reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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今年一年を振り返って 

今年一年を振り返ってみると、、
思いつく限り書いてみたいと思います。

<ストック活用にむけた法案続々>
今年話題になった法案に、空き家対策関連法、地方創生関連法、改正円滑化法等があります。
空き家対策は、以前から話題となっていますが、年々法整備が整いつつある分野です。
倒壊等の危険性がある空き家を”特定空き家”と認定して、自治体は除却や修繕等の指導、命令ができるようになります。また、特定空き家と認定された場合、固定資産税の課税標準が1/6となっている特例が適用されず、更地と同等の評価になるかもしれません。課題は、活用に向けてハード(建物)面での活用コンサルティングの他、共有名義、相続コンサル等の権利調整業務も必要となる分野。これからの建築・不動産業界にはより高い専門性と連携が要求されます。
 円滑化法は建替えが進まないマンションのスラム化防止に向けての動きで、高齢化が進む60年代、70年代の郊外型マンションにとっては今後活用する上での好機となるかもしれません。分譲系の建物は区分所有者の取り纏め、デベロッパー方式の活用等、時間もコストもかかりますがニーズが増えるのではないでしょうか。

<アベノミクス、その後、、、>
アベノミクスによる土地の値上がりは、商業地から住宅地にまで及び、より身近に感じられるようになりました。反面、消費税増税の影響もあり、実務レベルでは、買手と売り手の温度差がより感じられるようになりました。収益物件用地でも、昨年はあったような単価での仕込み案件が減りつつあるようです。利回りは高止まり。建て売り系の収益物件(アパート、マンション)は5%台迄相場が高騰したままそれ以上もあがらず、販売に苦戦している物件もちらほら。転売系のビジネスモデルでは、仕入の為の仕入(高買い)があちこちで見られました。リーマン前の記憶が蘇ります。当社での新築案件は企画・プランニングでのより正確、スピードが要求されます。あせらず、確実に実績は積み重ねたいと思います。

<東北、被災地訪問>
仙台市、石巻市へ足を運んできました。
遅々として進まない復興事業、過疎化、雇用問題、まざまざと現実を見てきました。
1978年の宮城県沖地震、それをうけての1981年の新耐震基準。
杭の補強の有無で解体された建物と、無傷だった建物。
首都圏は直下型地震に備えて防災計画を建てておりますが、身近の建物の改修を考える際にもとても参考となりました。
blog:【被災地訪問】杭の補強で明暗を分けた2つのマンション
先日は、テレビ特番で”大川小学校”の現在について報道されておりましたが、小学生の子を持つ親としても他人事ではなく、地域社会やコミュニティとの関わり方を考えさせられました。
現場に足を運ぶことの大切さを改めて実感しました。

<独立開業>
会社員人生に終止符を打ち、独立開業しました。
宅建免許を取得し、11月から営業活動を開始しました。
22才から数々の会社にお世話になり、関連会社への転籍等を含めると7つの会社でお世話になりました。
設計事務所で培った”クライアント重視”の姿勢はいつも同じでしたので、マンション分譲、用地仕入、買取転売、売買仲介、新築企画、賃貸経営等、施工請負、借地底地売買等の仕事にかかるなかで「建築の仕事に不動産取引が入るとこんなに仕事が増えるだな、、」と感じた次第です。大手会社の勤務経験ではなく、中小企業ばかりでしたので割と自由に仕事ができましたが、いつの日かモチベーションを維持し、能力を発揮するにもやっぱり環境って大事だなぁと痛感し、そのころソニーの創業者の一人井深 大さんが起草した「東京通信工業株式会社設立趣意書」の言葉にとても共感しました。

真面目なる技術者の技能を、最高度に発揮せしむべき自由闊達にして愉快なる理想工場の建設

いくら知識や技術をもっていても、それを活用できるのはそれなりの環境が整っているからであって、なんかそういう会社をつくるのもこれまた新しい仕事だなぁ、、、と。ほかにもいろいろな思いがありますが、これが多きく開業に影響していることは間違いありません。

<CPM(サーティファイド・プロパティー・マネージャー)受講>
4年前から興味を持ち何れは、、、と思っており今年実現。
内容は以下の全12講座。
1.ETH800 プロパティマネージャーのための倫理
2.MNT402 不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
3.FIN402 プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
4.HRS402 プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
5.MKL405 プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
6.ASM603 不動産資産の融資と評価方法
7.ASM604 不動産資産の実績評価
8.ASM605 不動産資産の実績評価―上級応用
9.CPM001 検定試験 事前勉強会
10.CPM検定試験
11.BDM602 マネジメントプランの書き方と使い方
12.MPSA CPM取得のための最終試験


金融電卓を使った収益物件の投資分析、購入判断、改善計画、出口戦略等を数値を用いて、ロジカルに頭の中を整理できました。なによりクライアンにとってよりよい提案ができるようになったし、共通の指標をもつことで、仕事がともてし易くなりました。。。又、受講同期のメンバーができたのも何よりの財産です。さて結果やいかに?

<来年は、、>
とにかく年内は慌ただしかった、、。
忙しいことは本当に有難いことですが、一方でクライアントの期待に答えるだけの受け入れ態勢はこれからつくりあげなければならず、今年は何としてでも体制強化を実現しないとです。新規でお会いした方の期待にもこたえるべく会社としての体制づくりを進めます。

<最後に、、>
人に対面する時、、最も大切なマナーは?
第一は”健康であること”だと思います。
相手が気を使うような健康状態ではいくら仕事ができてもねぇ。
今年は、兄の勧めもありアレルギー性鼻炎の手術をしました。
1泊2日で浜松へいって、骨を削って、神経をとって、、、。
お陰さまで本当に快適で、しゃべりやすくなったし、飲んでも詰まらなくなったし(少しは詰まりますが、、)なによりグスグスしなくなりました。花粉の時期がたのしみだぁ?、、。同じ悩みをお持ちのかたは是非一度検討を!

<余談ですが、、、>
体質なのか何なのか?38年目間全く気にもしなかった体型が気になりだしました。
食べても食べてもなんともなかったのに、、。
年齢でしょうか?
そこで水泳を始めることに、、。


今年一年、あっという間でしたが、来年につながる1年ではなかったかと思います
クライアント初め、協力会社の皆さまのお陰と思い本当に感謝しております。
来年は勝負の年、引き続き宜しくお願い申し上げます。

郷里、諫早にて。

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年末年始 


所用の為、早めに田舎へ帰省しております。2日には東京に戻ります。まだ営業中の会社もあり、電話もなりますのでまたまだ仕事モードです。

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さて繁忙期、 

今日は某建設会社様の完成見学会に参加。これから3月末まで、完成物件がどんどん増えます。



グロスはグレー、白系のフローリングと、素敵なカラーリングの物件が完成しておりました。

完成までのスケジュールは色々と調整があったようですが、年内完成は今の時期理想的ですね。


そして、来年の繁忙期の完成に向けてこれから用地仕込がふえます。
忙しい忙しいと思っている時程、時間の無駄があるものです。

今年の営業日はあと2日。
年賀状とか?後回しで、もう二仕事頑張ります❗️

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住宅の買い替え 

今年も残すところ僅かとなりました。
今日は買替案件の明け渡しに立会いました。

契約約定よりも早めの明け渡し。
買主さんにとっては有難いこととなりそうです。


ウチってこんなひろかったんだっけ、、、。

引越しの度に耳にするフレーズですがそんな声が聞こえてきそうです。
家財の他思い出もたくさんありますので、、、。

古い家を見る度に、リノベしたらまだまだ住めるかなぁ!
と思うのは建築屋の性分でしょうか。

今回は実需の住宅案件です。
事業用の収益物件以外にも色々やってます。

建て替えまで、一年。
あっという間だろうなぁ。

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測量もしていない土地を、、 

収益物件用地の情報仕入れに忙しい毎日ですが、
不動産投資市場は相変わらずの盛況ぶりです。

さて、文京区内のこんな案件がありました。
商業地域で容積率は300%。
価格は1種100万を軽く超え、建物は地上7階建てのラーメン構造。
総事業費も大規模ですが、ボリュームチェックをやっているそばから買い付けの嵐が、、、、。

元付け業者さんも困惑気味です。

ちなみに測量図なし。。。
契約後にやるとのこと。
(というか、売りだしてからやりましょう、、、的な状況だったのでは)

「こんな状態で契約なんか出来るですか、、、?」とは某投資家のコメント。

A:可能です。


但し、契約後残金支払の決済までに測量をして、増減は精算しますが。

地形がほぼ整形でしたらそれを基に現地でテープで測量してある程度の見通しを建ててGOです。

まぁ、今回は買取業者でしたのでスピード、購入条件で負けてしまいますが。

長くやっていると、即売の物件が見えるようになります。

何か見えるんです!
(怪しい話ではありません)


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収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
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◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

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土地活用に新機軸を 

今日は土地活用の打合せで、渋谷にある都市計画コンサルタントのオフィスへ。
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偶然にも計画立地に明るく、色んなブレーンの皆様と情報交換が出来るということでクライアントと共に訪問。

何故、土地活用の件で伺ったかというと、土地持ちの地主さんが必ずもっている不安。
そう、アパマン賃貸経営でよいのだろうか、、、ということ。
駅5分、まぁ10分圏内は優良ストックを供給するという意味も含めて建てるケースが多いですが、
それを超えて20分圏内にくるとさすがに、不安です。

私も不安です。

それじゃあ、そのままかというとそういう訳にもいかず、
相続税対策もありますし、維持管理の問題もありますし、ビルだったら耐震の問題もありますし、
どんなソフトで経営するかは今後の土地活用の課題でもあります。

土地活用と視点でいうと、医療施設を建設することも一つですし、託児所を設けることも一つ。

収益性の話は置いておいて。

地域にはどんな課題があって、不足のハードはソフトはないのか?
そんなことについて情報交換をさせて頂きました。

多分野を横串に刺して問題解決するのは得意とするところで、又新しい視点が生まれそうです。

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収益物件の企画にもこんな工夫ga 

駒込界隈をウロウロしていましたが、
チェコキュビズム建築?



ではありませんが、それっぽい建物をみつけおもわずパシリ!
ただの真四角の建物ですが、窓の形でこれだけ印象が変わります。
こんな収益物件もおもしろいかなぁ、、と。

多分コストは多少あがりますが、なんといっても魅力は室内が広く見えるという点!
この建物の室内には入っておりませんが、出窓っぽい設えで広く感じるはずです。
場合によっては、腰かける部分を設えることでさらによいです。

なんといっても、外壁から1m以内の出っ張りは”建ぺい率”に加算されないことや、
高さにもよりますが、専有床面積にもはいらないこともありますし。

・広さが確保できない物件、
・バルコニーを思い切ってなくす物件
・採光が不足するプラン

いろんなシーンで使い勝手のあるコンテンツです。
一応しっかりとした理由があるのです。

実は、過去に内見した物件から学びました。
築10年以上ですが、なかなか稼働率が高い物件でした。
賃料単価も。

日々いろんな建物を見て、賃貸事業として活用できないかどうかいろいろと検証しております。
現場から学ぶ、が基本です。


チェコキュビズムですが、本物はこんな感じです。
東欧は、ドナウ川の流れにそって時間が流れるような街です。
10年前に2日だけ滞在しましたが、もう一度行ってみたい都市の一つです。
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さて、これから連日の忘年会。

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土地値も建築費も高騰すれば、アイデアがより一層重要となる。 

今日は衆議院選挙。
なんで並んでるんだ。。


お陰さまで大河ドラマの最終回も今日はなし。
軍師官兵衛見てますか?


今日は新規物件の下見と併せて、引き渡し後の残工事現場へ足を運んだ。
塗装の手直しが一部残っており、職人さんが入りつつ案内が入るという状況。

そのせいか少し汚れが付いているところがあった。
可能は範囲では拭いておいたが、
入居案内で来てもらった業者さんにとってはそんなことは関係ない。

お客さんには新築ですって言って案内するからきれいで当たり前。
そりゃ、最後にはきれいにしますが、、は言葉では言えても悪い印象がのこってしまう。

これまで沢山の建築引き渡し現場に立ち会ってきましたが、
経験を重ねる度に思うことは「誰がなんのために建てたのか?」
という意識を現場に関わる全員に共有することの難しさ。

最高の住宅を建てましょうと始まってみても、
営業と現場監督では違うし、元請けと下請けでも違う。

賃貸住宅ともなれば、さらに管理会社が入ったり、案内する不動産会社が入ったり、さらに増える。
まだ具体的には体制化できていないが、収益物件に関しては何か出来そうな気がしている。

場所を探して、計画をして、設計をして、材料を決めて、建設をして、広告をうって、入居が決まり、フル稼働!!

往々にしてオーナーの目的ははっきしており、これを具現化するシステムを構築すれば、圧倒的な付加価値がつきます。


うーん、土地値がやや高騰している気がする。。
期待収益率を決めて何とか期待に答えなくては。。

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ガード下を美しく。 

今日は講習の受講で、丸一日御徒町のビルにおります。


ガード下の土地活用、AKI OKA ARTISANの目の前のビルにおります。



一級建築士設計事務所登録の開設に向けて色々と準備中です。
平成17年に起きた耐震偽装事件を機に管理建築士の要件が強化されました。
設計業務は年々専門性が高まり、業界構造はより複雑で重層化しているのが現状です。やる事はドンドン増えます。


最近は業界で色んな資格をとるように会社で勧める所も多いみたいです。
とても良い事だと思いますが、それに便乗してか否か、いろんな丸々講座を開設する動きがあります。


コンサルという言葉が市民権を得?つつありますが、これに関連して色んなセミナーや講座は今後も増えると思います。


本当に対価に見合うものもあれば、ただ一日受ければ終わりみたいな物まであります。
(管理建築士のことを言ってるわけではなく)

お勧めはその分野で実績を残している講師からうけることではないでしょうか。

その人自身が違う仕事に就いていたり、その事に実績が無かったりすることもあります。

受ける側の理解力がないとセミナーばかり出費がかさむ何て事には要注意です❗️

そして受ける方でさらに大事な事は、必要な事を取捨選択する事と思います。

年会費等も、チリも積もれば、、です。時間的拘束もバカになりません。


昨日はボリュームチェックとレポートを書いて2時に就寝。


目を覚まして頑張ります!

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プティットメゾン? 

プティットメゾンというアパートは、日本全国何棟あるでしょうか?
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20代に、7年間も住んだ都内某所のアパート。
時々通りますが、いつも満室だなぁ。

仕事歴の全てはここから始まりました。
4畳半で3点式ユニット、ガスキッチン。
高台にあって超快適でした。

家賃はいまだに持参。
向いが大家さんでしたから、、。
たまに忘れると遅れると下から「オガタサ~ン」って呼ばれます。

80代のおばあちゃんでしたから、2階までは上がってこないんだこれが。
元気かなぁ?なんとか存続してほしい。

そして通る度に気なるのが、表札。
ここ数年は異国の名前もちらほら。。

時代でしょうか。

今では駅前の開発が進む、下北沢。
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下町の感じは大分無くなってしまいました。
これまたどこにでもある時代でしょうか。

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プロフィール

OgataDaisuke

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