reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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不動産の換金性?【収益物件 相続】 



日本経済新聞に定期的に収益物件の広告が掲載されています。
東京圏の物件から北は北海道、南は福岡まで。

不動産というある意味「不動」の商品を全国各地で販売営業が掛けられるのは収益物件のメリットと思います。
一般的な住宅地は大体地元の方が買いますので、、、。

収益物件の購入や仲介に関わる中で、「どんな取引だったか、、、、?」に注意して見るようにしています。
上げて見れば以下のようです、、、
1.投資家が純然たる投資、組換用物件として購入
2.投資家でも地主家の投資家による相続対策での購入
3.法人の自己使用、節税等での購入
4.近隣の一般個人の地元買い

等等


昨年来からのアベノミクス効果もあり引き続き盛況の収益物件市場ですが、価格も勿論あがってます、、

表面利回りで0.8~1%程度は上がっている感じです。

昭和末期から平成ひと桁のころに建てられた一棟マンション等は6%台での成約が多いです。
ん~もはや売り物が無い、、、との声があちこちから響いております。

価格が上がってくると、1での購入層は検討を見送る物件も平気で売れることがあります。
この場合、2の相続対策での購入が大半を占めている印象です。

平成27年1月から基礎控除の見直しもありますのでこれからもさらに増えることでしょう。

相続対策での購入で「えっ!」と思う事例が時々あります。
いざ、相続が発生して何かしら現金換金が必要に成った時に「売れる?かどうか」という点が重要なはずですが、節税を重視する余り「収益性」や「換金性」は二の次になっているケースです。

乱暴な言い方をすれば、土地にマンションが建っている物件を買えば相続税評価は圧縮されるので節税的には効果があるのです。

でも問題は換金性。

流通上の障害がある物件(遵法性や違法建築 等)をいくら利回りが高いからと言って購入してもいざ換金が必要だとなった際に大幅に損がでる可能性がある物件だと、節税したけど、それよりも損が大きかった、、、なんてこともあります。


購入目的によって「換金性」をチェックすることもお忘れなく。


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とにかく、物件仕入れ。。 




今朝は打合があり早朝丸の内のスタバ。
意外とすいてます。

年度末、それと消費税駆け込みの煽りもあり、収益物件市場盛況のようです。

ただ、投資家の目にかなう物件があるかというとそうではなく、反響ばかりが増えているのでは、、、と感じております。

そんな中、やはり情報仕入れが重要とここ数日は土地仕入に専念。

最近はほぼ土地購入から新築一棟マンションの取り組みばかりです。


この市場、ボリュームチェックのノウハウとスピードがあれば、好立地案件が潜んでますのでマメに情報収集が必要です。


昨日は休みを取り、休息十分。エンジン全開で業務再開!


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【借地・底地Q&A】底地、借地の違い 

【借地・底地Q&A】底地、借地の違い

やはりわかりにくい借地、基本的な用語ですが、「借地」と「底地」を混同している方も時々いらっしゃいます。
少し解説致します。

借地仕組み図

 借地権とは建物の所有を目的として借地人さんが第三者(主に地主さん)が所有する土地を賃借する場合に発生する権利のことです。借地人さんは建物を登記し、地主さんと土地賃貸借契約を締結し、毎月の地代を支払う必要があります。
又、借地権を第三者へ売却する場合には地主さんへの承諾料が発生することや、更新の際は更新料が発生することも特徴です。一般的に「借地」という言い方は、借地権が発生している不動産(借地権、底地を含めて)のことを指す場合に使っているようです。

「あそこの土地は借地だからねぇ、、、、」という言い方をする場合は、所有権ではなく、借地権が存在しているという状態を指しているようです。

「底地」は上図の通り、借地権が存在する(地主側からみた)土地の事を指します。
借地権が存在する土地の権利ということで、「底地権」という場合もあります。




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新築一棟マンションのメリット・デメリット【収益物件】 

収益物件を建設する場合、以下のような質問は頻繁に頂いておりますので参考までにご紹介させて頂きます。

<Q3>利回り7%程度の一棟マンションを土地から取得する場合のメリット・デメリットについて列記してみます。

<A3>メリット:
1.新築物件ですので、希望立地、自由設計が可能。購入後の修繕費用が少額であること
2.初回のみプレミアム賃料で成約できる可能性もある点
3.完成後の10年の施工保証あり(雨漏りや設備故障についてのリスクは限定的)
4.仮に10年後売却する場合にも30年借入が可能(47年-10年=37年)な為資産価値が下がりにくい。
5.1%台後半の借入金利、30年年返済であれば自己資本運用利回りで10%超が可能
6.5年後の長期譲渡での出口戦略が可能(築5年の一棟マンションの利回りは6%程度)

デメリット:
1.土地買い付けから完成まで1年程度時間がかってしまう。
2.賃料の下落(初回の設定賃料にも因りますが、、)
3.直ぐにキャッシュフローが入らない、、、。

等等


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一棟マンションの取引利回り【収益物件】 

収益物件を建設する場合、以下のような質問は頻繁に頂いておりますので参考までにご紹介させて頂きます。

<Q2>新築一棟マンションで利回り8%程度を目指したいのですが可能か?

<A2>東京の城南や城西地区での一棟マンションの取引相場ですが、築20年程度の一棟マンション(特段の減価要因がない物件)でも表面利回り6%台で十分取引が成立しております。

道路付けや立地に難があれば7%台もありますが、、。
相続増税を背景に、純然たる投資目的意外での購入も増えており相場をあげています。

そのような市況での新築一棟マンション用地の取引相場ですが、建築コストを施工坪単価で100万円前後を想定としても転売目的の業者買取で7%台後半の事例が出ております。

どういうことかというと、、、?

業者は7%台後半で取得した後数年保有で5%台で転売というスキームです。
インターネットでも築5年以内の一棟マンションを検索してみれば5%台の物件があることがわかります。

相場は既に上がっているのです。

そのような市況の中で土地を購入する場合に、弊社では表面利回りで7%以上を一つの目安にしておりますが、実は水面下情報物件で買い付けをいれる段階で競合するのは、一般投資家ではなくて不動産業者であることは余り知られておりませんが事実としてあります。

直近の事例でも、中野、荻窪、大井町、世田谷区若林の土地では競合しております。不動産会社の買い取りですと融資特約無しで早急に契約までもっていきますのでこちらでも買顧客のスピードが要求されます。ですので利回り8%を目指すとなると買手のスピード感、資金力がかなり要求されます。


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一棟マンションの建築費の相場 【収益物件】 

収益物件を建設する場合、以下のような質問は頻繁に頂いておりますので参考までにご紹介させて頂きます。

<Q1>建築費の相場はどれくらいか?

<A1>昨年、一昨年頃に完成した鉄筋コンクリート造の物件ですと施工坪単価で80万円を割る物件は多数存在しております。しかしながら震災復興に加えアベノミクス、五輪特需の気配もあり建築費の高騰は日々メディアでも報じらております。

弊社の方では取引事例のある施工会社でボリュームチェックや概算見積(事前地盤調査、杭工事見積書等含む)に協力して頂いておりますが、現在受注総額で1億~1億5000万円程度の物件ですと施工坪単価を100万円を超えてしまう事例が多いです。但し、「間取りの効率化」や「設備仕様の見直し」「階高の調整」等を行うことで100万円を切ることもできますが、これは賃料単価とのバランスで必然的に定まってきます。あとは投資家の求める収益性次第というところです。

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【借地・底地Q&A】借地権の消費税について 

【借地・底地Q&A】借地権の消費税について

先日の電話相談で「借地権には消費税がかかるか?」という質問がありました。


土地には消費税はかからないということはご存知の方も多いのではないでしょうか。

一方、借地権はどうでしょうか?

借地権を売買する場合は借地権者名義で登記がされている家屋の名義を変える必要あります。


「借地権」自体を登記しないでも「建物保護法」によって「家屋」を登記することで第三者への対抗要件としているのです。

家屋の所有権を取得するということは消費税が発生しそうですが、売主が個人(課税売上が1000万円以下)の場合はそもそも消費税は発生しません。

消費税がかかる場合は、売主が宅建業者等の課税事業者で、借地権付建売住宅や分譲マンションを購入する場合です。

消費税増税を前に不動産を購入というニュースも多いですので注意が必要です。


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【借地・底地Q&A】底地の評価について 

【借地・底地Q&A】底地の評価について

先日、ある借地人さんからこんな質問が電話でありました。

CIMG4201.jpg
(写真はイメージです)



<相談内容>
借地契約の更新をするつもりだけど地主からの提示された前回更新料のほぼ倍額。

あまりにも高すぎるので「それでは底地を売ってもらえませんか?」と問い合わせたところ

「売る場合は更地価格の50%支払ってもらえれば売ってもよい、、、」との返事だったそうです。


相談者からは「借地権割合が60%の地域なので、底地の評価は更地の40%ではないんですか?」との質問でした。


底地の売買をする場合によく参考にするのが国税庁が毎年発表している「路線価図

路線ごとに価格が記載されており、借地権の割合も記載されております。

底地を評価する際に参考となるのがこの借地権割合。


例えば路線に「330D」と記載があれば、㎡単価は33万、借地権割合は60%と言うことを示しております。

「330C」ならば借地権割合は70%ということになります。


実務で底地の評価を算出する場合は、この路線価を必ず参考にします。

但し「路線価図」はあくまでも不動産の相続税評価額等を算定する際の指標であって、借地人、地主間で売買する場合は基本「自由」なのです。


上記質問で地主さんは「50%」と答えているようですが、これは譲渡承諾料を配慮しての設定と思われます。


どのようなことかといいますと、借地人は借地権を譲渡したり、家の建替えを行う等の行為がある場合に契約上は地主に「承諾料」を支払うことになっているはずです。


底地所有者である地主は(一般的に)少ない地代を収入源としており、何か取引等がある場合はそれを埋め合わせる意味も含めて承諾料を10%程度徴収するのです。

今回、底地を借地人が購入するということは、今後土地は自由に利用できるということになりますので、底地を売却する場合に10%を考慮してほしい、、、、とったニュアンスではないでしょうか。



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ますます高まる防犯意識【収益物件・不動産投資】 

独立行政法人建築研究所という機関が「賃貸集合住宅の防犯に対する女性の意識調査報告書」を発表しております。

新築収益物件ではマンションも木造アパートもほとんどの物件で「オートロック付」「カラーモニター付インターホン」が常識化しつつあります。


中古物件でもリフォームをして設置している物件が多いですね。

又、収益物件ではコンセプト立案段階でも「女性単身者」をコンセプトに掲げる物件が少なくありません。


防犯、安全、安心はお金には変えられないですからね。。。


昨年大田区のアパートで殺人事件が起きました。

この物件は昔ながらのアパートで当然防犯性能はほとんどない物件でした。


オートロックがあれば犯罪が防げたかどうかわ判りませんが、重要な設備であることには間違いないようです。

木造物件でもあとから十分対策はできるのです。


費用はかかっても賃料で回収できれば、犯罪リスク等を考えてやる意義が「大」です。


報告書の中では見逃せない項目がもう一つ。

「下着を外に干すか否か?」


その為の配慮も必要ですね。


「室内物干し(ホスクリン)」や「バス乾燥機」は重要アイテムです。
室内干し用ホスクリーン

又、高級物件ですと、ガス乾燥機を付ける物件もあります。
完全に外干しをしない入居者向けということでしょう。

物件の価格帯、エリアによって方向性を決めましょう。




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【借地・底地Q&A】底地に投資? 

【借地・底地Q&A】底地に投資?

「底地に投資をしたいのですが、何か買い取れる物件がありまたらご紹介下さい。。」

借地権・底地の整理


時々、このような反響の電話が「借地底地ガイド」を見た反響であります。

どういう意味かと言いますと、底地というのは主に地主さんが所有しておりますが、借地人さんが買換えや建替えを行うタイミングで「譲渡承諾料」や「建替え承諾料」の件が話題となります。

そうするとこのタイミングで底地を借地人が購入して所有権にしてみたり、逆に地主が底地を買い取って所有権にして自分で使ってみたり、土地活用をしてみたりします。。

取引価格は相場価格とはなかなか行きませんので、路線価や公示価格ベースの価格となることが多いようです。
つまり、借地権を解消して、所有権にすると相場価格で流通する不動産に変わりますので、流通価格はUPする場合が多くそこで利益が発生します。


話は底地の投資に戻りますが、投資目的で底地を購入する投資家は、一端底地を購入して運用益として「地代収入」を得ます。

アパートやマンションのように入居者間のトラブルや設備故障等もありませんので管理手間はほとんどないのがメリットです。数年後、或いは10年後、借地人に「建替え」や「買換えの」、「相続」等が発生したらそこで借地権をお互いに解消して投資家としては投資の利回りが確定するということです。

投資家にしてみれば、地代収入の変動はほぼ「ゼロ」ですので安定した収益が魅力ということです。

これまで底地買取は専門の宅建業者が買い取ることはありましたが、一般の投資家も競って参入しているようです。


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プロフィール

OgataDaisuke

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