reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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人間の財産は人間。。 

建替えの為閉鎖された、銀座松坂屋をみつつ、ウロウロ。
ちなみに隣はテプコ銀座館。



「人間の財産は人間」とは、20代を過ごした設計事務所での先輩の一言。


その先輩は某有名芸能人の御子息であって、
幼少期から色んな意味で特異な環境で育ったようだ。

変なことばっかり言ってた人だが、なんだかいまだに残っている一言。

結婚式でのスピーチでも引用させて頂いたことがある。

自分自身が仕事の経験、人生経験を重ねるにつれてだんだんその真意がわかってきたような気がする。

一応大人になったということか。


今日は、ちょっと情報収集を兼ねて銀座の業者さんを数社訪問。

これまで、23区内、神奈川、埼玉、いろんなエリアの業者を訪問したことがある。

「業者の者です、、」というと、門前払いの会社もある一方、
お茶まで出してくれて接客してくれる会社もある。

むやみやったらの飛び込み訪問は迷惑かもしれないが、
目的をもった訪問はやはり受けつけるべきと思う。


銀座の業者さんはどこも、丁寧な対応だった。
なんかそれだけでうれしくなってしまう。

場所柄か、人柄か、、、、。

そんなきっかけが後々長いお付き合いになることもある。

いずれ、「人間の財産」となる日も来る。

一日一日を大事に。


やっぱ銀座はいいです。

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品川駅は港区です。@港区港南 

ここのところ物件の査定であちこちうろうろしております。
今日は、港区港南。

港区と言っても、最寄り駅は品川駅です。
っといういか、品川駅自体も港区港南です。

港南口は、開発が進み今やタワーマンション街です。
ちょっと歩けば、こんな感じ。



又、品川埠頭もすぐそばですから、ちょっと歩けばこんな感じ。





タワーマンションの開発がどんどん進み、
都市型タワーマンションの典型ではないでしょうか。


10分歩けば、品川駅。
確かに便利だなぁ。

でも、畑とかないしね。
子供が小さいうちは練馬。

巣立ったら、また都市居住。

そんなライフスタイルが実現できるのも、
東京圏の魅力です。


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こういう付加価値が、オンリーワン戦略なのかも。 

今日は、某テラスハウスの契約前立会。
70_00068.jpg

この物件、駅からの距離が20分弱の距離にあるが、
かなりの稼働率を実現できている。

土地活用の場合、一般的には需給ギャップで需要が多い間取りを選定することが多い。
立地、環境条件等を加味しつつ、今後の賃貸動向を市場調査した上で、
ちょっと安めの単価で計画するのが王道かもしれない。

一方で、かなりのニッチ層を狙ってコンセプト型の物件を企画する方法もあるが、
なかなか度胸がいる、、、、。と個人的には思っている。

この物件、沿線から徒歩20分弱の距離にありながら、
見事に企画がはまり、これまでほぼ満室稼働。


入居者が見つかる場合にも面白い傾向がある。


通常の賃貸では相場賃料半に納まっていれば、
内見依頼が定期的に入る。

数をこなせば、何れ成約となる。


しかし、今回のようなニッチ層を狙った物件は、
内見数がそんなになくても、いきなり成約となる場合が多い。


理由は、当然ながら他に対抗物件がないからだ。
これが「オンリーワン戦略」だ。

所有物件の中で、このような物件をいれてみるのもよいかもしれない。


不動産の付加価値の付け方は本当に面白いものだ。。


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お隣との距離。 

現在、銀座界隈での飲食店開業に向けてのお手伝いを様々させて頂いている。


テナント物件の契約には実はかなりのチェックポイントがある。
内装工事の制約、他のテナントとのバランス、電気容量、配管の移設、厨房の排気ダクト等。
造作譲渡等もあればその取り決めも必要。

賃貸契約は売買契約に比べれば、報酬面ではそれほど大きくはないものの、
このようなテナント物件は契約書に盛り込む内容に結構工夫が必要。


都心をうろうろするとよくわかるが、
隣地との空きはほとんどなく、窓をあければとなりのビル。

こんな感じ。


民法234条では、隣接地境界からの離れは50センチとされておりますが、
銀座等のビルばっかのところは大体はこんな感じです。

排気をする場合はルートや引き回し先のチェックが要です。
今回は専属のデザイナー、工事関係の人も、一度に会してのチェックです。
何をするにも、パートナーが大事です。
いいパートナーがあつまれば、仕事のスピード感も変わってきます。


この物件、うまく進むはずでしたが、
何と申し込みとほぼ同時に、オーナーが知人への賃貸を了承したばかり、、、。


元付けの管理会社も平身低頭。
話が無い時はないし、あるときはある。

不思議なもんです。



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いまどき、そんな人達がいるから、、、 

先日契約をおこなった、中古住宅の売買契約の話。

中古住宅は、既に生活をしている建物を売買するわけですから、
引き渡し後に、ここが壊れていたとか、、
これは聞いていなかったとか、、、、
すぐに壊れたけど、知ってたんじゃないのとか、、
いろんなことが起こりがちです。

ですので、取扱う場合は買主さんに十分な説明を行うようにしております。
買主さんによっては、お勧めしないことも。。


さて、今回売買対象となる中古住宅は「築7年」。
売主さんは、注文住宅で施工請負契約をしており、
当然、雨漏りや建物傾き等がおこった場合の「10年保証」は受けている訳です。

この10年保証ですが、施工会社によっては、次の所有者へ引き継ぎができます。

保証の引き継ぎの前に、点検を行う場合が多いのではないでしょうか。
すんでから粗悪なリフォームはしていないか?等等のチェックということです。


中古住宅の流通も、
リフォームとパック商品で購入できる住宅ローンが開発されたりと、
これからもっと進化する分野ではないでしょうか。


今回は売主さんに依頼して、残りの3年を承継できないか、
施工した会社と協議してもらいました。



結果が、、、



「一切やっておりません、、、」
「検討もできません、、、」

ちょっと予想していたけれどここまでそっぽをむかれるとは、、。

残念。



因みに売主さんは、10年保証とか、アフターサービスのこととか、
一切説明を受けていなかったようです。

不具合が無いから「べつに問題ないじゃないですか、、」っていう施工会社の声が聞こえてくるような。


今回の取引をする際に、付近の中古住宅も数件調査しておりますが、
分譲宅地で、「再建築不可」物件。結構あります。
接道条件を満たしていない、、、等。


15年位まえの分譲地ですよ。。。
買った人はどうなる?
4000万で買った家が、2000万とかそんな世界です。


いまどき、、とかではなくて、
そんな人達がいるから、「不動産屋」の地位は上がらない。。。


いまだにいる、そんな人達。



話はかわりますが、不動産コンサルティングマスターの試験、
今年から1級建築士も受験できるようになりました。

建築士は建物のプロ。土地に関しては、不動産屋さんのほうがプロ。
本来は、車の両輪みたいなものだと思っております。

今後ますますなくなる、業界の壁。
人から信頼されない仕事は、あとから自分に倍になって帰ってきます。

罰があたりますぞ、そんな人。



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渋谷駅1分 シェアオフィスにて、 

文京区某所で、こんな一角がありました。


分譲マンションを内見中、解放廊下から隣地を見降ろすと、
こんな看板建築群が。。。


道路側から見ると、看板見たいに四角い建物ですが、
裏側はこんな勾配屋根がしっかり?かかっています。

長屋状に連なっておりますので、
一部を売りたい、建替えたい要望はちょっと難しそうです。

隣と壁がくっついている、建物は建築基準法では、
「長屋」と呼ばれます。

ですので、新築で建てる長屋も今現在あるんです。
外部から(共用廊下等を介せず、)直接出入りできる玄関があれば、
「長屋」としてみなされ、「共同住宅」よりも色んな面で、
建てやすいです。
旗竿地でアパートが建っている場合は間違いなく「長屋」と呼ばれるものです。

こんな、玄関だらけのアパートみたことありませんか?


土地活用では、「長屋」で建築するか「共同住宅」で建築するかポイントです。




さて、夜は知人らと、ブレストの会と称して、
テーマを適当に決めてアイデア持ち寄りのイベント?
を行いました。

渋谷ヒカリエ目の前のシェアオフィスにおります。



違うスペースでは、英語の会?をやっているようで、
結構にぎわっております。

こんなテーブルを借り切って、2時間ほど頭の体操。

いろいろ言いたい放題でしたが、「しゃべる」「紙に書く」ことって重要です。


なんだかんだで、ビルの数フロアがシェア関連のテナントのようです。
渋谷好立地のビルテナント。

ニーズの変化も見てとれて面白いです。


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相続対策の土地活用は、「収支」よりも「資産価値」が重要です。 

様々なメディアで「相続税」に関連する記事が多くみられます。


今日の記事は「不動産投資待った」という見出しですが、
土地活用でも同じ話です。

というか、土地活用=不動産投資なのですが、
意外と、うちは土地は最初からもっているから、、、とか、
不動産投資は別でしょ?
なんていう考え方の人もいますが、
仕組みは全く同じ「貸家業」です。

建物を建てて、相続税を圧縮する、なおかつ家賃もはいりますよ。。。
なんていう、キャッチとともに、消費増税のあおりもうけてか、
メーカーは好調です。


確かに、賃貸建物を建てることで、
土地の評価が「貸家建付地評価」となり、約20%程度ダウンできます。
1億で建てた建物の相続税評価は半分程度に抑えられるので、さらに節税効果を見込めます。

毎月の収支は、家賃がどれくらいになるか、、、
ローンの返済はある程度読めますし、
収支は何となくわかるでしょう。

収支がうまくいく、、と判断した場合でも見落としがちなのが、
実は「資産価値(時価評価)」の部分です。

時価1億円の土地に1億円の建物を建てて、
総額2億円の投資ですが、土地+建物をセットでの資産価値(時価)はどれくらいでしょうか?
考えたことありますか?

一棟まるごと市場で売買される、アパートやマンションは「利回り」が取引指標となります。
相続に関連して、家賃が下がってきたから、もうやだ、売却したいということで、
不動産屋さんに相談したときに初めて判る資産価値です。

収支は勿論大事ですが、見落としがちなのが、
しつこいですが、資産価値(時価)。


判りやすくいうと、住宅用地としてバンバン売れる土地は採算が取れない場合が多いです。
売却して、中古の一棟マンション、アパートを購入すればよいのです。
これが資産の組換えです。

都心でもどこでも、好きなAクラス立地を選べます。
家賃は翌日から入ります。節税効果だって勿論あります。仕組みは同じですから。

又、家賃単価が安い(坪8000円とか)場所で高価な鉄筋コンクリート造は現実的ではないですよぉ。
安い家賃には、ローコストの建物で、、が基本です。


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不動産市況について。 

今日は、既知の不動産業者さんを訪問しての情報収集。
三軒茶屋、渋谷、用賀。


よく、不動産は動いているらしいねぇ、、なんて言われますが、
リテール(一般ユーザー)の動きは、それほど変わっていないのが現状のようです。

売却の査定は増えても、市場の値上がり具合を見て買換えようとする人も結構います。


又、事業用の収益不動産は活況のようですね。。

融資も積極的ですし、いまのうちに買いたい人も旺盛です。


面白い減少としては、一般ユーザー売主の収益不動産のほうが、

業者売主物件よりも、高かったりします。


一ついえることは、買換えの場合は、物件があるときがやりどき。。
という見方もできます。

高く売れるときは、高く買い、
売却が安いときは、買い安いです。


思い立った時が「旬」ということです。



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選挙が終わりました、、 

昨日の第23回参院挙。行きましたか?


予想通りの、自民圧勝!

負けたら責任問題、勝ったら勝因は、
どこのチャンネルでもそんなやり取りが続いていましたが、
ある議員のコメントには興味を持ちました。


「人口減少社会の発展の先端を日本が、、、」みたいな話。


2050年には人口が半減とまで言われているが、
これは、勿論世界に先駆けての経験で、
どのような経済発展、都市開発を行うかについて大胆な政策を進めてもらいたい。


先日、九州の旧友とあったが、やはり郷里の話がでた。
あたりまえだけど、子供が減って、高齢都市になれば、
なんか活気がなくなっている。

帰省の度に商店街へ足を運ぶと、マンションができていたりする。
以前のブログ「職住混在型の街?【長崎 諫早】 」にも書いたが、商店街や繁華街はどんどん「職住近接」に積極的に戻した方がいいと思う。

首都圏でさえ、住宅の過剰供給と言われているのだから、
地方都市はなおさら。

次に、職がない、、と言われると思うが、
これは同感するところもある。
自分だって何だかんだで東京にいるから、仕事になっているものの、
地方都市ですぐおなじ仕事量を不動産や建築の分野で確保できるかどうか判らない。


そのためには新たな付加価値の仕事を発見する必要がある。
人口減少期、住宅の過剰供給時代、
「ストック活用」は一つのキーワードだと思う。


首都圏で成立する「シェア」系の活用方法はどうだろうか、、。
大きく広く、から小さくコンパクトに、。
子供からシニアまでが同居するコレクディブハウス、、。
地元の食材や技術資源を世界に発信できる人材、

課題山積だが、やることは沢山ありそうだ。

地方の時代と言われるこれから、
大胆な対策を行ってもらいたい。


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ん、水上住宅?【ブルネイの水上住宅】 

今朝の日経に「ブルネイの水上住宅」の記事が載っていました。


ブルネイは行ったことがありませんが、
こんな住宅があるんですね。


行ってみたいなぁ。
行ったことがある方、教えてください。


国が発展し、都市が発展すると、
かならず、失われる文化と、作られる文化がある。


東京で言えば、下町の文化と、都市部のタワーマンションでしょうか。


ブルネイでも、防災とか危機管理の面で、
一時期はスラム化していたけれど、国が再び振興しているそうです。


水辺の街といえば、東京もかつてはそうでした。
東京都駅八重洲口から、10数分も歩けば、
こんな景色があります。
fc2blog_20121212123222ba4.jpg

遠目に、タワーマンションと言えばの、大川のリバーシティ。
失われる文化と、作られる文化の縮図を見ることができます。

水辺には完全に「背」を向けた建物群ですが、なんかやりようがありそうですね。



水辺といえば、やっぱり「ベネチア」。
DSC00772_convert_20121213232905.jpg



イタリア式の太鼓橋を渡ったその先に、ギャラリーがあったりします。
津波災害等、色んな不安要素が先行してしまいがちですが、
それを克服して、発展してこその「先進国」かもしれません。


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医療も顧客志向へ。 

今日は、休みをとり、2カ月以上も前から予約を入れていた、
八重洲にある某「鼻」のクリニックへ。


アレルギー性鼻炎との付き合いは、かれこれ30年以上。
その間、どれくらいの薬を飲んだのだろう。
又、点鼻薬という、鼻にシュっとするくすりも何本使ったことだろうか。

8年以上もまえに、レーザー治療を2度試したが、
これもすぐに効果切れ。

体質を変えるしかないということで、いろんな食事制限とか。

お酒を飲めば、鼻づまり。

そんなこんなで、ごまかしごまかしやってきましたが、
縁あって、某クリニックを紹介されることに。


書籍も出版されている先生だが、今回はかなり期待ができそうだ。


結果がでたら、又書きたいが、今日関心したのは、
クリニックのスタッフ対応や、受付から、診察、検査、までの一連の流れ。


完全予約制ではあるものの、全国から患者が来るそうで、
週末だからか、ほぼ満席。


それでも、予約時間通りで、
ちなみに、このクリニックは小児専門の鼻の医師がいるらしく、
長男(かわいそうに遺伝してしまった、、)と自分の同時診察でお願いした。

待ち時間には、アイパッドで鼻炎のメカニズム等を学習でき、
そのあとの、診察内容の理解を深めることができた。

先生もすばらしいが、ここでもスタッフのスキルの高さ、
連携プレーにちょっと関心しました。


どこに行っても、こんなこともチェックしてます。



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人は、最大の投資。 

最近よく感じること。

それは、
「何だかんだ、大きい会社でも、担当者(人)が駄目なら、うまくいくものも行かないですよ、、、」
ということ。

住宅ローンなら、銀行の担当。
お客の背景を読み解いて、なんとか、
融資できるように、あれこれやってみよう、、。
ただ、ガチガチの属性の人を探すのが仕事ではないよ。


建築なら、満足ができる仕上がりになるように、
図面を読み込み、漏れが無いか、段取りは出来ているか、、。
考えること。
おおざっぱで、文句言わないお客さんが、いいお客ではないよ。


不動産取引なら、そのあと不幸なことにならないように、
調査を綿密にするか、、。
法律上の重要事項だけでは、やっぱり足りないのだし。
自己資金豊富で、直ぐ買ってくれるひとばかりではないよ。


優良企業であっても、素晴らしい仕組みや強みがある会社でも、
窓口の人材次第で、会社の価値が倍数で変わってしまうと思う。


人件費は一番大きいが、当たり前なのだ。
そんな壁にぶち当たりつつも、何とか前進している日々です。



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都心独り勝ち鮮明。 

東京駅周辺の開発が進んでいるようです。


実は、かくいう私は、幼少期からの慢性鼻炎。
長男ももれなく。

兄、母が、最先端治療を受けるべく通ったクリニックも、丸の内。

何しろ、全国から患者さんがくるらしいですから。

凄いです。



さて、本日も西へ、東へ。

三鷹で媒介物件の写真撮影、成城で下見、八幡山、千歳船橋で案内、世田谷区役所事前相談。
軽く食事を済ませて、池尻に一棟物件の下見、祐天寺、八丁堀でワンルーム物件。
曙橋は時間が折り合わずパスして、荻窪の一棟マンションの内覧会。

今日は収穫ありました。
東京駅徒歩圏の物件が検討出来るかもです。


やっぱ、足を運ぶ、現地へ行ってみる。
基本基本。

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西へ、東へ、、 

今日は車移動。

西へ、東へ、。


小雨降る中、大森で現地調査、汐留で打合、そのまま銀座へ案内、飯田橋、世田谷区烏山、千歳船橋。

田舎もんからすると、東京って飽きない、商い街です。
どこにでも、街があって、住宅街があって、オフィスがあって。

不動産情報があれば、何となく周辺地域の感じなんかはわかりますが、
やっぱ現地行くと、新たな発見です。

日々研鑽してくれる都市。凄い環境だ。


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テッチャンに朗報。 

連休最終日は休みを頂き、有楽町へ行ってきました。

内のテッチャンを2人つれて、、。


昼は、新幹線が真正面にみえるレストランに行きましたが、
電車ばっかで、食事に手がつかず、、、。

やっぱ、食事に集中できないのは良くなく、
次回からは、お茶だけだなぁ、、という結論です。


夕方、何気なく「東京国際フォーラム」へよりました。
元、東京都庁舎跡地。
国際コンペでアメリカ在住建築家ラファエル・ビィニオリが設計した建物。


恐竜の骨を思わせる、構造美が今見ても美しいです。
よくこんなデカイものをつくれるなぁ、、、と、
施工技術力にも関心。


初めてですが、最上階まで上がりました。


東京駅を有楽町側から一望できるんです。

混んでないし、テッチャンにはお勧めスポットかもですね。


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【世田谷区】空き家等地域貢献活用相談窓口 7月1日(月)オープン! 

世田谷区が、面白い試みを始めております。

「空き家等地域貢献活用相談窓口」の解説
http://www.setagayatm.or.jp/trust/support/akiya/index.html


今、メディアでも取り上げられている「空家問題」について、
自治体として、取り組んでいきます。


「空家問題」といえば、

・老朽化して、物騒だとか、、、、
・ゴミが不法投棄され、嫌悪化している、、、
・いつ壊れるか判らない、、、


等等の問題が取り上げれますが、
世田谷区の場合、「空き家等(空き家、空室、空き部屋)を地域資源と捉え、空き家等の地域貢献活用を目的、、、」が趣旨のようです。



震災の時に、被災者向けの住宅提供を区民に呼び掛けたところ、
以外に多数の応募があったそうで、
使い道がみつからず、なんとなく空家にしている物件が多かったのだそうです。

それじゃ、もう少し積極的に活用を呼び掛けてみては、、、、
これが話の発端のようです。

空家でも、世田谷区内であれば、色んな活用方法がありますね。

・そのまま貸家にしても、
・将来子供世代が住むことも視野にいれて、定期借家を活用
・大きな家は、今注目のシェアハウスで運用
・売却しての都市居住

等等様々可能です。


参加するNPO「みんなの住まい」でも、
このプロジェクトに参加する予定です。

もてあましている、空家がありましたら、下記までご一報を。
info@reframe.co.jp

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旗竿地、敷延って、、何 

物件調査をしていたら、幅が4mもある、旗竿地を見付けました。


旗竿地とは、別名「敷延(しきえん)」ともいわれ、
道路からみれば、通路状の土地で、奥に家がある土地です。
ちょうど、旗の形ににており、通路部分を「竿」
奥の土地を「旗」に見立てております。


個人的には、旗竿地、結構好きなんですね。
竿部分を路地っぽくしつらえれば、結構良い雰囲気が出せます。


旗竿地がどのようにしてできるかと言うと、
40坪も、50坪もある土地は、住宅用地としては、
大きすぎるので、分割するわけです。

そうすると、手前と奥と、
道路側の「整形地」と、奥の「旗竿地」の出来上がりです。

区部の住宅地は結構多いですね。


以前も、手前を売却して、奥に2.5世帯住宅を建築したことがあります。
竿の部分は、2mあれば、法的には大丈夫なのですが、
さすがに2mは狭いので、3mで分割しました。

旧家屋の植栽も移植して、なかなか面白い雰囲気がでております。
時間がたつと、一層感じがよくなると思います。
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旗竿地を好んで探す人もいますね。

更地の状態では想像もできない位、
奥行き感のある住まいが確保できます。

ご興味がある方は、是非ご検討を。


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自転車置場の整理中 【賃貸マンションの管理】 

先日、管理させて頂いている、マンションの駐輪場の整理を行ってきました。



整理整頓と「名」のつくものは、とにかくまめにやることが、重要です。

家の整理整頓、
職場の整理整頓、
学校の整理整頓、
机の整理整頓、、、

自己の責任で、いつでも行える整理整頓は思い立ったらすぐ実行ですが、
第三者が住んでいる、賃貸マンションはそうともいきません。

自転車だって、どなたかが所有しているのが普通ですから、
注意が必要です。


まずは、駐輪シールを貼り付けてもらうように、
全員に手紙、掲示板に張り紙です。


一定期間経過後、それでも、シールが無い自転車が存在します。
今度は、自転車に直接張り紙です。


最終的な撤去は、防犯登録がある自転車もありますので、
警察での照合を行ってからです。


賃貸借契約書の解約条項にこんな条項ははいってますか、、、。
「1カ月以上不在にして連絡がとれない、、、」


最終的には総合判断となりますが、法律面でのチェックもお忘れなく。


自転車の撤去一つとってみても、不動産管理は手間がかかります。

管理って儲かるんじゃない、、、?

そんなことはないですね。時間も手間も、ノウハウも。

手間ばかりです。(真面目にやってますので、、、)



ただ、空室物件が、満室稼働になるとやりがいがあるものです。

この物件も、駅からは徒歩20分以上、所謂バス便物件です。

17世帯ですが、オーナーの尽力もあり満室稼働を実現。


金融機関の人もびっくりしてました。。。


満室になると、さらに修繕、リフォームがさらに行えますので、
好循環がうまれます。

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「赤」「青」。。ことばの持つ意味、、、、 


赤本、青本、というカテゴリが面白いですね。

赤は、マル秘情報、
青は、住まいのリテラシー本でしょうか。

そういえば、受験勉強で使った赤本。
青本はないよなぁ。

ロシアに赤の広場という広場(いったことはないですが、)がありますが、
その国で「赤い」とは美しいという意味だそうです。

銀行で言えば、
赤の銀行、青の銀行、それからついでといっては恐縮ですが、緑の銀行もあります。

赤のコンビニ、青のコンビニ、ありました、緑のコンビニ。



不動産会社のイメージカラーは圧倒的に「青」が多いです。
前職場も青でした。


色から、感じるイメージはとても重要です。



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【マンション空室対策の結果】新築よりもリノベーション志向鮮明。 

空室対策でリノベーションを行った物件。
evg

竣工後18年間は原状回復程度のリフォームを行うことで、
何とか満室稼働を維持できた物件。


しかし、さすがに半年以上の空室を経て、
一部間取り変更、設備更新等のリノベーションを実施。
環境の変化ですね。。。


募集開始1.5か月程度数十組の案内が入ったが、
なかなか商談までは進まない状態。

改めて、近隣物件を調査してみると、
思わぬ強敵が。。。



某、メーカーの新築物件が。



エリアは人気路線の徒歩15~18分圏内。
何とか駅からは歩けるし、
付近の生活利便性ば問題なし。

繁忙期を過ぎた時期と重なってしまったという問題もあるが、
新築物件、築5年の物件、これが何と、同じ賃料。
ついでに言えば、同じ某有名メーカー

「築5年でも値下がりしない、、、、」という見方よりも、
「新築賃料が延びない」という見方の方が正しい解釈。


そして、築18年の物件との賃料差はわずか6千円。
間取りは40㎡程度の1LDK。


これじゃリノベーション物件でもなかなか勝負にならないと、
オーナーさんの理解もあり、やむなく値下げ実行。
2週間を待たず2室共に無事成約した。


結果からわかることはは下記の2つ。

●中古物件は、リノベーション等を施せば、賃料は維持できること。
既賃料が安ければ、若干のUPは可能

●建物を新築で取得しても、中古で取得しても、
「建物価格の差」ほど「家賃のUp」は見込めないこと。



「新築」よりも「リノベーション」と言う志向は、
古いものを大事にしよう、、という志向の表れであるとともに、
不動産活用の「数字」の面でも外せない視点。

但し、新築が駄目だということではなくて、
それは、土地の価値次第。
不動産は「土地」+「建物」の組み合わせですから。

土地が安く取得できれば、新築の方が融資期間も長いし、
なにより、新築だし。。



でも、一般的に言えることは、駅徒歩20分とかの立地の土地活用は本当採算とれるのか?
「消費増税駆け込み」「来年の繁忙期とりこみ」で盛況のようだが、
「節税力」できても、「収益性」の両面チェックを忘れずに。


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これから増える都心ビルの耐震化。 

先日、耐震診断の助成金の打合で、中央区役所へ行ってきました。
耐震診断

東京都では、「特定緊急輸送道路沿道建築物」が指定されております。
今後、耐震診断は義務化され、耐震補強は努力義務として課せられる予定です。

そんな、時代背景もありますので、特に旧耐震基準ビルのオーナーにとっては、
とりあえず診断はしておこうか、、、という気持もあります。


今回の案件は、中央区内の某賃貸併用ビル。
隣接地はいずれも旧耐震ビル。


中央区は事務所ビルだったところが、
賃貸マンション等に建替えると、
地区計画で道路車線の緩和だったり、
色んな特典があったりします。

建替えを検討する場合は、
スケールメリットの面からも、
なるべくまとまった方が良いです。

ビルの建替えとなると、
当然ですがテナントの立退きがあります。
今回は幸いにも何とか理解が得られそうな物件なのですが。。


時間がかかる案件ですので、
根気よく、根気よく、、です。


その帰り、今ちょっと話題になっている、
首都高都心環状線をのぞいてみました。
shutokou

何でも、ここに蓋をして土地を生みせば、
東京ドーム1個以上分の用地が生まれるのだとか、、。


かつて、築地川の川底を走る首都高が地下になったと思えば、
そんなに違和感がないかもしれません。


このアイデア、土地の余剰容積率を売却して、
老朽化したインフラの改修に充てられれば、
いいアイデアだとおもいますよ。。

これから、どんどん出てくる交通インフラの老朽化問題。
解決策は、以外と不動産活用だったりするのです。

ちなみに、東京駅の改修もこの手法です。
東京駅も建替えちゃったらおしまいだよ。。



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土地を買って、収益物件を作る。。。 


朝一で、住宅建替えで1年間通った椎名町。
西武池袋線で、池袋の隣という、とても便利な駅です。

手塚治虫さんはじめ著名な漫画家の方を輩出したトキワ荘でも有名です。
あの、ラーメン、店もあります。

完成した住宅のインテリア。
家具搬入前の写真ですが、内装は至ってシンプルです。


フローリングは突板(表面の本物の木材の部分)が4mmもある幅広のフローリングを使っています。
最近幅広の商品増えてますよね。。。


残工事が一部あり。
早、対応です。




午後は会社で定例MTG。
水曜日、木曜日は終日外出ですので、その書類等を準備して外出。

そのあとは、アパート用地を求めて有楽町線「要町」駅へ。




暑い、、、、、



業界全体として、収益不動産の物件が不足しております。
どこの業者言っても同じ話が聞こえてきます。

景気が良くなると不動産価格が上がると言われますが、
その変化が顕著に現れるのが「収益不動産」。


投資家や、資産家等が購入する事業用不動産です。


車と違って、どんどん生産されるものではないので、
皆が、全国から都心の物件を階にきたら不足するのは当然なのです。


なんでも良いというわけではないので、
顧客目線での物件情報を仕入れて、
ここをこんな感じでリフォームして、、
なんていう、付加価値の提案も併せて行います。


度々記事にも掲載している、建物法定耐用年数についてですが、
収益不動産の場合はかなり重要です。


金融機関によっても取り組み姿勢がことなりますので、
金利、借入期間が物件によって異なります。


例によって、木造は耐用年数22年だそうですので、
築10年ものは、残り12年?
勿論、別に担保物件を用意する等、方法によっては、
融資が可能ですが、そこそこ名のあるBKは、
「12年しかくめないですねぇ」なんてことを平気でいいます。


しかし、新築物件で耐火性能を満たせば木造でも30年がくめますので、
それじゃ、土地から仕込むか、、。
という物件の下見です。


サラット、間取りの検討をしてみましたが、
道路側の間口が狭く、やっぱ3層はかなり工夫が必要か。。。


立地、環境次第では、メゾネットも?と思ったが、
これは、賃貸市場調査が必要のようです。。




というのは、重々承知でして、、
もう一つ物件があって。



世田谷区某所で、値段も広さもほぼ同じ。
しかも2面道路。



おもしろいですね。
同じ価格、同じ広さ、同じ容積率の土地でも、
間取りの入れ方が全然違います。


ここで、モノづくりの血が騒いでくる。。。
あまり、こだわりすぎは事業収支を圧迫しますのでほどほどに。



案件がすすむようでしたら、また記事にしたいと思います。



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歴史・文化の継承ができなければ、先進国ではない、、 

リノベーション先進国、イタリアはヴェローナにある、
カステルベッキオ美術館。
カステルヴェッキオ美術館 外観

カステルヴェッキオ美術館 内観

1300年代に建築された古城に、
幾度となく改修・リノベーションを行い、
現在は美術館として運営されている。

知る人ぞ知る建築家、カルロ・スカルパの代表作だ。

こんなリノベーションをやってみたいと思い、
巡り巡って現在の不動産コンサルのポジションに落ち着いている。


アベノミクスもそうだが、
金融・経済政策は新聞では1面で取り上げられるが、
文化政策はそうもいかない。。
まぁ、NIKKEIはしょうがないですが。


日経の記事より。

京都では、歴史的建造物に対しての建築基準法の適用について、
協議の上一部除外ができるようななったそうだ。

京都新聞へのリンク


面白い取り組みだ。


建造物の「保存」という言葉はあまり好きではなく、
「再生」という言葉のほうが好みだが、
結局は建物は活用して、きちんと運営ができるようにしてあげることが、
目指すべき保存事業ではなかろうか。


ショーケースに入れたような「保存」は、
実は何もしていないことなんじゃないだろうか。。
歴史の教科書にに出てくるような国宝ならともかく、。

ついでに言うと、土地・建物にかかる固定資産税や都市計画税の負担についても、
同様に緩和等あってほしい。

昨日の記事でも取り上げた、解体された三信ビル(日比谷)は、
建物の周辺をみれば、高度利用をしなくてはならない現状は明らかな訳だから、
ただ、デベロッパーに「なんでも壊しやがって、、、、」とケチをつけても、
なにも解決にはならない。



結局は、社会システムの問題なんだと。



古いものは、なんでもかんでも残して、再生するという考えには賛同できないが、
後世に伝承されるべき「文化」をはぐくむことができる建物は、
うまく活用して、再生してみたい。

そういう、社会システムの構築も仕事上のサブテーマとして考えております。


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不動産は、ストック活用時代へ。 

解体された旧三信ビル。
三信ビル
味のある、良いビルだったんだがなぁ。



住宅を購入したことがある人はご存知かもしれないが、
住宅の価値は毎年5%程度償却して、20年もすれば価値は「ゼロ」というのがおなしな現実。

事業用ではなく、居住用の自宅を購入する場合は、
収入面等の個人的な属性によって融資を受けることができるが、
事業用のアパートやマンションの融資を受けてみようとすると驚くことが多い。

アパートオーナーは、長持ちさせようと思って、外壁を補修してみたり、
屋根をふき替えてみたりするが、不動産(建物)の価値には反映されない。

どういうことかというと、
例えばアパート全体をリノベーションしても、
いざ、そのアパートを売却することになり、
購入しようとする人が銀行融資を受けようとしても、
リノベーション分が担保価値に付加されるかというと、
そんなことはないのだ。

不動産は高価な買い物となるので、融資がどれくらいつくか?
がポイントとなる。

今日の日経記事より。


そんななか、ようやくこの評価方法の見直しが行われるようだ。
画期的だと思う。

耐用年数の見直しがあるかどうか判らないが、
大きな一歩だと思う。

しかも、不動産業者が「購入(下取り)」「リフォーム」「再販」する場合の
維持コスト「不動産取得税」「登録免許税」についても緩和があるようだ。

現在下取りをする場合、この税金があるので、
購入時の収支計算では、5~7%程度を必ず見込む。

2000万の下取りなら、100万ですから大きいですよ。


今回は住宅評価についての記事だが、法定耐用年数にも切り込んでほしい。
木造が22年で「ゼロ」ということはないんだから。

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@東京証券取引所。ネットで変わるデベの戦略 


中央区日本橋兜町、東京証券取引所付近を通過。


証券業界もITの普及により、
かつてほど「場」にこだわらなくなっているのだそうです。


インターネットで変わる業界。


不動産業界もしかり。
賃貸の仕事をマンションの一室でやっているところもある。
ちなみにうちも、ビルの地下1階。


集客はやはりネット中心。


21世紀はIT革命の世紀と言われるが、
ITが働き方を変えた、
街の様子も変わる、
テナントニーズも変わる、
デベの戦略も変わる、

全てがリンクするこの仕事、やっぱ面白いなぁ。


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日々研鑽。どんな場面でも。 

今日は、日頃お世話になっている方々との会食です。
赤坂某所で、四万十川の鮎を食してきました。


ビルの中にこんな隠れ家があったとは、、、。
場所柄、商社系のビジネスマンが外国人と出没度、高いらしいです。

この日も、隣の部屋から、異国語が期越えてたなぁ。。

鮎の骨抜き、できますか?


この会は、ゼネコンや、デザイン事務所(建築家)、
デベ、コンサル等のベテラン面々が勢揃いですが、
私は宅建業の立場での参画です。


建設業、設計監理業、宅地建物取引業、
全てを網羅するチームが編成できれば、
クライアントのあらゆる要望に即応できます。

それぞれのプロ意識で成り立つ「軍」ですので、
日々研鑽です。



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今朝は、どんより、じんめりした、東京駅は丸の内から。


テンションが上がりますね。

実行中の相続対策の打合で、資産税専門の顧問税理士との打合。
業界はいるまでは知りませんでしたが、医師にも専門科目があるように、
税理士にも専門、というより得意としている分野があるのだそうです。

中でも、相続対策案件は、
不動産に関する財産評価や、
法人と個人の税率の差を活用した所得税対策、
賃貸不動産、自宅不動産の活用等、
確かに色んなノウハウが満載です。

手前味噌ながら、ここ数年で税務にも相当詳しくなりました。
地主さんの「(管理型)法人化」対策から、「(所有型)法人化」ノウハウ。

不動産を使った贈与のスキーム。
そのうち、連載記事にしたいと思います。


旧東京中央郵便局、JPタワーにもちょっと足を運んでみました。


保存した低層ファサード部分は、吉田鉄郎によるモダニズム建築の代表作。


東京大学博物館にも行ってきました。


丸の内周辺も見どころ満載ですね。



さて借地権・底地の相談窓口ですが、月を追うごとにお問合せ件数も増加中です。

どうも有難うございます。

「借地 相談」というキーワードや、
「底地 相談」というキーワードで
Google、Yahooで検索でトップに掲載されております。
(ひによってばらつきがありますが、1ページ目にはでますので)


最近の主なお問合せ内容は以下の通り。
いろいろありますよ。

●地主さんから、退去通告された、、、
●旧法借地は自動的に新法にかわるのか、、、
●建物の登記がない、、、
●契約更新に地主さんが応じない、、、
●立退料はいくらか、、、、
●いきなり、定期借地契約にすることはできるのか、、、
●借地契約の連帯保証人になっているが、売却してからも続くのか?
●新法の契約は20年可能か?
●接道していない借地、幾らか?
●底地が国だけど、頭金なしで建替えられるか?


等等等等

いきなり直通番号で電話相談がきますので、常に真剣勝負です。
だいだいその場で方向性がでるようにはしております。

やっぱ、借地・底地は、色んな難が「多すぎ」だと思います。
だから、電話もあるんですが。。

引き続き宜しくお願い申し上げます。


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不動産の購入、場所のプロフィールをチェック! 

今日は売買物件の調査で大塚。

都電荒川線が走る懐かしい駅です。





不動産を購入する際には「重要事項説明書」という書類を作成して、
土地・建物について、周辺環境について、勿論権利関係についても、
詳細に調査した内容の説明があります。

一般的には、あまり行っていないようですが、
図書館で古地図の調査なんかも、やってます。

だいたい、明治時代まではかなりの精度で確認できます。
役所に行くついでにちょっと夜だけでかなりの情報収集ができます。

そんななか、最近重宝しているアプリがコレ↓

sanpo.jpg

「現代」「明治」「江戸」の地図が、瞬間的に比較閲覧できます。
なかなかの精度ですよ。。

例えば、、、
今や観光名所となった、「とうきょうスカイツリー」駅周辺だって、







やっぱり、川が入り組んでいたわけで、
「業平橋」なんていう地名もありましたし、、







江戸時代からあるみたいで、、、





残しても良かったんじゃないのぉ「業平橋」。
という声も結構あるようです。


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相続対策のキモは「不動産への組換え」 

今日は晴ればれ、良い天気です。
物件下見、会社での契約書作成、夕方から打合。
アベノミクス効果の恩恵を受けている?
かどうか判りませんが忙しくしております。


さて、
ここのところ、相続に関する新聞記事が目立ちます。
平成27年1月からの増税に備えて、だいぶ活況を帯びてきている感があります。


ざっとした目安ですが、親子+子供2人だと、
基礎控除が5000万円+1000万円×法定相続人3人ですので、
8000万円までは相続税がかからない計算です。

これが、平成27年1月からは、
60%となり、4800万円までは、相続税がかからない。
逆にいえば相続税評価で5000万円くらいの資産があれば課税の恐れありということ。。

但し、恐れるかなれ。
「小規模宅地評価減」という特例があります。
自宅土地は240㎡までは8割引き。
詳細は「小規模宅地等の特例

このようなことも踏まえて、相続税は判断することになります。

それから、続きのページで、こんな記事が、、


やっぱ不動産活用だと。。。

ご存知ない方は、是非知って頂きたいですが、
相続税を計算する際の元になる、相続税評価額は、
「時価(土地で言えば相場)」とは異なります。


但し、現金・預貯金はそのまま100%で評価しますので、
1000万円は1000万円の相続税評価。

特に賃貸マンション・アパート等の相続税評価額は、時価の約半分くらいになります。

ここがキモですね。


そんなこんなで、1000万円台から購入できるワンルームマンションを買いましょう、、。
という記事もかなり増えております。


そこで、さらに大事なことを!

例えば1300万円で家賃8万円程度の賃貸ワンルームマンション1室を買って、相続税評価が半分、
つまり650万円圧縮できたと思っていても、1300万円のマンションの価値が
本当に1300万円の価値かどうか?が隠れたポイントです。

節税にとらわれて、高掴みしないこと、ということです。

因みにワンルームマンション(15㎡~25㎡)の賃料は、都心でも7万円台に落ち着きます。
価格も800~900万円台のものもあります。


「節税」できても「資産減(収入減)」なら、
「浪費」したほうがまし、、


とも言えるかもしれません。

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「学歴」と「職歴」を混同しない、、、 

先日に続き日本経済新聞で、法曹会(弁護士)のことが取り上げられていた。




最難関資格試験を突破しても、なかなか仕事にありつけない、、、。
収入が少なくて苦労するなら、先が見えるが、職自体が探せないのはどうしてか?

構造不況といってしまってはおしまいだけれど、そもそも弁護士数を増やしたのだから責任をもって又改革してもらわないと。

同じ士業でも建築士はずっと前からそうですが、、(笑)。

大事なことは「資格や学歴」と「職歴」は全く別物だということ。
学校でもそういうことをおしえたほうがいい。

資格をもっているから何かができるという訳ではない。
資格をもっていなくても、何かができる人もいるし。

実務経験の重要さの再確認。
士業とはそういうものだと思うべし。


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