reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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2013年 → 2014年に向けて 

2013年の納めは今日27日です。

今年もインターネットや、ご紹介等を通じて、沢山のお客様、様々な案件に関わることができました。

また市況の変化もあり年の後半からは収益物件の取引が活況であった年でもありました。


取引をさせて頂いた方は勿論、わざわざ御来社下さった方、インターネット等の媒体を通じてお問い合わせ頂いた皆様、今や星の数程ある宅地建物取引業者の中から弊社に関心を寄せて頂き有難うございました。


この場を借りて感謝申し上げます。本当に有難うございます。


日々の仕事を通じて感じることは、やはり「日々研鑽」だということです。

又、日々研鑽の場、案件があるということ自体も大変恵まれたことであり、これは会社や私個人に関心を寄せて下さった皆様あってのことです。


競争が激化する業界、大手会社と中小企業の差はますます広がりますが、大手企業に真似のできない分野は一にも二にも「人材」であると思います。

仕事をする上で、コンサルティングをする上で、最も大事なことは「考え方」だと思います。

いくら専門性の高いスキルがあっても、取り組むべき姿勢がおかしいと顧客にとっての付加価値は創造できないはずだからです。


業界には、不動産コンサルティングマスターという、認定制度がありますが、今年から受験資格に「1級建築士」が加わりました。

これは業界に対する社会ニーズの変化の一つの表れであると思います。

これまでの「不動産業」「建設業」という縦割りの態勢が、社会的ニーズに答えられなくなった証でしょうか。


私自身は建築士であり、宅建主任者になって7年ばかりですが、日々の実務の中ではワンストップサービスで提供することのニーズ、必要性をとても強く感じております。


なかでも収益物件の取得で、土地から購入する場合には今年の事例の中でも買手、投資家の皆さまから支持を頂けたことはとてもありがたい限りです。

ただ、マンパワーの問題もあり、一人ではさばける案件数も限りがあり、案件をご紹介できない方も多数おり、来年はその点を強化することで、さらなる発展を目指したいと思います。


年末は東京で過ごし、年が空けましたら親兄弟皆で由布院へ滞在予定です。

新年は1月6日から業務再開です。

この休みを利用して作成中のサイトの原稿書きもありますので、相変わらずの仕事ですね。。


来年もどうぞ宜しくお願いします!!!



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不動産の重要事項説明、ネットでもできる? 




今日の日経新聞を読んでご存知の方もいるかもしれませんが、規制改革の中で不動産売買の「重

要事項説明」の対面での読み合わせが緩和されるかもしれない。


メールや電話等を効率よく活用して、わざわざ対面する手間を省略しようということか。

これは歓迎しつつも、簡略したが故にトラブルにならいないように配慮も必要と思う。


媒介する宅建業者は毎月毎月同じ文面を呼んで、取引の場に何度も立ち会っているのでよいが、

初めての不動産売買契約をする消費者は用語すら知らないのが当たり前で、読み合わせて理解するのには数時間を要する。

この部分の情報量の格差は相当なもの。



だから、通常は事前に一度メールや郵送等で送って目を通してもらって、不明な点は契約前までに全てクリアにするようにする。


一方で投資等で購入する場合は不動産売買契約を何度も契約している方もおり、必ずしも全て読

み合わせることが必要が無い人も実際にはいる。


ケースバイケースであるが、大事なことは伝えるべき重要事項が都合よく省略されないような運

用の問題と思う。


併せて思うのは、契約書・重要事項説明書の書式の整備をも業界内でもう少し詳細に行い、公開データとして整備してもらいたい。


「この取引にこの書式はちと無理があるんじゃないの?」と思うケースも時々ありますし。



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ワンストップって大事です 

先日とある喫茶店でパソコンをカタカタとやっていたら、隣の席からなにやら聞き慣れた用語が

、、、。


「マンションは躯体が、、、、」
「リフォームは現地をみてみないと、、、」
「案内の際にはこちらも一緒に立ち会いますが、、、」



内容としては、戸建住宅にお住まいのピアノの先生がお客さんで、マンションに買い替えを予定

しており、物件資料を不動産会社からもらいながら、その度に防音工事の専門業者とこの物件は

どうだこうだ打合をしている様子。


防音工事を専門にしている業者は手あたり次第コメントはするものの、

結局は「みて見ないとなんとも判断はできないですね。。。」てな話。



中古住宅を購入して、リノベーションして住むという新しい住宅双六ができつつあると思うけれ

ど、「購入」は宅地建物取引業、「リノベーション」は施工請負で建設業。



基本は別の会社だから、お客さん自身がそれぞれ調整をとり完成させてゆく。

それが面倒で無駄な手間も増えるから、「購入」と「リノベーション」をワンストップでやますよというサービスが生まれる。


これは「必要とされるサービス」なんだと思う。

業者も仕事になるし、お客さんも無駄な手間が省ける。



先のピアノの先生の話だが、防音対策を必要とする住宅購入者は一定の割合で必ずいると思う。

防音工事業者が購入までワンストップでサービスできればとても喜んでもらえるのではないだろうか。

以外とポイントとなるのは、一次情報はどうしても不動産会社の方だということ。

実は、物件情報を市場のなかから選別して紹介している時点でかなりの選別をしている。


防音屋さんがこの選別にかかわったらどんなによいだろうかと思う。



同様のケースは他にもある。


車いすを使う人の為の住宅サービス。
バリアフリー対策や、廊下、扉のの寸法チェック等基本押えは必要だ。


障害者を持つ家庭の住宅サービス。
これは私の友人が実践している。現在は大手会社の営業担当だが、お客さんの紹介があとを絶たないらしい。


自宅で音楽制作を行いたい人向けの住宅サービス

等等


何れも物件の状態を把握した上で、リフォーム費用、プランをワンストップで提供できればとても喜んでもらえるサービスになるんじゃないかな。


今会社で小規模ながら取り組んでいる収益物件の用地、建築のワンストップサービスと同様、まだまだ目にみ得ないニーズは沢山ある。


気づいていないだけなのだ。



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ハザードマップをみると、、 

久々の更新。大分アクセス数が減ってしまい反省。

仕事+帰省やら引っ越しやらで何かと慌ただしい、、とは理由になりませんんが。



売買契約をする前段階で、不動産調査では洪水ハザードマップをチェックするんですが、結構ありますよ、、、。


何がって、「水没区域」。。


だいたい川の近くだと、ある程度、予測はつきますが、言われてみるとそうだよなぁ、、というのが谷地になっている道路。結構大きい道路も時々入っている場合が。


購入前には、要注意です。


収益物件の場合は「貸家という事業」だということを考えると水害等の被害にあってしまうとかなり痛い。

半地下にしてしまった日には。。


ハザードマップと合わせてつかっているのが、携帯アプリ「今昔散歩」
今昔散歩


江戸期、明治期の地図が一瞬で確認できます。

現在谷地になっている道が水路だったり、、、。



今調べているのは、現地の高低差をその場で何とか計測できないかと、、、。

よいアプリご存知の方いらっしゃいましたら是非ご紹介ください。



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木造がマンションと呼ばれる日が、、、 

ここのところの建築費の高騰で「やっぱ木造は安いし、作りやすいし、いいなぁ、、、」と思うこの頃。

木造でビル?等物件が出つつあります。(住宅新報より)


某メーカーによる木造5階建てビルの事例。

中央区某所に建築されたそうだ。
狭小敷地であるから、鉄骨やRCだと柱の占有率が結構大きく、プランにも影響する。

木造の2×4工法でそも問題もクリアするし、何より建築費用がコストダウンできるだろう。。
(今回は非公開だが、、)


現在の構造別の法定耐用年数は、

RC:47年
鉄骨造:34年
木造:22年

新築で鉄筋コンクリート造でマンションを建築した場合、融資期間は30年が一つの目安。
しかし、木造アパートを建築した場合でも新築に限って30年の融資が可能となる。

これから、オリンピック2020年開催まで建築費が下がる可能性はかなり低いと思われるが、
そうすると尚一層木造物件の開発に取り組んでもらいたい。



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やっぱ日本はスクラップビルド、、 

今日は、埼玉の実家にて書籍の整理。
義理父がためていた建築関係書籍やら、自分の本やら、、、、


新建築という、日本の建築メディアでは欠かせない業界誌がありますが、70年代のストックをやむなく選別、、、



こんなものもありますよ。。

今は無き、、となってしまった「赤坂プリンスホテル」


1976年5月に完成して、37年後には解体。

早いなぁ、、、。


建物の寿命という意味で大事な点は、骨格。

最近、使わなくなった企業の社宅等を、リノベーションして中古分譲物件として販売するビジネスが注目されています。

社宅物件は水面下で時々情報がでますが、その際に重要なのが、骨格である「階高」や「壁の位置」


いくら良い立地でも、天井高さが2.2mしかとれない物件はリノベーション対象とはならず、解体されることもあります。


社宅物件は水面下でほんの少ししか出回りませんが、リノベーションして分譲されるのはじつは全てではないのです。


それにそても法定耐用年数47年。37年で解体は早すぎるかも、、。


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収益物件用地の役所調査。。。 

今日は物件調査で中野区役所へ。そして午後は世田谷区役所。


中野駅北口はここ数年で変貌しました。
大学誘致、企業誘致、お陰で付近の飲食店は食事時にはいっぱいだそうです。


不動産としても北を妙正川沿い、南は大久保通り沿いの洪水ハザード地域に挟まれた、
武蔵野台地にありとても魅力的な場所です。

↓ハザードマップはこちらから↓
http://www.city.tokyo-nakano.lg.jp/dept/508000/d002981_d/fil/hazardmap.pdf

目を惹くのは何と言っても「四季の森公園」セントラルパーク?的なかなり大きな公園です。


高層ビルよりもこんな広場ができると周辺地域の価値もあがるでしょう。
住居系にとっては特に。



昼時ともなれば、テイクアウトして、そのままその辺でランチ。


てなことで法務局を去って、昼時に中野区役所へ入ったら「休み?」


なんでも、12時~1時は休業だそうです。
いいまどきそれはないでしょう、、、、。



収益物件用地の物件調査で、特に注意していること幾つかあります。

●地歴(過去の利用履歴等を調べます。閉鎖謄本、過去に存在した家屋、昔の住宅地図 等)
●基礎工事にかかるコストの見通し
●インフラの引込


土地から建築するとなると、地上部分のコストは、間取りが決まればある程度は予測が付きます。

問題は地中。特に杭工事等が発生するとその負担も大きいです。利回りにも影響します。

施工店の協力を得て近隣事例等を調べてもらい、調査はかけずに何とか予測します。

不動産調査でできることは、やはり地中障害。

過去に地下がある建物があった場合は要注意です。

その基礎を全て撤去していれば問題ないですが、のこっていたらさぁ大変です。

閉鎖謄本、ヒアリング等を行い要確認


インフラの引込で要注意は私道の場合。

何といっても「私道通行および工事の際の掘削承諾」。

住宅地にアパートを建てる場合は近隣で反対する人もまれにいます。

3階建てアパートでもです。。。。。

役所で「公道」「私道」の別を確認しましょう。

水道は21mmの場合住宅であれば十分ですが、集合住宅はチョット不足します。



おっと1時になりました。明かりが付いたようです。他の自治体もこうだったっけ?



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工事価格改定の知らせは、、 

最近、取引工事店から価格改定についてのお知らせがちょくちょく入るようになった。

こんな紙がファックスで入ります。



工事価格には原価があって、それを下回ってまでしても仕事は受けてくれません。

まれに、受ける会社がありますがそれはそれで要注意な動きです。


今、鉄筋コンクリート造のマンションで工事価格が1億前後の工事では坪100万以下で施工可能は会社はあるのだろうか?と言う暗い難しい。


業界で色んな話をすると労務費について「結局今までが安すぎたから、、」ってな話題が良くでる。

そんなこんなで違う職種に移る人も結構いた。


仕事が集中する都市部での影響がどれほどか計り知れないですが、一つ言えることは「これから工事価格は下がることはないだろう、、、、」ということ。


土地から収益物件を仕込む場合に1年前までは表面利8%でできる物件があった。

けれど、今は―1%で7%てとこではないでしょうか。


中古は高すぎでしょ。


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