reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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不動産コンサルティングマスター 



不動産コンサルティングマスターの認定証書が届きました。

一昔前まで『コンサル』って言うと、何の仕事?って思われていたのではないでしょうか。

時代は変わり、コンサルという言葉も定着してきているようです。

大手財閥系不動産会社にもしっかりと『コンサルティング部』等のセクションが生まれています。


不動産、建築の仕事は本当に多岐に渡ります。
又多岐に渡る知識を備えていないと中々進まない仕事もあります。

今扱っている案件はこんな感じです。

•収益物件の用地仲介
エリアマーケティング、ボリュームチェック、賃貸企画、賃料査定、建設コスト、投資分析、、等をプレゼン出来ないと前に進みません。

•借地権、底地の問題解決&仲介
額は数百万円の底地売買から、港区一等地の借地権売買、更新料を巡る仲人的な仕事も手がけております。

•実需での住宅取得は御役に立てそうな場合のみ、です。


器用貧乏ではいきませんが、不動産は建築の仕事は幅広く対応できれば仕事量は膨大です!

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現場定例【収益物件 施工現場】 

今日は朝から都内で進行中現場の現場定例。お施主さんに同行して参加しました。

基礎の耐圧版の配筋検査が終わりいよいよ打設の運び。



写真に写っている鉄筋に挟まっている部材が、某デベロッパーの高級マンションであとから穴を開けて入れたと問題になった配管を通す、スリーブと呼ばれる部材です。

しっかりと先行して入っているようです。


この物件は『ハーフメゾネット』方式の物件で、単身者をターゲットにしております。

単身者向けの間取りはもっぱら1Kが主流ですが、新しいプロトタイプとして世に送り出したいと思います。

どんなものか?

またレポートします。


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ヒルズ、、 

開業で賑わう虎ノ門ヒルズ。
移動のついでに立ち寄り。



平日だというのに、凄い人です。
さぁ、打合せ。




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売らない、貸さない、壊さない、、 

富岡製糸場、世界遺産登録。。



操業停止した1987年から富岡市に寄贈する2005年まで、売らない、貸さない、壊さないの三原則を掲げて維持管理に務めてきたのだそうだ。

日頃、売るか、貸すか、現状維持か、、そんな話題ばかりですのでなんとも印象的。

お陰で知名度があがり、富岡から、トミオカへ。

これからの観光集客貢献度たるや計り知れないものがあります。

優良ストックと言っては軽薄かもしれないが、こういう建物は歴史そのものなのだ。




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地暦調査、、、、【収益物件 物件調査】 



現在取扱物件の調査で、霞が関にある国立国会図書館へ行ってきました。

1961年、建築家前川國男設計の図書館です。上野にある東京文化会館の設計者としても有名です。




用地の取引を行う際に気を使うのは、建築工事に取り掛かって判明する地中障害。
消費者間取引では、通常3ヶ月程度の土地の瑕疵担保期間が設けられます。
ただ、いくら契約書の条項にあっても工期には影響するし、立会い設定等、色々と面倒なことがあります。

ですので、事前に出来る限りの調査はしておきます。
・解体された家屋の閉鎖謄本
・売主からのヒアリング、建築図面

ただ、「図面なんかなんもない、、、」とか、
「解体したのは親の代なのでどんな建物だったか覚えていない、、、」とか、
閉鎖謄本すら残っていない、、、、

なんてこともあります。

今回はやむなく国会図書館で1960年代の住宅地図を入手することに。
23区内でも区立図書館で旧住宅地図が閲覧できる場合もありますが、今回の物件は資料の保存無し。


延べ1時間位で写しをとることができました。

結局「タバコ屋さん、、」でした。

契約までにはもう少し情報が欲しいところ。。


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土地の決済とは? 

さて、今日は朝一より目黒某所で決済。
副都心線でいざ。


決済とは一般的には不動産の引渡しのことで、残代金の精算、引渡し書類の確認、所有権移転登記手続き、抵当権設定登記等を行います。


会場は融資を使う場合は買主さんの銀行で行います。


今回の物件、売買契約から4ヶ月後の決済となりましたが、色々とありました。


測量したら、地積が約5平米増えたり、、、


東京都の都市計画道路に面するという事情もあり、すり合わせの協議に同席したり、、。


今回も賃貸マンション用地ですか、初めに用地情報を入手した時から完成、満室稼働までの絵はわりと具体的にイメージがあります。

ただ、着工までは色んな調整作業があります。

土地の引渡しが終われば、さぁロケットスタート。

建設協力のY建設さんには大分骨を折ってもらいましが何とかここまで。
唯一無二の不動産。
スムーズに進む物件のほうが少ないのでふないでしょうか?

中々良い物件になりそうです。




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借地権付き住宅購入でフラット35を使うと、、、、 

先日、行ってきました。


国立競技場。。
東京オリンピックに向けて、建て替えの是非を巡って様々もめておりますが、今回は解体?前の一般公開です。



今、やっている借地の購入案件でこんなことがあります。
結構大変です。

借地案件でフラット35を検討中の方は要確認です。


【フラット35 借地 借入総額】
当然1億の制限がありますが、これはあくまでも借り入れ額の話。
借地権+建築費ではないのです。

ただ、これが住宅金融支援機構の返答と、取扱金融機関とでことなる。

今回は、土地6000万、建物5000万で総額では確かに1億超え。
でも融資は5000万希望です。なら問題ないはず、、、

と思っていたら某銀行では「いや、総額が1億超えると取扱できないのですが、、、」

「だって、建築費だけ5000万ですが、、、。機構に聞いてみてください。。」

みたいなやりとり。

フラットの取り扱い銀行のサイトを確認してみると、銀行によって表現が若干ことなります。
統一見解にしてほしいです。

高額案件の場合は要注意、要確認です。



【フラット35 借地 借り入れ期間】
住宅ローンですので、MAX35年組めるかと思いきや、これも回答が違います。

某銀行は、、
「いや残存年数しか組めないです、、よ。」

「ってことは20年なんですか?旧法ですよ、、、、」

「旧法でもそういう考えなんですよ、、、うちは、、、」

「機構に聞いてみたら35年は可能みたですが、、、」

「(しばらくして、、、)確定的なことは言えませんが、イケるかもしれないですね。。」


これも統一して頂きたいものです。
借地、フラット35、100%融資、収入合算、、、

色々と壁があります。

ヒビケンサン。


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CPMって、御存知でしょうか? 



家族には次は何の資格?ですか、、と言われおりますが、今日から半年かけて、米国不動産経営管理士【CPM】と言う資格を取得予定です。

収益物件を扱う際には色んな疑問があります。

この利回りでこの融資の組合せ、どうよ?とか、、

高利回りだけど、築古物件、利益は出ているのだろうか、、

新築だから利回り低いけど、実際はどう?

毎年のキャッシュフローはあんまりないけど、将来売却すればどう?それはいつ?

等等、、

不動産投資や土地活用、はたまた賃貸併用住宅、駐車場経営、、。

不動産を運用するという視点に立てば複雑に入り組んだ収支を解析するにも、何を指標にすればよいのか、、共通の指標は以外とないものです。


そんな時に明確かつ論理的に答えを出してくれます。

諸先輩方が本国より導入する際には大変な苦労があったようです。
http://www.irem-japan.org/user/cpm01.htm


いまは、こうして身近でいつでも受講できるようになり、ありがたい限りです。

1日目は、倫理規定。


半年間、仕事の時間が削られますが楽しみです。





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解体したら、、、 

先日、築50年越えの古屋を解体したら、何だか暗闇に包まれた穴が出てきました




井戸です。

不動産を、建設用地を購入して、建物を建てる場合、建設中に地盤から工事に支障が出る障害物が出てきたら余計なコストがかがってしまいます。

そんなことにならないように事前の調査は必要です。

また、埋蔵文化財包蔵地域に該当している場合も建設にとりかかる場合に立ち会い調査を行ったりと、、手間もかかります。


以前、埋蔵文化財が包蔵されている土地を”遺跡だなんて、何てロマンチックなの、、、と言ってみせたマダムもいらっしゃぃましたが、それはそれで。



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久々に、、 

随分と更新をさぼってしまいました。


動かなかった案件が動き出す。。それは必ず重なるもの。。。

2年かかりで関わってきた中央区内での買換え案件。
そりゃなかなか移転先がみつからないですから、見つかったら慌ただしくなります。
買い付けが1週間で10本以上という超掘り出し物件。
借地権かつ、店舗併用かつ、居住用ローンでフラット35。
うーん、いろいろと壁があります。銀行に聞いてみても担当から「残存期間しかローンは組めません、、、」

いや、旧法ですよ、、、。

うちはそういう考えなんです。。。(そんなことは無いはずなのに。事例もあるし)

一応借地はメインで扱っておりますが、ローンとなると銀行あっての話。


それから、新築一棟マンション。


実測精査の物件で地積が大幅増えてみたり、、、。
間取り、というか部屋割から見直し。

幸いにも収支は改善しましたが、、。


通行掘削で工事説明に登場したりと、、、


そんな中でも新規案件には積極的にチャレンジしてます。

買い付けが一日違いで遅れた日には、誰のせいでもありません。

早くやればよいので、、。


ヒビケンサン。



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プロフィール

OgataDaisuke

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