reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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東京都港区赤坂五丁目、、、 


トウキョウト、ミナトク、アカサカゴチョウメ、、、

子供の頃テレビを見ていて幾度となく聞いたフレーズです。

確かこんなロゴだった頃かな、、、

tbslogo.png


現在、こんな場所の目と鼻の先にある住宅購入のお手伝いをしております。




しかも、借地権。


色々と調整が必要です。
そうそう簡単にはすすみません。


日々研鑽。

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新しい、1Kアパート? 


今日は休み。

調布飛行場に来てます。
(知っている人いますか?大島や新島便が飛んでます)



中央線沿線からは車で10分程。
空いてるし、プロペラ機がブンブン音出して離陸するのは圧巻です。
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そういえば、今週の日経新聞朝刊にこんな記事がありました。
単身者向けの物件での、新付加価値提案。


部屋の中に、中二階があるようなイメージです。
天井高さ1.4m以下の所謂ロフト部分は容積率には不算入ですので、
上手く立体的にプランニングすれば面白い部屋が出来ます。


某アパートメーカーが商品企画したものですね。


実は当社のサイト:収益物件の作り方に掲載いている物件も似たコンセプトかもしれません。

中野で進行中の案件です。

賃貸経営では、単身者向けの間取りを希望する人が多いですが、
ただ、なかなか同じようなものを作っても、あとは家賃で勝負か、、、的な悩みは尽きものです。


その分広くするか?


それも有ですが、収支に見合うか?


今後もさらなる付加価値、差別化提案をしていきますので、次案件に期待を!!


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士業のネットワーク構築を! 



さて、様々なご相談案件やご挨拶など、あちこち飛び回っております。

有難いことです❗️

朝から田町に始まり、やっぱ都心で川を見ると写真を撮ってしまい、近所の新築現場見ると、タイルも貼らず、塗装だけで中々のクオリティーだなぁ、とパチリ



不動産業者の方、午後から代々木で設計事務所の方、夕方は中野て自治体の方、その後はクライアントからの相談で弁護士事務所。

建築と不動産の仕事に関わり出すと、いろんな士業の方とのネットワークが財産です。

今後とも良きお付き合いを。


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新規開業準備中! 

Fotolia_14993424_S_top.jpg
さて私事ではありますが、8月末をもちまして退職し独立開業することとなりましたので報告させて頂きます。今回は転職ではなく、起業です。。

20代から身を置いた建築業界、30代から苦労した不動産業界、アルバイト勤務も含めて指折7つの会社でお世話になりました。振り返ってみてもそんな転職族になるつもりは無かったのですが、あれこれ自分なりの成長を求めた結果今に至っております。
雇用して頂いた経営者の皆様には本当に感謝しております!!
これからは逆の立場となりますが、経験んを存分に生かしたいと思います!

大学を中退して建築設計の業界に入ったのが20歳。
不動産業界に転職したのが30歳。
その後は会社も部署も様々変わりましたが経験を積むと共に、資格も5つ程取得しました。
又、これまでの仕事の集大成としてCPMという国際ライセンスにも現在挑戦しております。
幸いにも師と仰ぐ人にも恵まれ、各業界において良い思い出、悪い思い出沢山ありますね。。

ホント色々あったなぁ、、、

とにかく明けても暮れても働いて建築家に夢見た時代、
リーマンショック期の上昇局面と急下降を経験した不動産業界、
意気揚々と転職した工務店の倒産、、、等等
全て経験が現在のスキル、人格形成に活かされていると思います。
(そう思いたいですね。)

今後は1級建築士としての仕事、宅建主任者、不動産コンサルティングマスターとしての仕事、そしてワンストップで行うコンサルティングを中心に仕事をしていきます。

近況はBlog等でまたアップしたいと思いますので今後とも宜しくお願いします!

新会社名:株式会社リフレム
連絡先:ogata@reframe.co.jp
収益物件のサイトはこちらから:http://shuuekibukken.blog.fc2.com/

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【現場レポート】西荻窪プロジェクト その4 

【現場レポート】西荻窪プロジェクト その4

今日は、西荻窪プロジェクトの上棟に伴い、オーナー、管理会社、施工会社、建築プロデュースの当社のメンバーで顔合わせを行いました。
引渡までのスケジュールが具体的に見えてきましたので、管理会社は入居日を設定して賃料の再査定、広告企画の立案等の作業に入ります。

今日は台風の心配もありましたが、一転して快晴!!
4階の一番小さい1Kタイプの部屋からは新宿副都心が一望!!

これはオーナーにとっても、施行者にとっても嬉しい誤算でした。
商業地域と住居系地域のちょうど用途境という立地がもたらした”おまけ”でした。
ですので、3階以上は開口部で隣地と対面ということはありません。
西荻窪現場写真_20141014 (1) - コピー

すかさず賃料の見直しです。。。良い意味でですが、、、。
管理会社の担当も間取りから来る賃料設定を、現地を確認しながら、あれこれと補正していきます。


メインとなる道路側の開口部は”ウン”と大きくしております。
幅2.2m、高さ1.8m。
内見時のインパクトも十分です。

「何が何でも天日干し」派の方にはちょっと向かないかもしれませんが、
実は今回はオーナーの理解の上でバルコニーを設けておりません。
その分LDKの広さや、洗濯物を干す金物の設置等、要所要所は抑えてあることは言うまでもありませんが、、、。
女性で外からの視線を気にする人はそもそも外に干さないという意見もありますし、要はバランスということで。。
西荻窪現場写真_20141014


一か所だけ、有効寸法で気になる個所がありましたのでチェックしておきました。
水廻りへの入り口の幅ですが、有効で最小70センチ確保が一般的です。
60センチとなってしまいますと、洗濯機によっては、搬入が問題となります。
今回は微妙なところですが、再検討を依頼しました。
T村さん宜しくお願いします!
西荻窪現場写真_20141014 (6)

ユニットバスは、スタンダードなメーカー品を採用し、追い炊き付、そしてアクセントパネルもオプション対応。
いまや賃貸住宅でも分譲住宅でもユニットバスはとれもグレードが高いです。
西荻窪現場写真_20141014 (2)

バス乾(浴室換気乾燥機)をオプションで付けるのも忘れなく。



完成が楽しみです。


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【現場レポート】西荻窪プロジェクト その3 

西荻窪プロジェクト、現場も上棟してコンクリートの型枠を外しているところです。
いよいよ、建物の骨格が現れます。

西荻窪現場写真_2014102 (1)

1階部分ですが前面道路が7mありますので解放感があります。
コンクリート躯体の打ちあがりも良いです。

西荻窪現場写真_2014102 (6)
3階部分へ上がってみました。図面の段階でオーナーも気にしていた斜線カット部分。
道路側の窓も高くしており、気にならないレベルに仕上がっております。

西荻窪現場写真_2014102 (7)

一部ユニットバスも設置してありました。
これから内装工事にどんどん入っていきます。
内装は白を基調とした仕上にする予定ですので一層解放感が増します。

完成が楽しみです。

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【現場レポート】中野プロジェクト 

【現場レポート】中野プロジェクト その3<躯体のチェック>

中野の現場の躯体工事が終わりました。
今日は、型枠を取り外した1階部分の確認です。
新井現場写真_2014102 (8)

通常のワンルームとは異なりますので、部屋の広さ、解放感は実際に体感してみないと判らない部分もあります。
今回は通常とは違って天井高さを3m以上確保し、玄関レベルからは階段を下って居室に降り(写真から何となく判りますが、、、)ますで出来て見て初めてわかる部分も実際はあるのです。今日は一番最初に型枠を取った部屋のチェック。これから始まる内装、インテリアの再確認です。


室内の階段はコンクリートで一体で施工しております。
まだまだ粗削りですのでこれから仕上をしっかりと行います。
新井現場写真_20141002 (1)


内装関係での打合風景。
館銘盤、階数表示、等のサイン計画、そして室内に取りつける、物干し金物の設置位置等、諸々。
新井現場写真_20141002 (7)

仕上材は当然予算組の中で一度選定しておりますが、工事段階でブラッシュアップ出来そうな箇所は随時変更を加えます。コンクリート壁を活かしてのアクセントウォール、コンクリートを打設すると残る穴「Pコンといいます(下記写真)」、プライバシーを配慮しての硝子フィルム、等等これからさらに現場は忙しくなるのです!!

<Pコン>
pcon.jpg


完成が楽しみです!

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OgataDaisuke

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