reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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ホテルオークラ、解体、、、そりゃないよぉ 

ホテルオークラ本館が、とうとう建て替えるようです。



って、建て替え計画があったんだあ、、。

国立競技場の建て替えでは、モメにモメてますが、それは規模の問題とか、周辺環境になじまないとか、様々議論が飛び交っております。ただ、ホテルとなると事は運営の問題なのでしょう。

老朽化してくると維持費もかさみます。集客にはどうしてもあたらしい外資系ホテル等ができれば苦戦する。

一応このBlog名称にもある”ストック活用、、”。

とは言っても、優良なストックを「残す」のは難しいこと。

「残す」とか、「保存」という考えではなく、「活用」とか、「再生」という言い方が前向きで好きですね。


ただ、地価が高いエリア。部屋数が3割も増えるとは、、。





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杭工事のコスト、、、、【収益物件 地盤調査】 

収益物件を新築しようとすると、事業収支の欄で迷うのが、杭工事。

地盤によって、工法によって、数百万の違いが出てきます。

その見通しを立てる上で重要なデータが近隣のボーリングデータです。


ご存知でない方もいらっしゃるので簡単な調査方法をご紹介。


調べ方は簡単です。
役所の確認申請の構造を担当する係のところへ行けば近隣のボーリングデータが閲覧できるようになっております。
これから建物を建てる検討をする場合にははとても貴重な情報です。

土地活用等の業者さんや設計事務所の方等がよく調べにきております。

この、ボーリングデータですが、実は自治体によって「情報公開方法」が異なりますので注意が必要です。

新宿区等がそうですが、ネットで公開。
一番有難いです!!
新宿区地盤情報閲覧システム


大半の区は役所で写しを取るパターンです。
コピーまでしてくれる立地な自治体から、コピーは自由にどうぞ、、という自治体。
1枚10円でコピーサービスがある自治体等、、様々です。

そして面倒なのが、閲覧しかできず、写しが欲しい場合は「書き写す」という自治体。

ご丁寧に写す専用の用紙が準備されてあります。

同じ情報の扱いが、自治体によってこれほど異なる理由は判りませんが、その場所で何人もの人が書き写している様子はなんとも時間のムダ!!

これで貴重な時間が15分程度はロスされるのではないでしょうか。


各自治体にはできれば一律でネットで公開をしてもらいたいものです。

そうすると、現地写真や地盤データがわかれば机上である程度の検討はできてしまいます。


土地情報があったら是非一度調査をしてみましょう。

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【収益物件 立地・環境】まだまだ開発が進む、、、 

先日恵比寿で打ち合わせをした帰りに渋谷まで久々歩いてみました。
前々職の会社は恵比寿でしたので、見慣れた道を歩いてゆくと、なにやら見慣れぬものが、、、。



そう、ご存知の方も多いとおもいますが
東急東横線は副都心線直通となり、地下化されました。
それに伴い高架線が解体されている真っ最中です。
とてつもないエネルギーの要る作業です。

周辺は古い高架ということもあり、電車が通ると、ガラガラガラガラ、、結構な騒音でしたが、今や無し。

近隣の人にとっては良い話と思います。

二年前にまさに沿線のビルの空テナントに入る機会がありましたがやっぱかなりの音でした。
うるさかったからそのビルの購入を見送った方もいたのではないでしょうか。

収益物件では、いうまでもありませんんが立地・環境が大事です。

この副都心線が開通して、利用者が増加した典型が新宿伊勢丹。

東横沿線の富裕層が乗り換え無しで目の前まで行ける。

これ大きいで、、、、。


所変わりますが、先日査定相談で訪れた江東区某所も、オリンピック景気の為か、地下鉄の延伸が具体化しそうで。

チョットした注目エリアになると思います。
「東京8号線(豊洲~住吉間)」
https://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/53208/53247.html


東京でも陸の孤島と言われている場合がまだあります。

最近だと、大江戸線の開通で利便性が向上した場所って結構あります。

最近業界では羽田の国際化に伴い、京急線に注目する動きもあります。

いやいや人口減少期とはいえ、東京はまだまだ開発が進みます。

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【借地・底地Q&A】木造住宅が建っている借地に鉄筋コンクリート造のマンションは建てられるか? 

【借地・底地Q&A】木造住宅が建っている借地に鉄筋コンクリート造のマンションは建てられるか?

先日こんな質問を頂きました。
「借地権を購入して賃貸マンションを建てたいのですが、可能ですか?」

結論的には勿論可能ですが、何点か確認事項があります。

まずは、借地上の建物の構造確認です。
借地権の要件が「堅固」か「非堅固」なのか?

土地の賃貸借契約書にはこの別について記載があるはずですので確認が必要です。

堅固:鉄骨造や鉄筋コンクリート造
非堅固:木造


販売資料には記載がない場合がありますので不動産会社に確認をしてみます。
現状で木造住宅が建っている場合は「非堅固」という条件になるはずですので、鉄筋コンクリート造のマンションを建てたい場合は条件変更の承諾が必要です。

承諾料の目安は以下を参考にして下さい。
・建替え承諾料:更地価格の3~5%程度
・条件変更承諾料:更地価格の10%程度

借地権は所有権に比べれば当然割安ですが、木造住宅が建っている場所に鉄筋コンクリート造のマンションを建てようとすると「建替え承諾料」「条件変更承諾料」がかかります。
それも踏まえて収支計算をする必要があります。

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【収益物件 築古木造アパート】銭湯がなくなると、、、 

今日は賃貸市場調査で品川区某所へ。

途中、見つけました。
今となってはの、、、銭湯。


煙突からしっかりと煙があがっておりまだまだ現役のようです。

都内でもあちこちにある銭湯、年々少なくなっているのは薄々感じている方も多いはず。


実は銭湯と賃貸経営、微妙な関係にあるのをご存知でしょうか。


以前、会社近くの木造築40年超えのアパートの借地アパートのご相談を受けたことがあります。

建物の老朽化と共に、入居者も高齢化。

付近はかつては、近隣の大型自動車工場もあった為、チョットした商店街でした。

バブル期には工場は大型分譲マンションとなり、商店街は今やただの通り。

近隣には2軒の銭湯がありましたが、一軒は数年前に閉店。

閉鎖後は分譲地となり、10棟の家が生まれました。

残すは銭湯1件のみ。


その木造アパートは所謂「風呂無し」の物件です。

入居者曰く「あの銭湯が無くなると、近所にはないんだよね。。。。

銭湯の閉鎖を期に建替えというのも選択肢ではありますが、、。

銭湯が無くなると古い風呂なしアパートのオーナーさんは要注意です。


銭湯文化も、現代的に何かアレンジして残す方法もありそうな気がします。


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【借地・底地Q&A】底地は購入したが、前面道路は購入していない、、、 

底地を購入した借地人さんから、次のような質問をされましたのでご紹介致します。


「地主さんから底地を購入したけれども、前面の私道部分は購入していません。大丈夫でしょうか?」


底地を借地人さんが購入する場合に、前面道路は地主さんが継続して保有することはよくあるケースです。

不動産は接道する道路が「公道」「私道」の場合あります。

私道の場合は注意すべきチェックポイントがあります。

これは借地権でも(底地を購入した後の)所有権の場合でも同様です。


<前面道路が私道の場合の注意点>
・建替え等を行う場合に、インフラ(上下水、ガス 等)の引込の工事が可能か?
・将来的に通行(人・車)が可能か?

上記2点を「通行及び掘削の承諾」と呼んだりします。

人や車が通行するのは当たり前じゃないか、、、と思われるかもしれません。

しかし、一般個人が所有する道路では、狭くて車の通行がスムーズでない場合はポール等を設置して(不特定多数の)車は通行できなくするケースもあります。


話は底地に戻りますが、私道が地主さんのままで底地を購入するということは私道の所有者は既知の関係ではないでしょうか。

私道でも公道でも2m以上接道があれば建替えはできますので、建替えや売却をする場合でも上記「通行及び掘削の承諾」が取得できれば問題ありません。

尚、私道が「財務省」や「自治体(東京都等」であれば諸々のやり取りも比較的スムーズですのでより安心です。


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【収益物件 ボリュームチェック】近隣の日影規制も忘れずに! 

ボリュームチェックで以外と見落としがちなのが、日影規制。


そんなこと知ってるよ、、、と言われそうですが、日影規制でも近隣の異なる用途地域(用途境)は以外と見落としがちです。


具体的には、どんなケースでしょうか?

よくあるのは、大通り沿いの商業地域の裏にある、住居地域。
用途境図.png


商業地域には日影規制はかかっていなくても、そこから10m以内に日影規制がある住居地域があれば日影規制はかかってくるのです。

ついでに付け加えれば、高度地区指定も用途境の土地は要注意です。


都市計画情報を調査する場合は、近隣も忘れずにチェックしましょう


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連休明け 

ゴールデンウィークも終わり今日から通常営業です。

私はと言うと、風邪家族の通院に行ったり、自分がまたもらったり、、、とほぼ家周辺をウロウロしてました。


健康管理の難しさを改めて痛感しました。

さて、最近の話題は、不動産のネット取引ではないでしょうか。
新聞でもチラホラと記事になっております。


このような議論、IT業界の方から出たとの記事もありました。

業界外からも不動産取引に高い関心が寄せられているということでしょう

予想されるのは、対面での販売ではありませんので仲介手数料を比較して、より安いところで取引しようとする流れ。

これは賃貸、売買を問わず既に始まってます。

業務の中身、付加価値、仕事の出来がより一層重要視されてくるのではないでしょうか。

専門性を高めること、オープンにすること、提案力があること、、。

これからの必須事項。




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単身者物件マーケティング【収益物件  一人暮らしで重視する部屋の設備】 

明日から、連休。

一応暦通りです。物件案内等の対応は通常通りです。


さて、加盟する(公社)全国宅地建物取引業協会連合会より「 一人暮らしに関する意識調査 」が発表されました。

その中で、2つの指標を取り上げてみます。

Q:一人暮らしで重視する部屋の設備

1.「エアコン付」15.8%
2.「トイレとバス(風呂)の分離」14.5%
3.「収納スペースが広い」11.0%

※「玄関のオートロック設備」も二年連続で伸びているそうです。


新築企画でも20㎡未満の1Kを作ることがあります。
エアコン付、バストイレ別、これは皆さん常識でしょう。
そして、間取りを検討していて、ちょっとしたスペースができたらやっぱり「収納」です。

実は、収納豊富な1K物件は意外と少ないのです。
業者廻り等してみると意外と多い声です。
ちょっとした収納くらいは間取りの調整で確保できたりします。
これは新築企画のよいところです。


次に、
Q:一人暮らしの部屋の希望タイプと広さをお知らせください。

1.「1DK」29.9%
2.「1LDK」21.6%
3.「1K」21.0%

アンケート回答者の過半数は1R、1Kに住んでいるのに、本当は1DK(食事と生活を分けたいということか、、、、)が希望という需要と供給のギャップ。なるほど、、、、、。


都市型の物件ではなかなか賃料的に実現が難しいかもしれませんが、間取りの工夫で何とかニーズにこたえる方法があるかもしれません。

例えば、同じ専有面積でも1K→1DKに変更する案(入口の位置が異なりますので、新築企画で活用下さい)
間取り③④


廊下部分をうまく活用したということです。
同じ専有面積で、同じ賃料でしたら、ニーズには何とか答えられます。

このような工夫が賃料下落防止、空室対策つながることは言うまでもありません。

収益物件の企画で「間取り」はやっぱキモです。


ご相談はお気軽に。

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OgataDaisuke

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