reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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「ニケン」って知ってますか?【収益物件 役所調査】 

「ニケン」って知ってますか?

現在品川区で進行中の案件の打合で品川区役所へ向かってます。
といっても打合の相手は品川区役所ではなくて「ニケン」です。



「ニケン」とは東京都第二建設事務所のことで都市計画道路にからむと出てきますね。
今回は偶然にもマンションのほうの工事と拡幅道路整備工事の時期が重なり様々打合をしております。


今回で4回目。


「大変でしょぅ、、、、」


いや、そんなことは無いです。


ただ、時間はかかりますが。。


役所は基本”縦割”組織ですので「ワンストップサービスで取り組みます!」なんてことはまずないでしょう(笑)
当たり前ですが、、、


今回も窓口の担当とひとしきり協議してから関連部署を交えてようやく本題の協議。
今日はその日。

擁壁の扱いで諸々協議事項がありましたが、結果はほぼ予定通りでした。
こちらも相手が判断し易いように図面等の準備をしていたこともポイントだったかと思います。


私的な感情むき出しで対応してくる役所の人はまずいません。
理屈が通った話であれば難なく受け入れてくれいます。


あとは着工を待つだけ。


さぁ、次の案件を。


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【CPM講義】収益物件の保守と危機管理 

昨日今日丸二日間、泉岳寺のIREMJAPANでCPM(サーティファイド・プロパティー・マネージャー/米国不動産経営管理士)の3つめの口座を受講してきました。

今回は【MNT402】物件のメンテナンスについて。

2日目の今日は各グループで割り振られた分野について「PM担当」として知っておくべきネタをプレゼンしました。


模造紙2~3枚に、マジックでどんどん書き込みます。。。
プレゼンボードは設計事務所時代にコンペ(設計協議)よく作りました。。。

久々になれないことをしてちょと疲れました、


因みに私の班は「消防設備」についてプレゼンしましたので少々ご紹介。

賃貸マンションの消防設備といえば、「火災報知設備」「消火栓」程度でしょうか。
専門業者の定期点検を受けてしっかりとチェックする必要がありますが、法的な点検義務は以下の通りです。

<消防法:法17条の3の3、令36条2項2号>
1000㎡以上の共同住宅 → 有資格者による点検
1000㎡未満の共同住宅 → 有資格者でなくてもよいので点検必要

<建築基準法:法12条、都建築基準法施行細則10条>
1000㎡超かつ5階以上(東京都の場合。自治体毎に制定)

10~20戸程度のマンションであれば1000㎡もないでしょう。
ですので定期報告自体「いらないでしょう、、、」と思いきや、そうでもないんです。

定期報告はやっていないオーナーも多いですが、出口として売却を想定している場合は特に重要です
定期報告書がファイルになっているだけでも「しっかり管理しているなぁ、、、」と印象がよいですので、、。

評価額(販売成約価格)にも勿論影響してきます。


午後はIREMがテナントとして入っているビル自体をPM目線でチェック。
外壁廻り、エントランス、エレベーター、屋上廻りを中心に点検させて頂きました。
IMG_6552.jpg


CPMの使命は「オーナーの資産価値の最大化」です。
それを実行する上で、ジミーな作業ですがメンテナンスは運営費(OPEX)に影響してきます。


今回も宿題が盛りだくさん!
まだまだ知識が足らないことを痛感した2日間でした。


ちなみに、ファカルティ(講師)を担当した猪俣淳CPM(株式会社CFネッツ ゼネラルマネージャー)とは名刺交換をさせて頂きましたが、名刺には22個の資格が所狭しと入っておりました。

こんな名刺見たことない、、、ってみんな言ってました。


いやー内容が盛りだくさんでした。
明日からは通常通りの仕事です。

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不動産の環境瑕疵とは【収益物件 物件調査】 

コメダ珈琲店の”カツサンド”知ってますか?


初めて目にしたときからこの惜しみないサービス精神に引かれてしまいました。
何故かいつも待たずに入れる巣鴨店で遅めのランチを。


さて、先日とある物件の調査を進める過程でどうも「環境瑕疵」がありそうだということが判明しました。
具体的には反社会勢力団体の拠点(事務所)の存在デス。


不動産の瑕疵には大きく二つ「物理的瑕疵」と「心理的瑕疵」があります。
又、「法律的瑕疵」「環境瑕疵」という瑕疵もあります。

<物理的瑕疵>
建物では、雨漏り、シロアリ、耐震不足等、土地では地中障害や土壌汚染等
<心理的瑕疵>
物件で殺人事件、自殺等があった場合でその不動産を利用する上での心理的に大きな支障となるもの
<法律的瑕疵>
土地建物について、自由に利用・活用することができないような法律上の大きな制約がある場合
<環境瑕疵>
近隣での異臭、騒音、騒音、暴力団事務所等の存在


今回は反社会勢力団体の拠点(事務所)の存在 → 環境瑕疵に該当するでしょう。

ただ、自己利用ではなく事業用地ですので購入の目的(賃貸事業)にどれくらい影響が出るかが現実的にはポイントです。賃料は相場より15~20%ダウンは覚悟が必要ではないでしょうか?
そこも納得した上で購入するオーナーもいるかもしれません。。。

ただ、更地購入➡︎新築という流れを予定しておりますので、工事期間中の様子を色々想定してみると、、、

結果、見送りました。
何もそこまでして、やる場所ではなかったですから。


今回は地元業者をヒアリングで廻っている時に判明しました。
元付もわかっていた?
かどうかわかりませんが、前持って告知してくれないと、。


不動産取引に関わると、色んな物件に遭遇します。
過去に港区で扱った物件も同様の瑕疵がありましたが、これはかなりの減価要因となってしまいました。

ただ、「減価」ですので価値がゼロではないということです。
あくまでも利用目的によります。

権利関係でのトラブルや瑕疵物件を好んで探しているプロ投資家の方もなかには結構いらっしゃるんです。
私はあまり好みませんが、、、、。


興味ある方は一度お問合わせください。

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羽根木って知ってますか? 

暑いです、、。

しかし、足を止める訳には行きませんので今日も用地の下見をしに世田谷界隈をウロウロしてます。



今日は世田谷区羽根木というエリア。

路線としては、京王井の頭線『新代田
』駅か『東松原』駅が最寄りです。

京王線沿線、各駅停車駅ですね。

家賃相場は所謂世田谷の標準エリアですが、一画だけ別格の場所があります。

地元では有名なの地主系のオーナー邸界隈は著名建築家の仕事と思われる物件がゴロゴロ。

地主系オーナーの土地活用は大手ハウスメーカーの独占という場合がほとんどですが、ここはちと違うんです。

代々続く地所を守って次世代へ残したいという思いはあっても、相続税という大きな壁がありそう簡単にはいかないものです。

ただ、時間とノウハウがあればそれは十分可能で、世の中こんな実例だってあるのです。参考までに。




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29%値上げって、、、 

自宅療養中に、あんまり家にこもるのも逆に不健康ですので、子連れで日暮里にある駄菓子屋に出かけました。


なつかしのピンポン。
くじ引きで、あたるとデカイピンポンがもらえます。。
さすがに大人買いとはいきませんでしたが、、。


ここのところ、買付物件で『売り辞め』が続いております。

一件は一旦売り辞め。
一件は29%値上げの価格改定。

目の前にある完成物件を右から左に仲介するのと違って、土地購入&収益物件新築の場合、ボリュームチェックにはじまり、建築見積、賃料査定など、、、。

動いてもらう人の労力が多いのも事実。


まぁ、そこの見通しを立ててまとめるのが腕の見せ所ですが、、、。

契約条件のすり合わせまで進んで、いざ契約ってなった途端に「緒方さん、実は、、、」

恐怖の電話です。契約間近の不用意な電話ってなにかとビビります。

業界人ならあるはず。


気晴らしに飲みにでも、、、なんてことは、鼻医者から1カ月の「禁止令」がでておりますし、仕事のストレスは仕事で解消するのが正解と思います。


心当たる原因もゼロではないですし、次に成果を出すのが唯一の解消法。

結構ストイックなんです。

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やっと業務再開 

今日午前中に手術した鼻にいれていた、ガーゼとか、通気ようのパイプ等を撤去して本格的に業務再開。

対応がに鈍かったり、メール返信が遅かったり、ご迷惑をお掛けしました。



午後から、進捗中物件の建築打合せに参加です。

キッチンや、内装等の仕様をバタバタと決めます。キッチンはカナダから直で輸入をやっているゼネコンさんのもの。

御影石の天板はいつ見てもグレード高いです。

収益物件はとりあえず作れば満室になる程甘くないです。

城南のいくら好立地であってもです。。

単身者向けの設備グレードは、このゼネコンの社長曰く、グローバルスタンダードでいえば、日本の賃貸住宅は遅れていると、、、。

土地購入から新築して、仮に将来的に出口として売却があるにしても、やはり優良ストックとして供給したいもの。

プランニングや仕様には日々更新をかけたいと思います。




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しばし休息を。。 



今日は浜松入り。

仕事ではありません。

3カ月も前から予約をいれておいた「鼻中隔湾曲症」の手術を受けにいくのです。

初の全身麻酔に少々ビビり気味ですが、結果が楽しみです。


一応火曜日には東京に戻り、1週間程度は様子をみて外出&仕事の予定です。

打合等でご迷惑をおかけすることもありますが、ご理解の程宜しくお願いします。



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うなぎの寝床みたいな土地でも、、、【土地活用】 

台風が来てみたり、雷雨がふってみたり、いきなりカンカン照りの陽気だったり。


ここ数日の天気はよく判らないです。


さて、文京区をうろついていたら、面白い土地活用案件を見つけました。




何気ない大通りの建物を覗くと、、そこにはトンネル状のコンクリートのエントランスが。




てっきりマンションの入り口かとおもいましたが、そこには何とも見覚えがあるマークが。



フェラーリ?




外車のショールームだったようです。




この手の発想、面白いですね。
さらに奥のほうにはドライエリアがあり、自然光が差し込むようになっていました。
ながぁ~い通路も、奥の方に光が見えると手前のアプローチがより効いてきます。


時々あるんですね。
「うなぎの寝床」みたいな、、土地。


商店街のワン区画とか、大通り沿いのこる昔の商店の区画。
間口はホント小さいですが、容積率は500%とかあったりします。


ちなみにここは商業地域で600%容積率でした。


結果的には裏のマンション用地にくっついた通路だったんですが、
テナントとして活用するのは上手い案と思います。


いくら小さい土地でも、土地の値段は高いでしょう!
と思われる方がいらっしゃるかもしれないですが、そうでもないんです。


・間口によっては、ワンフロア1戸か2戸しか入らなかったり、、
・テナントビルにしても使い勝手がわるかったり、
・エレベーターや階段の位置がうまくとれなかったり、
・容積率の消化に影響する「塔状比」1:4の考え方とか(建物は幅×高さ=1:4が基本なんです)

色んな制約がありますから大体ディスカウントされます。

以前築地某所でデベのこんな物件をみたことがあります。
築地 L型


こんな搭状比じゃ転んじゃうよ、、、。
と思いきや土地はL型になっていました。


頭を柔らかくして、柔軟に発想。
不動産企画は面白いです。


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【収益物件 ボリュームチェック】地下部分が容積率に不算入? 

収益物件の企画においては、容積率の消化はとても重要なポイントです。
但し、容積率を完全に消化できる用地であっても事業収支、投資分析が条件に合うかどうかは別問題です。
特に好立地案件では、用地価格が割高になるのは当然のことですが、立地・道路付けよっては「地下」を活用することによって収益性を大きく改善できる場合があります。
その際にポイントとなるのが「容積率の地下緩和」です。

■容積率の「地下緩和」について

建築基準法52条3項には以下の記載があります
(条分引用)容積率の算定となる延べ面積には、建築物の地階でその天井が地盤面からの高さ一メートル以下にあるものの住宅の用途に供する部分の床面積(当該床面積が当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3を超える場合においては、当該建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計の1/3)は、算入しないものとする。

容積率地下緩和.jpg


【例】
土地100㎡ 建ぺい率50%、指定容積率100%の土地の場合

<算定例(地下緩和無し)>
1階:50㎡、2階:50㎡、合計100㎡が延べ床面積

<算定例(地下緩和有り)>
地下1階50㎡、1階:50㎡、2階:50㎡、合計150㎡が延べ床面積
指定容積率は100㎡×100%=100㎡ですが、150㎡/3=50㎡が容積率不算入ができます。
150㎡-50㎡=100㎡(指定容積率100%相当)

「地下緩和」を使った結果床面積は100㎡→150㎡となり1.5倍に増えました。
(但し、採光や換気等の住環境は地上階よりも劣りますので賃貸借部分として利用する場合は注意が必要です。)


上記が採用できる案件としては、建ぺい率が40~50%の比較的周辺の空地に余裕があり、かつ地階部分にも採光が確保できる南側道路の土地が候補として挙げられます。
完全な地下室ではありませんので、賃貸できる最低限の居住性の確保は大変重要なポイントです。

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CPM【不動前投資分析】 

irem japan cpm

昨日、一昨日と本年受講中のCPM講義で高輪のIREM Japanにこもっておりました。

2日間で財務ツールと言うことで収益物件の購入に関わる収益性の分析をみっちりと。


この金融電卓【HP 10b2】をたたきまくりです。

・物件本来の力である「FCR」。業界ではネット利回りと言われる指標でしょうか。
・資金調達力としての「k%」。この考え方は実は業界に無いんですね。。
・投下した自己資金に対する利回り「CCR」。

そして、FCRよりもk%が低く、
結果として融資を組み込むことで、CCR(自己資本利回り)がFCRよりもUPするという「レバレッジ効果」

これがキモなんですが、前職の会社でも前々職の会社でもこんなことは当然教えてくれません。

幸いにも今の時代、書籍等が豊富に発行されていますのでこれまで色々研究してきました。
今回はそれが一気に総括できました。


受講自体はかなり高額ですが、会社からの「行ってこい!」で参加した人、自腹で参加している人、起業を気かっけに他社との差別化で参加している人、全国各地から様々です。

そういった意味では不思議な「同期」意識もあるのです。

興味あるかたは是非チャレンジを。
IREM JAPAN:http://irem-japan.org/


さて、帰りに池袋で乗り換えた際に先日の発砲事件現場を通ってみました。

花束が添えられておりましたが、この周辺は建築士の試験勉強をしていた専門学校がありよく知っているんです。
又、先日脱法ハーブに絡む暴走事件があったのもすぐ近くです。

人口密度ナンバーワンの過密都市「池袋」ですが、エリアによっては治安の問題が多々あります。
地場を知る、、、重要なことです。

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これは何とか残してほしいです。。 

仕事の空き時間を利用して、虎ノ門にある「ホテルオークラ東京」へ。

先日五輪に向けて解体建替えを発表しております。
高さ約195mの高層棟の他、約18万㎡程度の規模になるようです。
高層棟にはオフィス併設。


現在の本館は1962年竣工。
設計デザインは建築家谷口吉郎によるもの。

上野にある法隆寺宝物館やニューヨークMOMAの設計を手掛けた谷口吉生さんと共にこれぞ世界に誇る建築家です。


半世紀を経てもなお朽ちない空間の美しさ、ディテール。
この東京の建築で絶対に残してほしい建築の一つです。
結婚する前、郷里から両親を呼んで妻の両親と面会したのもこちらのロビー。
色々な思いでもあります。

建替え計画には、谷口吉生さんの名前も挙がっておりますが、
これほどの建築でも建替えてしまうんだからなぁ。。

なんとかならないか、この建築文化。
これから取り組むべき大きな課題。

さぁ、これから建築の打合です。

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知らない、判らない、、程怖いものは無い 

移動中、慌てて多摩川沿いの多摩堤通りに入ったら渋滞。。
途中折り返す場所もなく。



不動産を扱う現場では様々法律の解釈が発生します。
特に借地権は法律と商習慣的な部分もありますので専門書も様々出ております。

つくづく感じることは、「法律は無知を助けない」ということです。


知らなかったから、、、とか、
いままで関わったことが無かった、、、、とか、
バリバリ働くビジネスマンでも、リタイアしたシニアでも、企業家であっても、、です。

ですので、専門家という方がいるのですが、この専門家をうまく使いこなすことができるか否か、この差は大きいですよ。

不動産のこと、建築のことなら業界構造含めてほぼわかりますので問題を抱えている方は遠慮なく。

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プロフィール

OgataDaisuke

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