reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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【借地・底地Q&A】借地権の権利金とはなんですか?地代のことですか? 

【借地・底地Q&A】借地権の権利金とはなんですか?地代のことですか?

このような質問をされることが時々あります。
借地権がわかりにくい不動産だということをよく示しています。

借地権は一般的な所有権不動産とどこが違うのでしょうか?

それは、地主所有の土地の上に借地人が所有する家屋が登記されているという点です。

つまり、地主の土地には第三者の家屋がありますので土地の利用方法が制限されます。土地の価値は著しく下がります。
更地と比べると30%~40%程度に下がってしまいます。逆に言うとその下がった価値に相当する分(70~60%)が「借地権という権利の資産価値」となります。

代々借地として利用している場合はあまり認識がないかもしれませんが、ほとんどの借地権(旧法借地権)は戦後からずっと地代を支払って使われ続けております。初めは「地主さんの土地を一部を使わせてもらって、、、、」という関係から始まり、やがて法整備が進み借地権という権利として認めらることになります。

一番初めに使われ出した時に地主さんに権利金を支払っているかどうかは昔話を聞かないと判りませんが、様々な方の談では支払っていない場合が多いように思われます。このような事情から権利金という認識があまりないものと推測されます。

しかし、現状では立派な権利として所有権不動産と同様に売買も可能です。
所有権に対する借地権の資産価値の割合は「路線価」が参考になります。

路線価図(国税庁HP
路線価図


借地権の権利金の割合は所有権の70~60%である場合が多いです。
但し、あくまでもこれは相続税評価額を算定する上での目安です。

地主との取引や第三者へ売却する場合は「譲渡承諾料」等も発生しますので、一概に言えない場合もあります。
ケースバイケースで判断する必要があります。


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寝台特急で旅? 

先日は仕事でお世話になっているブレーンの方々との会食で寝台特急に乗せて頂きました。





と言っても場所は江東区は木場。


オリエント急行の中での一服、、、。
マニアにはたまらないでしょうね。。。


タゴール:http://www.atagueule.com/index.html


この車輛の買い付けから、敷地内へ運ぶ方法も色々と興味深く聞かせてもらいました。

ちょっと郊外のばかでかい敷地に家と、車両の離れもいいなぁと妄想を。

男が考えるこったと言われそうです。



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【借地・底地Q&A】底地の購入の場合、周辺一体が地主の底地だったら? 


借地権者の方が底地を買う場合、購入したい底地が分筆されておらず、
近隣周辺と一帯の大きな筆だった場合、底地は購入はできますか?
という質問がありました。

借地というものは、歴史を遡れば辺り一帯の地主の土地を小分けにして
貸したことから始まります。ですので、初めは筆が細かく分かれておらず、
一帯であったと思われます。

しかし、長い年月の間には、一部を物納したり、借地人が購入したり、
様々な変化が起こります。そうすると、測量をして境界の位置を決める作業が
発生し、どんどん筆が枝分かれして行くのです。

つまり分筆がされていない大きな底地は、
手つかずのままで代々地主が相続している土地であるということです。

このような状況で一部を借地人が購入する場合は当然「測量」が必要となります。

土地の一部を他から切り離す作業は「分筆」と言いますが、
これには近隣の立会を行って測量を行う必要があります。

この作業を「境界確定」と言います。

費用は当然かかりますが、余りに土地が大きいと近隣の多くの方の立会が必要となります。


このような事情もありますので、底地の購入の場合、
地主によっては「測量が大変だから、、、」と返事があるかもしれません。

測量費用は誰が負担?これは特に決まりごとはありません。

そのような場合は、まずは費用を見積ってみては如何でしょうか。
数百万であれば別ですが、数十万であればメリットデメリットを検討して
双方協議してみるのも一つです。

何れにしても、地主、借地人、双方の利害が一致しないと進むことが進みませんん。


公図とは以下のような地図で、法務局で調査することができます。
気になる方は一度調査をしてみては如何でしょうか。

<公図(一部抜粋)>
公図


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引っ越し繁忙期、どうですか? 

春の引っ越し急増らしいですが、賃貸業界では”うーん”今一の感ありですかね。


企業の業績回復や増税前の引っ越し需要も手伝ってか引っ越し屋さんが忙しいらしいです。

一番は消費税増税前の新築住宅引き渡しでしょうか。


はて、収益物件オーナーにとっては繁忙期の動向は気になるのですが、今年はここにきて週末の雪。

そして今週末も雪の予報。。。


業界の声としては、解約件数が例年より低いような声が多いです。

まぁこれからが本番です。


それにしても消費税と住宅市場の関係は大きいです。

なかでも新築マンションや、戸建住宅


家を新築する場合は工事費がもろにかかってきますので2000万の工事なら差額3%が60万。

収益物件を建てる場合も例外ではありません。


工事額が1億近くまで行くと結構な差額です。その差300万。

ちなみに、昨年工事請負契約をして引き渡しが年末の場合の消費税の扱いは?というと、、、


3月末までの支払分は5%、それ以降は8%。

ややこしいですね。


正確には請負業者さんが、下請け業者に支払う分の増税分が増加分ですが、材料代や人工代等、支払う時期も異なりますので、計算するのも面倒なくらいです。


実際は出来高に応じて支払額を決めるか、業者さんと相談するか。

リフォームや修繕は早めにやりましょう。


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13年振りの大雪 



いやいや凄い雪でした。
上京して20年弱ですが、一番の雪でした。マンション暮らしが長かったせいもあり、家の前の雪掻き用のスコップを備えておらず、お隣さんにお世話ななることに。

それにしても、家の前の道路の雪掻きをするのって結構な労働ですが、皆早起きしてやってます。

お蔭で都知事選挙投票への道も何とか歩けました。こういう公共心とでも言うべき心構えは日本人ならではなのでしょうか。

感心しました。

今日は打ち合わのアポもあり雪掻きもそこそこに電車の中です。

慣れない雪掻きでヘルニアちゃんを少しばかり起こしてしまったようです。
慣れない事に気合いを入れ過ぎるのは要注意ですね。




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増加する「賃貸併用住宅」ニーズ 

消費税増税前の駆け込み需要や、不動産投資熱の高まり、そして先の見えない時代の資産運用、相続した土地の活用等、最近「賃貸併用住宅」のニーズが増えているような気がします。

分譲住宅 賃貸併用住宅(写真はイメージ写真です)

雑誌や新聞での賃料一括借り上げ広告等、メリットばかりが取り上げられますが、実際はどうなの?といった質問を受けますのでここでは以外と見落としがちなポイントを「建築」と「不動産」の視点からあげて見たいとおもます。


賃貸併用のメリットは何といっても「住宅ローンで自宅と賃貸住宅を取得」「賃料収入をローン返済に当てられる」「相続対策での資産圧縮効果」等がよくあげられます。

原状回復費や修繕費、経年でのリフォーム費用はかかってきますので必ず織り込みましょう。収入と支出の関係は色んな雑誌でも取り上げられますので詳細に調べれば何とかチェックが可能かと思います。


それではその他の意外と話題にならないポイントありますので3つとりあげてみます。


<その1:オーナー、入居者が近接して住むということ>
オーナーが入居者と同じ建物に住むこと自体が、オーナーにとっても、入居者にとっても、ストレスとなる場面があることに触れておきたいと思います。

例えば生活音をめぐってのトラブルは木造物件では意外と起こりがちです。階毎にオーナーと入居者で分けるのではなく、長屋形式にすることも一つの方法としてあります。そして出入口をオーナー邸と分けることも重要です。万が一賃料を滞納している入居者が発生した場合、生活態度が期になる入居者がいる場合、顔を合わせることがあっては折角建てた家なのに、、、。

プランニング、構造計画等よく検討しましょう。


<その2:持家に向くエリアと、賃貸向きのエリアはそもそも違う、、、>
土地活用相談の場合に多いですが、いくら土地があるからといっても、例えば駅15分の場所で賃貸経営を始めるのはちょっと勇気がいります。毎月の収支だけ見ると土地活用の場合そもそも「土地の取得費用は含まれまれていない収支計算書も多い」ですから赤字で持出になることは稀かもしれません。
それなら初めから土地を一部売却して、無借金で家を建てたほうが結果的に手残りが多いかもしれません。
いつでも売却ができる更地は現金と同じです。徒歩15分の場所の土地は持家のファミリーに用地として買ってもらって、そのお金で賃貸向きの土地を駅近に買うという選択肢もあります。

代々所有している土地の一部を賃貸に向く駅近に買い替えるという選択肢は勇気のいる選択かもしれませんが、賃貸という事業を考えれば検討の余地ありです。


<その3:将来的に買い替えの場合どうする、、、、>
折角建てたのだから買換え?それは他人事!!、、、とは言えないイベントがあるのも人生ではないでしょうか。

・仕事の事情で海外に行きたい、、、
・親が建てた賃貸併用住宅を突然相続した、、、
・地震の放射能被害で地方に移転したい、、、等想定できない事態は突然おこるものです。

ですのでそんな事態起きても引っ越したり、買換えが出来るように予め予定に入れて計画をたてることも重要です。

賃貸併用住宅の売却という話ですが、戸建住宅を売却する場合や、マンションを売却する場合、、、折込チラシを見れば自分の家がいくらくらいで売れるのか何となく想定がつきます。

賃貸併用住宅はどれくらいの価格で売れるのかご存知の方はいるでしょうか?
買手はどのような人が買うのでしょうか?

答えは → 収益還元法での「利回り」です。不動産投資家が主な買手となります。
賃貸併用住宅はその点、ワンルームマンション等と違って自宅部分の賃貸を考慮すれば物件によっては売却しにくいものもあります。例えば自宅が極端に広すぎたり、、、、余りにも個性が強かったり、、、

不動産の流通しやすさを「換金性」とか言いますが不動産を購入する上ではとても重要な指標です。
何もバブルの頃のように値上がりを期待する必要はありません。
不動産価格(時価)>ローンの残債であれば問題ありませんが、逆であれば現金を持ち出さないと売却ができない、、、という事態もあります。





賃貸併用住宅は、色んな要素を含めて検討すればとても魅力的な資産運用となります。

こんな事例も現在進行形であります、、、、。

5年前に中央区の中古空きビル(長屋)を購入 → 自宅部分をリノベーションして居住。
残りは入居者を付けて定期借家で運用

しかし、自宅部分への階段の昇り降りがつらく、やっぱり戸建に住み替えたい、、、とのこと。
中古ビルのリノベーション住居

こんな事態が起きてもこのケースの場合は隣接の方が購入してくれることになり現在進行中です。
購入費用、リノベーション費用含めた価格での売却が実現でき、次の戸建住宅への買い換えもスムーズに出来そうです。


長い人生、家の建替え計画、不動産の購入は大きな買い物ですが、賃貸併用は検討事項満載。
じっくりと検討しましょう。




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【底地の活用術】借地権付の底地の名義が「財務省」となっている場合 

先日の借地・底地のご相談では、底地の名義が「財務省」という物件でした。

底地が財務省というケースはこれまでのご相談でも意外と多くあります。
そこで底地が「財務省」となっている場合の底地活用ポイントをいくつかあげてみたいと思います。

借地・底地.COM


その前にどうして底地が「財務省」となっているかというと、何も財務省が所有している土地を新規で賃貸しているということではありません。ほとんどのケースは納税等の理由で地主等が物納(金銭での納税ができない場合に、不動産で納税すること)を行った土地です。


<借地権のある”底地”活用ポイント>
1.底地の購入はいつでもできる?
借地権でも底地の名義は様々ですが、多いケースは地主が一般個人の場合ではないでしょうか?
その場合、借地権者と底地権者(地主)との関係は代々続いており地代や更新料についてのトラブル、ちょっとした「不満」も多い場合があります。そうすると、いざ建替えを機会に底地を購入したい、、、とか、借地権を売却したい、、、とか、長い時間の間にはそのようなイベントも起こるものです。しかし、いざ話をしてみると「売らずに更地で返却してくれ、、、」とか「更新はしないので、これで契約は終了です、、」とか当事者間の知識不足から中々解決できない問題がでてくるのも現実です。しかし、地主が「財務省」の場合はどうでしょうか?相手は個人とは違って「国」であり、しかも基本姿勢は「底地を売却」という姿勢はあるのです。担当窓口もありますので、売却や建替えしたい場合の承諾料等や購入する場合の価格もストレスなく聞き出すことができます。また、「相続が発生して急に底地を購入してくれないか、、、」という事態もまずありません。つまり、「底地が財務省名義」であるということは、借地権者側のライフプランや利用計画に沿って自由に活用できるということなのです。

2.換金することによるメリットを活用しよう

不動産には4つの価格があることをご存知でしょうか。
① 実勢価格(いわゆる時価)
② 公示地価
③ 路線価から算出される相続税評価額
④ 固定資産評価額

市場で流通するもっとも高い価格は①の時価ですが、底地は誰でも購入できるというものではなく、借地権者や買取専門の不動産会社が購入する場合がほとんどでしょう。底地の流通価格についてはそのような事情・背景もありますので、いつでも「時価」で取引ができるというわけではありません。財務省が所有している場合の価格についても同様の事情から、売却額は一般的には③「線価から算出される相続税評価額」を前提とした設定がほとんどです。ですので例えば借地権を売却するような場合は、底地を一端購入して「所有権」の不動産として時価相当額で売却をする場合は換金のメリットが生じます。借地権付戸建住宅を売却してマンションを購入したり、一部を売却して(財務省とは要協議です)家の建替え等を検討する場合等には底地を一端購入するケースも視野にいれてみましょう。

3.等価交換、分筆も相談してみよう
底地が住宅用地としてはとても大きすぎる場合に、いわゆる等価交換や、土地の一部を分筆する考え方もあるでしょう。個人地主の場合は地主の意向次第ですが、財務省の場合は可能でしょうか?答えは「要相談」とコメントさせて頂きます。私個人の経験として過去に財務省担当者に相談した際に「できない、、、」と断られたことがありましたが先日聞いてみたところ「道路付け等にもよりますので、借地名義人がいらしてください、、、」と言われました。物件によって異なる見解があるのかどうかわかりませんが、関東財務局にはエリア担当がおりますので遠慮なくきいてみるのがよいかと思います。

<等価交換のイメージ>
借地・底地.COM 等価交換イメージ


底地が財務省の場合の活用方法については遠慮なくご相談下さい。

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プロフィール

OgataDaisuke

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