reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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今時の運動会 

今日は子供の運動会に足を運んでおります。

晴天に恵まれ、砂ほこり舞う中での開催です。



今どきの運動会ですが、「順位を付けないで、みんなでゴール、、」とか「競争させない、、、」見たいなノリがあるような噂もありますが、そんなことはありません。


”倒せ倒せ”の応援合戦に始まり、最後はやっぱりリレーで締めくくり。

6年生ともなれば、かなりマジ顔で走っています。


部活動にしろ、受験勉強にしろ、順位を付けることは大事な事だと思います。

さらに大事なことは、買った負けたのその先であることは言うまでもありませんが、、、。


ウチの子は、50m走で一番になれなかったので悔やんでいましたが、悔やむ精神があるかないかも重要なので、そういう意味ではいい経験となったようでした。


ところで、自分が小学校の時の諫早の運動会は、今考えてみるとユニークな点が結構ありました。

例えば、町内ごとに分かれてのリレー。

これは、子供から大人までがごちゃ混ぜで走る。

そして先生チームも走る。

父ちゃん母ちゃんも参加。

場合によっては変わりに高校生の兄がはしったり、、。

誰それの父ちゃんは凄い、、、とか、慣れないグランドでの走りに滑る人とか、
ケガする人とか、、、。



相当盛り上がります。そして子供たちも普段知ることのない大人の凄さを知るのです。



終了したら、町内ごとに集まって、打ち上げです。

家の近所の地べたにレジャーシートしいて、近所の人がたくさんあつまって飲み会でした。

うす暗い中で大人達はお酒をのんで、子供はジュースとかお寿司をたべて、、

楽しかったなぁ、、、、鮮明に記憶しております。



現代では作ろうとしている「コミュニティ」が自然にあったようです。



そんな楽しさを子供達にも教えてあげたいですが、移動が激しい都会ではそうもいきません。

自分も移動ばかりしてますから。。



学校の先生は今となっては「本当に大変」な職業です。


まぁ、楽な職業はありませんが。


人口が減少して行く時代の仕事感はどのようなものか皆初体験ですが、
熾烈な競争であることはいうまでもありません。

数少ないチャンスを大事にして、腕を常に磨くことです。


日々研鑽。


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家が先か、道路が先か、 

先日神田から、秋葉原周辺まで久々歩きで移動しました。


あの場所どうなったか、、?とかあの建物のこっているかなぁ、、?とか。
一つなんとしても保存してもらいたい建物があるのです。。。


交差点の角地に時々、というか結構こういう昔ながらの家屋が残っております。
商売を続けているところもあります。



当然ですが、周辺はテナントビルやマンションばっかり。




かつて、とある片側2車線の大道路の角地に住んでいる地主さんに、こう聞いたことがあります。


緒方「大通り沿いに住むと、結構排気ガスとか気になりませんか?」
地主さん「まぁ、そうだけど、あとから目の前に道路ができたからねぇ。。本家の場所だしね。。」


道路沿いに家を建てたんではなくて、家が建っている眼の前に道路をとおされた、、ということだったようです。


これは言われてみればその通り!という話でした。


立場変われば、色んな考え方があります。



冒頭の交差点の家にもそんな歴史が刻まれている事でしょう。


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都心のタワーマンション。 

今日は田町にて打合。

田町といえば、慶応義塾大学やNEC、海側の芝浦付近は工場跡地にタワーマンション群がどんどんできました。

かつての面影を残しつつも、典型的な都心のライフスタイルともいえるタワーマンションとの共生。



町はどんどん変わり、進化します。


震災以降、個人的にはタワーマンションの人気に陰りがでるのではないかと思っておりましたが、なんのその。。
実際はエレベーターの停止等は一部あったものの、建物が傾いたりは当然なかった(当たり前ですが。。)。


そんなこともあってか、震災時に自宅までの帰宅が難しく、会社等に泊って動けなくなった人たちが、都心のタワー物件はすぐ近くで帰るのもすぐなのでやっぱり住みたいという声が結構ありました。


勉強不足でした。


確かに便利ですし、眺望は御想像の通り。

以前、周辺のタワーマンションを売却したことがありますが、棟内での買い換えニーズがあることも余り知られていないことかもしれません。


眺望が気に入らない、、、、とか、間取りがやっぱり、、、、とか。


取引相場が読みやすいのもメリットかもしれません。
小規模マンションですと、自宅の資産価値(時価)が読見づらいこともありますが、
タワーマンションは大型だし、取引事例も豊富。


それから、相続対策でタワーマンションを購入する資産家が多いのも特徴です。

相続税評価額を算出する際に、土地の持分の評価がありますが、上層階も下層階も扱いは同じです。
但し、時価は当然ですが異なります。


40階と4階では坪300万が400万と言う事例もなかにはあるでしょう。

つまり、時価評価と相続税評価額の乖離が大きく、現金をタワーマンションの高層階に組み替えると、時価の30%だったりします。


相続税評価額の算定って不思議だなぁ、、と今でも思います。



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旧万世橋駅の再生活用 

旧万世橋駅の遺構を活用したJR東日本などの商業施設「マーチエキュート神田万世橋」へ行ってきました。


レンガ造りの駅舎は1912年に開業し、1923年の関東大震災で大部分を焼失。
その後の鉄道博物館は、新幹線0系が展示してありおぼえているなぁ。。


それにしても、駅舎の下のアーチをうまく活用してなかなか魅力的です。


洋服屋さんとか、雑貨店とかカフェが入っています。

レンが造りの建物ってリノベーションしがいがありますよね。

もともとの素材が良いので、コンクリート打ちっ放しとかなり相性が良いです。



神田川沿いからは、こんな雰囲気。新たな街が出来上がっています。



決してきれいな川ではありませんが、まずはそこに向き合うことから初めて、
除序に「もっときれいにしよう、、」とか、「水辺の街をつくろう、、、」みたいな流れができあがれば面白いです。




東京には神田川をはじめ、多摩川、荒川、隅田川、目黒側、善福寺川、、、
結構色んな川があるんです。

<江東区大島付近>
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不動産をリノベーションする時の一つのキーワードに「水辺」を取り込んでみるのも面白いです。


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何事もまず、「思う」ことから初めないと、、 

今日は休みをとってまでして、京橋の鼻のクリニックへ。



間違いなく親からの遺伝であるが、ものごごろ着いたころからアレルギー性鼻炎だったようだ。。。

何かが不足することもなく身体的に成長できたのはありがたいことだが、やっぱりこれからも鼻炎と付き合っていくのはどうかと思い、親族も通って実績のある鼻のクリニックへ。


過去に、レーザー治療を2度も行ったが、結局これは粘膜の表面を処置するだけなので、鼻炎には効果がないのだそうだ。。。先生曰く。


その通りでしたよ先生。でもレーザーをやったクリニックは2度目のレーザーの時何も言わなかったもんなぁ。
面談も何もなくいきなりレーザーだったもんな。説明は紙で、、見たいなやり方だった。
全ての医師が患者の事を本当に考えてくれている訳ではないのだ。


年間を通じて、季節の変わり目、花粉時期、そしてお酒を飲んだ時に鼻づまりがひどくなり、これが余り酒を飲めない理由だとすら思ってる(それは違うようだが)。


松下幸之助のが「売上を上げる秘訣は?」と質問されたときに「まず、上げたいと「本気で」思うことです、、」みたいなことをいったそうだが、何事もまず「思わなければ」ば実現しないのだ。


ということで、今回は本気で鼻炎を直してみようと思う。
これも、それを実現してくれる専門医がいてくれるからできることだが。


このクリニック、全国から、本当に沢山の人が来ている。。


診察のしかた、スタッフの対応、融通の利かせ方、あらゆる面で「患者の為」を重んじてくれている雰囲気を感じずにはいられない。。優れた技術も、優れたバックアップ体制があってはじめて成立する。


こんな「誰の為の?」視点を不動産業界も学ばなければならない。

その為には、働いたら働いた分、顧客の利益となる仕組みを創造することも必要だが。


ということで、やっぱり何でも仕事に結び付けてしまいます。




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こんな建築は却下 

早朝は車で大田区まで。。


その途中、環状8号線にそびえ建つ「M2」ビル



80年代のバブル景気に乗って建てられたポストモダニズム様式の代表的作品。

詳細は割愛するが、確かに読み物や建築理論としては面白いが、これが実物の建築となると首をかしげずにはいられない。


これから、五輪開催までの建築でどんなものができるか楽しみだが、跡にボヒョーンとのこるようなものはやめよう。

世界一コンパクトな五輪だからそんなことはないと思うが。。


ザハ・ハディドがコンペで勝ち取った、代々木のオリンピックスタジアム、
yoyogi.jpg


結構好きだなぁ。。。入札は不調に終わったそうですが。
名建築には、ドラマがつきものですから。

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マンション管理は「建物」管理ではなく「資産」管理のはずである、、、 

土地を購入して建物を建てる場合には、ラフプランをまず入れてみます。。

こんな感じで、、、


簡単なものは手元でやってしまいますが、ちょっと複雑なものは協力会社へお願いします。


賃貸物件の場合には、プランニングする上で、いろんな選択肢があります。

●ユニットバスの大きさ
●バス、トイレ別。さらにトイレを独立して室にするか、洗面台と同じ室に治めるか
●洗濯機置場の設置
●収納の量
●キッチンのサイズ

等等。


築年数が古い(築20年以上)物件と新築する物件で明らかに違うのが、
「バス、トイレの別」「室内洗濯機置き場」です。

洗濯機置き場に至っては、昔は屋外にも無いアパートもあり、そもそも設置していない物件もあります。
近くのコインランドリーを使っていたのでしょう。


最近は単身者が借りる賃貸物件も、室内洗濯機置場やバス、トイレの別等は新しい物件が増えたお陰で常識化してすらいます。


3点式ユニットバス、洗濯機置場は無し(もしくは外)といった物件は家賃を下げるしかなく、それを補足するにはリフォームということです。


投資用ワンルームマンション市場が盛況ですが、弊社では中古物件を見る際に洗濯機置き場の有無には注意しますが、立地が捨てがたい場合はリフォームを前提お客さんに買って頂きます。


先日世田谷区のとある物件であった話だが、立地も素晴らしく、間取りもなかなか魅力的で眺望もよい物件で、リフォームをして運用できればと言う物件(分譲ワンルームマンション)があったが、管理会社に室内に洗濯機置き場を設置するリフォームについて念の為ヒアリングしてみたが、かたくなに「当初から排水量を設計にいれていないので、リフォームはしないでください、、、」との返答だった。

ちょっと待ってよ、、、は通じず。

基本的には管理組合の判断であるので、断定的な返事をするのはおかしいと思うが、大事ななことは、この管理会社は「建物」の管理はしているが「資産価値」としての管理という視点からは仕事はしていないという事。


マンションの設備ニーズは時代を追って変わるはずで、中古ストックの活用が促進されている時代では、リフォームの制限をする時点でちょっと勉強不足。


しつこいようだが、洗濯機置き場が付く着かないで、賃料で3000円程度の差が付くのではないだろうか?
もっと言えば、借りてくれないかもしれない。。。


賃貸管理会社に聞いてみても、そんな返事が多い。
まぁ、都心のど真ん中の立地の物件は別としうて、、、。


現に、リフォームをすることができるワンルームマンションもあるし、共用配管を大規模修繕の時にサイズアップする話ではないだろうか。


賃料があがるということは、資産価値も上がるということで、結果的に区分所有者の資産価値の向上となれば、修繕費用は還元されるのだから、本当は説明してやるべきだと思う。


そんな会社は会社の仕事を誤解しないように、「建物」管理ではなく「資産」管理に社名もかえたほうがよい。


そんなことを感じた一日でした。


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朝一の下見は涼しくてよいです。。 

今朝は、沿線の物件を朝の隙間時間を縫って下見。
CIMG3900.jpg


沿線にも色んな町がありますよ。。ほんとに。


午後からは決済で中央線の某金融機関へ。

不動産の決済(残代金支払い、物件引き渡し)は銀行間での振込や預金小切手を使っておこないます。
紙袋に札束をつめてくる人もいますが、もらったほうも大変ですので出来れば避けたいところです。


今日の決済は銀行振り込みです。
買主さんの銀行から行うのが一般的です


ブースの予約や、振込後の着金確認等、ちょっと時間がかかります。
まぁ、今日は月末でもないし大丈夫か。




現在はノマドワーカー中です。


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スカイツリーで沸く、墨田区方面へ 

ブログ更新が最近減ってしまった。。。
実際には書いている時間は隙間時間だったりするのに、出来る時出来ない時があるのはやっぱ動きにばらつきがあるということ。日々研鑽。


今日は、東京スカイツリーで活況づく墨田区方面のアパート用地下見。
以前、子連れで一度だけきたことがある東武博物館のある駅。
CIMG3880.jpg


エリア的に、賃貸系は大通り面に土地活用系の業者でワンルームマンションが建ったりしますが、
住宅は建て売り住宅主流のエリアです。


以前は城南や城西エリアを中心にしておりましたが、スカイツリーという目玉もできたし、
どうかなぁと思って着て見ました。


中吊広告にしても空きがめだつなぁ、、、。
これから盛り上がる?

エリアとしては今が買い時なのかもしれません。



城南城西は地元で相場感もかなりありますが、こちら方面はまだまだ情報不足。
といっても、ヒアリングすればよいのですが。。
あいにく、火曜日ということもあり、休業中の不動産会社が多かった。


今後定点観測をすべきエリアと思われます。


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新築アパートが利回り7%で 

今朝の日経朝刊に「全国賃貸住宅新聞」の広告が掲載されておりました。




この業界にもオリンピック景気ですか。。

そんな煽りすら感じる今日この頃。



気になったのが、新築収益物件(アパート)を「土地から仕込んで7~8%」という見出し。

最近の収益物件市場を見ていて感じることは、中古価格が高騰してしまい、新築から仕込んだほうが断然お得だということ。



新築から仕込めば、ローンはメイいっぱい30年が組めますし、建物に妥協しなくていいですし、何しろエリアを選べるし、新築で中古相場の+アルファ位で始められます。


この動きは結構あるようで、参考プラン付で土地情報を掲載すると投資家層からの反響が結構あります。


こちらとしては、キャッシュフローも十分とった利回りで物件が提供できますので、やっていてこれは手ごたえを感じております。


土地から仕込む収益物件情報は常時収集しておりますので、希望の方は何なりと。


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東京ってホント飽きない街です。 

今日は打合と訪問を終えて、5時過ぎに有楽町線「新桜台」へ。

音楽大学等もあり、レトロ感ある街です。


実は初めて来ました。



そこから、西武池袋線の江古田までは商店街を通って6分程度。



いや、、商店街も結構充実しています。


不動産業界に貼ってから、まずやったことは、ゼンリンの住宅地図を購入したこと。


城南地域は全て。世田谷区、目黒区、大田区、品川区、渋谷区、港区


まだまだ知らない魅力的な街が沢山です。


こればっかりは足で稼いで、どんどん見てみないとわからないです。


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折込チラシに収益物件が、、 

仕事がら、、、というか元々好きなのもありますが、折込ちらしでの不動産広告は必ず目を通します。


城南地域とよばれる人気の住宅街(世田谷・目黒・品川・渋谷・港・大田)での経歴が長いですが、住まいは練馬区。
建売住宅の商品や売りにでる土地を見てもやっぱり地域差がでます。

練馬は畑が多いですから、結構大きめの土地がいきなり分譲されたりします。



地主さんがどんどん売るのです。。


これから分譲される土地はまだまだあります、、、、というのを近所を歩いても感じますし、相続税が増税となる環境の変化をみても明らかです。


そんな中、収益物件のチラシが入ってました。



収益物件とは、投資用のアパートとか一棟マンション等の事です。


いまかなりの盛況ぶりを見せる不動産投資市場。


近隣でいきなり買う人がいたりするのかなぁ。。。。


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建物のアイキャッチ。 

今日は、京急沿線の物件調査、業者打合を行っております。

京急線は、品川から神奈川県三浦市までつながっている、ながぁーい沿線です。

雰囲気は東急沿線とはまた異なりますが、ここにはここの雰囲気、商圏があります。


道すがら、こんなアプローチの建物を見かけました。


賃貸マンションやアパートを計画するときは、まず見に来た人へのアイキャッチが必要です。


「あぁ、あれが御案内する建物です、、、、」みたいな。


レオパレスさんの建物がストライプ状のファサードになっているのは、そういう理由からだそうです(聞いた話です)。



この手の写真は収益物件の企画に活かたいと思い、結構撮りためているんです。



最近は「木」をあしらったデザインが多いです。
なんか柔らかい感じがしますよね。




これは、東横線沿線の物件。築6年程。
黒を基調としたシャープなデザインです。その当時はこんな感じの物件が多かった。。

最近はこの手のデザインは減ってきているように感じております。



これは、新築物件。
やっぱ、木をつかったデザイン。


なんでもない事ですが、大分印象が変わります。


旗竿地では、このデザインが必須です。



現在進捗している収益物件は旗竿地ではないですが、やはりアプローチには気を使うべく、やっぱ木を使うか?


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東京オリンピックが決まり、、。 

2020年の東京オリンピック開催が決まり、何だかそわそわしています。

別に出る訳でもないのに、。

そんな人結構いると思いますがどうでしょう?俺だけか。


業者さんやお客さんとの電話でもその話題に触れることもしばしば。
都内の不動産価格が上がるのでは?なんて話は出ますが、建設需要の上昇を見込んで建設業許可認定を取得したい会社がでてくるので、休眠の建設会社を売却できる先がないか?なんて話も出てました。



これから色んな人や仕事が出てくるんでしょう。



今日は午前中は中途になっていた案件が進むこととなり、銀行やオーナーさんの顧問税理士への電話打合をすませ、事務作業をばたばたと終えて、午後からは最近仕入れている新築アパート用地の下見、地元不動前会社へのヒアリング等をしております。




西武新宿線、相場読むのが難しいな、、。



戸建用地でも、道路面の接道長さが2mしかない土地は坪単価が割安になります。
そして「有効」2mあれば、長屋状の共同住宅が建設できます。

ということもり、図面上では2mの土地の現地を見に、、、。。


有効2m(ブロック塀等を除いて、、)無かった。

隣地との交渉をできるかどうか、元付けの地元不動産会社へ足を運んでみましたが、難しそうでした。。



アパート用地ならバッチリはまるのになぁ。。


それにしても、土地を分譲する際(購入)には接道有効幅員に要注意ですね。

この5センチが資産価値を決めるんですから。


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都心の収益用地【噂の現場】その1 

今日は終日都内でアパート用地、区分マンションを見て回りました。


渋谷区内にある、ある意味隠れ家的な高級住宅街の道路のつきあたりにある土地を目指して、ぐるぐる、、。
この奥にどうやら目的の場所があるらしいです。
あのみえているところだろうか?




ようやく着いたか、、、と思いきや、まだまだ奥なのか、本当に?
これでも一応建築基準法道路なのだ。
なんでこんな現状になっているのだろうか?




ようやく旗竿地の入口に到達するや否や、そこから先は「崖」。
というか、階段を下るのも怖い位の急勾配。
なんかパラグライダーでもあれば軽く飛べそうな位。






振り返ってみてびっくり、隣の家の基礎が今にも崩れそうなんだもん。
伐採した木の根っこが引っ掛かってかろうじて崩壊を免れていると思われます。


かつて、こんな感じの擁壁に面する崖下の土地を造成して擁壁を作った際に、
根っこを切ったら擁壁がグラット来た経験がありますが、そんな記憶がよみがえり、、。



うーん、立地は捨てがたいものがあるので、何とか工夫して賃貸物件を建てられないかと考えてみましたが、このプールの跡と思われる敷地中心部の基礎がこれまたどうしたことか、、、。





これより何より、今回はこの雰囲気で検討見送り。
二束三文でも難しいかな。

血管がつまったように狭くなった道路のさらにがけ下に、
周囲を囲まれている場所にはなんだか特異な「気配」を感じてしまいました。。

別に怪しい意味ではありません。


こればっかりは現地を見ないことには判らないです。
グーグルでも判らない。。

印象って大事です。特に賃貸物件用地とする場合は。
借手が案内されてくるシーンをイメージすることも重要です。
物件選別の中では割と大きなポイントにしてます。




その帰りに、1年前にコーポラティブハウス用地として一度市場に出されながらも、
成約とならず、最終的にはアパート用地として再生されたという場所に立ち寄ってきました。

黒い建物の左側が入口だったような、、。






完成!!していたけど何じゃ?
赤い扉と、屋根マークのサイディング?


この敷地は、周囲が豪邸だったり、林だったり、なかなか面白い物件だった。

おれなら、あーしたこうした、とぶつぶつ言いながら、次の場所へ。



てな一日でした。
裏の裏に残された秘境の地。
結構面白いですよ。


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不動産の売りどき、タイミング、 

今日は火曜日。業者の問合せ電話等も少なく、午前中は案件ごとの整理。
午後から、世田谷方面へ下見、建築打合。


ところで、ここ最近収益不動産市場が熱い。

都内の一棟マンションで利回りや立地がよければ、情報が公開されるとほぼ瞬間的に動きがある。

購入打合申込がはいったとなれば、「あれは”買い”物件だった、、」と思うのが人間の心情であり、そうなると指値交渉分なんかあると満額でさらに高い価格で買われたりする。。

一方で、公開されるや否や買い付けが入って、一端売りどめとなった物件が話しがまとまらずに再度市場に出てくると今度はなかなか売れなかったりする。。

売りどきは難しいものだが、この売り方は業者各社腕のみせどころでもある。


先日中古収益マンションの契約をした際に、売主さんが言ったこと。

「売却に出したとたんに、他の不動産会社から、ウチにも売らせてくれ、、とか、こんな買手がいる、、とか手紙がいっぱい来たけど、売るとそういうもんなんですかね?」と聞かれた。


「実はそれ、やってはいけないことで”(情報の)ヌキ行為”っていいますよ。だって売り情報を情報公開した不動産会社からもらった情報でやってるんですからね、、」と返事をしたら「そうですよね、、なんかおかしいと思ったんだよね、、」とのこと。


しかし、そんだけ売れる物件もあるということなのだろう。
東京都内の駅5分圏内の物件なんぞその部類ではないでしょうか。


東京オリンピック、決まったらどうなるんだろうか。


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商人とは、、、 

夏休みに飛行機に搭乗する機会を狙って、本を買いました。

百田尚樹さんの「海賊と呼ばれた男」



出光石油創業者の話だが、何か現代の商いにも活きる本質を教えてくれている。

仕事をする上で、一緒に働くメンバーや社員等とは共有するビジョンがないと会社は継続して行かないように思う今日この頃、この本は示唆に富んでいる。


それにしても、戦後すぐに、「生産者と消費者のあいだの中間経費を極力へらして、安価で質のよいサービスや商品を提供したい、、、」なんていう発想が出ることが驚きだけれども、何もこれは取り立てて驚く話ではなくて、商いの本質をシンプルに、素直に考えればいつの時代にも共通する考えかたなんだろう。


時代の空気を読むことも重要だけれど、よーく本質を考えることがもっと重要なのだと改めて認識できました。
今の時代は情報が確実に多いので、今後要注意!!と思わせてくれる一冊。


まだ、読了しておりませんが、興味あるかたは是非。


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