reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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都内旗竿地に異変が、、 

「安全条例が改正になったから、最近敷延(旗竿地)の問い合わせが凄いんだょ、、、」
とは、某大手不動産仲介会社のマネージャー談ですが、最近実はこんな改正がありました。
旗竿地 敷延 .jpg


都内で旗竿地に集合住宅を建てるには、共同住宅ではなくて、長屋形式にするのが常です。
これは、東京都が定める建築安全条例の制限があるからなのです、、。
それが、今回の改正では一定規模迄の共同住宅であれば、
旗竿地でも可能となる、、、というのですから驚きです。

ルールが変わることで、市場の流れがガラッと変わることは、
金融市場で為替や株の相場変動は日常茶飯事ですが、
不動産は高額である事や一つしかないという個別性がありますので珍しいと思います。

それにしても、何故今、この改正なのかはまだ釈然としない部分もあるので、
今後ヒアリングをしてみたいと思います。


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成年後見制度と相続問題 

不動産業界といわず、社会全体としての今日的話題は「相続」問題でしょうか。
そして、それがひとつの原因でもある「空き家」問題。

相続アドバイザー養成講座でも受講する「成年後見制度」を誌面で見かける機会がふえているように感じます。


成年後見制度とは、認知症、知的障害、精神障害等によって物事を判断する能力が十分でない方の為に本人の権利を守る成年後見人等を選定することで本人を法的に守る制度です。
「任意後見」と「法定後見」がありますが、判断能力が低下する前にやっておくのが任意後見で、
公証証書で作成する必用があります。

例えば、不動産の売却の相談を受けた際に必ず確認させて頂くのは、
所有者等の関係者で認知症等の可能性がないか。
この状況を確認せずに売却活動を行うと最終的にトラブルになる可能性もあるので要注意なのです。
子供世帯からの不動産相談でも、親の不動産をどうするか、、、。
そして、子供世帯も兄弟のうちどちらかからの相談ですので、ここで相続関係を確認。


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不動産の売却ひとつとっても確認すべき内容が実に多く気が抜けませんです。


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業界の常識は社会の非常識か? 

昨日は、レストラン「カシータ」オーナーの高橋滋さんの講演を聞く機会に恵まれました。



先日もある賃貸業界向けに講演されたそうですが、
不動産業界に対しては兎に角”一言”ある方で今日からでも見直すべき課題を沢山頂きました。

高橋さんが現在60歳になるまで支払った生涯家賃を先日試算したところ、
述べ13億円にもなったという話題に始まりました。

そして13億円の家賃を払ってきた中で一度も(オーナーや管理会社から)お礼を言われたことが無いことに触れ、貸家業や賃貸管理業という業界のサービスや体質に対し、苦言を呈されました。

高額商品の典型である不動産や車の購入をこれまで幾度となくしてきたが、
同じ会社から買おうと思わないのは、まったくもってサービスが不満だから。
生涯顧客になってもらいたいのであれば、
お客さんが生涯付き合いたいと思うような仕組みをまず導入すべき、、。
また、消費がよくてもサービス力がないとだめだ、、とは建築や不動産は
”もの”という発想を変えなければならないという示唆に富んだ話。


自分が30歳で不動産業界に転職した時に初めて契約をした物件は2500万の某中古リゾートマンションでした。
中古不動産は「現況有姿」での売買ですので、原則そのままで引き渡しのですが、
販売現地には泊まり込みで数人で乗り込んでいましたし、
時間も十分あったので暇をを見つけては掃除をして、
可能な範囲でピカピカで引き渡しをしたら買い主さんにともて喜んで頂き、
すでに所有されていたリゾートマンションの売却委任を頂きました。
当たり前と思ってやったことですが、実はそうではなかった。
業界の常識は非常識。
今となっては懐かしい話です。

初心を忘れるべからざる。
顧客目線で考える、、、。
頭で考えることと、思いを伝えることは全く異なる。
業界人としても自戒の念を込めて明日から頑張ります。

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好立地はこれだから、、、 

当社が入居するニュー・ステイト・メナー。
ニュー・ステイト・メナー

最近、朝出社して、昼外出して、夜帰宅するまで、
必ず出会うのが、スーツケースを持った外国人。

本当に多いです。
アジア系、欧州系、様々ですし、
年齢も20代、30代、あるいは50代の夫婦も見かけます。

このニュー・ステイト・メナーマンション(1976年 総戸数892戸)ですが、
道路側の低層棟には、コンビニ、運送会社、名刺ショップ、喫茶店、飲食店、楽器屋からコインランドリー迄、
多種多様な店舗が出店しており、以前には郵便局もあったそうです。

(一応世界遺産が決まった?軍艦島を引用。島の中には全ての生活施設がそろっていたそうです)
ぐんかんじま


地上14階建で、当社は4階に入居しておりますが、
思いっきり居住している人もいれば、
事務所利用もあり、
マンスリーマンション(人の出入りから想像するに、、)もあり、
ホントに色んな使われ方をしております。

年配の人に聞いてみると、
時代時代で特色があるそうです。
今はどうですか?と聞けば
やっぱり外国人だそうです。。

新宿サザンテラスがこれ程整備され、大江戸線のA1出口はマンションの目の前。
好立地で大型の典型です。

現在の他のフロアへの移転を検討中ですが、よい物件があるかどうか。。
何しろ最近は物件が出てもあっという間に成約するようですので、、、。

好立地で、管理状態がよい物件。
資産価値も下がらず、教科書通りの不動産ではないでしょうか。


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一億総DIY時代か。 

連休最終日は、戦後の昭和24年、日本に初めてやってきた、
アジア象「はな子」を見に井の頭自然文化園に行ってきました。

象はこんなに長寿なんだ、、、、、

立ち振る舞いや後ろ姿の貫禄に、命あるものみな同じだなぁ、、と関心です。





さて、先日友人の新築住宅を見に言ってきました。
土地を購入して、自ら工務店へ工事を発注して建てた注文住宅です。


外部は黒基調の塗り壁に、木彫のバルコニー。



天井の木は質感によっては重たくなり圧迫感が残りますが、
材質と仕上具合といい、とてもきれいなディテールでした。
又、プロが見ればわかりますが、天井からの下がり壁無しで納められたサッシも中々の仕上がりです。
ダウンライトの配置も取りあえず均一配置ではなく、メリハリをつけてのレイアウトがなかなか決まってます。

一見すれば、設計事務所の仕事にみえますが、
実は、工務店の若手監督が全て監修という住宅なので取り上げてみました。

画一的なメーカー仕様(最近はバリエーションに富んでますね)ではなくて、
自由設計で、デザイン性が高い意匠設計は工務店単独ではなく、
通常は提携の設計事務所とのコラボでやることが多いです。
自分が過去に在籍した工務店もそうでしたから、、、、。

でも、この住宅を設計施工一括で受注した会社は、
全行程を工務店の監督が(実際図面を書いたりするのは専門のスタッフがいるとして)できるように教育しているようです。
そんな人材教育はかなり難しいのですが、今回見て見ると形になっているのだから凄いです。

その工務店の反響はかなりの数だそうで、実際にこの住宅も打合が始まるまで数カ月の待ち時間があり、
土地決済から完成までは実に1.5年もかかっています。
待ちのお客さんが何十組もいるそうです。


一方こちらは、某北欧系の家具販売店が始めた「18㎡ 1K」タイプのモデルルーム。
35㎡の1LDKタイプもあれば、70㎡3LDKタイプもあります。

部屋の面積で客層を想定してライフスタイルを演出。
上手いです。


2段ベッドならぬ、ロフト式ベッド。
下段はソファが置けるようになっており、
2.4mの天井高さでも上下二重の空間利用ができるようになってるんです。。。


ちょっとした隙間をクローゼットっぽく見せるレイアウトはさすがと言ったところ。


玄関廻りの収納棚なんかは、日本の住宅事情をよく考えたコンパクトな商品企画がされています。
そのまま賃貸マンションのモデルルームにも使えそうで、参考になります。


ちょうど20代のカップルがウロウロしており、
「スげーー楽しい、、、!!」とはしゃいでました。


今、ものづくりの環境は確実に進化していると思います。
誰もが、インテリアにこだわるように成ったし、
それに答えるメーカーの商品も性能、デザイン面でかなり改良がされました。
工務店で家を建てた夫婦は、
奥さんが雑誌の記事をスクラップして、
その中から自分好みで編集をして設計したようなもの。
そのリクエストを上手く取り纏める工務店があっての家ですが、
設計者に求められる力量は何だろう、、、と色々と考えてしまいます。

はな子の家、もうちょっとなんとかしてもいいのに、、

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GWは、、。 


今日から6日迄休暇です。

暦通というヤツです。

初日は近場で友達連中とBBQです。
最近BBQとか、キャンプばやりでしょうか?(自分も含めてですが)




この場所も、ここ数年で利用者が爆発的に増えたようです。
今日はGWということもあり車がごちゃごちゃでした。





子供たちにとってはちょうどよいサイズの川ですので、
ずぶぬれになったあそんでいましたよ。。

さて、車をお持ちの方の手元には自動車税の納付書が届いていると思います。



自動車税の軽減について思いますが、新しい車やエコカーについての優遇は多いです。
ここは住宅に課税される取得税や固都税に似ているかもしれません。

住宅業界では、中古住宅の流通活性化が盛んに叫ばれており、
先日日経誌の一面記事ではこんなものもありました。





中古住宅が流通する上で最も阻害となる「性能不明」。
築年が古いと、壁の中も基礎も、どうなっているか判りません。。。
というものですが、インスペクションを専門に扱う企業等の努力によって、
売却前には性能の診断を受けるという仕組みが普及してきました。

さて、話は車にもどりますが、自動車も今後はエンジンを性能がよいものに交換したり、
補修して耐震(事故ガード)を追加で設置したり、外装(塗装)をやり直したりするような文化が起こるのでしょうか?
そんな風潮は一切耳にしたことないですが、ニーズはあるとおもうけどなぁ、、、。

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世界の集合住宅 

全日保証が発行する「月刊不動産」

今月から世界の集合住宅を訪ねるということで面白い物件が特集されているのでちょっと紹介。



今月は第一回「オランダ編」

holland.png


物件名:ザ・ピラミッド
fc2blog_2015050108144443f.jpg

高さ55mの2つのピラミッドから出来ており、各棟にエレベーター完備。
元々は高さ75mの単一のピラミッドで計画されていたのを、行政指導により高さを抑えることになり、
2連にしたらしい。

外壁面が増え、建築コストが上がり、日本流に言えば、高層部分がへり賃料が減り、
合理性観点からはNGなのかもしれないが、地域のシンボルとなっていると記事は締めくくられている。

折角なら奥の棟はスフィンクスにしておけば良かったのに、、、、(笑)
egypt.jpg

ちなみにオーナーの国籍はどこやろか?


次は、物件名:フォンデルフラット(1965年完成 14階建 160戸)
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24時間サービス付きの高齢者賃貸住宅だそうです。
メイドサービスや、ゲストの宿泊施設も完備だそうで、
建物周囲には赤外線付きカメラがあって、セキュリティも万全だそうです。

50㎡タイプの2ベッドルームタイプの賃料は月額17万。
高級の部類なのではないでしょうか。。

そして、さすがオランダと唸るのが、各戸完備の「オーニング」。
真っ青なアクセントカラーが、建物の表情を演出して、
きっと毎日外観が違うんだと思います。

このオーニング、日本の賃貸でも装備したいと思っているんです。
夏の西日対策と冬の日照確保の面ではとても有効なんです。

ベルリンに旅行した際に撮った写真ですが、
フラワーボックスとか、パラソルとか、、いろいろ楽しそうでした。
DSC01315_9.jpgDSC01315_10.jpg
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まだまだ日本の賃貸住宅には遊びが足りませんね、、、、。

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プロフィール

OgataDaisuke

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