reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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銀行融資は「支店」「担当者」で違います? 

今日は朝一で金消契約で某銀行に来ております。
金消契約とは「金銭消費貸借契約(ローン契約)」の事です。

常日頃はお客さんの立会ですが、今日は自分の契約です。



これまで、世田谷区、世田谷区、練馬区、と結婚や親との関係もあり引っ越しをくりかえしておりましたが、

長男は小学校に入り、しばらくは動くこともありませんので、中古戸建住宅を購入しました。

当初の予定では、小学校入学前に物件を探して中古マンション(1階もしくは下階に住戸無しに限定)を購入予定でしたが、身内での不幸があったりばたばたと先延ばしになり、入学後の物件購入となりました。

転校はさせたくないので、学区内限定としたところ、マンションがないことないこと、、、、。

新築は対象外なので、中古戸建も視野にいれての物件さがし。


駅からは離れますが、築浅で手ごろな物件があり、6月に売買契約。

売主さんの買い換え(建替え)特約もあり、年内の引き渡し予定です。


決済、引っ越し、帰省、そしてまた帰省と、ただでさえ仕事がばたばたする年末が一層慌ただしくなりそうです。。


今回はメガバンクで住宅ローンは組みましたが、改めて「融資は銀行によってホントちがうよなぁ、、、」
と実感した次第です。

私自身、人様に言える程の「属性」ではありません。

転職歴も多く、勤務先が倒産したこともありますし、、。


20代は建築設計事務所。
意匠設計、現場監理に関り、個人のクライアントから公共工事まで、10億の仕事までしましたよ。。。
週休1日以下、毎日22時より前にかえることはなかったなぁあ。。。
ちなみに、6時半になるとみんなで食事に行くか、賄いがつきます。
丁稚みたいな世界です。仕事は厳しかったですよ。。もう一度やれと言われればできるかどうか?
そして、業界外の方は意外とご存知ないですが「薄給業界」です。
そうでない大規模事務所もありますが。

その後は城南地域の不動産会社へ転職。
これからが宅地建物取引業の職歴です。
その後、関連会社へ転籍含めて合計5年間お世話になりました。
リゾートマンションのリノベーション再販、マンション分譲開発、戸建開発、個人仲介、、、。
リーマンショックとかぶっておりましたから、ホントに色々やりましたよ。。
でも、「やらされ」感はありませんでした。
何しろいろんな業界の仕組みが見えて、いろんな人達とも知り合えて楽しかったですから。

リーマン後は賃貸オーナー向けの開拓営業。
城南地域のオーナーさんのもとには、不動産屋さんはそれこそ「毎日」営業をかけますからメンタル面でもキツカッタですね。。。でも、そこで知り合った地主さんや資産家の方と知り合えることで今となっては不動産コンサル?を実践することに成りました。その後の転職はこの時の経験が大きいです。

その後は地元密着の会社で某企業に転職しましたが、1年で倒産!!
この後ば一番へこんでたかもしれないです。家族は増えましたし、、、。
会社はいくら夢物語を描いたところで、存続しないと意味がないと。



住宅ローンの話に戻ると、そんな「属性」ですから正直「大丈夫か?」と正直心配してました。

メガバンクをいくつか受けてみましたが、結果渋々というところもあれば、OKということもありました。

OKのメガバンクとそうでない銀行の違いは、これまでの職歴をA4用紙1枚に淡々と書いたことです。

一応仕事の幅を広げるべくのどちらかというと積極的な転職ですし、実際仕事もして、資格もそれぞれのタイミングで取得して、所得も上がっていましたし。
それを評価してもらえるか、もらえないか、これはやっぱ担当者の理解度かな。。

今回は改めて「担当者」を実感。Tさん有難うございました。

ついでに、言えば資格もいくつか(一級建築士、宅建等)あるので、最終的に金利を0.1%優遇してもらえました。

一級建築士といえば、業界では「足の裏の飯粒(とっても食えないという意味で)」なのにまさか、こんなところでいきるとは、、、。


ちなみに宛にしていた、会社取引の信金は中古住宅の担保評価が、、、という理由で希望融資額に届かず。

地銀は駄目で、メガバンクはOK。やっぱ融資は支店、担当次第なんですよ。

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不動産経営でのリスク。 

会社近くの噂の現場へ行ってみました。



先月大田区で起こった殺人事件。

会社からは目と鼻の先です。


犯人とされる元同僚男性は死亡しており事件のその後は知りませんが、

ここでそのような事件がおこったとは到底考えられず、驚くばかりです。


密室では何が起こっているかわからない都会の住宅事情。恐ろしいものです。


ある記事によれば、窓から侵入したともかいてありましたが、1階の防犯は本当に大事です。


防犯、セキュリティ、特に単身女性にとってはこれから必須条件では無いでしょうか。







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相続でもめる前に、、、、 

京王線、芦花公園駅で、タイムスリップしたかのような商店街?を見つけました。


下を飲食店にして、上を住居にリノベするとかなり面白そうだなぁと無責任なことを思いつきました。
下北沢にもこんな感じの場所がありましたが、再開発で「一掃」されました。

あれが、下北らしさだったのに。。。防災の面での問題はありましたが。




この1カ月、偶然ですが「相続」関連の案件に触れる機会が多数ありました。

ただし、いずれの案件も相続税の「納税」問題ではなく、「遺産分割」の問題。


業界的には今後増える「相続」案件を視野にいれて、税理士法人と大手不動産仲介会社がコラボしてみたり、

金融機関が相続セミナーを開催してみたり、業界で「相続対策士」という認定をしようという動きが起きたり、

色んな動きがあります。



私自身は昨年一次相続を経験しました。

その地は長崎県諫早市ですので、東京と不動産事情も異なりますが、当然初めての経験ばかりでした。

とくに争族にならず終えることができましたが、起こってみて初めてわかった親の思いもありました。


事前に「家」のことを、後継ぎのことを話ておいたほうがいいいとはいうものの、なかなか難しいですよ。



不動産売買案件でよくあるのは、共有名義で売却に時間がかかるケース。

価格にしても、売却益をどうするのか、、、

とりあえず法定相続で処理した場合は事を後回しにしたにすぎないので、時間がたてばさらに相続が発生して、、

身動きがとれない不動産も目にします。


老朽化した空家だらけのアパートなんかはそうだったりします。


アパートやマンション等の収益不動産をもっている場合は、建替えや大規模リフォームをする前に専門家に相談することを是非お勧めします。


ご相談はお気軽に。


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消えたり、出たり、、、 

日経新聞での収益物件広告がやけに目に着くこの頃ですが、

「あれっ?どっかで見た一棟マンション?」ってなことが最近頻繁にあります。




いまにして思えば、「あの時は、、、」となってしまった1年前に市場に出ていた物件が、

姿を変えて、いや価格だけ変えてまた市場に登場です。



供給が追い付かない、、、と言うことでしょう。



収益不動産についての、利回りと価格の関係ですが下記のような関係です。

V=年間賃料収入/市場で取引される利回り(キャップレート)



1億円の一棟マンションが、年間1000万円の賃料収入がある場合、

利回り=1000万円/1億円=10%といいます。

逆にいうと、V(不動産価格)=年間賃料収入(1000万)/利回り10%ということです。



同じ年間賃料1000万円の一棟マンションでも、地方都市であれば市場利回りが10%の物件が、東京の都心であれば利回り6%等でも取引されます(買い手が付きます。)


同じ賃料収入でも空室リスクや、今後の市場性等を含めると、地方都市よりも都心の方が、人も多いし、将来性もあるということで、空室リスクも少なくなりますので、利回りが低くても(物件が高くても)売れます(買い手がつきます)。


極端な話、銀座なんかは取引される利回りは5%、場合によっては4%台もあります。


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収益物件用地のポイント、「接道」と北側斜線。 

今日は午前中恵比寿で打合、午後から管理物件がある江東区に来ております。

猿江恩賜公園のそばの風景。



いつも通るたびに撮ってしまいます。

水辺に、公園、ビル群、スカイツリー、、。

東京は自然が少ないと、九州にいるときは勝手に思っていましたが、そうでもないです。



今日は水曜日と言うこともあり、物件を4つ下見してきます。

収益物件用地、まだまだありますが、プランニングする上でいつも負担になるのが、東京都の「高度斜線制限」。


第一種から第三種まであります(渋谷区より抜粋)。
高度斜線


低層住宅地は第一種、中高層住宅地は第二種、商業系は第三種、、、てなイメージです。

道路の幅や、位置、土地の形状によって容積の消化がかわってくるのが、中高層住宅地の第二種高度地区。

隣地境界線上で5m立ち上がって、そこから真南方向にかかってきます。

収益物件は、階数でもEV無しで3階~4階。

階高2.7m程度とすれば、3階から第二種高度地区で建物が削れらます。



これが、真北が道路だと、道路の反対側から高度斜線が発生するので有利です。

南道路の土地が日当たりも良くていいですが、容積消化を考えれば真北道路の方がメリットあります。


現在大田区で、北道路の土地で偶然にも南側が緑道という土地が出ておりますが、これなんかは容積消化を考えればメリット大です。



すっきり3階が入りますから。。



収益用地のポイントははやり「接道」。

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業者買い、、、という意味 

最近の不動産市場、市況の良さを象徴する取引があちこちで見られる。

「うわぁ、業者が買ったよ、、、」なんて話がちらほら。。


これがどんな意味なのか?

わからない方も多いようですのでちょっとご説明を。



収益物件用地に例えると、「これは利回り8%くらいいけそうだなぁ、、、」という物件があった時に、

すぐに検討を初めて見ても、

「おなじ価格で買い付けが入りました、、、。融資特約もなしなんです。。。」なんてことがあります。


エンド(ユーザー)ですか?と聞くと「業者さんなんです。。。」


「えぇ、、。そうなんですか。良い金額ですね。」



市場で業者が買うということは、購入した後に短期間で売却しても十分採算がとれる物件だということです。



収益物件用地でいえば、エンドユーザーが8%程度で検討いているところを、企業努力によって何とか9.5%位で建物まで完成させて、市場で6~7%程度で売却、終了。。ということ。


最終エンドユーザー価格が上がっているということが一番の理由でしょう。


収益物件。最近は中古市場ではテーブルに載る案件もかなり少なくなってきました。


それでもなお、期待にこたえるのが我々の役目です。


案件の仕入れにますます力が入ります。


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2013年10月度「首都圏の住宅市場動向」【レインズ、】 

レインズから、2013年10月度「首都圏の住宅市場動向」が発表されました。


部門別にみると、

<中古マンション>
首都圏の成約件数は、3,066件(前年同月比11.7%増)

<中古戸建住宅>
首都圏の成約件数は、972件(前年同月比4.9%減)

<新築戸建住宅>
首都圏の成約件数は、400件(前年同月比16.0%減)

<土地>
首都圏の土地(面積100~200平米)の成約件数は396件(前年同月比27.9%減)



注目すべきは中古マンション市場。
14カ月連続で前年同月を上回っているようです。

業界誌で最近めにするのは、大手デベを中心に新築分譲の他にリノベーションマンションの分譲をてがけていること。。新築事業にも限界があるということでしょうか。


住宅市場に占める中古住宅の割合は欧米の過半数以上に比べてはるかに小さな市場。

わずか10%台、、。


今後の中古市場は戦略の鍵のようです。



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10月以降の請負工事の消費税について 

増税前の駆け込み需要が一息?ついて今月はメーカーも調子が悪いようです。

そりゃそうだ、前月が忙しすぎでしたから、、。


ところで、年内に工事請負契約をして、引き渡しが4月以降となる物件の場合の消費税の扱いはどうなるかご存知ですか?


先日打合をした際に見積書の消費税が5%だったのでゼネコンさんに確認してみたところ、


「3月までの支払い分については5%、それ以降の支払い分は8%、、」と支払う時期によって異なるようです。


例えば、上棟が3月だとして、上棟時中間金が3月の支払いだとすれば、上棟金までが5%扱い。

残金が8%と言うことみたいです。


うーん、混乱しそう。


ある得る事態としては、3月まで多めに払ってしまおうか、、、というケース。


もらうほうは本来喜ぶべきところでしょうが、もらった分を下請け業者に支払うときは8%と言う事態もあるでしょう。


もらう方もリスクがあるようです。


該当する方は一度チェックを。



土地から収益物件を仕込場合はまず該当しますので、

つなぎ融資金額、支払い条件含めて要検討ですね。


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時代と共に、流行りも変化しながら、、、 

表参道を久々歩きました。

ちょっといかない間に色んな場所で建て替わっています。




まさに建築の流行も最先端の街だと思いますが、写真左側は完成したばかりのビル。
彫刻的な造形が面白いですね。。。

右側はTODSビル(伊藤豊雄氏 2004年)。

左側になんかあったけれども、思い出せないです。。。


最近は直線的なガラスとコンクリートの建築に比べて、曲線を用いた造形的な建物が増えたような気がしますね。

時代の変化でしょうか。


シンプルでモダンな物にちょっと飽きてきた感が自分の中にもありますが、建築デザインも面白いですね。。。



この後は、青山のSANWACOMPANYさんへちょっと自宅リフォームの棚を物色しにお邪魔しました。
実は夏に購入した物件へ年末に引っ越しを控えており、ばたばたと準備中です。


メーカー直販で顧客を取り込む手法にいち早く手がけたメーカーの一つではないでしょうか。

30~40台の施主さんの場合、このショールームで商品を選んでくる施主さんも結構います。



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[edit]

線路沿いの物件の可能性 




収益物件の用地で、線路沿い物件が時々ある。
とりあえず後回しにするものの駅近であれば、何か魅かれるものが、、、


例えば看板を設置することが可能なほど駅近であればこんな風に防音のパネル代わりに看板にすることも可能なようだ。


ものは発想次第。


でも音の問題はあるので、その点を賃料とか仕様でカバーする必要がある。


それから、悩みどころの物件としては、擁壁もの。
がけ上の物件ならば、既存擁壁が建築士目線にて維持管理上問題なさそうであれば、あとは基礎を深くいれてしまえばわりと簡単に判断できてしまう。

先日は、渋谷区内で崖上の絶好の用地があったが、崖が「大谷石」。

これが間知石で水抜き等がしっかりとしていれば大丈夫。


この辺は役所の見解もあるがステップを踏めば事業化できる。


擁壁案件でお困りの際はお声掛けを。



あぁ、バタバタと仕事しております。


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鉄筋コンクリートの打放し 

JR目黒駅へ所用でよったついでに、有名建築を久しぶりに見てきました。


カトリック目黒教会【聖アンセルモ教会(アントニーレーモンド 1954年)】




ぱっと見、どうなっているか良く判らないかもしれませんが、コンクリートの壁の隙間から間接光をとりいれています。

いつみても良いですね。。。

色あせない建築のひとつです。

1954年から50年以上も経てなお使われ続けている建築。
こんな建物は作ったつくった職人も建築家も幸せです。


鉄筋コンクリート造で打放しの仕上は今でこそ市民権を得ており、壁紙にも似たデザインがあります。

コンクリート打放しは水とセメントの比率や、砂利の質、打設のスピードで表情が変わるかなり繊細な仕上です。

仕上がないだけに一発勝負の真剣勝負です。


今、鉄筋コンクリート造の建築コストが上がり、なかなか取り組める現場がないですが、耐震や防災の観点からもメリットは大きいです。


収益物件は木造で作る場合が多いですが、より大型物件となると鉄筋コンクリート造が主流です。

取扱物件の価格もひろがれば、鉄筋コンクリート造の事例もどんどん増やしたいですね。


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