reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その9【最終回】>
底地(貸宅地)対策の切り札「資産の組換え」術

「資産の組換え」の機のん的な考え方は
相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を、
相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。

結果として
「相続税」を圧縮、「納税資金」を確保、「収益性」の向上を図ることができます。

<底地の整理後、資産の組換えが重要な理由>
底地の整理をすると、売却による譲渡収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、現金資産のまま保有しておく方法もありますが、現金資産のままでは評価減の効果がありませんので、相続スケジュール等を検討した上で例えば賃貸マンション等の収益不動産に組換ることを推奨しております。
早期に組換を行い対策をすすめれば、俗に言われる「3代で財産がなくなる」という現象を回避することも可能です。
資産の組換は「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策でもあるのです。

<資産の組換え例 底地 → 一棟賃貸マンションの場合>

【組換前】
≪底地10区画:合計1000㎡ ≫
◆相続税評価額:1億円
◆相続税額:5000万円(1億×税率50%として)
◆年間地代収入:200万円

【組換後】
底地を整理・売却して、23区内の一棟賃貸マンションに買換え(資産の組換え)を行う。
≪23区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
売却に伴う長期譲渡所得税:
(1億円-取得費500万円-売却諸経費:400万円)×20%=1820万円
1億円-1820万円=8180万円(売却後の残り資金)

ここで、売却の手残り資金8180万円を元手にして都内の賃貸マンションを購入した場合。

≪土地110㎡、築20年、RC造3階建、1DK6戸、月額家賃収入50万円≫
購入諸経費を約500万円として7700万円の不動産を現金で購入。

時価7700万円の賃貸マンションの相続税評価額は約40~60%です。
相続税評価額=3800万円(50%で算定)

◆相続税評価額:3800万円
◆相続税額:約1900万円(3800万円×50%として)
◆年間収入:600万円(50万円×12カ月分)

【比較】
◆相続税評価額:1億円 → 3800万円(6200万円評価減!
◆相続税額:5000万円 → 1900万円(60%圧縮!
◆年間収入:200万円 → 600万円(プラス400万円 約3倍!

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【結論】
底地を賃貸マンション等の収益物件に組換える方法は「節税力」「換金性」「収益性」 どれをとっても大変効果があります。
又、収益性が向上しますので、組換えを実施した後、相続までの期間が長ければ長いほど収入は納税資金としてストックされますので、さらにメリットが生まれます。
資産の組換えは「節税」をしながら「収入」をUPできますので、底地の整理や相続対策における現場では大変注目されている手法です。(連載終り)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>  

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その8>
底地(貸宅地)の整理5法

ここで、底地の主な整理方法を5つご紹介致したいと思います。

1.底地を借地人へ売却する方法
2.借地権を買取る方法
3.底地と借地権を等価交換する方法
4.底地を買取専門会社へ売却する方法


その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法

【その1.底地を借地人へ売却する方法】
底地は誰にでも売却できるというわけではありません。
理由は土地に「借地権」が設定されているからです。
よって、底地を購入することに最もメリットがある借地人さんへの売却が最もポピュラーな方法と言えます。

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借地人さんは底地を購入することで下記のメリットがあります。
・不動産価値を「借地権」→「所有権」へ。担保価値が向上
・将来的な建替えや住替えについて制限なし
・土地を担保にした住宅ローンを利用できる。

一方、地主さんも売却に伴う譲渡所得税対策として<事業用の資産を買換特例>が適用できます。
所得税を圧縮しながら、資産の組換えができるのです。
さらに、借地人さんとタイミングが合えば、底地と借地権を一体で所有権不動産として第三者へ売却する方法もあります。この場合は相場価格で売却できますのでさらにメリットが生まれます

【その2.借地権を買取る方法】
その1の逆パターンです。
タイミング次第では借地権を売却したいという要望が借地人さんから出るかも知れません。
借地権を買い取ることで地主さんは「所有権」の不動産にすることができます。
尚、借地人さんは借地権を売却する際に<居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例>を利用することで所得税を圧縮できるメリットがあります。
その後、地主さんは土地にアパートを建設して活用したり、土地を売却して資産の組換を行ったり、底地の状態と比べると活用の巾も相続税対策としても実に有効に利用できます。

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【その3.底地と借地権を等価交換する方法】
「借地権の一部」と「底地の一部」を等価交換して、それぞれ所有権とする方法です。
土地の形状や広さに一定の条件がありますが、資金を調達する必要もありませんので相互の合意があれば進めることができます。

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【その4.底地を買取専門会社へ売却する方法】
その1~3は借地人さんとの取引ですが、場合によっては解決ができない場合もあります。
その際には「買取専門会社」を利用する方法もあります。価格面では割安になりますが、早期に売却できるというメリットがあります。また、大量に底地を持っている場合や、相続を間近に控えている場合には時間が短縮でき活用するメリットも大きいです。物件の規模によっては複数の会社による入札方式を採用する方法もあります。

【その他の方法:底地を同族法人へ売却する方法】
あまり知られていない方法ですが、所得税の圧縮、相続税対策等様々な面でメリットがあります。
詳細は担当までご相談下さい。
(づづく)



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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その7> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その7>
底地(貸宅地)の特徴「相続税」

底地の特徴の3つめ。
底地の「相続税」について解説致します。

以下は底地を所有したまま相続を迎えた場合の相続税シュミレーションです。

<例:都内の住宅地の底地の場合>
※相続税率50%の地主さんと仮定します。

路線価:27万/㎡ 面積150㎡
所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
底地の相続税評価額=4000万円×底地割合40%=1600万円
※相続税は=1600万円×50%=800万円

ここで年間利益=22万円(地代収入-公租公課)
相続税800万円/22万円=36.36年

→ 相続税納付分を回収するのに何と約37年必要です。

底地経営とは、相続税負担分すらも回収できない賃貸経営なのです。

上記算定からも明らかなように、代々底地を相続した場合、
納税を繰り返すことで確実に資産を削る必要があります。

底地は一体誰の為に所有しているのでしょうか?
しかし、これが現在の相続税の制度なのです。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その6>
底地(貸宅地)の特徴「換金性」

底地の特徴の2つめ。
底地の「換金性」について解説致します。
換金性とは「売りたい時に売れる、現金化できるか否か」の指標です。

底地は特殊な不動産であるため、売る相手は下記の通り限定的です。
1.借地人(土地を借りている人)
2.買取不動産会社
3.国(相続税の物納)

1については、借地人さんの事情もありますので時間がかかるかもしれません。
2については、スグに換金できますが価格が割安になります。
3については、相続が発生した場合ですが、要件が多数(※1)あります。

底地の売買は一般市場で取引される住宅用地等とは異なり少々「時間」がかかります。
又、相手によって「価格が大きく変動」します。
これが「低い換金性」と言われる所以なのです。

(※1 物納要件について)
物納を経験したことがある地主さんならご存知かも知れませんが、相続時の物納には様々要件があります。
代表的なものを記載しておきます。
・担保権が設定されていない
・権利の争いが無い
・境界が明示できる
詳細については国税庁HPをご覧ください。

その他、「換金性」の為に、最低限チェックしておくべき内容を3つあげてみました。
1.土地の境界確認書類の整備
隣接地との境界で疑義がある不動産は評価が著しく低いです。
又、越境物やインフラ(上下水道等)の整備状況も確認しておきましょう。

2.土地賃貸借契約書の整備
底地を代々相続している場合は契約書類が整備出来ていない場合も多いです。
併せて、建物の登記名義と賃貸借契約書の名義が同一か否かも確認要です。

3.親戚等との共有名義
できるだけ単有名義に。夫婦間であれば将来単有名義に戻りますが、親戚等との共有名義は早期に解消しておきましょう。先方に相続が発生してしまうと関係人がどんどん増えてしまい、折角の資産が全く動かせない不良資産となってしまいます。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その5> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その5>
底地(貸宅地)の特徴「収益性」

ここで改めて、底地の特徴を考えてみたいと思います。

一つ目の特徴は何といっても、その「低い収益性」です。
まずは都内の住宅地を一例にご説明致します。

<例:都内の住宅地の底地の収益性>
 路線価:27万/㎡  面積150㎡
 所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
 所有権価格:約5000万円(公示価格ベース)
 借地権6割:底地4割=2400万円:1600万円
 ◆地代収入 33万円/年間(固都税の3倍程度として)
 ◆固定資産税・都市計画税 11万円/年間
 ◆年間収入=33-11=22万円

利回り計算をすると
22万円/1600万円=利回り約1.4(路線価ベース)となります。

首都圏で取引される収益不動産のキャップレート(市場での取引利回り)はアパートやマンション等では6~8%は期待できますので、収益面で比較をすれば、底地の状態での収益性は大変低いといえます。(つづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その4> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その4>
底地(貸宅地)の収益を5倍にする方法?

借地権がついている底地の収入を5倍にする方法があるでしょうか?
地代を5倍に値上げすることが可能でしょうか?
現実的に無理でしょう。

決して怪しい話ではありません。

底地のままで地代を5倍に値上げすることは現実的に難しいです。
しかし、代々相続してきた「底地」という状態に固執しなければ可能となります。

底地は「収益性が低い」典型的な資産です。
これを同じ資産価値でも「収益性が高い」資産に組み換える(買換える)という方法です。

「収益性が高い」資産の典型はやはり賃貸マンション・賃貸アパートです。
不動産市場では賃料が安定していて、高収益の賃貸マンション・賃貸アパートが、中古物件として活発に流通しており、取引されております。
資産を組み替える方法であれば収入を5倍にするとも十分可能です。

このように「資産を組換える」大きなメリットがもう一つあります。
それは、「買い替える不動産の立地を自由に選択できる」ということです。

駅徒歩「20分」の立地を、ターミナル駅徒歩「5分」圏内にすることも勿論可能です。

賃貸経営において「立地」は最重要条件です。

これからの人口減少期、少子高齢化社会の中で、特に単身者向けの賃貸経営は「立地」が重要ポイントです。

これから取るべき「安心賃貸経営戦略」は、底地の整理を早い段階で行い資産価値がより高いエリアへ組換えることではないでしょうか。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その3> 

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底地(貸宅地)は「隠れた借金」

底地でも、資産価値はあるのだから所有していて「損」ではない?
という考えをお持ちの地主さん、土地オーナーさんもいらっしゃるのではないでしょうか。

実際そうでしょうか?
算定して見ましょう。

相続税の最高税率は現在50%です。( 国税庁HP参照
又、平成27年1月からは最大税率が55%に増税される上、基礎控除額も約60%に減額される予定です。
そのような時代、底地(貸宅地)を保有することによる相続税の負担はますます大きくなります。

仮に相続税評価額3000万円相当の底地を所有している場合、
公租公課等の税金を控除した年間の利益は40~50万(都内住宅地の場合)程度です。
相続税を3000万×50%=1500万円とすれば、
1500万円/40~50万円=30~37年

相続税負担分の回収には30年以上必要かかる計算です。

収益が少ない不動産は相続評価を下げてくれる?
特例があれば別ですが、決してそんなことはないのです。

相続税という「かくれた借金」を支払う為に保有している底地(貸宅地)。
これが、底地(貸宅地)経営の現実なのです。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その2> 

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底地(貸宅地)の整理、なぜ必要?

土地が高騰したバブル期、不動産は値上がりを期待して「所有」するものでした。
しかし、高度経済成長期から長引く景気低迷期を経て、時代は「人口減少・少子高齢化社会」へ突入します。
不動産の値上がりは期待できず、代わりに「賃料収入」「収益性」が重要となります。

底地の収入はどうでしょうか?
地代の相場は公租公課(固定資産税や都市計画税等)の3~5倍程度です。
損もなければ、大きな利益も無いかもしれません。
そこに必ず支払わなければならない、「相続税の負担」です。
地主さんや土地オーナーの方であれば、最大税率50%という方もいらっしゃいます。
底地(貸宅地)は収益性が低いから相続税が安くなる?ということはないのです。

相続税分を稼いでくれる、収益性が高いアパートやマンションを建設、購入するには資金も土地も必要です。

実行するには、何よりもまず借地・底地(貸地)を整理して、優良不動産へ組み替える対策が必要となるのです。(づづく)

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【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その1> 

【連載】<底地(貸宅地)整理・有効活用術 その1>
底地(貸宅地)の今

先祖代々、相続により守ってきた資産。
地主さんの不動産の中でも、底地はその典型ではないでしょうか。

毎月の決して多くない「地代収入」
20年更新ごとの「更新料収入」
建替えや、譲渡の度に発生する「承諾料収入」

借地人さんからすれば、多額とも思える「更新料」「承諾料」の支払いについては、機会ある毎にひと悶着あるケースも少なくありません。

(旧法)借地権のは戦前から長きに渡って存続しており、依然として借地人の立場が強く保護されているのです。地主さんからすれば「安く貸しているのに、、、」、借地人さんかれすれば「地代を長年払ってあげている、、」なんていう思いがあるのも事実です。

借地契約の歴史は長いです。
地主さんも、借地人さんも、先祖代々より世代交代が進み、色んな思いが積み重なっています。
良い思い出よりも、悪い思い出ばかりが蓄積されてしまうのが常ではないでしょうか。

一部を国へ物納した場所、借地人さんへ売った場所。
底地が飛び地で残っている地主さんも大のではないでしょうか?
土地が高騰したバブル期、長引く景気低迷期、そしてこれからは少子高齢化、人口減少時代へと突入します。

底地(貸宅地)の活用方法の見直しは、
「資産を減らさない」「資産を防衛する」「相続に備える」為の第一歩ではないでしょうか。(づづく)



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【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4 

【連載】<土地活用のツボその6>その土地活用、目的は NO4

今回は土地活用のもう一つの目的、相続税節税について解説致します。

土地活用を検討する地主さんにとって最も大きな目的は「相続対策」ではないでしょうか。
平成27年からは相続税の最大税率が50%から55%に上がり、基礎控除額も見直されます。より一層注目される相続対策を土地活用の観点から解説致します。

「相続税=相続税評価額×相続税率」で算定されます。
土地活用による相続対策は「相続税評価額」を圧縮する点にあります。

土地活用をすれば、どうして「相続税評価額」が圧縮できるのでしょうか?

下記の図をご覧ください。
相続圧縮の仕組み


「現金・預貯金1億円」をそのまま相続すると評価額はそのまま「1億円」です。
「借金1億円」もそのまま「借金1億円」で評価されます。
しかし、
現金1億円でアパート・マンションを取得した場合、
評価額はそのまま「1億円」とはならずに、40%~60%で評価されるのです。

<理由1>
土地の相続税評価額は、時価の概ね80%程度とされております。
(相続税評価額を算定する基となる路線価は時価の概ね80%です)
さらに、賃貸用建物が建設されると土地の評価は約20%圧縮されます。

<理由2>
建物の相続税評価額は固定資産評価額を基としており、
時価(実際に建設にようする金額)の60%とされます。
さらに、賃貸用建物は30%圧縮することができます。

以上の理由によって、
時価「1億円」の物件は、相続税評価額は「4000~6000万円」で評価されます。
これが基本的な相続税対策の仕組みです。


又、土地活用の場合、これに借入金(アパートローン)を使うパターンが多いですが、
時々「ローン組むから、相続対策になる」という意見がありますが、決してそんなことはありません。

簡単に計算して見ましょう。
<現金でアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円でアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地4000万(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)

<借金をしてアパートを建てた場合>
時価5000万円の更地に、現金5000万円はそのまま、借金5000万円を使ってアパートを建てた場合
【建設前相続税評価】土地(5000×80%)+現金5000万円=9000万円
【建設後相続税評価】4000~6000万円(上記より)-借金5000万円+現金5000万円=4000~6000万円

※注意点としては、借金は返済をすれば、どんどん元本も減少します。
よって、相続税対策で土地活用をしても返済が進めばその効果はどんどん減少するということ。元本がなるべく減らないように、長めの期間組む等の検討が必要です。

上記の比較ですが、結果は同じです。
建設費用は決して少額ではありませんので、ローンを組まざるをえない場合もありますが、あくまでも現金が賃貸不動産に代わることが評価減の「キモ」であることを忘れずに。

以上が「土地活用」と「相続対策」の関係です。


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【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3 

【連載】<土地活用のツボ その5>その土地活用、目的は NO3

今回は「資産の組換え」ついて解説致します。

前回の総括は以下の通りです。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。


向き、不向きを判断するには「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

その3で取り上げた具体例について再度考えてみましょう。
●建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
●土地価格=坪100万円×100坪=1億円
●月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
 → 年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%


次に「資産の組換え」に考え方を発展させてみます。

「資産の組換え」とは、相続対策等では大変効果を発揮する方法です。
仕組みはとてもシンプルです。
「所有する土地・建物等を一端売却して、都市等の優良立地の収益物件(アパート・マン

ション)に組換える(買い替える)」
だけです。

一端売却しますので
「どうしても所有地で賃貸経営を行いたい」
「売却することは絶対にできない」
という場合はやはり所有地での活用となります。

近年「資産の組換え」が注目されている背景には以下の点が挙げられます。
・空室問題(供給過剰、競争激化、老朽化)
・人口減少
・新築プレミアム賃料の崩壊

今後の賃貸経営を考える上で
「供給過剰、競争激化、老朽化、所得の下落、景気低迷、人口減少等」
の問題は避けられない現実です。

これに対して「資産の組換え」は以下の大きなメリットがあります。

最大のメリット=立地の向上(立地を選べる)
「徒歩15分圏内→7分圏内
「ローカル駅→ターミナル駅
「郊外→都心人気エリア

何といってもメリットは「立地が」選べることです。

賃貸経営では「4つのP」という言葉があります。
Place     立地・環境
Product   建物・物件の魅力
Price     賃料
Promotion 広告力・募集

なかでも、競争激化の今日では「立地」の重要度は格別です。「資産の組換え」はこの問題を根本から解決できます。


そんなに、都合がよい物件が流通しているのだろうか?
このような質問をよくされます。

不動産市場では、投資家、サラリーマン大家さんを初め、いわゆる収益不動産と呼ばれる(アパート・マンション)物件が一棟丸ごと取引されております。

価格も数千万円から、数億円まで、木造物件、鉄骨物件、鉄筋コンクリート造物件まで、全国の物件が購入可能です。

収益物件の取引相場は「利回り」で表わされます。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度です。
建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。


新築木造アパートを建築しようとしていた土地100坪に対して、資産の組換を実施したらどうなるでしょうか?

上記具体例では、年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%という結果でした。

資産の組換えの場合は、土地代金と建設代金とし出費予定だった1億9000万円で、例えば、都内2個所に分散して利回り7%の新築木造アパートを購入することも可能です。

収入は:1億9000万円×7%=1330万円
組換えただけで、972万円→1330万円に改善出来ました。

すでに満室稼働している物件を購入することも可能です。
今後有望な立地を2か所選択してもよいでしょう。
ファミリータイプ、単身者ワンルームの物件を組み合わせても良いです。

以上が「資産の組換え」の主な内容です。

総括しますと、土地活用は、、、
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は「資産の組換え」を検討
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」に「土地活用」と「資産の組換え」を比較検討ということになります。

次回は土地活用のもうひとつの目的「相続税節税(節税目的)」について解説致します。


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【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2  

【連載】<土地活用のツボ その4>その土地活用、目的は NO2

前回は、土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)が重要な数値である点に触れました。
今回はその続きで、土地価格が高い場合、低い場合の活用ポイントについて解説致します。

土地の価格が高い場合、低い場合、、、、?
これは土地の広さではありません。
土地の「坪単価」のことです。

土地は利用方法によって、購入する人によって、価格が変わります。

以下の図をご覧下さい。
住宅地 土地活用

都内住宅地で以下のような土地があったとします。
戸建住宅の土地が相場で坪100万円のエリアとします。

物件1・2共に50坪ですが、売却する場合の坪単価が高いのはどちらでしょうか?

答えは、物件1です。

何故でしょうか?

土地の坪単価は利用方法、購入する人によって異なります。

例えば下記のケースがあります。
・一般個人が戸建住宅を建設する場合
・開発デベロッパーがマンション・アパートを建設して分譲する場合
・老人ホームを建設する場合

物件1は、道路から見た間口も物件2に比べて広いです。
土地を2分割して、住宅用地として売却すれば、ほぼ相場価格で売却可能でしょう

●物件1の売却価格(目安)=坪100万×50坪=5000万円

物件2は、道路からみた間口も狭く、住宅は2戸建てられないような土地です。

住宅を購入する人は、家の間取り、必要な広さがあります。
3LDK,90㎡(27坪)とか、、、4LDK、100㎡(30坪)とか、、。
物件1の半分、25坪もあれば要望は満たされるでしょう。
そうなると単価は下がる傾向にあります。

物件2は、もっと大きな家が建ちます。150㎡(45坪)の家も建ちますが、なかなかそういう人も少ないでしょう。予算的にも50坪×100万=5000万円は戸建住宅としては重たいです。

●物件2の売却価格(目安)=坪70~80万×50坪=3500~4000万円

物件価格(坪単価)は、「需要」と「供給」で決まります。
必要以上に広い土地は需要が小さく、相場価格で売却できない点がポイントです。


実は、このような土地が売却される場合に購入を検討するのが開発デベロッパーなのです。

ちょっと整理してみると、、、。
「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は土地活用には向かない。
「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」は土地活用向き。

ということです。

「土地価格が高い場合(相場価格で売却可能)」は、ズバリ「資産の組換え」を検討しましょうです。
これについては後段で解説します。

「土地価格が低い場合(相場価格で売却できない)」はアパート建設の検討をしたほうが良いでしょう。

次回は「資産の組換え」について掘り下げて解説してみます。
(つづく)


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【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は 

【連載】<土地活用のツボ その3> その土地活用、目的は

土地活用といえば、基本的には最初から土地を持っている地主さんが行うケースである。
「土地活用」と、インターネットで検索してみても、実にに多くの情報があります。

そもそも土地活用を始める場合には何かしら目的があるはずです。
今回はそれについて考えてみます。

一般的には下記の2つの目的が多いようです。
1.収入アップ(収益率向上)
2.相続税節税(節税目的)

今回は1について解説します。

土地活用の収入は基本的には「家賃」です。
駐車場や、自動販売機からの収入がある場合もありますが微々たるものです。

ここで、こんな疑問は湧かないでしょうか、、?

「この土地で得られる収入はこれが最大だろうか?それとも少ないのか?」
「建設費用は10年もすれば回収できるから、いい活用?なのかな?」

この疑問を解決するには、「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という点から考える必要があります。

この「一体いくらの投資に対して、いくらの収入か?」という効率を判断する指標が「(自己資本)利回り」という指標です。

(自己資本)利回りとは、(年間の賃料収入)÷(投資したお金)で算定されます。

具体例で考えてみましょう。
100坪の更地(公示価格、坪100万円)に床面積100坪のマンションを建設したとしよう。

建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円

この例で投資したお金はいくらでしょうか?
まず建設費用9000万円は投資したお金です。
(ここでは判り易くするため、9000万円は現金で支払ったとします。)

他に投資したお金はありませんか?

土地はどうでしょうか、、?

土地活用する土地は相続取得したものが多いです。
担保にも入っていない土地がほとんどではないでしょうか。
このような土地はすぐにでも売却して現金化できますので、これも投資した現金と大して変わりません。

そうすると、投資したお金は「建設費用+土地価格」となります。
つまり「9000万円+1億円(100坪×100万円)」合計1億9000万円が投資したお金です。

ここで、利回りを見てみましょう。

年間賃料:972万円/1億9000万円=利回り5.1%となります。
つまり投資したお金に対して年間5.1%の収入があるということです。

利回りには「表面利回り」と「実質(ネット)利回り」の2種類があります。
表面利回りは入居者からはいる家賃収入をベースに算定します。
一方で、「実質(ネット)利回り」は入居者から入る賃料収入から、空室損や運営費、公租公課、修繕費等を控除して算定されます。

利回りは目安がありますが、建物の築年数や構造、エリア、その他社会情勢によって変化します。
例えば都内住宅地であれば、新築木造アパートの表面利回りは6~8%程度と物件によって幅があります。

ですので、上記の建設費、土地価格なら収益性としては、それほど高くはないなぁ。
ということが言えます。

又、建設費用はある程度の相場がありますが、土地価格は土地の形状(地型)や道路に対しての間口によって変動します。上記では坪100万円×100坪=1億円の評価の土地として算定しておりますが、土地の評価が坪単価120万円だったらどうでしょうか?

土地価格=120万円×100坪=12000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+12000万円)=4.6%となりました。

逆に土地坪単価80万円の場合は、
土地価格80万円×100坪=8000万円
表面利回り=972万円/(9000万円+8000万円)=5.7%となりました。


土地活用を行う上で、土地評価(査定価格)は重要な数値となります。
次回は、「地価格が高い場合、低い場合」のポイントについて解説致します。
(づづく)


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【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは 

【連載】<土地活用のツボ その2> 土地の価値とは

その1では、マンションを建設で土地活用しようとしていた土地自体を、一端売却した場合の収益性について触れてみました。

それでは、土地自体を売却して収益不動産を購入したほうが良い場合と、そうでない場合を見極めるポイントは何でしょうか?

以下2点が挙げられます。
1.今後賃貸経営をする上で、ニーズが十分見込めるか否か(駅からの距離、利便性等)
2.土地の自体が「アパート・マンション」に向いているか否か

1は基本的な部分かと思います。バス便のエリア等でこれから土地活用をする人はあまりいないでしょう。
次に、2番について解説してみたいと思います。

「用途地域」ということばを御存知でしょうか?
街中には基本的にこの「用途地域」が設定されており、「住宅地域」や「商業地域」「工業地域」等が定められております。

住宅地域であれば、一般消費者が低金利の住宅ローンをつかって、自己利用として購入する「分譲住宅地」として売却できるでしょう。一方、商業地域等はビルやマンションが建設される場所ですので、2~3階建程度の住宅建設には向かないです。周辺が5階建てのビルの中で、2階建ての住宅を建設すれば土地の持っている「価値」を活かしきれないかもしれません。

又、下図のような旗竿地と呼ばれる土地は住宅向けの広さであれば住宅地として活用できますが、40坪も50坪もあるような広い土地でしたら、住宅としては広すぎますので、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。
旗竿地

その他、間口が狭くて奥に長い「ウナギの寝床」のような土地も住宅用地として大きすぎる場合は、賃貸建物のほうが向いているかもしれません。その他、駅から徒歩20分以上もかかるような土地は、そもそも今後の賃貸市場で稼ぎ続けるか否か、検討する必要がありますが、基本的には住宅建設用地としての方が向いている場合が多いです。

賃貸建物に、向き不向きは、土地の形状や立地にもよりますので、確定的な判断はできませんが、
住宅街のど真ん中にあるような土地は、分譲住宅用の土地として活用した方がよいかもしれません。

このように、土地には向き不向きがありますので、住宅地として活用すれば高値で取引される土地にあえて賃貸住宅を建設すれば活用効率は悪くなります。

土地活用に向いている土地か否か?
建設する前に一度チェックしてみれば、違う活用方法が見つかるかもしれません。

(つづく)


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【連載】<土地活用のツボ その1> 土地の更地価格を見逃すな! 

今日は借地権売買の決済で武蔵境にきてます。


武蔵野プレイス。やっぱここ楽しいなぁ。。。

地元でもかなり活用されているようです。。

雨降らないことを祈りつつ現場へ。


さて、消費税増税の駆け込み需要として、住宅やアパートの建設も少しづつではありますが、増えているとの声が聞こえております。

そんな中でも土地活用でのアパートや賃貸併用住宅の建設は、メーカーの営業強化もあり身近でも結構現場を見かけます。今回から連載で<土地活用のツボ>について解説してみたいと思います。

建設会社目線でもなく、不動産会社目線でもなく、あくまでも土地を活用す”オーナー目線”で。


【連載】<土地活用のツボ その1> 土地の更地価格を見逃すな!

土地活用といえばまず頭に浮かぶのは、アパートやマンションの建設ではないだろうか。
建設の主な動機は以下でしょうか。

・安定収入を確保したい(老後に備えて)
・相続(税)対策を行い、円満な相続を目指したい
・先祖代々の資産を守りたい(売らずに次世代へ継承したい)

つまり、大きく2つのポイントがあって、
◆「収益性の向上」
◆「相続税の圧縮」
であると言えます。

それでは、「収益性の向上」と「相続税の圧縮」の2点にフォーカスして土地活用の仕組みを解説してみます。
今回<その1>は「収益性の向上」についてです。

<「収益性の向上」の考え方>
地主さん等が行う土地活用でよく話題となるのが、

・「建築費用は●●年で回収できますよ。。。」とか
・「●●年後はローン返済が完了して、手取り収入がコレコレ増えますよ、、、」という話。

実はこれには大きく抜けている視点がある。

それは「土地の価格を入れていない、、、」ということだ。

「土地は最初から持っているから、問題ないよ、、、」とツッコミが入るかもしれない。

具体例をひとつ。

<土地活用例>
100坪の更地(公示価格、坪100万円)に床面積100坪のマンションを建設したとしよう。

建設費用=床面積100坪×坪90万円=9000万円(設計費用等含む)
月間賃料収入=賃貸部分90坪(100坪×90%)×賃料単価:9000円/坪=81万円
年間賃料収入(満室の場合)=81万円×12カ月=972万円
年間賃料収入(実質賃料)=972万円×75%=729万円(①)
※実質賃料は、満室賃料から「空室損10%、賃貸管理費、リフォーム・修繕費、メンテナンス費、光熱費、公租公課等」として約25%を差し引いた賃料とする

≪建築費9000万円を現金で支払った場合の計算≫
9000万円/満室賃料729万円=12.3年(回収期間)
729万円/9000万円=8.1%の利回り
約13年で建設資金9000万円が回収できて、14年目からは家賃は丸丸手元に残りますね、、
という話ができるかもしれません、、。

8.1%の利回り、12.3年(回収期間)、これはうまく土地が活用できた、、、。
実際はどうでしょうか?

ここで「土地の価格を入れていない、、、」という話に戻してみましょう。

そもそも土地というのは資産であって、直ぐにでも現金化できる資産です。
そういう意味では、換金する手間はありますが、土地という不動産を所有しているということは現金を所有しているのと同じです。

何が言いたいのかと言うと、直ぐにでも換金できる更地(上記では100坪×100万円=1億円)の上に現金9000万円でマンションを建設するということは、1億分は全く運用せずに、その上にさらに9000万円のマンションを建てて、建設費用分を家賃で回収しているということです。

話をさらに広い視点でみて、「土地の有効活用」を「資産の有効活用」という視点で考えてみましょう。

不動産市場では、賃貸マンションやアパートが1棟丸ごと売買されております。
築年数も築30年の物件から、平成に入って建設された築浅物件まで様々あります。

先ほどの更地1億円を一端売却して、築5年程度、1億円の賃貸マンション1棟に買い替えたとします。
買換える場合のメリットは何と言っても「立地が選べる」ということです。
徒歩10分圏内でも、都心でも、どこでも好きな場所を選ぶことができます。
目指せターミナル駅、徒歩7分圏内でしょうか。

1億円で、利回り8%程度のマンションを購入すると、年間賃料収入は800万円(②)。
実質賃料収入を同様に75%程度とすれば、年間の実質収入=600万円が確保できます。
この段階では、土地活用というよりも、土地を賃貸マンションに買い替えただけですね。

さらに進めてみましょう。
≪建築費9000万円を現金で支払った場合の計算≫を応用して、
現金9000万円でさらに築5年程度の賃貸マンション1棟を購入したとします。
同様に、利回り8%程度のマンションとすれば、年間賃料収入は720万円。
実質賃料収入を75%程度とすれば、年間の実質収入=540万円(③)が確保できます。

②+③=1340万円

更地1億円の上に現金9000万円でマンションを建設しようとしていた地主さんが、
土地をマンションに買い替えて、さらに現金9000万円でもマンションを購入したら
年間収入は下記のように変わります。

729万円(①) → 1340万円(②+③)

その収益性は1.84倍にUPしました。

(その2につづく)


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「暗闇」を見て何を連想しますか? 

今日自宅マンションの廊下の電灯が一斉に消えた。。


暗闇を見て何を連想しますか、、、。

今日は2年前の震災を思い出しました。

不気味な揺れと、開かずの踏切。
停電で暗闇と化した町もあった。

子供の頃、郷里九州では台風の水害が結構あり、
停電で町中が暗闇になることがあった。

1階の駐車場の車が水で浮いてみたり、
池の金魚が道路まで泳いできてみたり、
意外と災害は経験しているほうかもしれません。


でも今回ばかりは直ぐに東北大震災のことが頭をよぎる。

国土強靭化計画に基づいて、地震対策、耐震補強等、今国を挙げて取り組んでいる大きなテーマ。

住まいに関る職業人として何をしたらいいのか、、
と思い歩いていたら、なんだか手摺がない廊下が不安になってしまった。

備えておくことか意外と身の回りにあるのかもしれない。


何事も「本気」で考えること。

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建築サロンの面々と。 

昨日は、以前主催していた「建築サロン」のメンバーとの久々飲み。


建築業界、不動産業界を取りまく、色んな業界のメンバーを集めて様々なテーマでディスカッションしましょうという真面目な会です。4年もすると、それぞれ仕事の内容も変わり、また新たな視点で物事を見れるし、環境も変化してますので各々気づき等含めて。

同業者で群れず、外では他の業界の方との交流を大事にしております。


ちょっと前の新聞ですが、京王線でも「高架」が進んでますね。


「開かずの踏切」ってちょっとした「負」のインフラですよね。
小田急も世田谷区の「新代田」「下北沢」「東北沢」の踏切をようやく解消できました。

この効果ったら、大きいです。
とくに仕事でつかっている人にとっては。


各鉄道会社の競争でどんどん利便性の向上を実現してほしいです。


最近住宅取得や、建設の際の「消費税」について質問されることが良くあります。
これについては、改めて書いてみたいです。

結論からすると、それほど「増税前」駆け込みは起こってないですね。
業界的にはよいことです。

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進むインフラ整備【山手通り 富ヶ谷付近】 

今日は古くからお付き合いがあるオーナーを訪問。
空家対策のプレゼンでちょっと訪問してきました。

当時まだ、工事中だった山手通りの歩道整備がほぼほぼ出来上がっておりました。

車では時々通りますが、あるいてはなかなか通らないものですから。
ちなみに地下を高速「首都高速中央環状線」が通っております。


山手通りと井の頭通りが交差する有名な交差点「富ヶ谷」
以前はど真ん中に「丸い柱」が存在する何とも使いにくい交差点でしたが、
陸橋も架け直して、何と「柱」が消えた!!


某デベロッパーが開発途中でとん挫した事業用地。

その裏舞台の話も聞いたことがありますが、地元住民との調整でも色々と大変なようです。
開発は経済効率を説明するよりも、そもそも地元との協力関係を気付くのが難しいです。
ただ、土地がある以上だれかが事業はしますから。


そして、物件調査で東北沢へ行きました。
踏切、ほんとなくなったよ。。。。

インフラが快適になるのは心地よいものです。



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新築マンションを転売?って。。 

アベノミクス効果により、新聞紙面でも何かと不動産に関する情報満載だ。
先日は、昨年新築マンションを買い損ねた医師の話題が取り上げられていた。

資金も豊富にあるので、目黒、渋谷、白金界隈の新築マンションをねらっているようだ。
しかも、「転売」をねらっている?との報道に、「えっ?」と思ってしまった。

アベノミクスに乗っかって、新築マンションを転売なんて話を持ちかける人も人だが、
信じる人次第か、、。

ないとはいえないですもんね。。

ちなみに、東京カンテイのデータを基に作成した三井住友トラスト不動産さんの記事を参照したい。

【中古マンション 築年別の価格と経年変化(2012年7月)】
http://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

築後、19~20年間は下落傾向にあり、その後は上がりもするし下がりもするし、、、
業界人としても、そういう感覚があります。

駅近で管理もしっかりしたマンションはやっぱ値崩れしなですよ。

日本での財産形成は「値上がり狙い」よりも「値崩れしない、、」を目指した方がよっぽど得すると思いますよ。

今熱い外国不動産投資なら、キャピタルゲイン(転売益)も狙えますが。


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駅前タワーマンションの資産価値 

調査で大泉学園に来ております。
北口は再開発が進み、駅前タワーマンション開発も進行中です。


駅前再開発物件は強いですよね。。
「駅前」はそこしかないですから、、。

駅5分、8分、10分、15分、20分、、、
とエリアは同心円状に広がっていきますから価値に影響がでるのも仕方ないですね。


ここのところ、住宅ローン金利上昇のニュースが飛び交ってますね。
なにしろ今は変動金利で1%以下ですから、、。

変動か、固定か、永遠のテーマですが、
変動金利でちょっと誤解が生じているポイントがあります。

「変動」金利と言っても、5年間は毎月の返済額は変わりません。
但し、金利の見直しで毎月の返済の「元本」と「利息」の内訳は変わりますが。。

毎月の返済額はそんな感じで概ね想定が付きますが、
目に見えない部分で大事なポイントとしては「資産価値(時価)」

もっている不動産が5年後、10年後、どれくらいの価格になっているか、、。
分譲マンション等はデータもあるので、ある程度想定がしやすいですね。。

仮でも(仮でしかない)いいので想定して購入シュミレーションをすると物件の見方も変わってきます。
不動産は奥が深いです。

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2世帯住宅完成間近。 

昨年からお手伝いしてきた2世帯住宅が完成間近です。


今回は屋根のガルバリウム鋼板がホワイト系の明るい色ですので、建物全体的にかなり明るいです。
2階、3階バルコニーにはこれからルーバー状の木製の手摺が取り付きます。ホワイト系の中にウッディーカラーをいれて、引き立つと思いますよ。

建築のデザインにはかなりうるさい人ですが、地場の工務店さんのデザインもかなりのものです。
それから、メーカーの商品自体が全体的にシンプルデザインになりつつありますよね。。。
消費税増税や、住宅サッシ規格の変更に伴うコストアップ。それから、住宅ローンの金利上昇。
社会情勢の変化もここ数カ月ありますが、そんな意味でもとても良い時期に引渡しができそうです。
Oさん有難うございます。


最近の仕事では、借地底地関連の仕事は勿論ですが、住宅取得や建設、リフォームについての相談をコンスタントに頂いております。仕事を通して感じるのは、「家」に関係する仕事ってホント多いなぁ、、、。

中古住宅の購入一つとっても、購入時に必要なリフォーム代金を同時に弾いてみたり、、、
10年後に更地で売却する際の売却条件を建物のプランニングを検討しながら睨んでみたり、、
駅からの距離別の住宅ストックがどれくらいあるのか、、、

地主さんの、底地の整理から、土地の売却、マンション購入、投資物件購入等、、、

なんでも屋さんは駄目だけど、この業界は「ワンストップ」が必ず必要!!
と思う今日この頃です。



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不動産コンサルな1級建築士? 

不動産コンサルティングマスターという資格があります。


これまでは、宅地建物取引主任者、不動産鑑定士でないと受験できませんでしたが、
ことしから1級建築士も受験可能となりました。

建築士は、宅地建物のうち「建物」のプロ。
宅地の取引が絡めば、宅建主任者をいれないとなりません。

宅地の取引報酬と、建築士が行う設計管理業務の報酬には実はかなりの差があるのが現状。
でも、一方は「者」で一方は「士」

よく考えればこれは実情にマッチしていないように思えますね。。


午前中の案内を終え、久々高田馬場で下車。


平日も日曜日も人でごった返しの高田馬場。
ラーメン激戦区でもありますね。

今日も1軒偵察。


さぁ、帰って契約書つくらないと。


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プロフィール

OgataDaisuke

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