reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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今年の連休、、、 

さて、早い方は既に連休突入でしょうか。


私は、快晴の今日は妻と子がウィルス性の風邪にかかってしまい、次男の子守をしながら在宅仕事です。

新居で迎える初の夏、暑さは築8年の住宅の断熱仕様で大体想像がつきますが、楽しみはこのオーニング付バルコニーです。

チョットしたテーブルが出せる位はありますので、どう使いこなそうかっていうのが、これからの課題です。



今日は、天気もよいですので、以前イケアで衝動買いしていた「一瞬で開くテント」を広げてみました。

よく出来てる、、、、。ちょっと感動です。確か数千円だったなぁ。こういうイケアのアイデハには関心します。



マンションに住んでいて、戸建に引っ越すと必ず感じることは、バルコニーが狭いこと。


だから新築をするお施主さんには事前に伝えるようにしております。


図面の数字ではわかりませんので、。



この家、実はある建築家が手掛けておりますが、建ぺい率に参入されることわ判りつつもあえてリビングを2階にしにして、バルコニーを広くとっています。

半円状になっており独特ですよ。
自宅 


そして、ベテラン建築家らしいのは、きちんと「軒」があることなのです。
CIMG4467.jpg

10センチでもいいから、軒があると外壁の汚れ、劣化がかなり防止できます。


いうまでもありませんが、。


都内だと、どうしても斜線の問題があり軒が出せませんが、そこはこだわりどころです。


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借主負担DIYって?【収益物件 カスタマイズ賃貸】 

国土交通省から以下の報告が出ております。

「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」についての最終報告


個人住宅の空家問題についての活用についての検討資料です。

その中で、「借主負担DIY型」という考え方が面白いです。

(以下抜粋)
地方部の空き家等を活用する際、貸主が原則として修繕義務を負わない代わりに低廉な賃料とし、借主が自費で修繕や模様替え等をする形態で、当該箇所について退去時の原状回復義務を免除する。、、、

業界内では「カスタマイズ賃貸」とも言われております。
URでも専用サイトがあります。


パブリックな目線でも消費者の多様な価値観というものに着目してストック活用を促進しようとしています。

もやは賃貸経営に「ライフスタイル」とか「自由」とか、「デザイン」は外せないキーワードです。


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モノの価値観が変わってきてる 

物件下見の合間を縫って、収益物件の建設でお世話になっているY建設さんで建築中の住宅を見学。

DSC00423.jpg

塗装仕上げの内装、、。。中々の青です。

ちなみに、床は足場材を使ったラフ仕上。

窓枠だって、新築でもこの味わい。
DSC00420.jpg


実はこの足場材、塗装職人等が使ったものを再利用らしいのですが、最近は住宅でつかうニーズが増えてなかなか手に入らないのだそうです。


ものの価値観が変わってきているということだと思います。興味深い話です。


むらのない、均一な品質よりも多少ムラがあっても質感がある仕上。


賃貸住宅でも是非取り入れて見たいと思います。



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不動産は、「情報力」から「めきき力」へ【不動産ネット取引解禁?】 



以前も誌面で話題になった、ネット取引。
対面での重要事項説明ではなく、ネットやテレビ電話を介しても可能となる見通し。

50歳以上の先輩方の話では、以前は物件情報というものは人を介して入っており、ファックスで基本ややりとり。
そしてファックスが無い時代は当然手渡し?だったのでしょう。
その時代は全く知らない自分ですので詳しくは言及できませんが、インターネットの普及で流通形態が変わったのはいうまでもないことでしょう。


大事なことは「情報力」は勿論のこと、より一層「目利き力」が必要なのではないかと思われます。


ニーズ・目的にあった情報、より高い価値の提供、コンサルティング。


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【収益物件 借地権】借地権付きの一棟マンションはどう、、 

好立地で収益物件を作ろうとすると、どうしても出てくるのが「借地権」


私の得意とする分野でもありますが、活用すると面白い企画が可能な立地が結構出てきます。


「所有権でない借地権」の一棟マンション・アパートはどうなんでしょうか?


ポイントはズバリ「流通性・換金性」だと思います。


借地権を取得して、新築でやる場合は、借地権取得時の担保の問題で一時的に現金支出が増えることになりますが、完成してしまえば、総額の8割以上の融資が可能な金融機関は数行あります。

但し、建物の抵当権設定や地代滞納時の銀行への連絡等、所謂地主の承諾書が必要なことはいうまでもありませんが。。


一端取得してしまえば、保有期間中は地代を支払えば所有権と特に変わりないでしょう。


しかし、お正月を6回迎えて長期譲渡とする場合や返済が進んで別担として活用したい場合はチョット心配です。

何せ借地権ですから、土地の担保価値は更地の6~7割。しかも担保なし。(借地権は登記されないのが通常ですから)

家屋のみの担保ということで。


それから、次に購入する人の融資付け。当然ですが、所有権ほどの担保評価評価はでませんので。


具体例ですが、先日目黒区内の物件で事例がありました。

総額は低めの物件。


状況観察しておりましたが、一応所有権のチョイ高めの利回りで難なく流通しておりました。


まぁ、立地がよかったですから現金購入かもしれないです。



好立地で価格帯を抑え気味で出来る物件であれば借地権もよいかもしれません。



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水面下情報か、公開物件か、【収益物件 土地の選定】 

収益物件の用地を紹介すると、こんな質問をうけます。。


「物件、結構ないんじゃないですかね、、。地価が上がってますか?」


「物件によって違いますから、、、、」では答えにならないが、収益物件用地は意外と競合せずに購入を進めることがあるんです。

勿論格安の水面下情報は別ですが、、。



不動産流通市場では、価格帯、敷地形状によって、購入層の分類がある程度できます。

例えば、5000万円以下の土地は実需のエンドユーザーで自宅を建てることが多いです。

逆に1億を超えるような土地は自宅を建てるニーズは極端にへりますので、すると事業者(不動産会社)等がマンションや分譲住宅用地として検討するでしょう。道路付けがよく、「分割」できるかどうかがポイントです。

「最低敷地面積」「道路付け」「土地の間口」で大体きまります。

環境のよい住宅地で、上記の条件があればやはり分割されて「豪邸が家4つに、、、、」なんてことになるのです。

こればっかりは売り手と買手がいるわけで「分割禁止」等のような協定でもしない限りは無くならないのです。

良いか悪いかの議論はちょっと於いておいて、



話は戻って、5000万から1億程度の物件はどうでしょうか。。

分割が出来れば、やはり分譲業者が手を出す、、、しかし分割が出来なければ、、。



流通市場にはそれぞれ住み分けがありますので、それをしっかりと理解すると検討物件がうんと増えます。


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【借地・底地Q&A】底地の買取りとは? 

【借地・底地Q&A】底地の買取りとは?


「底地、そのまま買取ます!」


こんな広告を業界誌では以前からちらほらみておりましたが、先日は電車の中吊広告で見かけました。


底地のストック自体、当然ですが(更新を機に整理する傾向にありますから、、)年々減少傾向にありますので買取も激戦と言うことでしょうか。

又、平成27年からは相続税の基礎控除見直し等を含め増税がありますので、

相続対策の基本である底地の整理にいままで手をつけてこなかった地主さんも手を付け始めたのかもしれません。


さて、「底地の整理」とよく言いますが、「底地の整理」とはどんなことでしょうか?


少し解説します。


底地とは、当コラムでえ何度か開設しておりますように、地主名義の土地の上に借地権者の名義の家屋が登記されている状態の不動産です。

地主は何らかの理由で底地を売却する場合はまずは借地権者に打診するのが一般的ではないでしょうか。

借地権者が購入するのであれば底地は借地権者の名義となり、借地権は土地建物を所有して土地は「所有権」となるのです。


しかし、場合によっては、借地権者が資金的事情、タイミングが合わずに購入しない場合もあります。


地主としては何としても売りたい、、、、、。でも買手がいない、、、。


そこで登場するのが「買取会社」です。


基本的には宅地建物取引業者、あるいは少数派ではありますが投資家が購入を希望する場合もあります。


買取会社の場合のメリット・デメリットは何でしょうか?


メリットは、何といっても直ぐに購入してくれる(換金性の問題の解消)ことでしょう。
広大な土地で分筆していない場合で購入してくれる会社もあります。


デメリットは、やはり買取価格が借地人へ売却する場合よりも割安ということです。
借地権者と取引する場合は安くても「相続税評価額」程度。
公示価格程度のケースも多いです。



買取がお勧めのケースはどんな場合でしょうか?
列記してみます。

・一次相続前で大量に底地があるが早めに整理したい。
・管理や更新の度の交渉事から解放されたい。
・収益不動産への組換えを予定しており、早めに購入したい

等等

一括で処理するか、個別に時間をかけて処理するか、ケースバイケースだと思います。
底地活用の方針策定等、遠慮なくご相談ください。


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加熱する賃貸マンション投資【収益物件 賃貸マンション】 

本日の日本経済新聞、夕刊より。


日々紙面ではリートや不動産投資等の賃貸不動産について記事が載ってます。
さすがに1面に乗るとインパクトが違います。


こんなに参入が多いのに、大丈夫か、、、、?

そんな懸念もあります。


賃貸マンションを企画する場合のポイントを一つご紹介します。

それは「ワンルーム条例」です。



そんなの知っているよ、、、



ではなくて、「ワンルーム条例にかからない物件に仕上げる」ということです。


リート物件、分譲ワンルームマンション、等の大型物件ならほぼワンルーム条例の対象になってます。


現在、弊社で扱う東京16区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・品川区・文京区・目黒区・世田谷区・大田区・杉並区・中野区・豊島区・練馬区・三鷹市・武蔵野市)の全ての自治体では、ワンルーム条例対象物件の最低面積があり、25㎡に制限されております。(豊島区、三鷹市は例外で20㎡)


25㎡程度で、1K、9万円台、、、、。


こんな物件結構見かけます。この広さがあればこれくらい賃料とらないと採算が合わないという事情もありますし。


一方、個人投資家等が手掛ける10戸前後の物件はこの条例をプランの調整でうまくかわすことができます。


そうすると、19㎡で7万5000円、、、程度の物件も計画可能です。


1Kの場合、居室が6畳あれば検討のテーブルには乗るでしょう。


単身者で9万円台を検討する借手とはどのような所得層でしょうか。


借手が豊富な価格帯は借手が豊富な層がどちらかはいうまでもありません。



ちなみに、25㎡と19㎡。坪単価はどちらが高いでしょうか。



これも収益性UPのキモかもしれません。



余談ですが、1LDKも40㎡以上の指針を掲げる自治体が多いです。


供給が増えるはずです。


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【収益物件 不整形地】旗竿地でも腕さえあれば、、、、 

「23区内のクズ土地情報ありませんか、、、。即金で買い取りますが、、」

こんな依頼のメールや電話をを時々頂戴します。

そういう情報を扱っているように見えるんですかね?

私の場合、クズ土地なんて言い方はセズにむしろ頭をひねったら大きな価値が生まれる宝の山です。


こんな地形の土地とか、、、


角地は対象外で、斜線部分は対象地に含まれますが利用できたとしても通路程度。
どんな歴史があるんでしょうか。。。


道路にくちばしでつながっているような土地とか、、。
snake.jpg
頭の形が絶妙です。


絶妙の斜線で形成された東急線の駅前の土地とか、、。
旗竿地


底地人が複数の2面道路、かつ旗竿地、、。。
不整形地




傾向としては借地が多いですかね。。。

自宅用としては大きすぎる場合は収益物件で検討します。

木造3層長屋とか、鉄筋コンクリート造の4層エレベーター無しマンションとか、。

腕さえあれば事業化できることもあります。



価格も二束三文なんでしょ?



そんなことは無いです。 → ない方が多いです。やっぱ場所がいいとそこそこの値は付きます。

借地だと、かなり競合が少ないです。



自己資金大目であれば、高利回りも目指せます。

だから、借地はやめられません。


そんな不整形地借地物件。


情報はこちらまで、、。

info@reframe.co.jp


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【借地・底地Q&A】借地の固定資産税について 

【借地・底地Q&A】借地の固定資産税について

借地権を保有している場合の固定資産税についての質問です。

「借地は地代を払うので、固定資産税は無いですよね。。。」との質問を一度されたことがあります。

固定資産税の定義(東京都主税局より抜粋):
「固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋及び償却資産(これらを「固定資産」といいます。)の所有者に対し、その固定資産の価格をもとに算定される税額をその固定資産の所在する市町村が課税する税金です。
 ただし、東京都23区内においては、特例で都が課税をすることになっています。」

併せて都市計画税の定義(東京都主税局より抜粋):
「都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地及び家屋に課せられ(償却資産は課税の対象にはなりません)、都市計画事業又は土地区画整理事業に要する費用に充てるために、目的税として課税されるものです。」

土地、家屋に大して課税されますから、借地権の場合は家屋に課税がされます。
土地は地主所有ですので、当然課税がありませんが、その代わりに地代負担が発生するのです。


●税率について:
固定資産税=課税標準額×1.4/100
都市計画税=課税標準額×0.3/100(23区内)
●課税標準額についてですが、家屋の場合は「固定資産税の課税標準となるべき価格」とされております。


築30年程度の木造住宅であれば、年間の固定資産税・都市計画税の合計でも数万円程度ではないでしょうか。
借地権は更地価格の6~7割程度の価値があっても固定資産税の6~7割程度の課税があると言う訳ではないのです。
その分、地代が発生するのです。



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OgataDaisuke

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