reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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大体1日で復活します。 

大体1日で復活とは、私のことです。


ワンルームに一人で住んでいたころは、風邪をひきかけてもごまかしごまかしで、そのあと高熱なんてことが結構ありましたが、家族がいるとそういうわけにもいきません。さらに伝染しますから、、。


子供からうつされる風邪もありますが、風邪気味?となることが増えたような、、。


なので少しでも風邪を感じたら病院で薬を処方してもらって完治するようにしております。


やっぱ市販の薬よりも効きますよね。


昨日の夜から微熱とのどのイガイガしておりましたが、薬をのんで、水分とって、今日の午前中休んで復活。


ひかないように日々体力を付けて、予防するにこしたことはありませんが。


季節の変わり目は要注意です。


さぁ、仕事再開。

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「者」から「士」へ  宅地建物取引主任者資格について 

今日は小雨。
浜松町駅から見えるビンテージビル。
いつも気になるなぁ、、
活用をお考えのさいは是非一案を。



今日は午後から中央区方面での案内、業訪、それから最近下見で世田谷方面へ。


業界誌である「住宅新報」に宅地建物取引主任士への署名活動についての記事がありました。


あまり意識したことはありませんでしたが、例えば法律に関しては弁護士、税務に関しては税理士、建築については建築士等、それぞれの専門性分野についての「プロ」がおります。

不動産については、宅地建物取引主任者であって、確かに「士」ではないのです。

業界からは地位向上という意味合いも込めての活動らしいですが、必要なことと思います。

考えてみれば、不動産取引の手数料は決して小さくはなく「夢のマイホーム?」と言われるほど人生の一大イベントなのである。


ついでも試験内容も若干変えてみてもよいのではないだろうか、、、。

同じ賃貸仲介と売買仲介ではその業務報酬額も全然違うので別に賃貸専門の資格を創設するとか、、。


いずれにしてもこれからは専門性が大事!

日々研鑽することも忘れずに。



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不動産取引のティッピングポイント? 

日々の仕事の中ではもう一度同じことをやろうとしても再現できないことがある。

特に不動産取引ではなかなか成約にならない案件が、ある時を超すと数件の話がはいることがある。

購入においても、売却においても同じである。


先日までぱったり動かなかった話が急に数件の購入依頼が入ったり。


賃貸募集では全く案内や反響がなかった物件がいきなり複数の申し込みがはいったり、、、


これはもう一度同じことをやってくれと言われても多分できない話。

同じ密度で活動はすることができるが、、


不動産は「縁」ものと言われる所以である。


大事なことはできること、やるべきこと、対策は実行することである。

それで成果がでれば、やはりやるべきことをやった結果なのだと思う。


そんなことを思い返す日々。
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ひらすらボリュームチェックをば。 

収益物件用地を扱うと、必ず必要となるのがプランの作成、所謂ボリュームチェック。

週に5件位はやっています。外注も含めておっつかない、、、、、ってこともよくありますが、。


容積率200%の土地でも道路斜線や北側斜線の影響で150%しか入らない土地であれば、いくら坪単価が魅力的でも事業採算は難しい場合もある。


どのような土地が収益物件用地に向くかと言えば、やはり住宅用地としては大きすぎる物件。

それから、接道間口が小さくて住宅を建てるにはちょっと?な物件。

デカイ旗竿地等等、、、



そんなこんなの理由があって物件は供給されれるのだが、この時に収益物件用地としての事業性を考慮した値付けがされているかというと、そうではないのだ。


そこで見方によっては採算がとれる用地となる。


東京都には建築安全条例なるものがあり、じつは色んな制約がある。

窓先空地やら、避難経路の幅やら、、、。


ボリュームの消化についてはお客さんから結構質問がでるので、今後かいつまんで解説をさせて頂きたいと思います。


ご期待を。(基本は結構簡単です。)


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身近で起こった事件 

報道等でご存知のかたも多いと思うが、大田区鵜の木で殺人事件が起きた。


勤務先も鵜の木2丁目であるから、ホントに近所である。

この地名は知らない人も多いけど、大田区では東急多摩川線沿線の駅である。

かつては東急目蒲線といって、JR目黒駅から、蒲田まで線がとおっていたが、現在は東急東横線~蒲田の往復運転となっている。

東急支線のなかではほのぼのとした住宅地だ。

自社ビルも賃貸マンションであるので、いつ起こってもおかしくない話なのだ。
まずは一刻も早い事件の解決を望むばかりだ。



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まずは自分がどんな人なのかを伝えながら、、、 

早朝から利用している駅隣接のカフェ。

PCを持ちこんでいる人、結構多いです。ノマドワーカー族です。




収益物件用地を扱っていると、接道が私道の場合があります。

その場合はインフラの引込の際に私道の所有者の方から承諾書をもらう必要があるのですが、場合によっては承諾をしてもらえない所有者が時々おります。既存の家は古屋が建っており、建替えることできれいになります的な理屈はあくまでも建てる方の事情と言うことでしょうか。

その点、誤解を得ないように計画内容や事業を実行する人の属性をあきらかにすることも重要です。


色んな人に会う中で顔写真を付けている企業が最近とても多いです。


私も勿論載せておりますし、ネットでも自分のプロフィールなんか公開しています。


会社にいようがいまいが、個人の信用力が問われる時代、自分が何者であるかをはっきりすることが相手の理解を得るうえでも重要。

そんなことを考えつつ、プレゼン資料等を作成中です。

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清潔にすること、キレイに使う事。 

今日は休みで、久々に東武デパートの飲食フロアに行ってみた。



うわぁ、、、きれいになっている。
かなりの混雑ぶり。


住むところは勿論だけれど、食事をするところもまずは清潔でないと人がはいらないと思う。
清潔で、きれい、明るい。。


かつては、雰囲気もデザインもかなりねんきがはいっていたけれど、改装するとこの通り。

賃貸物件でいえば、原状回復というよりも、資本改善というところか。



中古の一棟収益物件や、区分マンションでは資本改善が必要となる物件が結構あるが、それに消極的な物件もある。例えばオートロックひとつとっても以前は付けなかったものがいまでは必須となった。

時代が変わるとともに、ニーズも変わる。
賃貸経営もいろんな情報やセンスが必要な時代。


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水辺の街再生プロジェクト 

御茶ノ水駅にて乗り換え中。



東京はかつて水辺の街として栄えておりました。


こんな風景をみると、もう少し水辺の風景をとりいれてもよいなぁと思います。

川沿いにちょっと降りられるだけでもいいのだし。

住まいもこちらに向けてみるとか、、、。


将来的には、表記タイトルのような事業を不動産活用を通じてできればと漠然と思っております。


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公共施設は更地で売却? 

今朝の朝刊であるが、学校や庁舎等の公共施設を取り壊す費用を地方債で賄えるように法整備しようというもの。


解体費の負担をためらい整備がすすんでいない為に解体費を地方債で賄い跡地の売却を通じて地方の再開発を後押しするらしい。


ピンとこないのが、更地で売却するという発想。
建物付で売却は駄目なの?

特殊な建物で老朽化がかなり進んでるのならば、わからないでもないがうまくストックを活用してリノベーションなりすれば買い手も事業負担が減るのだ。

買い手のニーズとマッチすれば、建物代金はタダではないだろう。
いくらないとれるのだから、むしろ得になる可能性もあるだろう。

そもそも、不要なものを作りすぎのが根本にあるわけで、更地になるから再開発が進むとは限らない。。
人口減少時代、スクラップアンドビルドは方向転換期を迎えている。


ただ、1000件超す要望があるらしい、、、。
どんな背景なのだろう。。


ご存知の方は教えてください。


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久々の連休。 

久々の連休をとって、河口湖畔のキャンプ場へきております。



キャンプ久々だなぁ。。
この景色と空気にふれると、やっぱたまには行かないとな気分です。


東京から車で約2時間。
混雑していると3時間はかかりますが、この連休は混んでました。。
これがないと良いんですが、、、。
渋滞すきな人なんていないですよね。


キャンプに行くと準備するものが結構あるので車にも荷物がたくさんです。
中央線とレンタカーを使ってなんとか渋滞にはまらない方法を模索せねばなりません。


まぁ、もっと近場にもキャンプ場はありますが、この景色をみると遠出した甲斐がありますね。

十分充電できそうです。

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その仕事って誰でもできるんでは、、、 

収益物件用地を物色していると、どうしても旗竿地や不整形地に出会うことが多い。

住宅地としては大きすぎる土地で接道面の長さが小さい土地等は分割することができないので、個人が住宅用に購入するには坪単価が下がってしまう。
結果としてそのような単価が下がった土地が収益物件向けとなるのだが、接道の幅が2mないと行けないことはいうまでもないが、長屋を建築する場合では「有効」2m必要となる。

時々隣地との塀が境界線の中心からややこちら側、場合によっては斜めっていたりしており、有効で2m確保出来ていない物件がある。


収益物件用地としてはとても魅力的な場合は元付不動産会社の担当とこんなやりとりをすることがある。


緒方:有効2mありますか?数センチ足りないようですね、、、、
元付:そうなです、、、ちょっとたりないので長屋は無理ですよ。。住宅のみ。
緒方:でも先端の塀を境界中心に作り替えれば、確保できそうですね、、、、
元付:作り変えは無理です、、
緒方:隣地の人が言っていってるんですか、、、売主さんですか?
元付:いや、その交渉は無理です、、、
緒方:?(めんどくさいなら)こっちでやりましょうか?費用も場合によっては負担しますが、、、
元付:いや、無理なんですよ。。。。
緒方:でも住宅じゃちょっと難しいサイズですよ、、、
元付:だから安いんですよ。。。
緒方:(販売開始から)結構時間たっているようですが、、、。満額で買手がいるんですが、なんとか話してもらえないんですか?
元付:、、、


もはやなんのこだわりかわからないが、こんな担当を最近2名見かけたぞ。


不動産売買においては、なるべく高い価格での売却はどこの売主も望むはずであるが、こんは担当にぶち当たっては不幸極まりない。。。。


何事も、パートナーは重要です。
売却の媒介もらって、レインズ乗っけるだけなら誰でもできるんでは。


仕事には付加価値の想像を!!


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ローン申込を電子化。。 

不動産ローンの審査申込を電子化に向けた試みがはじまるようだ。
某電鉄系不動産会社の試み。


この会社はここのところ日経でも結構記事を見かける。
相続税の建替え払いサービスを税理士法人とおこなってみたり、
中古住宅のエンド間売買の瑕疵保証サービスを行ってみたり、、。


住宅ローンの申し込みはいまだにアナログだ。
この点、電子化のメスがはいっていない領域なのかもしれない。


ローンの申し込みや、賃貸住宅の申し込み等もそうだが、記載内容や筆跡を見てその人となりがなんとなくわかる。
「字は体を表す」ではないが、書体や記載内容等からなんとなくよみとれる内容があるのも事実だと思う。

前職で賃貸保証人代行の審査会社を立ち上げたことがあり、審査を請け負っていたことがあるが上司からはそのような「見方」も教わった、、、。


電子化ではそのような手仕事的な部分がそがれるが時代の流れだから仕方ない。

次のステップだ。


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地方都市の土地活用 

先日、某地方都市の土地活用についての相談があった。

建築会社からの提案が数社あり、某社に決めようと思うがどうなんだろう、、、というもの。


試算表をみてびっくりしたのが、RCの建築コスト。

地上6階建てのEV付で坪60万円台。東京で言えば木造のコストか。


現在東京圏ではマンションの工事費が坪あたり80万円といえばかなり割安な方ではないだろうか。

かるく100万円を超える会社もある。


提案内容は当然家賃保証付きであるが、期間は10年間一定の賃料で保証するというもの。
その後は3年毎の賃料見直し。


施主サイドとしては、10年間は保証が付くから大丈夫ではないだろうか、、、、。
そんな印象をもっても当然の内容。


現状回復費用等は保証会社負担であり、施主が持ち出すのはせいぜい公租公課。

私のシュミレーションソフト「リーファ」に入力してみたところ確かにかなりのキャッシュフローがでる。
うーん、これは良いですね、、と言いたいところだが、注意点もある。


それは、資産価値(時価)での評価。

例えば、時価5000万円の土地に、2億円の建物を建ててみたとする。
極端な話、完成後諸事情があって売却しなければならない時に2億5000万円で買い手がつくかということ。

この時買手となる人が、賃貸マンションを一棟で売買する場合に目安にする指標が「利回り」である。


新築一棟マンションであれば、23区なら6%程度。地方都市では10%程度が一つの目安ではないだろうか。


仮に10年後思うような賃料保証が受けられなかった場合、それじゃ売りますよ、、というケースはどうだろうか。


10年後の年間満室賃料を利回りで割ると資産価値(時価)が算出できる。

例:年間賃料収入1000万円/その場所での利回りが例えば10%=1億円が時価となる。

<注意点を3つあげてみる>
1.借入金の残債(これは正確に予測可能)。時価を上回れば当然持ち出さないと売れない。
2.10年間で減価償却した分は譲渡所得の際に所得税が課せられるということ。
(地方都市では土地代金よりも建築費の方が圧倒的に高いので運用中は減価償却はかなりとれるが、とった分は売却する際にしっぺ返しがあるということ。詳細は税理士さんに確認するほうがよいです。)
3.管理会社の収入(満室賃料ー借り上げ賃料)をみるとこれで会社がやっていけるのか?と思う借り上げ率90%超え。管理会社には頑張ってほしいが、人件費や修繕費用は必ずかかる。その点疑問が残った。


賃料は一般人の肌感覚とネットを駆使すればある程度はよそくが出来ますが、利回りは不動産会社や、投資用不動前のサイト「楽待」さんや「健美家」さん等を参考にするとよいです。


地元でも土地活用のニーズはあると思うが、私はら少ない投資額で初めてみると思う。
借入して建築すれば、あとから小さくはできないですから、、。


取り急ぎ。


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レインズから発表された「囲い込み」禁止について 

不動産仲介の「情報囲い込み」について

先日10月1日付で、東日本不動産流通機構(レインズ)から新たな基準が制定された。
その中でも注目が「元付け業者による登録物件の正当な事由のない紹介拒否行為の禁止」という項目。

どういうことかというと、レインズに掲載された物件を客付け会社が「紹介大丈夫ですか?」と聞いた際に、理由もなく「話入ってます」とか、場所すら教えないという行為を禁止するというもの。

不動産業界にはいって10年もたたないが、すでにレインズを介したオープン市場は整備されているものの、いまだに両手仲介にこだわるあまり情報を囲い込む行為に苦情等が結構でているということだろう。


これは会社によって異なるような印象を受けている。
この点の教育を行う会社もあれば、逆にそうするよう教育する会社もあるのだろう。


この点の趣旨はいうまでもなく、ユーザーの為であると思う。


業界で徹底的に取り組まないと無くらなないと思うし、仲介手数料の割合も、例えば定額帯の1000万までの物件は料率を上げるとか、そんな新たな仕組も必要だと思う。


このような仕組みはユーザーからすると聞いてもわからないかもしれない。
実際に会社の事務社員に教えてもピンと来るまではかなり時間がかかる。
僕自身も業界にはいって判るまで時間がかかった。


ユーザーは分からないからやっていいということではなく、そこは高い倫理感が必要なところだ。
未だそんなことすら分らない人たちも結構いる。何度教えても駄目なものはだめなのかもしれない。

これからも業界で仕事をするのであれば、もっとレベルを上げないと生きていけないと思う。


現在必要なことは、そんな業界の不満をいうよりも、そんなことすら突破する交渉力。
環境のせいで顧客の満足がえられないのはそれまた問題と思い日々研鑽すること。

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都心の収益用地【噂の現場】その2 

先日は小雨降りしきる中、文京区は「春日」駅にて下車して、都心の収益用地【噂の現場】へと向かう。

都心の収益用地【噂の現場】とは、都心の裏の裏の道路付けが微妙なところにひっそりとのこっている土地の事で私が勝手に命名しております。大体フタ癖、ミ癖はあります。



春日駅を降りて交差点付近へ到着。
CIMG4182.jpg

ここらは利便性抜群のいわゆる都心立地である
都営三田線、大江戸線「春日」駅、東京メトロ南北線、丸ノ内線「後楽園」駅、ちょっと歩けば中央本線「飯田橋」「水道橋」、眼と鼻の先に東京ドーム。
菊坂を登れば東京大学、富坂を登れば中央大学。


賃貸資産としては文句なしの立地でしょう。


途中経過ははしょりますが、ここから平坦地を歩いて徒歩5分位で坂の入り口です。
うーん、なんとも言えない色気ではないですか。。。
CIMG4186.jpg
ポイントは坂の奥が明るいこと。これ重要です。
明るければ、ちょっと舗装が悪かったり、古屋が並んでいても大丈夫。

反対に暗い場所はいくらきれいでも却下となる場合が多いでしょう。




やっぱありました、強烈な擁壁が、、、、。
格安系の好立地物件は擁壁系の問題か、接道の問題。
高さは2.5mはあろうかという擁壁。
したから見上げるのでより一層高く見えます。
上の家屋も40年物といったところか、、
CIMG4192.jpg


擁壁のアップ。
CIMG4196.jpg
なんじゃこりゃ?レンガとか、石とかあるもので貼っただけの「仕上」?


現実、地震があるとチョットビビるなぁ。。。


かつて、がけ下の工事をやった時に(がけと言っても積み石程度の1.5mくらいの高低差でしたが、、、)昔からあった樹木を伐採したら塀が崩れてきて、大変な思いをしたあの日をふと思い出し、、でもその時もこんなレンガとか、タイルとか、そのへんにあるものでとりあえず仕上げたような塀だった。


東京都には「東京都建築安全条例」があります。
がけについては「高さ二メートルを超えるがけの下端からの水平距離ががけ高の二倍以内のところに建築物を建築し、又は建築敷地を造成する場合は、高さ二メートルを超える擁壁を設けなければならない。」とされております。

実務上では、高低差の2倍も話すことはできないので、擁壁をつくったり、或いはがけ上の建築物だったら、既存擁壁の状態を1級建築士の目で管理状態を確認した上で、基礎を深めに撮ったりします。


原則は、役所との協議というプロセスが必要です


今回は難易度高い擁壁系。

擁壁の処理に自身がある方は是非チャレンジを。


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資産価値はモノだけではない、、 

今日はあいにくの雨だが、物件下見にうろうろ、、、。

都内某所の分譲マンションを見にやってきたが、なんじゃこりゃ。



最近は「グーグルストリートビュー」が発達したお陰でかなりの多くの情報を収集できます。


写真て凄いです。


なんか汚れた感じとか、古びた感じとか、逆にきちんと手が行き届いた感とか、結構判別できてしまいます。


写真の建物は好立地で前面道路がバス通り。
歩道が狭く、ちょっと「危なっかしさ」があるとおもいましたが、現地で見るとそれ以上になんじゃこの自転車は。

これは致命的。



多分時価評価でも1割は下がると思いますよぉ。。。


勿体ないなぁ、、、、、


誰も文句言わないのだろうか、、、。


それ以前に自転車置場がないのが問題だが、かと言って不法駐輪がよいという訳ではない。


ちゃんとこんな張り紙もあるんだし。



てなことで、残念見送り物件に。



不動産市場は、現在売り物が不足気味の売り手市場。


いずれ処分を考えていた不動産があれば、今は売りどきと思われます。


と、、、思いきやここにきて五輪招致のあおりもあり建築需要の増加。


特にマンション用地や事業用地がなかなか思うように数字が延びません。


どんな7年間が待っているか、これからが本番。


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地図の厚み分の価値。。 

2020年の東京オリンピック誘致も決まり、なんだかそわそわしだした不動産市場。


いつも手元にあるゼンリン住宅地図群を見ると、都心の希少性が「一目」瞭然です。


練馬区、大田区、世田谷区は、大体2センチくらいかなぁ、、

中央区、港区、千代田区はその半分くらい。。


いままでマークし続けた痕跡がどんどん増えると何だかうれしいもんです。

ちなみに、コピーしたときに写らないように黄色でマークするのがルールとなっております。





今年も都心の物件取引にいくつも関ってますが、全国から買い手があらわれているようです。


それにしても収益物件用地、一棟マンションの流通がほんと盛況です。


「えっ、業者が?」なんていうプロ同士の話題も結構あり。


今は、とにかく顧客の期待にこたえるには情報仕入れ。


こんなときは、「待ち」ではなく「動く」ことです。


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(借地権付き)底地の買取、、、 

先日、日経新聞にも掲載されていた、底地買取の広告。


日経にこのサイズで広告が出ていたのは初めて見たかな。


底地とは、借地権が付いている土地のことで地主さんが所有している部分の通称。


運営する「借地底地ガイド」では詳しく掲載しておりますが、地主さんからすると地代収入から固定資産税等を差し引くと手元にはわずかな収入しかのこらない。。

20年毎の更新の度に借地人さんとは「返してくれ、、、、」なんていう話をする地主さんもいますがそう簡単にも行かないです。


そこで、今回の記事のような買取という仕組みが出てくるのです。


買取会社は買い取って何をするの?


基本的には借地人さんに買ってもらうか、あるいは借地人さんの借地権を買い取ってきれいな所有権の土地にして売却、、という流れで処理を行います。


相続を間近に控えて、底地が何十個所もあると、早期に処理しなくてはならないので多少価格が下がっても買取を使うメリットはあります。

それほど急がない場合は、借地人さんにコツコツアプローチして整理する方法もあります。


売る方、買う方、双方に価格面でメリットが大きいです。


ケースバイケースですが、1年もかければ半分以上は整理できるのではないでしょうか。。


トラブルがあってどうにもこうにも処理できない場合は買取を使うのも一つです。


地主、借地人間の歴史は長いです。

一度更新したことがある借地は20年以上地主との付き合いをつづけているということですから。。


良い思い、悪い思い、必ずあるでしょう。


良い思い出は記憶から消えても、悪い思いは言い伝えられるのもよくある話。



底地のことでお悩みがあれば、遠慮なく相談を。


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