reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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再建築不可の気になる物件、、、 

好立地 & 再建築不可。



城南地区の某所に売却不動産の下見で来てます。
今回オーナーからリクエストされたのは、果たして今の価格(時価)は如何程か?
というもの。


査定するにも、いろんな要素があるんです。

1.接道要件を満たしておらず、再建築不可。
入居者がいるアパートで、家賃に大きく影響は出ておりませんが、
当然土地の評価には大きく影響します。
又、隣接地の協力が得られ可能性があれば将来的に評価の見直しが出来る可能性もあり時価にも反映されるでしょう。近隣の土地の利用状況等を見てあれこれ想定してみます、、。

2.内装は築古40年の木造物件ですが、フルリノベーションしており、内装も水廻りもフル装備。
当然家賃は相場通りです。未改修の部屋もありますが、改修費も引き直し賃料もある程度予測が立てられそうです。


3.融資の利用
再建築不可でも利用できる融資はありますが、(現在のオーナーも利用しております).金利、借入年数はどうしても不利側に評価されざるを得ない、、。融資を使わない現金投資の場合、人気路線の1分の利便性、、、。その立地なら是非保有したい方もいるでしょうが、それに見合う利回りがでるか。。



あれこれを踏まえて査定書のまとめ。
一応、売却後の組換えプランも目的に沿って御提案させて頂きました。
結果はどうなるか。


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高付加価値のワンルーム 

進行中の中野プロジェクト、いよいよ完成間近となりました。


足掛け1年。
オーナーさんと試行錯誤でここまできました。

ただのワンルームではなくで、他にない高付加価値の物件を追求してきました。


狭くとも、休む場所と生活する場所を上下で分けました。リビングは天井高さ3mの開放感があります。

ロフトと廊下には80センチ程度の高低差しかありませんので、ベッドにハシゴをつける必要もありませんし、物の出し入れも楽々です。

ロフトの下には、水周りスペースを集約してスッキリと納めました。


ようやくカナダから到着したキッチン。
天然御影石と木扉がよい感じです。天板は10数種類からオーナーがセレクトしたもの。階段には大判のタイルをはらました。



月内にモデルルームに家具を搬入予定です。何しろ平面的な間取りだけでは中々伝わらない部分もありますので、写真を充実させないと、、です。





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社宅は大事にしましょう、 

某企業社宅のリノベーション案件の下見に行って来ました。


平成初期に大手メーカーで建築された鉄骨造の賃貸マンション。

古くても立地がよければどうしてもリノベーションして使いたくなる性分です。

それにしても、この時代の社宅は本当多いですね、、。今では考えられない位の建築が建てられました。


さて、肝心の物件ですが、エントランスにいきなり洗濯機が3台置いてあったり、


廊下幅を節約し過ぎて扉がひらかなかったり、、、、、


中々良い味出してました。


この社宅はワンオーナーということですが、図面は無いということ。会社も移転したり、人が変わったり、、個人よりも資料の保存は難しいのかもしれません。

そんなこともあり、間取り、寸法を現地でパパッと測量しました。



90センチモジュールで設計してあるようで、意外と簡単に現調できました。



一旦、空きの状態で購入して、フルリノベーションをした場合、更地で建て替えた場合、とりあえず2パターン作ってみます。


案件化なるか?



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繁忙期の空室対策、どうしてますか? 

今日は休みですが、立川にできたIKEAに来てます。

賃貸不動産に関わると必ずでてくる問題。

そう、空室対策。

DIYとか、カスタマイズ賃貸とか、今では当たり前になったアクセントクロス。

自分好みのライフスタイル、価値観を一人一人が持ってきているということだと思います。


お金かけない空室対策はいくらでもあるからねぇ、、、。
とはあるオーナーさんの言葉。


それにしても、お金をかけない空室対策ネタがたくさんです。


こんなマガジンラックを壁一面つけるとか、、


不足しがちなシューズボックスの補強に。狭い廊下でもいけます!


最近よく見かける、ロフトならぬ2段ベッド方式をうまく活用した立体的な利用も、木造の造作でつくらなくても、こんな既製品があればできちゃいますね。


アクセントクロスのアートワークもほんの僅かな投資でできちゃいます。


なんてったって、壁はデコレーションする文化ですから、、。



うーん、見るだけでもたのしめるなぁ、




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CPMの普及活動に参加 

今年から活動のお手伝いをすることとなり、先日のアイレムJAPANの役員会に参加してきました。


(写真はその後行われた投資分析セミナー)

以前からその考え方に共感するところがあり、理論的かつ、数字を使った分析は知れば知るほど納得させられてしまいます。

又、不動産を購入するお客さん、投資家の中には、かなり研究をされている方もおります。そんな時、CPM理論をお互い共有できているとあっという間に事が前に進む事があります。

実際の仕事でもそのような恩恵を受けているので、微力ながら頑張ります❗️

やっぱり締めは懇親会?飲み会?

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完成1カ月前満室稼働? 

内装工事に取り掛かっている、南品川・大井町プロジェクトの現場に行ってきました。



土地の測量したら、間口が80センチも増えたり、間取りを大幅変更したり、、完成までは色々とありましたが、先が見えてきました。。

もう少しで囲いが取れます。



そこにきて、願ってもない良いはなしが
まいこんできました。

内容はというと、相場賃料のに近い金額での借り上げ申し込み。

通常のアパマン経営ではあり得ない条件でしたが、ふたをあけてみればマンスリーでの借り上げ。その手があったかぁ、、。

着工前に、悩んだ挙句に、1LDK主体のプランから1K主体の間取りに変更したのが功を奏したようです。

満室となり、オーナーさんもひと安心。
さて次なるステップへの依頼が。

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土地活用に付加価値を! 

さて、週末から月曜日にかけて相続アドバイザー養成講座を受けておりましたが、合い間にも契約事や繁忙期の賃貸対応など色々。

そんな中、これからプロジェクトを進めるオーナーさんとの打合ではこんな物件を拝見させて頂きました。
何と100室、100%稼働のスゴ腕の方です。

本物の天然石を外壁から路面からこれでもかって言うくらいフンダン使ったテラスハウス。
アプローチから外構の作り込みまで、手の抜き用がないです。。
IMG_2685.jpgIMG_2690.jpgIMG_2687.jpg

路盤は天然の風合いが残る不整形の材料で、
サイズといい、風合いといいい、これは国産ではなかなか出ない味だなぁ。。

イメージを共有する為には、写真や実物を見るのは大事なことです。
これでこれから始まるプロジェクトのモチベーションがぐーんとUPしました。

さぁ、仕事戻ります。

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これからの、建築・不動産の仕事をする上で、、、 

全、20講座終了しました。。。
IMG_2697.jpg


受講していた、相続アドバイザー養成講座<短期集中特別講座>が終わりました。
うーん長かった。。

金曜日、から月曜日まで、2期に渡って受講してきました。
思っていたよりもすごいボリュームで受けてホント良かったです。


内容はこんな感じなのです。。。

第1講座/基礎編/相続の基本と仕組み
第2講座/法務編/相続人の確定と戸籍、登記簿の読み方
第3講座/税務編/相続税の計算方法
第4講座/評価実務編/相続、贈与税の土地評価
第5講座/税務編/小規模宅地及び不動産譲渡の税制特例
第6講座/法務編/相続に活かす、権利を守るための成年後見制度
第7講座/相続実務編/信託を活用した相続実務
第8講座/法務編/争続にならないための法律知識
第9講座/法務編/遺言書作成と相続の心構え
第10講座/法務編/借金と相続対策
第11講座/不動産実務編/不動産取引による相続コンサル
第12講座/相続実務編/相続の法律実務要点
第13講座/不動産実務編/相続と測量
第14講座/不動産実務編/鑑定評価による適正な時価評価とは
第15講座/事業承継編/相続と事業承継をめぐる問題点
第16講座/税務編/生命保険と相続対策
第17講座/税務編/貰う人もあげるひとも幸せになる!『贈与25のQ&A』
第18講座/不動産実務編/財産診断と相続コンサル事例
第19講座/相続実務編/相続アドバイザー(SA)としてできること、できないこと、注意すべきこと
第20講座/相続実務編/相続アドバイザーの役割と留意点


どうして受講しているかと言うと、
賃貸住宅を投資、土地活用、賃貸併用でやる場合、
避けては通れない分野だからです。

最近では、賃貸併用住宅や2世帯住宅を建てたいという案件の問合せも増えてきました。
建てて賃料収入、ローン返済、毎月手残りはありますが、、、
はてその先はどうなでしょうか?何か問題でも?

こんな質問や疑問にも様々な視点からコンサルできる知識や能力は今後必須と考えます。


受講者には、士業の方が多かったです。
弁護士、司法書士、行政書士、建築士、宅建主任者等等。

各分野で取り扱える法律は限度がありますので、
実際に取り組む場合はこのネットワークを十分に活用してということになります。

色んな意味で今後につながる講座でした。



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地方都市へ、、、? 



今日は午前中から某金融機関の方と融資の打合せ。



打合せが終わってから、
「増税があって、土地活用の動きはどうですか、、、、」

なんて話題になった時「実はこんな動きもありまして、、」と。

内容は、東京の資産家向けに地方都市の土地と新築をセットで購入してもらう新たな?商品があるんですよ、、、


東京は土地が上がったので、十分の一で終わって土地変える地方都市へというもの。


うーん。


と唸ってしまいました。


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プロフィール

OgataDaisuke

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