リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

東京でも海が見える家に住みたい、、、、、とは中央区にお住まいの某クライアントの要望。


かつてはベニスのように水辺の街？だったという東京。

中央区界隈にくるとその感じがよく伝わります。

東京駅からも１０分程歩けば、亀島川。中央区八丁堀付近です。



クライアントの要望によって、東京の狭小住宅でも海とか緑が見えるところがいいだよ、、、。

みつかるかどうかわかりませんが、とりあえずそんな土地を物色しながらうろうろしております。


自分も住んでみたいです。そういう家。


何かそういう物件情報があれば是非提供を。


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先日某建築コンサルティング会社のショールームへお邪魔してきました。

地下空間の利用方法の提案です。持出のコンクリート打放し階段。


ドライエリアからはフンダンに明かりを取り込め、地下にいることとすら忘れてしまいます。。。


キッチンはカナダの御影石を使った仕様が標準です。
高級感、重厚感があります。これが賃貸マンションで使えるならばとても強い味方です。


自慢の水廻りスペース。
至れり尽くせりの国産メーカー品とはコンセプトが異なりますが、賃貸住宅でとても重要な水廻りに新たな視点を実現できそうです。




さてさて、相変わらずの盛り上がりを見せてくれる収益物件（投資用不動産）市場。

相場価格で業者が一棟マンションを購入してみたり、土地をさらって行ってみたり、、。

そのさらに上の価格で転売をも目論んでいるんですから大分盛り上がっております。

日々ネタに欠きません。


業界的には、これから３月までは賃貸市場は「繁忙期」。

３月までは無休営業！！という賃貸会社もある位です。


賃貸市場は入居者が動く時期がありますので、土地を購入して新規で収益物件を建てる場合は当然「狙い目」の記事があります。


土地の買い付けを入れて、満室稼働までのスケジュールはざっとこんな感じでしょうか。


【１】土地の選定、プランニング、買い付け（購入申し込み）

【２】土地の売買契約（土地の引き渡しは物件にもよりますが、建築確認申請のスケジュール上２カ月以上は確保したい所です。土地の決済と同時に工事着工が無駄のない理想的な流れでしょう。）

【３】建築計画、コスト、賃料査定を精査　→　工事請負契約、確認申請に向けて図面作成

【４】確認申請提出

【５】「建築確認通知書」が発行される　→　工事着工

工期は物件にもよりますが、鉄筋コンクリート造３階建て程度で６～７カ月はかかります。

【６】建物完成、引き渡し、入居開始



【１】～【４】迄で急いでも１カ月半（メーカーの企画住宅は別としてです、、、、）【４】～【５】で

１カ月程度はかかります。


そうすると鉄筋コンクリート造の３階建程度のマンションで【１】～【６】まで８．５～９．５カ月ということになります。


さて、これから土地の買い付けを入れるとなるとちょうど１０月頃には完成時期を迎えます。

近隣説明等でひと手間加わっわとしても１カ月遅れで１１月。

余裕をもって年内入居を迎えられます。


新築一棟収益物件をお考えの方はこの機会をお見逃しなく。

用地探し、物件企画のご相談は私あてまで。

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時々、「シェアハウスってどうでしょうか？」という質問をうけることがある。

業界内も除序に環境整備が整いつつあり先日も業界誌に記事があった。



シェアハウスと言ってみても運営の対象となる物件は様々。

・中古のマンションの一室をシェアハウスとして運用したり、、、
・事務所ビルのワンフロアをリノベーションしてシェアハウスとして運用してみたり、、、
・大型の戸建住宅で運用してみたり、、、
・新築でやってみたり、、、


入居形態はざっくり２パターンでしょうか。

１．区分マンションや大型戸建等で友人知人数名で借りるような形態。空室の際は皆の連帯責任で対処。学生等が借りる場合に多いケースではないでしょうか。。

２．シェアハウス専門の管理会社が取りまとめを行い、見ず知らずの第三者が募集して入居する形態。空室の場合は管理会社が募集を行う。賃料を保証しているケースが多いです。２０台後半から３０代まで。賃料も相場並みだったりします。

ポイントは「管理会社の有無」。
空室の場合の対処方法が異なります。

又、知人同士で入居する１に比べて、２は他人同士がはいりますので、しっかりとした管理が必要となります。


現在メディア等で話題となっているのは２の管理会社介在型ではないでしょうか。
１は２と区別してルームシェアとも言ってるひともいますね。


上記の記事はどうも１のケースならば「ＵＲ方式」の契約とすることで寄宿舎並みの消防要件は要求しないというもの。

でも、時代は２の方式での環境整備をめざしているのではないだろうか、、、、。
個人的にはそう思っております。

シェアハウス専門のポータルサイトもできつつありますし、不動産投資分野でも時々物件を見かけます。
不動産業者でも区分の一室を勝手シェアへリノベーションして利回り確保して販売するモデルをやっている会社もありましたが、あまり継続していないようですね。。。。。


理由は色々。

・利回りは高くても、売却の利回りも高くないと売却が出来ない、、、とか、
・金融機関の融資姿勢がまだまだ、、、、とか
・どうしても管理の手間が凄い、、、とか



今後の空室対策やストック活用には欠かせない「シェア」ビジネス。

引き続きの環境整備を期待します。


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月一くらいで下北沢は行ってます。髪きってますから、、、、。
かれこれ１０年以上になるか。


ご存知の方も多いと思いますが、下北沢は小田急線の地下化に伴う改良工事中です。
駅舎は地下にいって、地上（線路上）はどんな絵が描いてあるのか？



まだ残った貴重な店屋。


トタンが折れ曲がっている、、。歴史が違います。


都市の防災化が叫ばれる今日ですが、どこの駅前も再開発でドーンとビルが建っちゃいます。
規模の大小はともかく、ある意味必要なことなので仕方ないよと判ってはいてもやっぱ悲しいな。。

元下北住民としては。


このような駅前の再開発、区画整理はどのようにすればおおくの賛同を得られるだろうか？
一つは「記憶の継承」ということではないでしょうか。

そこにあった街の雰囲気とか臭いとか、人の気配とか、、、そういうものを継承する。
人は記憶をリセットされるのが怖いのだと思います。

リセットさせずに、再生したまま次へ伝える。

そんなことをやろうとすると、やっぱり建築物の果たす枠割は大きい。


トタン葺きの市場を残せとは言わないが、何かそれを現代風にアレンジできないものか。

いや、それはできるのだけれど、次は地権者の問題か。不動産とお金の生々しい話だ。


不動産が所有権である以上、その権利を第三者が阻害することはできない。


いっそのこと国が駅前は全て買い上げてしまえば、、、いや私鉄沿線だからな。。



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今日はほぼ１０年近く入居頂いたメゾネット物件の退室立会。
これから原状回復リフォーム　→　入居者募集！という流れです。


見た目はかっこいいこの物件。
でも、メンテナンス、リフォームとなるといろいろコストもかかります。

・クロスを張り替えるばの足場？（何かよい案はないものか？）
・サッシの清掃
・照明交換

クロス程度ならば新築段階から塗装にしておくとか、結露対策とか、埃たまり対策として壁自体に色を付けておくとか、、。それからサッシはこんなにいらなかったのではないだろうか。。。明るくていいけど。


サッシ廻りの性能がここ１０年で本当に上がりました。
特にガラス。

１０年前はペアガラスは高値でつかうのもためらうくらいでしたが、いまや住宅では標準仕様。

いや、いろいろと勉強させて頂きました。


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１５日付の日経朝刊に面白い記事があったのでご紹介。


空家対策の一環のようだが、検査済証がない物件の検査をやり直せるという制度。
これができればかなり画期的！！

住宅で完成時に検査をうけていない住宅は当然「検査済証」が無い物件となるので特に買換え等で売却するときには懸念材料となる。実需（一般的な）住宅であれば増築履歴等があれば流通や金融機関の問題はそれほど大事ではないが、賃貸アパートやマンションの場合、「有」と「無」ではどうしても評価に影響がでる。

例えば、オフィスを住宅へリノベーションする場合には検査済証がないと用途変更の申請を出すことが困難となる。
優良なストックがあっても紙っぺら一枚で物件の資産価値が決まってしまうといっては言いすぎだが、場合によってはそういうこともある。

「検査済証」についてだが、建築基準法では第７条で取り上げられている。

【以下抜粋】
（建築物に関する完了検査）
第七条 　建築主は、第六条第一項の規定による工事を完了したときは、国土交通省令で定めるところにより、建築主事の検査を申請しなければならない。
２ 　前項の規定による申請は、第六条第一項の規定による工事が完了した日から四日以内に建築主事に到達するように、しなければならない。ただし、申請をしなかつたことについて国土交通省令で定めるやむを得ない理由があるときは、この限りでない、、、


例えば違法でも何でもない優良不動産を売却する際にどうしても検査済証が必要な場合に民間の検査機関に相談するとこの「４日以内」と言う点を指摘される。つまり後からやるものは「検査済証”的な”」書面とならざるをえない。
費用も相当かかるし。

今回自治体が積極的に取り組んでくれることで「検査済証」の問題に道が開けるかもしれない。

それにしても１９９９年以前の木造２階建て住宅等は７割以上が検査を受けていないそうだ。。
違法建築は別として、しっかり建築された優良ストックを取得したユーザーにとってはとてもありがたい話なのでなんとかしてほしい。（実は我が家もそのひとつなのです、、、、築７年なのに、、。）


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建築のデザインの仕事をしていた二十代は常日頃こんなことを思っていました。


「既製品てかっこ悪いなぁ、、、」とか

「扉とか窓とか、フローリングとか、、、。なんでも特注製作にしないと思いのものは、、」


でもここ５年位、そんなことを思わなくなってきたのが正直なところです。

メーカーの商品がかなり洗練されてきており、既製品の組み合わせでデザイン的にも洗練された建築ができるようになったのです。

こんな視点で建材メーカーが商品を作りだしたのではないだろうか、、、。
・機能性は勿論のこと、さらにデザイン性も重視。
・ピカピカした仕上がりよりも、あまり艶々していないマット仕上がり重視。これを良しとする文化。
・特に窓とか扉で部材の幅を小さくしてシャープに見せる洗練具合。


このサッシは典型、、、


こんな画像で企業のイメージをＰＲするということは、もはや性能プラスアルファ、デザイン性を追求するということ。


先日の日経の広告。


これも同様に安全や安心は勿論のこと、デザインその物を企業イメージにしようとするもの。


より豊かな社会になった証拠なのだと思いますが、ある建築家のことば「一億総デザイナー時代」がこれを象徴します。

「一億総クリエイター時代」ともいわれております。


「住まい」という分野で言えば、ＭＵＪＩで自分なりの住まいを作ってみたり、外資のＩＫＥＡその典型ではないでしょうか。


ＩＫＥＡは一度撤退した経緯もありますが、現在ではもの凄い盛況ぶり。



時代のニーズも変わったということでしょうか。



不動産や建築、住まいという分野で言えば、顧客の好きなようにカスタマイズできる仕組みも面白いです。


ＵＲ都市機構のストック活用術として、「カスタマイズ賃貸」というのがあります。
http://www.ur-net.go.jp/press/h25/ur2013_press_0619_customize.pdf


賃貸住宅ユーザーのニーズと、空き室対策としてストック活用をマッチング。

不動産の空き室対策に、デザインと言う視点で提案したもの。


今後より一層進む、不動産業、建築業のマッチング。

業界を横串に刺して、ワンストップがキーワードではないでしょうか。



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今日は移動のついでに家電量販店へよる機会があった。

ネット通販が急速に普及してから、やっぱりネットで買う機会が圧倒的に増えた。皆さんも同じでしょうか。

年末に引越しをして、家電をいくつか買い換えることにしたのですが、うーん、やっぱり素人ではわからないことが多い。ってなこともあり、今回は半分位は店頭で店員さんの説明を聞きながら買いました。

今日ついでに買ったのは、プリンター。
時間が無く急いでいたていもあり、店員にあった特価品を2～3質問をして、そいじゃこれでお願いします、、、という流れになった。店員さんもそれ程プリンターに詳しくない人でしたが、まぁ、普通使うぶんには、支障ないだろう、、、的なのりです。

買う段階になったら、ベテランの店員さんが出てきて、あれこれ再度質問をされたので答えていると、結局並びの他のプリンターが僕の使い勝ってにあっているらしく、なるほど、なるほどと言っている間に、並びの商品でまた、それじゃあこれでお願いします。

と思いきや何やら考えている店員さん。

そして、
カラーはどれ位の頻度で使いますか？

まぁ、週に10枚ない位でしょうか、、。


それではということで、モノクロをメインに使うユーザーにしてみれば、さらにお得感のあるひとつ型落ちの商品に最終的には落ち着いた。


はじめに購入しようとした商品の何と約60パーセントのコストで希望の品が買えたぁ！！


もしかしたら、この店員さんは売上至上主義という視点からは？なのかもしれない。
ただし顧客満足度という点からすれば、二重丸、だと思う。


こんな店員さんがいれば、ねっとよりも店頭で買おうとおもうなぁ、、。

いつも思うのは、聞いてみた店員さんが買いたい商品の知識が不足してるんじゃない？と思いながら買うこと。
わかりやすく、「●●コンシェルジュ」的なアドバイザーバッジをつけてもらいたいなぁ。

ちなみに今回の店はビックカメラ新宿西口でした。


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年末は東京で過ごし、妻の実家、墓参りに行きました。

年明けは九州へ帰省して、湯布院、熊本、博多を鉄道の旅で周遊して東京に戻りました。

結構慌ただしかったですが色々と見る事、知る事多かったです。

湯布山の麓の山荘に泊りました。
湯布院はアジアからの観光客がかなり増えており、１月、２月でも旧正月の頃には結構混んでいるようです。


欧米よりもやはりこれからはアジア、近隣諸国でしょうか。



湯布院を後にして、阿蘇山を眺めながら、熊本へ移動。九州は色んな観光列車が著名デザイナーの手で作りこまれており、熊本からはたくさん出てます。

阿蘇山にいくなら、特急あそぼーい。
乗車時間が2時間弱と結構ありますが、車内は子供か楽しめるような遊びの車両もありびっくりしました。


天草方面へは、特急A列車で行こう。
2両編成の短い車両ですが、サービス満点の客室乗務員が写真を撮ってくれたり、イロイロやってくれます。JR九州のサービス精神は凄いんじゃないでしょうか。


車内を見回して思ったのは、豪華そうに見えて決してそうではなく、実は古い車両を改修して使っているところでしょうか。鉄道のリノベーションということです。

床を張り替え、壁は何とかシート貼りでイメージ刷新。そんな事言っては興ざめですが仕事柄致し方ないです。


ビュッフェコーナーは照明をつけて、カウンターを増設して、ソファをつけてみたり。外からみたら普通の窓の配置ですし。


子供専用のビューカウンターを設けてみたり、、、

席は取り合いにならないように注意が必要です。

客室乗務員の人に、古い車両をうまく使ってるんですねぇ、と聞いたら、恥ずかしいそうに、実はそうなんですと言っておりましたが、大事な事だと思います。それもまた見せ所ですから。


そうそう、熊本といえば、うわさの観光営業部長にも会って来ました。

年末年始も大忙しのくまもん。

くまモンの意匠権？を取らないことで、あっと言う間に全国区に。熊本のPRは大成功ではないでしょうか。 いくらキャラがよくても、売り方が重要だということです。商品力とプロモーションは足し算ではなく、掛け算なのです。





月曜日の便で東京に戻りますので、夕方からは営業再開です。本年もどうぞよろしくお願いします。


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