reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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”建築条件付”賃貸マンション用地に注意? 

【収益物件コラム ご注意】建築条件付賃貸マンション用地?

(写真と記事の内容は関係ありません)



加熱する、不動産投資市場。
最近ちょっとしたトラブル案件を耳にしている。

それは「建築条件付き賃貸マンション用地」といいながら、「条件通りの建築が進まない、、、、」と言う案件。

そもそも不動産取引での「建築条件付き」とは以下のようなものです。

【建築条件付き売地】
更地を購入する際に、建築する建築業者を予め指定。
建築プラン、仕様、見積書が備えつけられており、土地を購入する買主側としては、直ぐに建築を進められるというもの。
一般的には売買契約から3カ月以内に工事請負契約締結まで至らなければ、売買契約そのものが白紙解除される。

今回の案件は、土地の売買契約、建築の確認申請手続きまで進んだところで、建築がストップしてしまった。
土地の買主は手付金として多額の現金をつぎ込んでいるもののそれに見合う段階まで工事は進んでいない。

土地の借り入れ金利は当然発生し、建物が完成しないと家賃が入らない、、、。

蓋をあけて見れば、土地は相応の価格で、建築費が以上に安いのだから驚き。
相場の7割程度。

計画を見直すか、そのままの状態で売却できるか?
様々検討が必要となる。割ける時間も限定的。


さらに驚きは、このような案件が複数存在するという噂も。

新築する場合は、完成・満室稼働までのリスクはユーザーが負わなければならない。
だから、建て売り物件(完成売り)よりもりまわりが高かったりするのだから、、、。
その部分でのリスクマネジメントはとても重要となる。

それにしても、こんな業者が世の中存在するから不動産業界は信頼をされない。
真面目に誠実にやっている業者もいるのだからなんとかしてもらいたい考えものだ。


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これからの地方創生キーワード

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家賃を専有単価でもなく、総額で比較するということ 

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机を空っぽにして、、。 

だいぶ更新を怠ってしまいました。


先日は、机のなかを空っぽに整理してきました。



引越し?

転職?



いやいや、、

21才からサラリーマンやっておりましたがこれから新しい会社を立ち上げることにしました。

事業内容はこれまでやってきたことをもう少しシステマチックにやっていこうと思っております。

革新的なサービスというわけではありませんが業界内にありそうでないサービスを立ち上げます。



私が好きな言葉に「変革」よりも「変化」と言う言葉があります。



コンビニがここまで進化しているこはこの「変化」という言葉がぴったりです。

おにぎりを売り、ATMをやり、ポストも置き、野菜も売り、そのうち家を売って、、、ってことがあるかどうか判りませんが、どこにでもありそうなことにしっかりと付加価値を付けてニーズにこたえております。


社会に、お客さんに支持されるか否かはほんのわずかな違いなのです。
参考にするところが多いです。



そういう意味では、不動産・建築業界にはまだまだユーザーが不便に感じる部分が多々あります。


何気なく日々仕事をする中で気づくことがないかも知れませんが、言われてみると、、というニッチがまだまだあります。


ポイントは「ワンストップサービス」だと思ってます。

既存の枠組みを、ワンストップサービスでバリューアップすることで解決できる問題、満足してもらえるサービスが生まれます。

そんなことをイメージしてこれから起業の準備に入ります。

免許を取得したり、会社の体裁を整えたり、色々と準備がありますが正式開業は10月の予定です。



今の心境?



こんな感じでしょうか、、





これまで沢山のオフィスに出入りしてきましたが、移籍する際に必ず行っているのがコレ↓↓↓↓



清掃。。


当然といえば当然と思われるかもしれませんが、以外としない人も多いです。

机の上で行った作業全てが自分の経験となっており、これが次につながっているのです。

移籍する時にいつも感じることです。今回も取引に関わって頂いた皆さま、会社のスタッフに感謝感謝。


今後の動向にご期待を!!
緒方大介

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プロフィール

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