リフレム/CRAFT 代表 緒方大介のブログです。

一級建築士・不動産戦略コンサルタントとして活動中!

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住宅ローン控除、ビンテージ物件にも是非 

家は「借りる」か「買う」か、何れかの選択であるが、
この国に住んでいると、本当に「持家」政策だとつくづく感じる。

新聞をみていても「住宅ローン」や「ローン控除」についてはここのところ、頻繁に取り上げられている。
また消費税もその負担が大きいからとうことで、現金でどうだこうだ、、、至れり尽くせりの感。


賃貸はといえば、消費税があがるので、新築物件に住んだら家賃が補助とかいうことはまずないだろう。
バブル以降、地下が下がっても家賃がそれに比例して下がることはない。


住宅ローン控除についてその恩恵を受けている人も多いが、先日築古の物件のオーナーが「古いから無いんだよなぁ、、」とコメントしていた。


ビンテージマンションという言葉がでるくらい、古くても手をかけて使うという文化が定着しつつあり、政策でも中古ストックの活性化をうたっているのだから、そろそろ見直してもよいのではないだろうか。


そもそも住宅ローンは(物件の担保評価よりも)借りる人の属性で判断する傾向が強いのだから借りている事にかわりはない。


確かに、耐震基準は大事だと思うが。

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それも、何かのご縁で、、 

家にしても、不動産にしても、ひとつとして同じものは無いので、全ての取引では色んな発見や出会いがあったりします。


今日売買契約を行った際に、売主さんが会社の住所「鵜の木」を知っていた!
というよりも、その場所で仕事をやる予定があったそうだ。


又、今回の物件を以前購入した際の司法書士が「鵜の木」の人だったり。


そんな話は自分の経験の中でもたくさんあって、先々また仕事につながったりする。


つい先日も、内覧した物件を設計した人が知人であったり、、、
そんなことがあると妙な「縁」を感じて話がトントン拍子ですすんだりする。


どれくらいの確立でこんな事が起こるか知らないけれど、
大事なことはそんな事にはこだわらず、精一杯仕事に取り組むことではないのかな?


これから日本橋でアパート建設のショールーム見学です。



夜は、ちと早めの6時から噂の新橋「俺のイタリアン」に行ってきましたよ。。



いやーすごかった。

って何が?

30分位でほぼフルコース完了。

購入食材がどんどん出てきて、どんどん食べさせてくれます。。
食事の写真を撮る暇もないくらい、、。

すごい混雑ぶりで、ちょっと落ち着かなかったなぁ。

確かに、おいしかったですよ。

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相続取得した底地の対策について 


東横線「多摩川」駅で”うろこ雲”を見ました。。。雨かな?


昨年より開設している、【借地底地ガイド】がだんだん認知されてきました。

基本的には私のほうで受け付けておりますが、外出の際には携帯連絡先をお伝えしている為、いきなり電話相談です。。。

歩きながらでも、乗換待ちでも。。


色んな問合せがありますが、最近は底地の管理についての問合せを2件頂きました。
何れも、相続取得した底地が遠隔地にある為、管理を検討。。

○管理料の5%には何が含まれるか?
○対象エリアについて
○契約更新について
○更新漏れの対応
○借地人の地代滞納

等等


相続取得がポイントだと思います。
そんな時代です。

ただ、相続しても収入はほとんど期待できずに、
管理手間ばかりなので、とりあえず管理会社に任せてみるか?という流れのようです。


底地は、1~2年程度かければ、ほぼほぼ整理(借地人との売却、買取等)ができます。

こちらでは、ただ管理するだけでなく、今後の活用方法、資産組前まで含めて提案させて頂いております。


底地を相続取得されて、活用方法、管理方法でお悩みの場合は一度ご相談下さい。


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価格は同じでも、価値は高く! (志も、、) 

吉祥寺駅で鍵の受け取り待。


マンションの内見をする場合には鍵の受け取り豊富で手間が変わりますね。

・「元付け会社立会い」
・「現地キーボックス対応」
・「元付け会社鍵受け取り」

鍵受け取りでも、例えば世田谷区の物件を、新宿まで鍵を取りに行くとなると時間も手間もかかります。
スケジュールによっては見送ることもあります。

現地の対応で何とか厳重に管理する方法があれば、、。
誰も損はないとおもいますが。


車のガソリン、昔から比べると高くなりましたね。。


昔とは、スタンドでバイトしていた10年も前の話ですが。
当時はレギュラーが90円台でした。
ハイオクで110円台だった。

今はレギュラー156円、ハイオク167円ですから、
ほぼ、1.5倍ですか。

原油価格は?

1994年の原油価格:17ドル/バレル
2013年の原油価格:95ドル/バレル

ほぼ5.5倍??

値上がっても会社の利益が増えていないことはよく判ります。


他にも、九州長崎では定番の「ちゃんぽん リンガーハット」
当時と値段はほとんどかわらずですが、麺の量は2倍まで無料とか。


サラリーマンの平均給与所得をみると、1997年から減り続けております。(引用:時事通信より)
http://www.jiji.com/jc/graphics?p=ve_eco_company-heikinkyuyo


物価は下がって、サラリーマンの手元に残るお金は当然減る。
だから、サービスでも何でも同じ価格で「付加価値」を着けないといけないのでしょう。


不動産業界、建設業界の「付加価値」は、
例えば家を建てる場合は、土地を買ってから、ローンを受けて、家を建てて、引っ越すまでのワンストップサービスが一つだと思います。いろいろ検討すること多いです。。。


税金のチェックも忘れてはならないです。
ローン控除、夫婦でローン控除とか、長期優良住宅にすることでの取得税等の特例。
実際の住み心地の上でのメリット。それから耐震性能ですか。
もっと言えば、土地+新築戸建てがライフスタイルにあっているか。


知識と経験をどんどん重ねてスキルを上げることが「付加価値」につながると思います。

勿論自分も日々研鑽です。




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物件は現地をみないと全然わからない、、 

不動産投資サイト、楽待さんを利用させて頂いてまだ1カ月。

収益物件を掲載しておりますが、いやはや投資物件市場は「熱い!!」です。



基本は情報の「仕入れ」!!なんです。



良い情報でないと、むしろ良い情報であれば必ず買手がつきます。

有難いことに、購入希望の方からも数名物件選定の依頼を受けました。


不動産業界では、グーグルアースができて、かなり仕事の「手間」が省けました。。。

ある程度、環境わかりますから。



いや、でも現地みないとわからないなぁ、、と痛感した一日です。


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郊外の団地問題。東京通勤圏でもあります。。 

日曜日は休みをもらい、入間市の義母の所へ行ってきました

ご存知入間基地もある入間。
池袋からは、西武池袋線の特急で48分。急行で55分。

この日は、稲荷山公園にある狭山市立博物館に鉄道模型展に寄ってから行きました。
大盛況だったようです。。


この博物館には、常設展示で入間基地にまつわる展示がありますが、
基地が全面返還されたのが、昭和53年だとか。。。
つい最近なんですよね。

地元の人は知っているようですが、昔は付近に米人が住む家があったようです。
これもその名残。。


デッキを張ったり、パラソルがあったり結構おしゃれに住んでいたそうで。
初めてふれる西洋ってところでしょうか。


どこにでもある団地問題ですが、この町にもあります。


空室目立ちます。。子供の声が聞こえない。。高齢化が進んでます。

駅からは徒歩13分。
徒歩圏ですが、、

レインズで物件相場を見ると、平成5年築の50㎡程度の物件で600万の物件もあります。
駅前の一部の物件を除いては、相場が崩れてます。。

30年も前は、子供だらけだったそうで、団地内にプールもあったそうです。
区分所有者は居るわけですし、メンテナンスは必要ですし、今後の運営、修繕費等色んな課題があるなぁ、、、と思って見ていましたが、
今日の日経にこんな記事が出てました。


郊外に住むのではなくて、中心部に集まって住む。
都市計画自体見直す必要あり!!ということでしょう。


何れにしても不動産の活用に関る問題は、人口がどんどん減っている地域では、
その回答がなかなか見えない、、。


池袋通勤圏の町でもそうなんですから深刻です。


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時代が変わるって恐ろしいことだ、、 

その昔、といってもつい30年前は電話はダイアルを回すものだった。
プッシュボタンになって、それ以上の操作性の向上は基本変わらない。

でも、配線がいらない携帯電話が登場した。

電話という機能自体は今後も必要だが、その操作性は時代とともに変化した。


おっと忘れていたのがあの「ポケットベル」

ものの見事に消えた。


物事が進化して、時代が変わるのはうれしい事だが、それを仕事としている人にとっては恐ろしい話だ。


事が不動産になれば、昔はなかった機能がどんどん増えた。

特に賃貸物件は時代のニーズを取り込む必要があるので、どんどん変化しないといけない。


つい先日まで、ネット接続無料!という賃貸物件が人気だったが今や当たり前の感も出つつある。


そして、次はワイファイ無料接続無料。そんな記事が日経に載っていた。



不動産管理をすると、有線の接続サービスを提供するのと、無線のワイファイを提供するのとでは手間が違う。


スマートフォンがPCに代わる端末になってしまっては当然の流れだ。



社有マンションも見直さないとなぁ、、。



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ミニ開発といえども、、、、やることは同じ。 

今日は新築収益物件(木造アパート)事業を進める為、
クライアント同行で現場確認、ショールームにて建築打合等で汗をかきました。。。


いや、ホント暑いです。


昨日は恵みの雨かと思いきや、今日は一転、湿気むんむん。
今日の建築予定地はしばらく空家ですので、蚊が凄いのなんの。


昔懐かし、大谷石の名残が残る邸宅跡にこれから新たな収益物件を計画しております。



6戸程度ですからそれほど、大規模ではありませんが、
分譲マンションでも、木造アパートでも、事業のチェックポイントは同じです。。。
何とか着工までもっていきたい。。

分譲マンションの近隣まわりをやっていた頃をちょっと思いだしました。


ショールームでは、最近の輸入材を物色しております。



ネットが普及した現在、よい材料が格安で手に入ります。
右上の割肌調の石もアクセントに使うにはうってつけです。



古屋付土地から想像するのは色んなハードルもありますが、
やってる感がすごいあります。


いやーそれにしても不動産企画の仕事は我ながら奥が深いです。。

用地の選定、建築計画、近隣対策、賃貸マーケ、間取り、賃料、メンテ、そして融資。

勿論収支計算。節税算定等も。


進捗したらまたレポートします。



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やっぱり「デザイン」は大事なんだ。 

移動の合間を縫って、マクドナルドで駆け込み軽食。


大田区池上店へ。


この店舗、最近建替えたようです。




建替えてから初めて行きましたが、平面計画や車の動線等はほとんど変わっていないです。



変わったのはズバリ「デザイン」



マクドナルドはどこに行ってもあの店舗内装でしたが、
最近の新しい店舗はどこもシャレてます。


このゆったり感もすごい。


アントチェアかと思いきやマックオリジナルチェア(多分)




価格だけでなく、居心地やデザインに価値を重んじる最近の風潮が結構好きです。


ん、この調子だ!!


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九州旅行といえば、、 

九州に帰省すると、楽しみの一つ。

それは「鉄道」です。

JR九州の鉄道デザインレベルは結構高いんです。
ヨーロッパの鉄道にも結構載ってますが、
やっぱ九州はレベル高いんですよ。
今回の帰省の帰りは長崎から博多まで電車に乗って、福岡空港から羽田に入りました。


博多~長崎間を結ぶ特急「かもめ」。
新幹線ではありません。


右手にみえる北島サブローばりの顔をしているのが、
九州新幹線開通に貢献してくれた「リレーつばめ」


そして、次回はなんとしても載ってみたい「ソニック」。
博多から大分まで走ってます。



子連れで行くと、こんな感じでホームに1時間位はいますよ。。



「鉄道」と「男子」の因果関係ってなんでしょう。
妻はいつも不思議がっていますが、、、


実は、今や九州観光の一つとして鉄道があるのです。
地元新聞にも出いてましたが、新たな車両を構想中だそうです。
「ゆふいんの森」から始まったシリーズ。次はなんだろう。。。



鉄道のデザインで知らない人はいない、水戸岡鋭治さん

水戸岡鋭治の「正しい」鉄道デザイン―私はなぜ九州新幹線に金箔を貼ったのか? (交通新聞社新書)水戸岡鋭治の「正しい」鉄道デザイン―私はなぜ九州新幹線に金箔を貼ったのか? (交通新聞社新書)
(2009/08)
水戸岡 鋭治

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建築デザインも興味あるけど、鉄道デザインも面白いなぁ。

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今日から仕事再開です。 

本日より通常営業です。

休み中でもメールチェック等は勿論、帰省すれば帰省先の住宅事情等が気になり、
いろいろ見聞きしてきます。。

年末年始、GW、お盆休みが休暇で、あとは水曜日、日曜日の休める日に休んでいるといった感じです。


仕事初めの今日は夕方、不動産コンサル某セミナーへ。

親子間、親族間売買ではかなりの実績をお持ちの不動産コンサルの畑中学さんんと情報交換する機会がありました。


先日、本を出版されたばかりで、裏話等も聞かせてもらいました。


不動前にしても建築にしても、
実務を重ねるにつれて、初心者向けの書籍を注意して読むようになりました。
ごくごく基本的なことについての認識が誤っていることも時々あります。


不動産営業マンの「これくらい読んどけよ」的な本だそうです。

初心忘れるべからず。


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やっぱ大自然。 

帰省中は、子連れであちこち出かけております。


車で30分も走ればあちこち遊びどころはあります。


昨日は、イルカウォッチングをしに南島原市加津佐町へ。

行く途中あちこちに「漁村」があります。


なんか懐かしいなぁ。。


海もびっくりするほど透明だし。


イルカウォッチグは、漁船を改造したような船で猛スピードで沖へ向かいます。



写真撮る暇もない位大騒ぎでしたが、イルカがうじゃうじゃ!!


こんなとこあるとは知らなかったなぁ。。


一昨日は、川遊びをしに子供のころ行った秘密の場所へ。



足元がぐちゃぐちゃの途を下ったところにありますが、
地元の中学生も数人きてました。。



今日は、福岡経由で東京に戻ります。

今年のお盆はどこも暑かった。

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お盆の迎え方 

実家の墓は諫早平野を見降ろす絶好の立地にあります。



今年は初盆ですので、参拝者を迎える為に提灯を並べて準備中です。
fc2blog_201308150714240bf.jpg


いろんな習慣があります。。


人が生まれて、人がが結ばれて、人が亡くなって。


人生の大きなイベントはこの3つだと思います。
一通り経験しましたが、改めて「人間」という言葉の意味を噛みしめます。


人は「人と人との間」で成立しているということです。





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実家相続の地域性? 

何だかんだで廻りは田んぼばっかの田舎です。



大きな空を見るのは久しぶりだなぁ。。。


と車でうろうろしていると、やっぱりあります「空き家」。



15坪はあろうかという土地に3軒長屋が建っています。
3分の2は空家ですか、残った部分には住んでいるようです。。


もしかして3軒別々の持ち主で各々登記でしょうか?
3軒それぞれに相続が発生して、一部が空き家になってしまっては残った住戸の人にはちょっと気の毒です。

折角の資産だから子供世帯が相続して引き継ぐのが一般的かも知れませんが、なかなかそうともいかない事情があるのでしょう、、


原因は何でしょうか。
・まず、地方は子世帯が都市部へ行くパターンが多いですので、実家をだれが引き継ぐか?
長男が引き継ぐのが「常」かも知れませんが、そうとも限りません。
仕事の関係で都市部にいたり、或いは子が皆女子だったり、、。そんなこんなの家族の問題。

・売るに売れない、地方の不動産事情。例えば東京と諫早の住宅地の路線価は10分の1、それ以下だったりします。住宅を一次取得する場合に、23区で土地2500万、家1500万の家が土地が1.5倍位の広さで800万とかそういう相場でしょうか。。。家の価格はせいぜい1~2割安です。都市部でもローコストビルダーがいますので、たいして変わらなかったりします。ですので、建築費の負担のほうが圧倒的に大きいですので、何も親がすんでいたところにこだわらなくても動きやすいのです。一次取得のパターンを見ていても、新しい住宅地(これがニュータウン)に分譲地を買うパターンがよくあります。土地取得費の負担が多い都市部では、折角実家の土地があるんだからそこに住んで、、、となる事情も良く判ります。


とかなんとか色々ありますが、家は住むための器です。
大事なのは住みこなす家族構成です。
核家族化が進む中でもまだまだ3世代、場合によっては4世代ですんでいる田舎の家は羨ましいです。

子育てするには、こういう環境が本当はいいのでしょう。

こんな巨大なスイカも近所の畑でとれますし、、、



冷蔵庫に入りませんが、、、と母にいったら井戸に入れておいて。



自然冷却ですか。



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@長崎県諫早市付近 

今日から1週間実家にいます。
窓を開ければこんな感じの田舎です。


涼しいと思いきや、全然東京とかわらないです。

渓谷に泳ぎに行ったり、島原にイルカ見に行ったり、法事を済ませてあとは知らない田舎を満喫してきます。



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フラット35でフルローン? 

これから長崎へ一週間帰省します。


父がなくなり初めてのお盆。
地元ならではの行事も色々あります。

かなり暑いらしいです。。
子供達は小旅行でうれしいみたいですが。。


今朝の日経朝刊に「フラット35、全額融資」の記事がありました。


現在上限9割の融資条件を2014年度から一時的に撤廃するそうです。
頭金なしで買うことも想定しているらしいです。

消費増税を背景に色んな購入促進策がでてます。


かならずこんな記事もでるでしょう。
「但し、フルローンが家計に負担をかけるので、要注意。」

ローンを組む際には、頭金を1割とか、2割とか、必ず入れるように進めるひともいますが、
フルローンで買いたい人が多いのも事実です。


ここで大事なことは2つ。

1.毎月の返済が、家計に無理ない範囲か。。(当然ですね)

  この点は、毎月の返済額に、固都税や、マンションなら管理費、積立金等を入れればわかりますので、
意外と簡単に判断できます。

2.借入額に対して、所有する不動産(家)の価格(市場価格)が幾らか?

  例えば、3000万円のマンションを買っても時価3200万円もするものを値引きができて買えればあ、
フルローンで買っても、常に債務(ローン残額)以上の資産(不動産)をもっているわけですので、万が一のことがあっても、売却すれば手元に幾らかの現金は残ります。

そして、もうひとつの視点。

それは「将来的な資産価値の減少度合」です。
今後持っている不動産がどれくらい値下がりするのか、、、。

そんなの難しいよ、、、と言われるかもしれませんが、ある程度は想定できます。
参考までに<過去の記事>を参照


新築よりも中古の方が、値下がり度合いは少ないということです。


但し、中古の方がいいと言っているわけではありません。
これは、ライフスタイルによります。。。

購入後、10年以内に引っ越す可能性が大きいと言う場合は中古物件がいいかもしれません。

子供の入学に合わせて、実感の近くに家を新築して引っ越すことは基本ない、、、、というなら新築がいいかもしれません。やっぱり新築は気持良いですし。

ケースバイケースです。


1.2がチェックできていれば、フルローンでも良いと思います。


何がなんでも頭金1割ないと買ってはいけないといのはピンとこないです。


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「信頼」とは至ってシンプルなもの 

今日から1週間夏季休暇となります。
賃貸管理の問合せ等は転送対応です。

とはいえ、朝から引渡済物件のアフター対応で江東区にいます。



公園脇の川をカヤックが颯爽と、、、。
スカイツリーごしにパシャ!


信頼関係とは「時間をかけて」醸成されてゆくものですが、
モロモロと崩壊するのは「一瞬」です。


不動産取引業と建設業で、信頼関係が成り立たないのはどちらでしょうか。
当然どちらも信頼関係は必要ですが、、。。


経験上、建設業の方だと思っております。
何故かというと、不動産は購入する商品は目前にあるのです。
土地なり、マンションなり、


でも建設業は商品は最後まで判りません。
判った段階でやっぱやめた、、、とはいきません。

つまり、建設業は「工事プロセス自体」が商品です。
そして、アフターサービスの段階もまだまだプロセスの一部です。


建設業は「工事請負」と言われます。
どうして「請ったら」「負け」なのか言葉の真意は判りませんが、
ずーっと背「負う」ということでしょうか。

大変な仕事ですが、モノができあがる醍醐味はやっぱ面白いですよ。



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ストック活用時代の「住宅ローン控除」について一言。 

中古住宅ストックの流通量が増える今日この頃。
「住宅ローン控除」についてちょっと見直してもいいかと思う点がある。



それは対象物件の「築年数」である。


住宅ローン控除というのは、マイホームを購入した場合に年末のローン残高に応じて、
所得税額を控除してくれるというもの。控

除しきれない場合は住民税も控除してくれます。


例えば今年購入して住んでいれば年末のローン残高(上限2000万円。長期優良住宅なら3000万円)の1%を上限として控除となる。なので、20万円まで控除できます。


でかいですよ。。。


賃貸なんかなんもないですから。



但し、適用できる物件の築年数の条件があります。


■耐火建築物:25年以内、それ以外は築20年以内。
(それ以上でも耐震基準が満たされている場合は適用できる場合があります。)


例えば、分譲マンションで言えば、基本は平成築ということです。


最近は物件探しでも話題となる「新耐震基準」は1981年(昭和56年)ですから今や築32年です。


都心の良い立地にある物件に限って築30年だったりします。

こういう物件はこれからも末長く生き続ける物件ですので、
もっと流通面で他の物件と同じようにしてもいいように思えます。


あと、床面積が50㎡(登記簿)ないと適用できませんのでこれも注意。


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旗竿地(敷延)の土地活用 

以前収益物件用地(アパート)用地として検討をしていた場所を通りがかったら、
きれいに建物が完成していた。。。


いわゆる、旗竿地(敷延)の物件である。
こんな形状の土地です。
旗竿地



場所は世田谷区某所で賃貸ニーズは十分にある場所。

古屋が建っていた当時はかなり窮屈で、せまいなぁ、、と思っておりましたが、
建ってみるとなんのその。。


この通路だって2mですからね。。


こういう企画もので最近木質系の素材を使う事例が多いようです。

感じいいですよね。


旗竿地って結構気になります。
作る方も奥の広がり感の演出が面白いんです。

ついでに、言うと通路の裏側が南側で、ちょっとした緑なんかあると最高ですね。

賃貸物件は住宅よりも色んな意味で「あそび」ができます。




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地域再生に「シティセールス」という視点。 

業界誌「住宅新報」にシティセールスについての記事がありました。


お恥ずかしながら、この単語について使ったこともありませんでした。

ご存知でしたか??

Googleで検索しても300万件以上のヒットがあります。
すっかり市民権を得た言葉のようです。

少子高齢化や人口減少等と言われるこれからの時代、
住民税の取り合いとなる時代の到来でしょうか。


シティセールスのキーワードとして、
「二地域住居」「マルチハビテーション」は一考の余地ありではないでしょうか。


ウェブに接続ができれば、どこでも仕事ができる時代、
必ずしも毎日オフィスに行く必要のない方も多いでしょう。


WIFI接続がどこでもできる大自然のある山中なんか以外と人気がでるんじゃないでしょうか。

そのうち、サテライトオフィスもそこに持ったりして。

クリエイティブ系の仕事は特によいかもです。



「シティセールス」は不動産や建築分野とも密接な関係がありそうです。


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空家の活用方法。不動産は「立地」にこだわりましょう。 

今日は、中央区で打合、会社に戻って明日の打合準備、
その後、杉並区役所で調査、現場写真。

東から南、西へと移動です。


中央区某所にある空家。


こういうの気になるんですよね。。
木造3階のトタン葺き。
多分昭和40年代でしょうか。

3階建てがあるんですね。。
かなりのレアものです。


かつて、大田区内の空家を徹底的に調査したことがあります。
空家って何とかしようよ、、というノリで。

調べてみると色んなことがわかります。
ざっと以下のとおり。

・意外や意外、空家でない → ボロボロでも、表札がなくても住んでいる場合が結構あります。
又は、定期的に家族が窓の開け閉めだけしている家があります。

・建替えできない土地。どうにもこうにも。。。借地、未接道。等等

・地主さん所有の物件(理由は推測ですが、相続がらみで処分できない、、)

・共有名義で処分するにできない → いわゆる法定相続で子供たちが相続したが、
話がまとまらず、貸して運用することもできない、売るに売れんない、という状態

・親が亡くなり、子供世帯が将来建替えて住む予定、、だけど今は別のところに家がある。

ざっと上げてみてもこんな理由があります。


空家にするくらいなら、貸して運用しましょう、、とか、
大きな家は、シェアハウスにしませんか、、、とか、
僕らかすれば「なにもせず、もったいない」というお節介がありますが、
当事者はそうでもないんだなぁ、、というのが調査してわかった印象です。


首都圏で空家対策を条例で制定したのは、確か所沢市が最初だと記憶しております。
http://www.city.tokorozawa.saitama.jp/kurashi/moshimo/bohanbosai/bohan/bouhanjourei/index.html

管理不行き届き状態を解消しようというのが趣旨です。


一方先月ですが、世田谷区では「空き家等地域貢献活用相談窓口」が開設されました。
http://www.city.setagaya.lg.jp/kurashi/102/119/331/332/d00127004.html

こちらは、空家にしておくのは、もったいないから、何とか活用して地域貢献してみませんか?
という「前向き」な趣旨です。

同じ空家対策でもこのような違いがでるのは面白いですね。

世田谷区の不動産だったらなんだって活用して使い道はあります。
「ニーズ」はいくらでもあるでしょう。
所沢だって活用方法はいくらでもあります。

駅から遠く、賃貸にする場合の将来性が心配なら、買いかえればよいのです。

「資産の組換え」という発想です。


持家は別として、賃貸経営をする場合、
成功している物件に共通しているのは、やはり「立地」です。

事業は事業とわりきり、良い場所に買い替える。


アベノミクスの煽りもあり、今都心の賃貸不動産(収益物件)は値上がってます。
なぜかというと、都心は都心にしかないからです。希少性です。

相続税増税、空室問題を背景に、好立地に不動産を求める資産家、地主さんはどんどん増えてます。
2億、3億の一棟賃貸マンションが、キャッシュで買われてゆく場合には何度も遭遇してます。

全国から、はたまた世界から、

郊外の未活用地を売却して、都心に買換え。

東京圏は都市GDP世界一。


今後もこの流れ続きそうです。


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仕事にはメリハリを。 

今日は、会社に缶詰で事務仕事に集中です。



パソコンとWIFIとアイフォンがあれば、基本どこでも仕事はできます。
メールもデータも共有してますので。。


「ノマド」ワーカーって言うらしいですが、
喫茶店等にいる場合は、その場で直ぐに電話できませんので、、
正確にはしにくいですので、
提案書類をまとめるとか、査定書をつくるとか、が仕事の中心です。


今、借地権の活用企画で新築建売方式のアパート(収益物件)を企画しております。
融資付けがちょっと気になり、数行ヒアリングしてみましたが、
地主の承諾書があれば、結構いけそうです。


但し、借地契約の残存期間が最大償還期間(借入年数)という銀行もありました。
詳細は書けませんが、今回の物件は新規で30年の借地契約を行いますので、
30年は組めるということはメリット大です。


企画がまとまり、実行段階となれば、またブログに書きたいと思います。

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まだ見ぬ「俺の、、」リシーズ 

最近かなり流行っている、「俺の、、、」シリーズ飲食店。


まだ、一度も足を運んでいないので、「俺ののイタリアン」にまずは行ってみようと思ってます。

この店舗展開、AKBに似てませんか?
フォーマットは同じで、食では違うカテゴリ、
歌では違うエリアで、、。

多分、イタリアンにいったら、フレンチにも行きたくなるんだろうなぁ。


「俺の」「僕の」「私の」いろいろ考えてみましたが、「俺の」がシックリきますね。


どなたか食べ歩きしましょう。


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花火スポットな?家 

花火いきましたか?
今年は、週末土曜日に江戸川の花火大会に行きました。


花火スポットな川沿いの家に住んでいる友人宅に大勢、大勢で押し掛けて例年開催してるイベント。

年に一回この時期にあう友達も結構いますが、
「あれ、おととしだっけ?去年だっけ?」みたいな話ありがちです。


駅からは結構距離がある場所ですが、こんな景色のある家、羨ましい。。。。



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東京駅八重洲口「グランルーフ」もうすぐ完成。。 

東京都駅、八重洲口に降り立つと、現在建築中の「グランルーフ」が見えます。


大分完成してきました。。。



このプロジェクト結構気に入ってます。

屋根って、家の上にあるのに、「根」の字があるくらい、
特別な要素だと感じてます。

雨露しのげれば、、、とは、
屋根があればということですよ。

柱や壁は、ガラスや構造技術の進歩によって、どんどんなくなりますが、
屋根は無くならない「根」源的な部位ですよね。


京都や奈良の建築を見て回っても、
屋根は建物の「顔」といっても良いくらいの存在感です。

宇治の平等院にしても、、、
平等院_convert_20130804132319

奈良法隆寺にしても、、、、
法隆寺_convert_20130804132336

唐招提寺は写真が見つかりませんでしたが、
写真でとっても、半分は屋根ですよね。


ところで、フランルーフの白い帆が水平にはってあるのではなく、
大分斜めになっていて、正面から見るとかなり白い面が見えます。

まるで、日本建築の屋根を思わせる構成です。


完成まで、もう少し。

屋根ができれれば、陰ができ、人があつまり、、、。
八重洲口も丸の内側に負けないくらいの東京の顔になってほしいです。


できれば、10年毎に張り替えてほしいなぁ。。
式年貼替え。。


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賃貸併用住宅、ならぬ、賃貸併用マンション登場。。 

時々見かける「賃貸」つき分譲マンション。


今日の日経に取り上げられていました。
「月々のローン返済を考えると同じ広さのマンションは共働きでなければ買えなかった、、」
からはじまって、購入した物件のローン返済15万円の内、5万円は賃料で賄える、、というもの。

支払いは10万に抑えられるので万歳ということか。


月額15万円の返済ということは、以下のような購入計画です。
・借入額:5000万円
・金利:1.37%
・35年、元利均等返済

2LDK60㎡に、賃貸用の1K25㎡がくっついている感じでしょう。
合計85㎡(25.71坪)

坪単価に換算すると、5000万/25.71坪=194万円。
横浜市の新築マンションとすれば、沿線でも各駅停車、若しくは急行停車駅の徒歩10分以上のエリアでしょう。

住宅部分と賃貸部分に分けてみると、
<住宅部分>:60㎡、3529万
<賃貸部分>:25㎡、1471万

返済が5万円減るということは、
賃料収入7.5万円、管理費と修繕積立金で合計1.5万円
差し引き5万円というところでしょうか。


メリットは、、、
・返済を軽減できる?(継続、賃貸中であれば)
・住宅ローンで賃貸経営できる
・将来娘たちが使える(記事より。)

デメリットは、、、
・空室になると全て自己負担
・賃料下落リスク
・退去ごとの、原状回復費用、募集仲介手数料1か月分等が発生
(例:現状回復30万、手数料7.5万=37.5万)
・将来買い替える場合の流通度合い。賃貸併用マンションを購入するニーズが未知数。


賃貸にしておいて、途中から娘たちが使えるように広いマンションを購入したようですが、
例えば、2LDKのマンションを3529万円で買って、
あるいは、中古で3000万円の物件を買って、
必要になったら買い替える、もしくは近所に賃貸を借りるという選択肢もあったかもしれません。

よくあるケースは、中古マンションを買って、あとで戸建に買い替える、
又は、最初から戸建を買う。


いずれのケースも、将来の変動する要因について、
●最初から決めてしまう(賃貸付マンション、戸建住宅)
●後から決める(買換え、足りない部分を借りる)か否かの違いです。


心配は、、、
・賃貸で勝負するエリアと、持家のエリアは違う → ずっと同じ家賃で入居が継続して確保できるかどうか?
・ワンルームの物件を1471万(25㎡)で購入した場合の採算度合い。(トントンでいいなら別)
・入居者とトラブルがあった場合の住み心地(単身者とファミリーは基本的には生活パターンが違います。)
・1部屋の賃貸経営は、空室時の収入がゼロになりますので、負担が大きい。だからアパート経営は人気です。


もろもろありますが、下記の方法もあります。
・賃貸と住宅は切り離す → 賃貸部分は別の場所に買う(駅5分圏内、ターミナル駅)
・購入物件は中古で月額返済を抑えて、貯蓄する → 買換えの頭金


住宅に賃貸経営を組み込む場合はいろいろ検討事項があります。
いや多いです。

住宅メーカーで併用住宅を建てたことがある人に色々聞いてみるのも一つです。

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「沿線」派、「エリア」派? 矛盾する沿線PR。。 

今日久々に東京新聞を読みました。。。
他誌にはない記事もあり、結構独自路線です。

面白い記事を発見。


「なみじゃない杉並?」

中央線沿線の中野、杉並区の魅力をさらに知ってもらおうという試みか。。
いや、中央線は人気だし、PRしなくても、勝ち路線だと思います。はい。


家探しをする際に、「沿線」か「エリア」、いずれかで物件を検索できますが、
圧倒的に「沿線」で検索するひとが多いのではないでしょうか。
(データの根拠があるわけではありませんが、)


つまり、中央線が人気なのであって、何何区、という意識はあまりないのではないでしょうか。
単身者は特に。


沿線のPRと言う意味で、最近斬新だったのは、東京スカイツリー開業によって、
会津方面の観光が注目を浴びたこと。

東武線をずーっとのっていれば、会津方面に行くことはあまり知られていないかもしれませんが、
認知度が低かったのは、やっぱPRの問題ではないでしょうか。


IT技術の進歩と共に、
「SOHO」と言う言葉が認知されて、10年位でしょうか?


沿線の奥の街に人を呼び込むのには、やっぱり沿線から呼び込んだ方が良いです。


例えば京急線。
品川から三浦半島の三崎口まで約2H。
フルタイムで都心に行く必要がない人達が、自然豊かな沿線の奥のほうに住むスタイルも
これからどんどん進むような気がします。

これは、PR次第。

なんかうまい仕組みが構築できそうな気がする。
これも研究対象のひとつです。



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プロフィール

OgataDaisuke

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