リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

今年６月から受講していたＣＰＭ（サーティファイド・プロパティー・マネージャー）
、米国不動産経営管理士の全講座を終えました。。。
こんなに沢山のテキストを頂きました！！



どんなことを学ぶかというと、ざっとこんな感じで、、、

１．ETH800　プロパティマネージャーのための倫理
２．MNT402　不動産のメンテナンスとリスクマネジメント
３．FIN402　プロパティマネージャーのための金融計算と戦略
４．HRS402　プロパティマネージャーに必要とされる人材管理
５．MKL405　プロパティマネージャーのためのマーケティングとリーシング
６．ASM603　不動産資産の融資と評価方法
７．ASM604　不動産資産の実績評価
８．ASM605　不動産資産の実績評価―上級応用
９．CPM001　検定試験　事前勉強会
１０．CPM検定試験
１１．BDM602　マネジメントプランの書き方と使い方
１２．MPSA　CPM取得のための最終試験

全１２コマ。（そんなにあったのかぁ、、、）
先週行われた最終ＭＰＳＡが試験で、丸２日間かけて、課題物件の分析をします。
まずは物件の物理的な分析をしてから、管理状態の分析をします。
そして、そのまま保有した場合の収支予測を立てます。

オーナーの収益性目標をみたしていない場合は、ここで改善提案をします。
例えば、リフォームをして賃料を上げるとか、外装の補修をして物件の評価を上げるとか、
あるいは管理体制の見直しをして空室損の改善するとか、
ソフトからハードまで分析は多岐に渡ります。

そして改善案をもとに再度収支分析。
結果がオーナーの目標と照らし合わせて”ＯＫ”であれば最終レポート。


丸２日間、キーボードをたたきっぱなしです。。
さすがに疲れました。


全講義を終えての感想は、米国の収益分析の方法がいかに確立されているかということ。
特に融資の評価は、このコマだけでもいいので受けることをお勧めします。
レバレッジを掛ける、とはよく言われることですが、本当の意味が分かります。
ネット利回りと、ローンの金利差？なんて書いてある書籍もありますが、
正確にはネット利回りとローン定数（年間返済／残債）の差。

そして、大前提としての長期保有は長くても５年なのです。
理由は至って明確で、それ以上は予測ができないから。

全く同感です。

３０年後の賃貸市場なんてわかるはずもなく、
仕様がとか、間取りが、とかそんな次元の話ではないはずなのです。
だから中間分析という方法をとって必ずチェックするのです。
このスキームは実務でも明日から取り入れたいと思います。
いままでで最高額をこの講義に投資しましたが、
あっという間に回収できるくらい？頑張ります。
仕事に生かしてコソ！ですから。

さて、試験の結果やいかに？



試験の翌日からは、新規のお客様との打合を３件させて頂きました。
開業早々有難い話で、お礼申し上げます！！


っという合い間に進行中物件の内装を見学してみたり。
全体真っ白にしたタイル貼りのリビングはインパクト十分です。



今年もあと１カ月。
ロケットスタートで快走中です！！

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ソニーが不動産ビジネスに参入し盛況のようですね。。


具体的には、消費者であるエンドユーザー向けのサービス。

街中にある、丸々ハウスなどと同じように、家の売却、購入、賃貸管理、等一通りのサービスは揃っているようです。

他社との差別化として謳っているのが、エージェント。

一般の消費者の方は言われて見ないと気づかないかもしれませんが、不動産取引では売主と買主の間を一社の宅地建物業者が取り持つことがしばしばあります。所謂、両手仲介と言われるものです。

例えば弁護士が仕事の依頼を受ける場合は訴える側の代理人弁護士は、訴えられる側の弁護は当然ですがしません。それぞれの主張をする訳で、利害は一致しませんから、、、。双方代理はしないということ。

そんな感覚からすれば、不動産業界はちょっと不思議だね、、、、、、と弁護士の方に言われたことがあります。

今回のソニー不動産の取り組みは、業界にとってはある意味ソニーショック？になるかもしれません。


さて、慌ただしくバタバタと仕事をしておりますが、今日は新橋の打合せで終了。

明日から４日間ぶっ通しで、CPMの最終試験MPSAがはじまります。
電話は昼休みとなりますが、何卒ご容赦下さい。

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今日は歩きました、、、。


昼から大塚で内見の案内、その足で御茶ノ水へ。
昨年底地を売却して購入して頂いたワンルーム物件が年内で退去になるということで、
テナント付けのヒアリングに業者訪問。

そのまま事務所で行くか、リフォームして居住で入れるか？
地元でその物件を密に扱ったいる人に聞くのが一番ということで。

よく、ワンルームマンションってどうなんですか？ときかれることがあります。
そりゃ、新築で家賃をべらぼうに高くした状態で購入するとあとが大変ですが、
中古で価格が下がって、家賃も落ち着いたら安定経営です。

この御茶ノ水の物件は、わずか１６㎡。
竹中工務店施工のお墨付きで、士業の方も多数利用されております。
賃料は７万程度で変わらず推移。
ちなみに、アベノミクス以降２割程度高値で取引されているようです。
千代田区アドレスで典型的な都心の好立地物件。



それが終わると、代々木で進行中物件の設計打合。
近隣説明が終わったとのことで確認申請提出スケジュールのこと等、
電気プロット、インターネット環境をどうするか。。

それが終わると、中野、西荻窪と立ち寄り、最終目的地三鷹へ。
もう少し先の話だけど、土地活用にからみ地場に詳しい都市計画事務所の方と飲み会。。

忙しいのは有難いことです。
感謝感謝。


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昨日は一区切りした案件のお疲れ様会で都内某所の割烹料亭へ。
創業明治６年。なんと１８７３年。
ということは１４１年目かぁ。。。



会社の事業計画とかネット環境の整備、ポータルサイトの加入、、、
起業すると色々と加入するもの、契約するものがあります。
結構な時間が取られます。。



そんなこともやりながら事業パートナーとなって頂くべく、
今日は建設受注を順調に伸ばしている某アパートメーカーさんへ。

以前から気になっていた商品をショールームで見せてもらいました。。。


首都圏で単身者向けの１Ｋ、ワンルームですとどうしても広さや収納料が不足しがちです。
そこでいろいろ工夫するわけです。。

ロフトを追加したり、床下収納を追加してみたり、天井を高くしてみたり、、、。
写真は寝台ベッド見たいですが、１階の空室対策にはうってつけの商品です。

一部を掘り下げて、書斎スペースにして、上はベッドです。
下は天井高さ１．５ｍ。
上は１．２ｍ。
上はロフト部分として容積不算入扱いです。屋根裏部屋として。。。
（但し自治体によっていろんな解釈がありますので要注意です）


ベッドも足元の上を収納にするテクニック。
さすがですね。



将来不安や、自己年金、インフレヘッジ、節税、金融レバレッジ、、、
サラリーマン大家さんブームもあり受注は絶好調のようです。
法人設立、消費税還付、様々なテクニックをワンストップで提供。
付加価値ですね。。


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東京都心のど真ん中で、こんなビルを見付けました。。
外観からは築４０年クラスの古ビルか、、、、と思いきや、、、





エントランスに行くとこんな掲示があるんです！！
”大地震の際には倒壊の危険性がある、、、”

見るだけでもびっくりしてしまいますが、
今後はこのような掲示を見かける機会が増えるかもしれません。


ご存知の方も多いかと思いますが、
東京都では平成23年3月18日に「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」が公布されました。
日付を見ると震災直後ですが、勿論事前に制定をしており偶然にも震災直後の公布となりました。

条例の中では「特定緊急輸送道路」が指定されますが、この道路に面する一定の建築物の所有者に、耐震診断や耐震改修の実施状況等についての報告義務が課せられております。
都内の主要幹線道路、環七とか、●●街道とか、、、は大体該当します。

その結果”大地震の際には倒壊の危険性がある、、、”となったと推測しますが、
解体するにも、耐震補強するいもコストがかかります。


耐震化がなかなか進まない原因の一つです。。。。


＜外壁には網がかけられております。。。＞




実は続きがあって、上記写真は１カ月前に撮ったものですが、
先日通りかかると隣の空き地に何やら白い看板が、、。



マンションの建設。。。

都心は大規模ビル用地は別として中規模以下のビルはなかなかテナントに苦戦します。
ですのでビルの跡地にマンションの建設がされることは良くある風景ですが、
建設場所の隣にこんな張り紙があるとやっぱビビるなぁ。。。。。


この物件がどうか知りませんが、
新築物件でも、隣にある建物の耐震化具合によって何かしらの配慮が要りそうです。
耐震問題は不動産単体の問題ではなく、近隣にとっても重要問題となりそうです。

そして、企業所有のビル以外にも個人で保有しているビルには、”相続問題”が絡んできます。
相続して次の世代がビル経営をするか、、、、
耐震にコストをかけてもビル経営として収支に見合うのか、、、
テナントが入らず、返済すらままならない、、、


これを解決するには、様々な課題が見え隠れします。

・不動産経営の問題
・改修、耐震の問題
・次世代への賃貸経営の引き継ぎ、相続問題。
等等、、結構大変です。


誰に相談して良いのやら途方に暮れている方を見かけましたら何なりご相談ください。
方針策定する上でのルートはお示し出来るかと思いますので。

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仙台市内へ行った際に、日経アーキテクチャー誌で取り上げられていた２つのマンションを見てきました。

●Sマンション（１９７６年竣工　SRC造　地上１４階建　１８９戸分譲マンション）
●郡山市営住宅（１９７０年代？　RC　地上１１階建　団地賃貸マンション）

下の写真は郡山市営住宅の外観。
仙台市内からは車で２０分程度の郊外にあります。
所謂”団地”の雰囲気ですが、共用部の修繕を定期的に行い震災後も当然利用されております。




１９７８年の宮城県沖地震では、この市営住宅には建物に傾斜が確認されたそうです。
原因の一つが”杭”が折れていたことが挙げられております。
対処として、傾いた建物をジャッキアップして、杭の増設や補強等の対処をしたようです。

そして１９７８年から３３年。
今回の震災では構造部に被害が見つかっていないと誌面ではレポートされております。


対するSマンション。
所在地は被害が大きかった仙台市宮城野区。
誌面ではこんな外観だったことが伺えます。


宮城県沖地震でのSマンションの被害は、建物の傾斜や沈下は認められなかったものの、非構造壁の亀裂や高架水槽の傾斜等、非構造部分の多くの部分で被害が見られたそうです。
しかし、周辺の地盤が沈下し、地中梁の亀裂が発見されたことから、念には念をということで、地下を掘り起こして基礎の状態まで調査されたようです。住民からのヒアリングによれば、杭の欠損が見つかったものの、補強まで施すことなく元通りの補修程度にとどめたようです。

そして、２０１１年の震災では、軒高４０ｍ地点で棟の間隔が７５ｾﾝﾁ開き、４月７日の余震後の４月１０日時点では８８センチに開くという、大変な被害が確認されております。
そして、最終的には解体撤去という結果になっております。。


現在の現場写真。
地上部分は解体され、一階の床のみ残っている状態です。
地上14階、189戸の建物が解体されたとは何とも信じ難いです。



SRC構造だったことが伺える鉄骨を切断した箇所。間取りの間仕切壁の跡も何となく残っております。



対照的な運命をたどった２つの建物が誌面では2度に渡り紹介されておりました。
耐震技術は常に更新がなされ、数々の地震を乗り越えた蓄積の上に日々更新されていること。

いろいろと考えさせられます。。


実は、私自身は震災時には都内で戸建住宅の改修の相談で現場打合をしておりました。
ストック活用という視点では、旧耐震の賃貸マンション、分譲マンション、また公共インフラが無数に存在し、この耐震工事は今後の課題でもあります。

廻りの構造技術者であっても耐震のこととなると、、、、なかなか、、、、と言われることが多いですが、
それだけ難しく、未開の分野なのかもしれません。


詳細は、日経アーキテクチャー２０１１．５．１０、２０１２．３．１０号に掲載されておりますので建築系やメンテナンス、賃貸経営のリスクマネージメントという視点で参考になります。


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震災から３年が８カ月。
様々なメディアを通じて、色んな情報が入りますが今のうちにこの目で確かめておこうと思い、
３泊４日のスケジュールで、仙台市、相馬市、石巻市、女川町へ行ってきました。



首都圏でも直下型地震が来ると報じられ、「防災」や「耐震」という言葉は不動産や建築に関わる立場としてさらに重要かつ身近な問題となりました。


賃貸経営や不動産投資という視点からは、築４０年の木造は大丈夫か？とか、、、
RCの旧耐震は大丈夫か？とか、、
耐震はとこまでやっていれば良いのか、、、等等色々な質問をオーナーさんから受けます。


仙台入りした当日は、天井が崩落した現代建築「せんだいメディアテーク」へ行ってきました。
建築業界では話題の建築で２０００年に完成した四周ガラス張りの建築です。。


ちょうど震災の写真展示がされておりましたが、７階部分の天井の約半分が崩落しました。
東京でも九段会館の天井が震災で崩落し、死者が出ました。
九段会館が築７０年を超える一方、せんだいメディアテークは築１４年。
建築基準法や技術指針が十分でないと言うことでしょうか。。。




実は、天井はこれまで構造計算の対象とは成っておらず、せんだいメディアテークの崩落をひとつの事例として、今年の法改正につながり”特定天井（脱落によつて重大な危害を生ずるおそれがあるものとして国土交通大臣が定める天井）”という用語が追加されました。
ちなみに、現在の耐震改修の目安である新耐震基準（昭和５６年、１９８１年６月着工）は１９７８年の宮城県沖地震が契機となり見直しが行われました。
宮城県が建築基準法改正に関係しているのは興味深いです。

復旧後はこんな感じの格子を組んだような天井となっておりました。
吊材を軽量化し、ブレース（斜め材）を加えて復旧しております。
構造設計者が「従来は天井の構造まで手掛けていなかった、、、」とコメントしているように、現在の技術基準にもまだまだ盲点があるということが今回の震災でよく判りました。技術の進化とはこのような積み重ねなのでしょう。。。








外観はこんな感じの建築で、ガラスのカーテンウォールです。
仙台市内は宮城野区の震度６強を初め、震度６の揺れが記録されておりますが、それでもカーテンウォールの割れの被害で１枚のみ。これも地震で揺れた扉との接触による破損と報じられております。




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６月から受講していたCPM「米国不動産経営管理士」も大詰め。
昨日、今日は事前勉強会・検定試験です。

テキストが分厚いなぁ、、、
二日目の今日は試験本番。結果やいかに？


さて、実務のほうでは新規案件を早速頂きました。
今回はちょっと頭が痛いこと多数ｗｗ


場所は都内城西地区某所の好立地。（としておきましょう）
これから工事が始まりますが、連休前に行った仮囲いのチェック。
こればかりは書類確認は出来ませんので、、、。



この案件はちょっと特殊で当社は建築コンサルティングと言う立場で入っております。

＜経緯＞
賃貸マンションの建築条件付きで土地を購入したものの、建築工事がなかなか進まず、、、。
そして、全く進まなくなり、関係者一同ソワソワ。
オーナー自身で打開策を打ってみるもののこれまた進まず、、、、。損害も発生。
現場は杭工事、そして根切り（土を２ｍ掘って）をして仮囲い段階でストップ。
土地引渡からかれこれ１年が過ぎようとしていたところご相談を受けました。
いくつも取引をさせて頂いているクライアントにつき、何とか解決せねばとの思いです。


詳細はシリアスな部分もありますので書けませんが、
私の方では以下の部分でオーナーのサポートをしております。

１．工事を継続した場合、そして売却して換金した場合のシュミレーション等を作成。
２．工事継続の場合、取得済の建築確認を利用　or　新規プランを作るか？
３．杭工事状態で止まった現場を他のゼネコンで引き受けてくれるか？
４．杭等の工事成果物の所有権（付合、留置権等の問題）は？
５．金融機関への追加融資についての企画書の作成

１は工事継続の場合のキャシュフローを作成し、売却して回収できる金額の想定、再投資等、、。
売却するにも完成して数年後売却したほうがスムーズに行きそうか、、？

２は、既存案は容積消化をしておらず、コストメリットがある壁構造の限界５階案をどうするか？
さらに階数を上げて容積消化をする場合でも６階以上はラーメン構造（柱梁構造）となる為、コストは断然アップ。
ただし本年7月より法改正によりエレベーターは容積率不算入となった為、そのメリットをどう見るか？
（既存案は改正前ですので、、）。当然投資総額は増えますので追加融資の壁が高くなります。

３は施工済の部分の施工報告書、ミルシートを探しながら協力体制があるゼネコンさん数者へヒアリング。
そしてまた問題があり、施工済杭の内、２本が施工不良が判明。
これを建替えでどうやって施工するか、、、
工事の手順は杭を打設してから根切りをしますので、根切りしてしまったら杭打機はどうやって現場にいれるか、、、
悩ましい問題山積、、www

４は法律上の扱い。ストップした工事の成果物は誰のもの？クライアントの顧問弁護士と打合の上、、

５は当初のローン契約と今回ロスが発生しているコストをふまえて銀行の担当とあれこれ、、


ここまでの問題を見付けるだけでも数週間かかりましたが、少しづつ前に進みそうです。


緒方さん、こりゃ謎解きだね、、、とはクライアント談。
ひと段落したら次の案件に進むから、、と何とも頼もしい方です。
コンサルとしても鍛えられている案件です。

日々研鑽。

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祝日月曜日、日本経済新聞にこんな記事がありました。



日本最大の大家さん、ＵＲのエリア戦略転換です。


駅近の物件は空室率５％程度なのに対して、バス便は３０％程度。
今後、施設の集約が出来るように法改正を行うようです。
国が推進する「コンパクトシティ」の形成にも寄与した形です。


現行法では、、、
「団地の建替えは建替え前と同じ場所か、隣接地に限られ、離れた飛び地は出来ない、、、」　のだそうです。
同じ場所か、隣接地に限られ、、とは地主さんが自宅近辺で行う土地活用と同じ構図です。
ＵＲが法律で固められていたとは知りませんでした、、。


賃貸経営の収支分析をする際ポイントとなるのは「立地」。
つまり、Location、Location、Location,！


個人の地主さんでも、市場として今後安定的な需要が見込めない場合、どうするかというと？

・そもそも土地活用しない、、（そのまま手つかず！）という方もいる一方、

・売却＋都市部に買換え（資産の組換え）とう方もおります。


どちらが良いかというのは、当然「オーナーの目的」次第ですが、
国の方針転換は個人に大きく影響してしまいます。

近くにＵＲの物件があれば要調査です！！


明日からは2日間、ＣＰＭ検定試験。
そして木曜日からは東北方面への研修旅行？と続きます！

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お盆休みはどこもいけませんでしたので、この連休は秩父へ行ってきました。



とは言っても、宿はレストランから温泉から何でも揃ったキャンプ場。



アウトドアは得意ではありませんので、手軽に行けるのが気に入っております。


秩父、、、、。
西武鉄道は副都心線との相互運転が開通してから、秩父を徹底的にＰＲしてます。


行ったことが無い人も多いと思いますが、関越道練馬ＩＣからは車で２時間弱。
池袋からは特急で１時間４０分程。
アクセスがよく金曜日の仕事が終わってから行ける、、的なＣＭを電車ではバンバン流しております。
http://sanpotabi.seibu-ensensanpo.jp/cm/

バブル期？を思わせる屋外音楽場もあり、カート場合もあり、レストランもあり、、、
なかかもボリュームがありますのでご興味がある方は金曜日の夜から是非。

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