対策前＞
土地：１億円
現金：１億円
相続税評価額は２億円

＜対策後＞
・現金１億円はマンション建設費に使いますので、ゼロになります。
・土地はマンションが建設されることで、貸家建付地となりますので、
　１億円×（１－借地権割合０．６　×　借家権割合（通常30％）　×　賃貸割合１．０）＝８２００万円（①）
・１億円で建設した建物（マンション）の相続税評価額
　＝建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（通常30％）×賃貸割合）
　＝７０００万円×（１－０．３）＝４９００万円②
※固定資産評価額は実際にかかったコストの７０％と仮定します。

結果：
現金０円＋①＋②＝１億３１００万円
相続税評価額は１億３１００万円となりました。


【２．借入金（ローン）で建設する場合】
＜対策前＞１．に同じ
＜対策後＞
・現金１億円はそのままで、借入（借金）をしてマンションを建設するので借入（借金）が１億円増加します。
・土地の評価は１と同様で、８２００万円（①）
・借金で建てても、現金で建てても取得する建物は同じです。
　１より、４９００万円②

現金１億＋借金１億＋①＋②＋＝１億３１００万円

結果は同じでした。
ポイントは更地に賃貸用不動産を建設することで、
貸家建付地で土地の評価が下がり、
建物は建設に要したコストよりも相続税評価額が下がるという点。
借入をしなければその分現金を使うということですので差し引き同じということです。


さてさて、セミナーではこれ以上触れてありませんでしたが、
さらに重要な点があります。

それは、１億円の土地に１億円で建物を建てて、
満室稼働となった瞬間の価値（時価）はいくらかという点。
この場合の時価とは、収益不動産の時価ですので、
収益還元価格、つまり利回りから還元される価格ということになります。

収益還元価格V（価値）＝
I（ネット収入）／R（資本化率のことで利回りがこれに相当します）

２億円の資産が、土地活用でマンションを建設することで、
１億３１００万円に圧縮できましたが、時価評価を見逃しては成りません。
時価２億円で評価できる収益不動産出来あがっているか否か？
その点のチェックも実は必要なのです。

土地活用と一言で言っても、様々な視点で、複合的に見る必要があります。
相続税評価額については税理士さん、
そして収益不動産の時価評価については、不動産業者で収益不動産を扱っている会社迄ご相談ください。
聞くのはタダですので無駄にはならないかと、、、、。


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昨日は夕方より、ＩＲＥＭＪＡＰＡＮ【アイレム・ジャパン】東京支部の役員会へ出席。


今月下旬より始まる、２０１５年のＣＰＭ講座の受講者数が昨年を大幅に超える数になっているようです。
なんともうれしい話。

不動産経営管理「プロパティマネージメント」系の人や、不動産売買系の方等、
不動産業界でもＩＲＥＭＪＡＰＡＮの活動が広がっているようです。

CPM（米国公認不動産経営管理士）は全１２講座を半年間かけて受講します。
＜講座の主な内容あ以下の通り＞
１．ETH800　プロパティマネージャーのための倫理
２．MNT402　不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
３．FIN402　プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
４．HRS402　プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
５．MKL405　プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
６．ASM603　不動産資産の融資と評価方法
７．ASM604　不動産資産の実績評価
８．ASM605　不動産資産の実績評価―上級応用
９．CPM001　検定試験　事前勉強会
１０．CPM検定試験
１１．BDM602　マネジメントプランの書き方と使い方
１２．MPSA　CPM取得のための最終試験

不動産のメンテナンスやリーシングや、評価方法、投資分析、
ファイナンス（融資）を使ったレバレッジの掛け方等、
受講してみると、目からうろこ！
本当に盛りだくさんの内容です。

受講してみて印象深かったことは、
ＥＴＨ（倫理）の授業や、ＨＲＳ（人材雇用）の講義があること。
実は、創業間もない私にとってはこの講義が本当に価値ある講義となったのです。

会社の所属してこれからPMを強化していこうとする方は勿論のこと、
これからＰＭ会社・AM会社として独立開業を目指す方にも是非ともお勧めです。
詳細や、活動内容にご興味がある方は事務局までお問合わせ下さい。
http://www.irem-japan.org/
TEL：０３－５４２２－８４０４

さて、その後はＳＡ（相続アドバイザー）協議会の副理事長、
相続のコンサルティングといえばこの方、
野口賢次先生の講演。

ＣＰＭのメンバーでも、ＳＡ（相続アドバイザー）協議会の受講者は多く、
私自身も第３３期の受講生です。

野口先生の話は２度目ですが、聞く度に唸ってしまうことばかりです。



＜テキストより＞
資格＝経験・知識・ノウハウ＝学ぶことで得られる
人格＝謙虚・感謝・強さ・優しさ・気遣い・人間力＝気づくことで得られる

●人格の伴わない資格は、多くの人を不幸にしてしまう。

資格から人格の時代へ

○お客様の利益を優先する姿勢（正直者）が報われる時代
○人格が飯を食わせてくれる時代
○資格に人格が伴った人が生き残る時代
＜以上＞

耐震偽装事件を起こした建築士の事が取り上げられましたが、
士業として仕事をする以上最も重視すべき「考え方・倫理観」について改めて考えさせられました。

そして、謙虚さがなくなる１４の兆候（素心塾塾長　池田繁美さん）について
１．時間に遅れだす
２．約束を自分の方から破り出す
３．あいさつが雑になり出す
４．他人の批判や社会の批判をし出す
５．すぐに怒りだす（寛容さがなくなる）
６．他人の話を上調子で聞き出す
７．仕事に自信がでてきて、勉強をしなくなる
８．ものごとの対応が緩慢になってくる
９．理論になりだす（屁理屈を言う）
１０．打算的になり出す（損得勘定がしみつく）
１１．自分が偉く思えて、他人が馬鹿に見えてくる
１２．目下の人に対しぞんざいになる
１３．言い訳が多くなる
１４．「ありがとうざいます」と言う言葉が少なくなる（感謝がなくなる）

十分すぎる程身にしみました、、、、。



尚、「相続アドバイザー」の受講に関する問合わせはこちらからご覧下さい。
【NPO（特定非営利活動）法人相続アドバイザー協議会】


最後は、皆さんで懇親会。
IREMとSAの倫理観を共有できたのではないかと思います。
こういう場に来ると、日々の行動指針がよりクリアになるのでとても有難い機会ですね。


ご興味ある不動産関係、建築関係の方は参加してみてもよいかと思います。
仕事の幅も人間の幅も、きっと広がります。

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先日半日だけ周遊した、小樽運河の風景です。
次はもう少し時間をとって伺いたいです。



さて、「建売住宅は何故増える？」という記事です。


畑の向こう側に建て売り住宅がだぁーーっと完成しました。
１０棟以上はありそうです。都内の住宅地のとある風景です。
（写真はイメージです）

最近、空き家に関するニュースがよく取り上げられておりますが、
そういうメディアでは、「ナゼ、そんなに住宅を供給するのか？ストックは沢山あるじゃないかぁ、、」
みたいな質問をされそうです。


どんな背景があるのか少し考えてみました。


平成２７年１月から相続税の改正がありました。
基礎控除が6割に縮小され、
最高税率が５０⇒５５％に上がったり、
小規模宅地評価減の見直しがあったり、、、。

ここ数年、相続対策のビジネス参入企業がどんどん増えており、
新聞や、メディアでは関連セミナーを見ない日は無い程です。

建て売り住宅が供給される背景には、
必ず土地を売却する個人の地主さんがいるという事情に触れないわけにはいきません。
中には、企業がもっていた社宅や遊休地だったりもしますが、
住宅地のど真ん中で建て売り住宅がでればその可能性が高いです。

代々農家系の地主さんでは、まず土地活用をして、
貸家建付地で評価を圧縮することを繰り返して相続対策を行います。
でも、全ての土地を活用するわけにはいきませんので、
都内でも、例えば自分も居住する練馬区郊外の地主さんでは、
その所有する土地はハンパない規模の人もいるのです。

相続税の納税には土地活用の効果はある？ものの
相続が発生する度に所有地を売却して納税を行うという事情があるのです。

先に触れた、建て売り住宅の話ですが、背景にはこのような事情があっての話で、
「建てる業者」の前に「売る地主」がいるという事情があることも見逃してはいけないです。

郊外の土地を売却して、都心に近い立地に不動産を組み替える、
そのような相続対策をとる地主さんも増えつつありますので、
住宅の供給がなくなるということは考えにくいのです。

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東新橋、汐留地区にある「電通ビル（２００２年）」　。
電通ビルの外観デザインはフランス人建築家ジャン・ヌーベル氏によるものですが、
ガラスの形状や大きさ、よく見ると色も微妙に異なるカーテンウォールの表情。
何時、どこから見ても表情豊かなビルで、気に入っている高層ビルです。

昨日はこのビルの窓超しに築地界隈を見降ろす一室でお世話になっている方とのお疲れ様会でした。
やっぱり”食”のコミュニケーショはいいですよ、、、。
どんどん話が展開しますし、食うし、飲むし？
（うーん食べすぎた。）

さてさて、最近業界誌では「物件囲い込み解消？」なるニュースが飛び交っており取り上げたいと思います。


所謂元付け業者が客付け業者へ情報を公開しないという行為です。
もっと言えば、公開しつつも、取扱ができないようにしてしまうという行為とでもいいますか。
そんなことを問題視して、具体的な規制が始まるか？という話題。
レインズルールが抜本的改善が候補として挙がっております。
ポイントは”消費者の利益保護”という視点です。

不動産業界に限らず、様々な業界で「消費者志向」での改革が進んでいるように思います。
建築設計分野でも、休日を水曜日にしてみたり、
ブログで日常をつづってみることでハードルを下げて見たり、
中間経費を押えて生産者と消費者との直接取引にすることで、
ロープライス、ハイクオリティを実現したり。。
実に様々な分野で起こっており、
不動産業界はまだまだ遅れていると指摘する人もいますね。

消費者志向という発想では当社の「原価購入方式」もその一つと考えます。
新築収益物件を建て売り方式ではなくて、
市場から直に土地を調達して、オーナー自信が建築をするという、
どこにでもある発想ですが、意外と特化してやっている会社はいないのです。
当社でそのサポートをやるのです。。


やってみてわかることは、お客さんのほうが圧倒的に勉強・研究を重ねていると言う現実。
報酬をもらう方がこれではいけないので、さらにさらに研鑽研鑽が必要です。

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「賃貸住宅の作り方」更新中！

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私の誕生日でもある５月２９日は、札幌で行われたアイレム・ジャパン【IREM　JAPAN】総会に初めて出席してきました。


昨年６月から受講してきたCPMの講座は昨年末で終了しましたが、
今回の総会で正式に宣誓式を行い、はれて”バッジ”がもらえます。
現在の会長である、EBMC社のローリー会長から記念プレートを頂きました。
合格者全員が壇上に上がって、「おめでとうございます！」何て言葉を掛けてもらいます。


資格という資格、これまで沢山とってきましたけど、
こんな一大イベントに仕立て上げて、全国の合格者の交流を図るような団体は無いかと思います。
大体、とったら紙が届きハイ終わり。。。ですので。
不動産経営に関する熱い有志が全国からあつまり、情報交換します。
利回りや、NOI率、建築単価や新築物件の動き等も情報仕入れてきました。
空き家対策でテレビ出演し、不動産活用の提案をしているメンバー等もおります。

ご存知ない方も中には多いかと思いますが、
CPMとは、不動産経営に関する米国のライセンスでして、
具体的に数字を使った分析方法や、市場調査、リーシング方法、から人材育成まで、
全１２講座を半年間かけて受講します。

＜全１２講座の内容＞
１．ETH800　プロパティマネージャーのための倫理
２．MNT402　不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
３．FIN402　プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
４．HRS402　プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
５．MKL405　プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
６．ASM603　不動産資産の融資と評価方法
７．ASM604　不動産資産の実績評価
８．ASM605　不動産資産の実績評価―上級応用
９．CPM001　検定試験　事前勉強会
１０．CPM検定試験
１１．BDM602　マネジメントプランの書き方と使い方
１２．MPSA　CPM取得のための最終試験

日本での現在の会員は約４６０名。
今年はさらに６０名増加だそうです。
サラリーマン大家さんブームもあり、
空前の不動産投資ブームになり、ストック活用が見直され、
不動産賃貸経営に関するニーズは年々高まっております。

そんな中で、不動産経営、投資分析に関する正しい考え方を見に付けたいと思う有志が全国から受講しているのです。
（費用も相当なもんですがその分位は皆さん回収するとの意気込みです、、、）

今後投資分析を行う上では、この考え方に基いた提案を行いますが、
何も難し話ではなく、そりゃそうだよな、、、と腑に落ちる点が実に多いんです。
CPMの投資分析を用いれば、世にでる様々な書籍を読んだ時、「,,,,,,,,,,,,,,,,,」となることも以外とあるので、
学びたい方は是非検討してみてはいかがでしょうか。
（特に、レバレッジの考え方等は正しいと思います。）

ちなみに今年の受講は全国３か所（東京、福岡、京都）で可能です。
東京は６月２３日から始まります。
まだ若干名、席に余裕があるようですのでご興味ある方は東京支部まで。
http://www.irem-japan.org/user/schedule.html

これからは、不動産経営・投資と建築をワンストップで提供することで、
役に立てればとおもいますのでどうぞ宜しくお願い申し上げます。


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