reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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相続について学ぶ。 

4日間ぶっ通しでNPO法人相続アドバイザー協議会主催の「短期集中特別講座」に参加してきました。

今日は懇親会ということで、士業の方や不動産業者、建築業者の方20数名と名刺交換をさせて頂きました。


なぜ参加したかというと、仕事をする上でしっておかないとまずいなぁ、、、、と思う場面がよくあるからです。
相続対策はアパートを建築する「節税」のことばかり取り上げられますが、基本は以下の3つ。

1.分割対策
2.納税対策
3.節税対策

分割対策は、何も不動産を沢山もつ地主さんだけではなく、
家が1件あればそれも分割対策ということが出てきます。

住宅を建てる、家を買う、リフォームをする、リノベーションをする、
耐震工事を検討する、収益物件を購入する、、、

この行為だけみれば単純ですが、よくよく考えて見ると将来こういうこともありますが、、、、
的なコメントをするとより仕事の精度が上がると思います。

まだまだ学ぶ事多し。




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優良ストックをどう活用するか?保存ではなく活用を! 

月に一度の定例ミーティングに税理士さんと参加しております。
年末調整や税制改正の内容で当該クライアントにからむ件等の説明をして頂き中。

法人化や株の贈与や資産の組換えで都市型物件に投資。
空室リノベーションからリーシング。
色々とあの手この手で相続対策を進められるのも、それをバックアップしてくれる税理士さんあっての話。
最近は2名体制で定例にも参加して頂き有難い限りです。
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あの物件はどうなってますか??

そんな厳しい突っ込みが不動産担当である私に向くこともありますので、
ほどよい緊張感をもって仕事が進んでおります。

午後からは将来的な土地活用に向けての新たなブレーンを交えての意見交換。
都市計画の専門家に雨の中来ていただいております。
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知人を通じて、偶然このエリアで街づくりの実務を担当している面々と知り合えたり、
人とのつながりはどこでどう展開するか分かりません。
展開するかもしれない、、、ということに気づくかどうかはこちら次第でもありますが。


こちらは純和風建築に付属する洋風応接間。
塗り壁でなんていうかわからないが凝った天井。
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こういう空間を見るとあれこれ活用したくなるのは建築屋なら分かってくれるはず、。。
リノベーションして、うまく活用を!

実現するかしないかは別としてモチベーションが上がります!!

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◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

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あれこれ 

売買仲介や建築企画の仕事をしながらも、それに伴う仕事が色々あります。


てなことで、建設物価を購入(結構いい値段なんです。。)して金融機関向けレポートを作成中。

では仕事再開。

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仕事は信頼関係。 



進行中の大井町プロジェクトの打合中。
3月繁忙期に向けて当初のマスター工程通り進行中です。

この忙しい時期、有難いことです。

リフォームにしろ、新築にしろ、職人不足が日々話題になりますが、ここに来て職人さんん確保できている会社とそうでない会社の差がでているように感じてます。

仕事がない時にお世話様になって忙しくなったらできません、、とは言えないですからねぇ、、とはある方のコメント。

建築業界は義理堅い人も多いです。

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インプットよりも、アウトプット 



建築士の定期講習で、1日拘束中。
こんなチラシをみかけました。

仕事をしている時、何か新しいことをやろうとすると、資格をとるか?てな発想がひとつあります。

自分もそんな時期もあら、色んな資格を取りましたが、大事なことは成果かと思います。

インプットよりもアウトプットの機会を増やすことで、知識が知恵となる瞬間があります。

何よりも現場で活かすことを念頭に、日々研鑽。









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あぁ、ちょうどいいところに、、、 

保有物件の売却査定やら現地調査でウロウロしてます。

新年早々ありがたいことです。

前々職に入社したばかりの頃に先の受注案件がなかったことがあった。
営業ツールも無ければ会社の信用もほぼ無し。とりあえず今まで良くして頂いたお客さんん訪問したら、あれこれと仕事を頂いた。

その時言われたことが、
「あぁ、ちょうどいいところに、、」ということ。

今はインターネットやメディアを通じて不特定多数の人に情報発信が出来ることができても、やはり対面で会わないと進まないし相談できないこともある。

ネットやメールが普及して怠りがちな対面でのコミュニケーション。

これからも大事にします。










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エレベーターは6人乗り以上で、、、 

都内某所で見かけた立入り禁止テープ。
オシャレ、、、
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さて今日昼過ぎ、携帯にふと電話が、、、、

「IREMJAPANの●●ですが、、、緒方さんですか?」


きたっ!


昨年受けたCPM(Certified Property Manager:サーティファイド プロパティー マネージャー:米国不動産経営管理士)の合格結果通知。

めでたくも合格です!
有難うございます!

やっぱり試験は受かると嬉しいものですね。

資格はこれまで色々とりましたが、最難関はやはり一級建築士でしたでしょうか。。。
合格した暁には「テキスト全部処分してやる、、、こんなひっかけ問題ばかり、、、」とおもっておりました。

まぁ、法令集は記念にとってありますが。


さて、CPMは米国の資格。
と言っても問題は勿論日本語です。

受けた感想ですが、「落とす試験ではなく、きちんと理解が出来ていたら取れる試験」と思います。
問題でも、日本の試験にありがちな、て・に・を・は一つで回答が変わるような怪しい問題はありません。

そのかわり、出題の数字が微妙に端数が合わなかったりしますが、
とにかく理解が大事で、それが達成できれば仕事でも十分活かせると思います。

PM、賃貸経営、不動産投資、土地活用等で収支分析を極めたい方は是非チャレンジを。



前置きが長くなりましたが、今日のタイトルについて。
昨日建設会社の方と見積の打合をしていた際の話。

「ん~4人乗りのエレベーターは値段が下がらへんよ、、、、緒方さん、、、(どないしてくれんの?と軽いプレッシャーが、、)」みたいなことが話題になりました。


エレベーターは4人乗り、6人乗り、9人乗り、、とありますが、
4人乗りは需要が少なく、製造しているのも限られたメーカーしかなく、
値下げが聞かないらしいです、、、、、。
競争の原理がないということです。

昨年7月からエレベーターは容積率不算入となったこもありますので、
小規模賃貸マンションでエレベーターを検討する場合は、6人乗りがお勧めです。

参考までに。


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仕事初めに何を思う、、、税制大綱について。 


5日より仕事初め。

<長崎空港に貼ってあった産業遺産に関する告知。来年は行かねば、、、>
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年末年始は不摂生な生活をしており、
毎年この時期は「気を引き締めて、、」ということになります。

さて、この3日間、年末の物件情報整理、再確認をしておりましたが、
併せて気になっていたのが、平成27年度 税制改正大綱

年末まで改正内容が分からない、、、
という何とも言えない制度。

貸土地(底地)等を売って、資産の組換えで収益物件等を購入する場合に検討する「事業用の資産を買い換えたときの特例」という特例があります。

代々相続取得した土地、借地権を整理して所有権で売却して、収益物件等に買換える、”資産の組換え”では必ずでてくる特例です。

この特例の期限は「平成26年12月31日までの譲渡について適用されます。」という内容でした。

昨年から売却で関わらせてもらった案件に適用する場合は、少なくとも年内売買契約をしている必要がありました。
ただ契約すればよいというものでもなく、値下げ&特例で節税する場合、価格維持&時間を掛けて売り特例は使わない場合、2パターンでのシュミレーションをしておりました。

実需の動きが今一の市況もあり、結果的には売約しませんでしたが、幸いにも特例は一部残ったようです。
さて、これから新たな販売活動に入らねば。

(注意)特例の適用に際しては、税理士さんへの相談を忘れずに。

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これも時代ズラ、、、 


正月の三が日は家族サービスと言うことで、近所の映画館へ。
紅白でも話題になったこのキャラクター↓↓↓↓↓↓↓↓
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子供達があまりにも夢中になっているので、気になって一緒に見てきました。
色々と感慨深いこともあり、
思わず「なるほどぉ、、、、」と唸ってしまいました。

子供の映画はドラえもんや戦隊系等が定番ですが、
いずれも悪に立ち向かうヒーローが必ず存在します。

でもそうじゃない、、、、

主人公である少年が、過去にタイムスリップして、
月光仮面?的なヒーローに”憧れる”人物と一緒になって戦うというシナリオ。

絶対的なヒーローではなく、いまそこにいる友達と一緒に戦う。

身近なアイドルと言えば、AKBですが、それに似てるなぁ、、

今はSNSやネットを使って誰でも発言出来るし、出版もでるし、、

俺の●●シリーズの飲食店は、大御所の有名シェフでなく、腕はいいが大御所になる前のシェフにスポットライトをあて、、

出版系では、大御所ではない人達が書書となるような戦略をとっているシリーズものもあったり、、


一概にはいえませんが、その時代にはその時代の流れがあります。


あぁそれと、この人も隠れキャラとして出てました。
地元熊本には外国からも集客しているとか、、
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色々な文化に触れ、明日から営業再開!!


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本年も宜しくお願い申し上げます。 

明けましておめでとうございます。

年末年始は長崎・諫早へ帰省しておりました。
一年に一度会う友人や、同級生、親戚廻り、食べてばかりの日々を送っております。
今日東京に戻りますが、年末年始はいろいろと頭を整理する時間も取れ、
読書もし、なかなか充実した時間を過ごしております。


年末には、今年行ってみようと思っていた、HTB(ハウステンボス)へ行ってきました。
10年以上も前、大学生のころに行った以来です。
ご存知の方も多いかと思いますが、HTBは1992年の開業以来ずっと赤字のテーマパーク。
当時は、閉鎖している場所もあり、残念な感じの場所でした。
地元民としては、まぁ一度位はいってみるか、というノリで行くくらいでしょうか。

そして、紆余曲折の後、2010年よりHIS創業者の澤田秀雄さんが再生に乗り出すことに。
すでに黒字化しており、いってみるとスタッフの顔色からもV字回復ぶりが伺えます。





関心があるのは、いかにしてスタッフのモチベーションを上げているかということ。
著書の中にはおおきく3つのことが書いてあります。

(1)明るく元気を出して仕事すること
(2)掃除をすること
(3)経費を2割削減、売上を2割アップ

難しい目標ではなく、分かりやすい目標に。
テーマパークとしての基本に立ち返る。
明るく元気を出して、、というのは仕事をする上で実は凄く大事なことと思います。

今年は創業1年目。
あれこれと色んな思いもありますが、とにかく明るく元気に、
これが結果を生む基本なのかもしれません。


5日より、通常業務に戻ります。
本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

<長崎港には原っぱの向こうに海が見える公園があります。HTBと併せて是非足を運んでみて下さい>



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プロフィール

OgataDaisuke

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