reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

07« 1.2.3.4.5.6.7.8.9.10.11.12.13.14.15.16.17.18.19.20.21.22.23.24.25.26.27.28.29.30.31.»09

間口は価値!! 

先日の週末は”小江戸”川越へ行ってきました。
このマッチョな人は車夫。4人家族を楽々引っ張ってくれました。



川越の街並みはこんな感じで古くからある蔵が有名です。
たび重なる火災を経てやっぱ土でできた”蔵”は大丈夫だ、、、ということで蔵が増えたのだそうです。



ところで道中「間口税」という話を聞きました。
商売する上では間口があるのはある種”ステイタス”みたいなもんで、繁盛している店は間口が広いのだそうです。

広いとは、3間=約5.4m以上。


ただ、これはステイタスなんかではなく、一般論として間口が広いほうが資産価値として高いです。
(急に生々しい話ですが、、、)


間口が広いと色んなことができます。
・車を2台おけたり、、、・賃貸でしたら部屋を2つとれたり、、、・分譲地でしたら2区画にできたり、、、。

東京で言えば、窓先空地の面で有利になったり、採光がとりやすかったり、、、。


とにかく間口があることはやはり「価値」なのです。



話は戻りますが、人力車の役割は元々”医者を患者のもとへ運ぶ”ことだったそうです。
だから、オリジナルは1人乗り。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓



さて食事はいつもの「いちのや」本店で夏バテとおさらば。
明日からまた仕事。




◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
借地や底地のことでお悩み、困ったことはありませんか?
借地権、底地の専門サイト【借地底地ガイド】はこちら
借地底地banner_convert_20130228222728
→→→ http://shakuchisokochi.blog.fc2.com/
電話相談、メール相談はお気軽にどうぞ!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
耐震診断・耐震補強・耐震リフォームでお悩みはありませんか?
旧耐震基準建物、住宅、マンションオーナー向けサイト【耐震116】
top6.png
→→→ http://taishin116.blog.fc2.com/
無料相談・お問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

[edit]

これが医療技術の進歩、、 

鼻中隔湾曲症。
昔は上唇から顔をめくって骨を削っていたそうだ。。母親の談。


それが今は内視鏡で一泊でできるようになった。
有難い医療技術の進歩。


ただ、黙っていて医療が進歩するものでもなく、誰かが手を挙げてやったのだから、こんな医師は本当に凄い。

黄川田先生に感謝。


今日は朝一より1ヶ月検査です。
経過も良好!!


鼻が通ることでこんな変化が既に出ております。
・鼻呼吸をすることで睡眠時にのどが渇かなくなり、朝喉がカラカラが亡くなりました。
・話がしやすくなりました。。。(これは経験しないとわからないです)
・声がやや変わりました。


鼻の悩みをお持ちのかたは是非。



[edit]

建築の芸術性、機能性、、 

日経ビジネスに、世界の建築家、丹下健三氏(1913~2005年)設計の香川県立体育館(1964)閉鎖の記事。



理由は耐震不足、そして3度に渡る工事入札が不調だそうです。
今後活用について協議されるようです。

建物は船の形をした造形作品です。[wikipediaより引用]
香川県立体育館


10年程前の四国建築探訪旅行で一度見に行きました。


誌面には、天井高さが低く使い勝手が悪い、、、なんて記事がありましたが、当時からそんな声が上がってました。


「芸術性」と「機能性」


建築を設計した人なら一度はぶちあたるテーマですが、最近の公共建築ではむしろ機能性、可変性が”主”ではないでしょうか。


そんなもんだからこういう建築をみる度にとてもつもないエネルギーを感じます。
何か他に転用できないだろうか、、、、


丹下健三作品は東京では目白にある東京カテドラル聖マリア大聖堂(1964)、代々木にある代々木第一体育館(1964)、意外と知らないひとも多い電通旧本社ビル(1967年)、そして最も有名かもしれませんが東京都庁舎(1991)、等等意外と身近にあります。

香川県には、巨匠の代表作でもあるこの体育館の他、香川県庁舎(1958)もあります。
むしろこちらの方が有名です。


2020年の東京オリンピック誘致が決まり、国立競技場建て替えが問題となる今
何だか公共建築の在り方を本気で考える節目に来ているようです。



[edit]

CPM【MKL405 マーケティングとリーシング論】 

今日から営業再開ですが、昨日からCPM講座の4コマ目【MKL405 マーケティングとリーシング論】を受講中。

講師は元住宅メーカー伝説営業マンの右手CPM。



経験談も踏まえての講義、同じく建築畑出身の身としてはとても刺激的です。


「マーケティング」と「リーシング」。
何れも、収益物件を扱う上では”キモ”となる部分。

マーケティングでとても参考となったのは、査定の比較物件を選定する「近隣市場」という考え方。

査定をする際には築年数、間取り、構造、環境、グレード等を比較材料として、駅周辺の物件を抽出してしまいがち。
駅と10分圏内の物件をあちこちから集めることはないでしょうか。。

CPMでは本当に競合する「近隣市場」の境界をしっかりと定めることの大事さをテキストで教えてくれます。

駅からのアクセスの中で商店街や、大通り、起伏等の諸条件で「近隣」の定義をしっかりすることは、言われてみれば当たり前ですが、それほど認知出来ていなかったような。


これは即仕事で活用。
査定の根拠も明確。


又、今回の配付資料では「NOI」調査データを頂きました。



不動産投資に関する環境は大きく改善しているように思えます。
CPMにしろ、NOI調査データの整備等、ビジネスをする上での環境整備度合いは本当に有難い限りです。
投資家との共通言語が出来たという意味でも業界の進歩は著しいです。

先駆者の皆様に感謝しながら、私としてできる分野の開拓にCPMを活かしたいと思いながら明日より営業再開です。

ではでは。



◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

[edit]

夏休み、、、、 

長かった?夏休みは特に遠出もせず、近場をウロウロしてました。
9月に改めて、、、ということで。


写真は王子駅前の飛鳥山公園。
王子駅は、京浜東北線、地下鉄南北線、そして知る人ぞ知る?都電荒川線の3路線が利用できます。



家賃も1Kで7万台、1LDKで10万台と中々割安感があるエリアなのです。
賃料に対しての土地値は意外と割安感があるんです。

行かないかとわからないもんです、、
この飛鳥山公園、手入れもよく、こんなケーブルカーもあり、遊具も施設もかなりの充実振りです。この公園が利用できるエリアなら要検討かもです。



休暇最終日は、テッチャンの聖地「ホビーセンターKATO」
鉄道模型Nゲージのジオラマが所狭しと、、、


テッチャンをお持ちの親御さんは是非。



帰れませんが、、、、、

[edit]

賃料坪単価関係なし?【収益物件 賃料単価】 

デサイナーズマンションの案内は春か秋に、、、しないと、

そう思ったワンカット!



デサイナーズマンションと呼ばれるマンションがあります。
今では市民権を得た言葉ですが、10年前はまだ供給も少なくウェイティング物件もありました。

コンクリートと鉄とガラスを多用してシンプルに、ピシッとつくってあります。
インパクト十分ですが、夏の暑さが気になるところ。


今日は城南エリア、東横沿線のマーケティングをしに既知のブレーンを訪問。

最近の市場動向はやはり上向きで、笑っちゃうような物件もチラホラ。



笑っちゃうとは、、



嘘みたいに高い家賃だということです。



リーマン前のあの感じです。



1Kで16万もするか?



いや、そこが日本有数の人気エリアの証です。決まることもあるんです。



先のデサイナーズ物件やら、メーカーの物件やら、市場には多種多様の物件がひっきりなしに供給されます。

でも、坪単価でみると、築10年以内の1LDKの坪単価は1.2万から、1.6万まで、ほんとに広いんです。


感度の高い高所得層の指示が得られれば空き待ちも出るくらいです。


企画に自身がある方は是非チャレンジしましょう。
お手伝い致します。



◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

[edit]

エレベーターが容積緩和!【収益物件  容積率】 

マスコミ等を通してご存知の方もいらっしゃるかも知れませんが、エレベーターが容積対象から外れました。
国土交通省の記事を参照します。

【報道発表】
「建築基準法施行令の一部を改正する政令」及び
「建築基準法の一部を改正する法律の一部の施行期日を定める政令」について


共同住宅の建設をする際に、都内であれば4層まではエレベーターを設けずに計画する物件も結構あります。
エレベーターを設けると初期投資(工事費)が増えるからです。
仮に最小限の4人乗程度のエレベーターでワンフロア100万円のコストがかかるとすると、
100万円×4フロア=400万円のコストアップとなります。


400万円のコストアップは、投資家が要求する収益性(わかりやすく表面利回りとします)を7%とすると、
400万×7%=年間28万円の賃料UPを見込む必要があります。


V=I/R

V・・・・不動産の価値(時価評価)
I・・・・・賃料収入
R・・・・キャップレート(利回りとお考えください)



年間28万/年間 → 2330万円/月となります。
総戸数20戸(ワンフロア5戸×4層)の賃貸マンションと仮定すると、
エレベーターの有無で賃料に影響する3階、4階の戸数は10戸です。

2.33万/10戸=2330円/戸の賃料UPを見込む必要があります。
1Kの賃料が7万台のエリアであえれば、7万3000円→75000~7600円程度。
あり得ない線ではありません。

ただ、エレベーターの定期点検やメンテナンスを考慮すると収益性は圧迫されるかもしれません、、、、、

とここまでは、6月までの話。
7月1日からは視点を変える必要があるかもしれません。
特に中高層タイプの物件でメリット大です。


仮に下記の写真にあるような10階建てのマンションの場合、専有面積に占めるエレベーターの面積は2.5㎡×10層=25㎡。楽々1部屋増やすことが出来ます。収益性はかなりプラスになりますよ!
DSC00784.jpg


ボリュームチェックの際には要注意です。


◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む!
「東京16区 収益物件の作り方」
土地から仕込む、妥協なしの新築一棟マンション・不動産投資
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
無料相談のお問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
借地や底地のことでお悩み、困ったことはありませんか?
借地権、底地の専門サイト【借地底地ガイド】はこちら
借地底地banner_convert_20130228222728
→→→ http://shakuchisokochi.blog.fc2.com/
電話相談、メール相談はお気軽にどうぞ!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
耐震診断・耐震補強・耐震リフォームでお悩みはありませんか?
旧耐震基準建物、住宅、マンションオーナー向けサイト【耐震116】
top6.png
→→→ http://taishin116.blog.fc2.com/
無料相談・お問合わせはお気軽に!!
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇

[edit]

プロフィール

OgataDaisuke

RSSリンクの表示