2013/05/28 Tue. 21:43
不動産建設業界の盛況
相続ビジネスが盛況のようです。。。
建設業界では、相続税対策、消費税駆け込みででの２世帯住宅が盛況。
不動産業界では、低金利を背景に住宅の１次取得層の動きが旺盛です。
うち？
不動産コンサルですので、大波に乗ってというわけではないです。
多きく儲かるわけでもないし、損するわけでもないし。。
時代のニーズをつかむことは重要ですが。
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2013/05/27 Mon. 08:57
連載最終回【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その６．底地（貸地）購入の際のチェックポイント
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載最終回
その６．「底地（貸地）購入の際のチェックポイント」
連載最終回。
今回は具体的に購入する段階でチェックするポイントを解説致します。
底地購入の取引の流れは一般的な不動産取引と同じです。
土地（底地）の売買契約を行い、底地の購入と同時に土地は購入者（借地権者）の完全なる所有権となりますので、購入と同時に借地権は消滅することとなります。
以下、重要事項説明や売買契約書のチェックポイントをまとめてみました。
●測量図、隣接地との境界確認の状況を確認！
借地の場合はそもそも土地が自分のものでない為、
どこまでが自分の土地でどこからが隣地の土地か、
よくわからない、、、というケースも少なくないです。
もっと言えば、一帯が同じ地主さんの借地の為に測量図面や、
境界杭が整備されていない底地もなかにはあります。
購入するということは、当然自分の所有権となるわけで、
購入した後将来的に第三者へ売却することも想定した上で、
トラブルにならないように整備しておきましょう。
境界確認や測量図は基本的には売主（地主さん）の方で整備してから引き渡すのが常識ですので
その点、確認しておきましょう。
又、境界確認の際には「境界確認書」というものを発行してもらい、
隣接地全員の署名捺印がある書類を入手しておきましょう。
「第三者へ譲渡した際に、その内容が承継される」旨特約があるか？
これも要チェックです。
●接道状況を確認
接道要件は必ずチェックする必要があります。
「土地」というのは、建物を建てて（建替えて）活用されなければ資産価値が著しく低下してしまいます。
いわゆる「再建築不可」と言われる物件はそもそも家の建替えができないので、
通常の相場取引でなくなります。重要な点ですので、仲介の不動産会社等に要確認しましょう。
●インフラの整備状況を確認
インフラ（ガス・水道・電気）は土地を利用する上でも必ず必要な設備となります。
古くから一帯が借地となっている場合は基本的には整備されていますが、中には配管の一部が共有状態となっている場合もあります。近隣との申し合わせ事項等がないか確認しておきましょう。
●越境状態の確認
借地は戦前から長い歴史を経て今日に至っております。
隣接地との境界は後から決められた場合も多く存在します。
よって、隣地との境界までの距離が小さく民法の５０センチの規定に満たないケースも中にはあります。となりの家屋の屋根がこちらへ越境している場合、塀が隣地に入っている場合、中には裏の家への通路として敷地が提供されていたり、色んなケースがあります。購入の際は隣接地との越境状態を確認しておきましょう。
●建物の登記名義人と借地契約（土地賃貸借契約）の名義確認
底地の購入段階で以外とあるのが、
建物（家屋）の名義の相続登記等が未了であるという状態です。
借地権は代々相続されている場合が多いですが、なかなか登記簿を確認する機会がないのが現状ではないでしょうか。いざ、確認してみると、親の名義のままだったり、親戚と共有名義だったり、色んなケースがあります。特に住宅ローンで底地を購入する場合は、底地と建物が同時に担保となり抵当権設定がなされますので、家屋名義の確認は必須です。
以下、３つを同じ名義人で出来ていれば問題ありませんが、
異なる場合もありますので必ず確認しておきましょう。
１．土地の賃貸借契約書の名義
２．建物（家屋）の登記名義
３．地代の支払い名義（あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の３倍が目安）
以上、底地購入する際の主なチェックポイントをあげてみました。
すでに住んでいて慣れ親しんだ場所ですので、不安は少ないかと思いますが将来的な建替えや売却も踏まえてチェックしておきましょう。
（連載おわり）
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その６．「底地（貸地）購入の際のチェックポイント」
連載最終回。
今回は具体的に購入する段階でチェックするポイントを解説致します。
底地購入の取引の流れは一般的な不動産取引と同じです。
土地（底地）の売買契約を行い、底地の購入と同時に土地は購入者（借地権者）の完全なる所有権となりますので、購入と同時に借地権は消滅することとなります。
以下、重要事項説明や売買契約書のチェックポイントをまとめてみました。
●測量図、隣接地との境界確認の状況を確認！
借地の場合はそもそも土地が自分のものでない為、
どこまでが自分の土地でどこからが隣地の土地か、
よくわからない、、、というケースも少なくないです。
もっと言えば、一帯が同じ地主さんの借地の為に測量図面や、
境界杭が整備されていない底地もなかにはあります。
購入するということは、当然自分の所有権となるわけで、
購入した後将来的に第三者へ売却することも想定した上で、
トラブルにならないように整備しておきましょう。
境界確認や測量図は基本的には売主（地主さん）の方で整備してから引き渡すのが常識ですので
その点、確認しておきましょう。
又、境界確認の際には「境界確認書」というものを発行してもらい、
隣接地全員の署名捺印がある書類を入手しておきましょう。
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これも要チェックです。
●接道状況を確認
接道要件は必ずチェックする必要があります。
「土地」というのは、建物を建てて（建替えて）活用されなければ資産価値が著しく低下してしまいます。
いわゆる「再建築不可」と言われる物件はそもそも家の建替えができないので、
通常の相場取引でなくなります。重要な点ですので、仲介の不動産会社等に要確認しましょう。
●インフラの整備状況を確認
インフラ（ガス・水道・電気）は土地を利用する上でも必ず必要な設備となります。
古くから一帯が借地となっている場合は基本的には整備されていますが、中には配管の一部が共有状態となっている場合もあります。近隣との申し合わせ事項等がないか確認しておきましょう。
●越境状態の確認
借地は戦前から長い歴史を経て今日に至っております。
隣接地との境界は後から決められた場合も多く存在します。
よって、隣地との境界までの距離が小さく民法の５０センチの規定に満たないケースも中にはあります。となりの家屋の屋根がこちらへ越境している場合、塀が隣地に入っている場合、中には裏の家への通路として敷地が提供されていたり、色んなケースがあります。購入の際は隣接地との越境状態を確認しておきましょう。
●建物の登記名義人と借地契約（土地賃貸借契約）の名義確認
底地の購入段階で以外とあるのが、
建物（家屋）の名義の相続登記等が未了であるという状態です。
借地権は代々相続されている場合が多いですが、なかなか登記簿を確認する機会がないのが現状ではないでしょうか。いざ、確認してみると、親の名義のままだったり、親戚と共有名義だったり、色んなケースがあります。特に住宅ローンで底地を購入する場合は、底地と建物が同時に担保となり抵当権設定がなされますので、家屋名義の確認は必須です。
以下、３つを同じ名義人で出来ていれば問題ありませんが、
異なる場合もありますので必ず確認しておきましょう。
１．土地の賃貸借契約書の名義
２．建物（家屋）の登記名義
３．地代の支払い名義（あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の３倍が目安）
以上、底地購入する際の主なチェックポイントをあげてみました。
すでに住んでいて慣れ親しんだ場所ですので、不安は少ないかと思いますが将来的な建替えや売却も踏まえてチェックしておきましょう。
（連載おわり）
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2013/05/25 Sat. 09:05
連載【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その５．地主さんの違いを知ろう
最近新宿駅新南口によく出没します。
変わるなぁ。。。
線路の上に又ビル。
ＪＲの駅ナカはドンドン広がります。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その５．地主さんの違いを知ろう
借地権の地主さん（底地所有者）にも色んな方がいます。
今回は地主さんの底地に対する考え方を解説致します。
底地購入の参考にして下さい。
底地所有者（地主さん）は大きく４種類
●個人地主
●宗教法人
●自治体
●その他
＜個人地主＞
先祖代々地主であった家系です。もっともポピュラーなケースです。
底地は代々相続継承しており、一部は物納したり借地人さんへ売却したり、
時と場合によって対応している場合が多いです。
又、世代交代が一定の期間で発生しますので、
各世代の家長の考え方が色濃く反映されがちです。
「代々引き継いできた場所だから、底地は売らない、、、」という地主さんもいれば、
「地価が今後上がる訳でもないので、時期を見て売却、、」という地主さんもいらっしゃいます。
よって、個人地主さんから借地人さんへ売却の依頼があれば、
極端に高い値段でない限り「購入」のタイミングと思われます。
借地人さんからの意見で
「××年前に売ってくれと言った時は、絶対うらない、、」
と言われた、、等はよくある話ですが、
地主さんには世代交代もありますし、相続に対する考え方も増税等の環境変化もありますので
常に「一貫した」考え方であるほうが珍しいのです。
＜宗教法人＞
宗教法人の底地は、その法人によって全く異なります。
地代に関して常に割安に設定している場合もあれば、
極端に高い地代設定の為、訴訟に発展しているケースもあります。
底地に関して売却するということは特段の事情が無い限りありません。
逆に言えば、地主の立場が変わる可能性は低いので安心して土地を利用できます。
＜自治体＞
自治体が物納等で底地を所有している場合があります。
地代も算定式に基いて設定されるため明確です。
底地の購入を自治体から打診することは、
これまでの経験ではありません。
逆に借地人さんから購入の意思表示をすれば、
一定の価格で売却してくれます。
借地人さん以外へ底地を売却することは基本的にはありません。
よって、借地人さんの立場は常に「底地」を購入できる状態と言えます。
借地権の売却、家の建替え、買換えのタイミング等、
ライフプランに底地の活用を含めて検討することも十分可能です。
＜その他＞
主に不動産会社所有の場合です。
個人の地主さんから買取専門会社が底地を購入するケースは、
水面下では少なからずあります。
個人の地主さんが借地人さんへ売却を打診した際に、
借地人さんが購入をしなかった場合も含まれます。
この場合、底地を借地人さんが購入するか、
借地権を売却するか、いずれかの方法での取引を提案されることと思われます。
内容、タイミングを吟味してから対応しましょう。
以上底地所有者の違いを解説しましたが、
立場によって考え方、事情も異なるということがポイントです。
（次回は その６です。）
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変わるなぁ。。。
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ＪＲの駅ナカはドンドン広がります。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その５．地主さんの違いを知ろう
借地権の地主さん（底地所有者）にも色んな方がいます。
今回は地主さんの底地に対する考え方を解説致します。
底地購入の参考にして下さい。
底地所有者（地主さん）は大きく４種類
●個人地主
●宗教法人
●自治体
●その他
＜個人地主＞
先祖代々地主であった家系です。もっともポピュラーなケースです。
底地は代々相続継承しており、一部は物納したり借地人さんへ売却したり、
時と場合によって対応している場合が多いです。
又、世代交代が一定の期間で発生しますので、
各世代の家長の考え方が色濃く反映されがちです。
「代々引き継いできた場所だから、底地は売らない、、、」という地主さんもいれば、
「地価が今後上がる訳でもないので、時期を見て売却、、」という地主さんもいらっしゃいます。
よって、個人地主さんから借地人さんへ売却の依頼があれば、
極端に高い値段でない限り「購入」のタイミングと思われます。
借地人さんからの意見で
「××年前に売ってくれと言った時は、絶対うらない、、」
と言われた、、等はよくある話ですが、
地主さんには世代交代もありますし、相続に対する考え方も増税等の環境変化もありますので
常に「一貫した」考え方であるほうが珍しいのです。
＜宗教法人＞
宗教法人の底地は、その法人によって全く異なります。
地代に関して常に割安に設定している場合もあれば、
極端に高い地代設定の為、訴訟に発展しているケースもあります。
底地に関して売却するということは特段の事情が無い限りありません。
逆に言えば、地主の立場が変わる可能性は低いので安心して土地を利用できます。
＜自治体＞
自治体が物納等で底地を所有している場合があります。
地代も算定式に基いて設定されるため明確です。
底地の購入を自治体から打診することは、
これまでの経験ではありません。
逆に借地人さんから購入の意思表示をすれば、
一定の価格で売却してくれます。
借地人さん以外へ底地を売却することは基本的にはありません。
よって、借地人さんの立場は常に「底地」を購入できる状態と言えます。
借地権の売却、家の建替え、買換えのタイミング等、
ライフプランに底地の活用を含めて検討することも十分可能です。
＜その他＞
主に不動産会社所有の場合です。
個人の地主さんから買取専門会社が底地を購入するケースは、
水面下では少なからずあります。
個人の地主さんが借地人さんへ売却を打診した際に、
借地人さんが購入をしなかった場合も含まれます。
この場合、底地を借地人さんが購入するか、
借地権を売却するか、いずれかの方法での取引を提案されることと思われます。
内容、タイミングを吟味してから対応しましょう。
以上底地所有者の違いを解説しましたが、
立場によって考え方、事情も異なるということがポイントです。
（次回は その６です。）
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2013/05/24 Fri. 08:43
連載【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その４．借地・底地の相場価格・評価について
株価急落。
成城とか、自由が丘の店舗では問合せが殺到してるそうだ。
いずれも通称城南エリアを代表する住宅地だ。
たまたまだと思いますが、、。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その４．「借地・底地の相場価格・評価について」
借地権や底地の相場価格・評価方法について質問メールを頂くことがよくあります。
一般的には下記の算定式での評価となります。
借地権の価格＝更地価格×借地権割合
底地の価格＝更地価格×（１００－借地権割合）
例：更地価格３０００万円、借地権割合６０％の土地の場合
●借地権の価格＝３０００×借地権割合６０％＝１８００万円
●底地の価格＝３０００×（１００％－６０％）＝１２００万円
この価格の中で借地権割合については下記の方法で確認できます。
国税庁路線価図（http://www.rosenka.nta.go.jp/）
住まいのエリアの土地の路線価が簡単に確認できるので大変便利です。
この地図の中で確認すべきポイント２点
１．価格（平米当り、千円単位）
２．借地権割合
例えば下図で赤枠内「３２０Ｄ」に面している場合、
３２０千円／平米、借地権割合Ｄ（６０％）という意味です。
路線価図の閲覧ができれば、上記算定式の「借地権割合」は簡単に調査できるかと思います。
次に算定式の「更地価格」についてですが、
不動産の価格には様々な基準があるということを知って頂きたいです。
「一物四価」という言葉をご存知でしょうか？
不動産の価格には様々な目安があり、以下４つを参考に査定をしております。
① 実勢価格
② 公示地価
③ 路線価
④ 固定資産評価額
＜実勢価格＞
一般的消費者が不動産を購入する際の相場価格といわれる価格です。
この４価の中では一般的には最も高いです。
＜公示地価＞
市場で自由な取引を行う場合に通常成立すると思われる価格です。
判り易く言いますと、例えばご近所の方と相場の話や売買をする際に、
参考にしても「おかしくない」価格です。
実勢価格との関係ですが、売却する相手や時期によって前後が発生することもあります。
＜路線価＞
相続税の算定の際に適用する価格です。
公示地価の８０％程度とされております。
＜固定資産評価額＞
読んで字のごとく、固定資産税等を算定する際に適用する価格です。
４価の中では最も低く、公示地価の７０％程度とされております。
以上「一物四価」についてふれてみました。
そうすると、更地価格を算定する際にどの基準によって査定するか？
という点が次のポイントとなりますが、これに対する答えは「時と場合によって決定する、、」と回答せざるを得ません。
以下の事情を考慮して基準価格を設定します。
◆売却や購入の「理由」「期間」
◆どちらからの依頼か？
◆双方のメリット、デメリット
◆「価格帯」や土地の条件、利用方法等
上記事情をふまえて
「地主さん」「借地人さん」のメリット・デメリットを判やすく数値化して、相互に理解することが重要です。
借地・底地の相場価格、評価のことで質問等あればお問合せください。
（次回は その５です。）
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たまたまだと思いますが、、。
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その４．「借地・底地の相場価格・評価について」
借地権や底地の相場価格・評価方法について質問メールを頂くことがよくあります。
一般的には下記の算定式での評価となります。
借地権の価格＝更地価格×借地権割合
底地の価格＝更地価格×（１００－借地権割合）
例：更地価格３０００万円、借地権割合６０％の土地の場合
●借地権の価格＝３０００×借地権割合６０％＝１８００万円
●底地の価格＝３０００×（１００％－６０％）＝１２００万円
この価格の中で借地権割合については下記の方法で確認できます。
国税庁路線価図（http://www.rosenka.nta.go.jp/）
住まいのエリアの土地の路線価が簡単に確認できるので大変便利です。
この地図の中で確認すべきポイント２点
１．価格（平米当り、千円単位）
２．借地権割合
例えば下図で赤枠内「３２０Ｄ」に面している場合、
３２０千円／平米、借地権割合Ｄ（６０％）という意味です。
路線価図の閲覧ができれば、上記算定式の「借地権割合」は簡単に調査できるかと思います。
次に算定式の「更地価格」についてですが、
不動産の価格には様々な基準があるということを知って頂きたいです。
「一物四価」という言葉をご存知でしょうか？
不動産の価格には様々な目安があり、以下４つを参考に査定をしております。
① 実勢価格
② 公示地価
③ 路線価
④ 固定資産評価額
＜実勢価格＞
一般的消費者が不動産を購入する際の相場価格といわれる価格です。
この４価の中では一般的には最も高いです。
＜公示地価＞
市場で自由な取引を行う場合に通常成立すると思われる価格です。
判り易く言いますと、例えばご近所の方と相場の話や売買をする際に、
参考にしても「おかしくない」価格です。
実勢価格との関係ですが、売却する相手や時期によって前後が発生することもあります。
＜路線価＞
相続税の算定の際に適用する価格です。
公示地価の８０％程度とされております。
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読んで字のごとく、固定資産税等を算定する際に適用する価格です。
４価の中では最も低く、公示地価の７０％程度とされております。
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そうすると、更地価格を算定する際にどの基準によって査定するか？
という点が次のポイントとなりますが、これに対する答えは「時と場合によって決定する、、」と回答せざるを得ません。
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2013/05/22 Wed. 20:19
連載【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その３．そもそも底地を買うってどういう意味？ ②
法定耐用年数も見直し時期に差し掛かっております。
木造２２年、鉄筋コンクリート造４７年という法定耐用年数というものがありますが、
住宅ストックがこれだけ増えて、リノベーション事例も増えてくると見直さざるを得ないです。
リノベーションや大規模修繕をしても耐用年数は変わらない（延びない、、）というのが悲しいかな、現状なのです。リフォームすれば法定耐用年数もあがりますよ、、、となればリフォーム需要も相当増えるとおもうのですがね。。。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その３．「そもそも底地を買うってどういう意味？ ②」
前回は＜ケース１：地代ＶＳ住宅ローンの場合＞を解説しました。
今回は＜ケース２：担保価値としての比較＞について解説致します。
例えば、住宅ローンを組む際には借入者の年収や勤務先等の資産背景によって金利や借入金額に影響が出ます。
希望する買入金額に満たない場合には「他に担保を差し入れてくれれば、、、」なんて話が金融機関から出たりします。金融機関からすれば、万が一返済が滞っても担保に入れている不動産等を売却することで返済金にあてることができますので安心です。
「担保」の典型は「土地」ではないでしょうか。
建物は老朽化しても、土地は腐らない、、、とはよく言ったものです。
それでは、借地権は担保価値としてどうでしょうか？
実は、これが担保としてはかなり難しいのです。。
更地の６～７割の資産価値はあるのだから、そんなことはないだろう？と疑問をおもちの方もいらっしゃるかもしれませんが現実はそうは行きません。
これは、前回解説致しましたが、借地権というものは「建物」を登記することで第三者に対抗することはできますが、借地権の「権利金」に相当する部分は実際は登記がされていないことが大きいです。
借地権には地上権と賃借権がありほとんどの借地権は賃借権ですが、賃借権を登記するには地主の協力も当然必要ですが、そうはいきません。
そうすると、銀行からすれば登記がなされている「建物」は確かに担保にとることができますが、建物だけでの評価額は権利金価格から比すればごくわずかなものです。
一方で底地を購入して「所有権」とした場合には土地・建物共に担保に提供することができますので、堂々と担保として差し入れることができます。
更地価格３０００万円の所有権の土地に底地分の１２００万円のローンを組んでいても、残りの１８００万円分は銀行との協議によっては担保として見なしてくれるでしょう（同じ銀行の場合）。返済が進んで借入の残債も減少してくれば当然担保価値も向上するでしょう。
このように「借地権」の状態から底地を購入して「所有権」の状態に向上できれば担保価値の面では全く見方が異なります。メリットは大きいです。
（次回は その４です。）
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
借地や底地のことでお悩み、困ったことはありませんか？
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収益物件、一棟マンションを土地から仕込む！
「東京１６区 収益物件の作り方」
→→→ http://shuuekibukken.blog.fc2.com/
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木造２２年、鉄筋コンクリート造４７年という法定耐用年数というものがありますが、
住宅ストックがこれだけ増えて、リノベーション事例も増えてくると見直さざるを得ないです。
リノベーションや大規模修繕をしても耐用年数は変わらない（延びない、、）というのが悲しいかな、現状なのです。リフォームすれば法定耐用年数もあがりますよ、、、となればリフォーム需要も相当増えるとおもうのですがね。。。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その３．「そもそも底地を買うってどういう意味？ ②」
前回は＜ケース１：地代ＶＳ住宅ローンの場合＞を解説しました。
今回は＜ケース２：担保価値としての比較＞について解説致します。
例えば、住宅ローンを組む際には借入者の年収や勤務先等の資産背景によって金利や借入金額に影響が出ます。
希望する買入金額に満たない場合には「他に担保を差し入れてくれれば、、、」なんて話が金融機関から出たりします。金融機関からすれば、万が一返済が滞っても担保に入れている不動産等を売却することで返済金にあてることができますので安心です。
「担保」の典型は「土地」ではないでしょうか。
建物は老朽化しても、土地は腐らない、、、とはよく言ったものです。
それでは、借地権は担保価値としてどうでしょうか？
実は、これが担保としてはかなり難しいのです。。
更地の６～７割の資産価値はあるのだから、そんなことはないだろう？と疑問をおもちの方もいらっしゃるかもしれませんが現実はそうは行きません。
これは、前回解説致しましたが、借地権というものは「建物」を登記することで第三者に対抗することはできますが、借地権の「権利金」に相当する部分は実際は登記がされていないことが大きいです。
借地権には地上権と賃借権がありほとんどの借地権は賃借権ですが、賃借権を登記するには地主の協力も当然必要ですが、そうはいきません。
そうすると、銀行からすれば登記がなされている「建物」は確かに担保にとることができますが、建物だけでの評価額は権利金価格から比すればごくわずかなものです。
一方で底地を購入して「所有権」とした場合には土地・建物共に担保に提供することができますので、堂々と担保として差し入れることができます。
更地価格３０００万円の所有権の土地に底地分の１２００万円のローンを組んでいても、残りの１８００万円分は銀行との協議によっては担保として見なしてくれるでしょう（同じ銀行の場合）。返済が進んで借入の残債も減少してくれば当然担保価値も向上するでしょう。
このように「借地権」の状態から底地を購入して「所有権」の状態に向上できれば担保価値の面では全く見方が異なります。メリットは大きいです。
（次回は その４です。）
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2013/05/21 Tue. 08:29
連載【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その２．そもそも底地を買うってどういう意味？
夜中飲む人が減ったので、居酒屋も深夜営業縮小ですか。。
中退した大学の友人に時々あうと、在学中の話を時々しますが、
飲み会系サークルは過去のもの、、らしい。
それにしても、ワタミ、
今や老人ホームや宅食の分野がメインで、居酒屋は縮小傾向だそうです。
時代は変るもんです。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その２．「そもそも底地を買うってどういう意味？」
借地人さんと話をすると、
「底地を買うとどんなメリットがあるのか今イチ良く判らない、、」等と質問されることがある。
どんなケースにどんなメリットがあるか、色んな面から検証してみよう。
＜ケース１：地代ＶＳ住宅ローンの場合＞
借地は毎月地代を支払っているが、
底地を住宅ローンで購入した場合どんなことが起こるだろうか、、、。
例：東京都内住宅地 １００㎡ 路線価３０万 借地権割合６０％
更地価格：１００×３０万＝３０００万円
●借地権割合：３０００×６０％＝１８００万円
●底地割合：３０００×４０％＝１２００万円
★★地代の算定をしてみると、、、
固定資産税（年間）：（３０００万円／０．８×０．７）×６分の１×１．４％＝６万円
都市計画税（年間）：（３０００万円／０．８×０．７）×３分の１×０．３％＝２．６万円
年間の固定資産税・都市計画税合計＝８．６万円
住宅地の地代の相場は固都税の３～５倍ですので、
年間地代は２６万～４３万円です。
月額地代は２．１万～３．５万です。
★★ローンの支払いを算定してみると、、、
底地価格１２００万円を３５年、金利１．１％の住宅ローンで購入した場合
月額支払い＝３．４万（借入期間を２０年とした場合 →５．５万円）
年間の固定資産税・都市計画税の合計＝８．６万円ですので
月間の固定資産税・都市計画税の合計＝０．７万円程度。
地代とローン返済の差額は≒２～３万程度です。
又、地代支払は「掛け捨て」、
ローンの返済の内、元本部分は資産の増加（自分のもの）という性格を含めて考えれば、
１２００万円で組んだローンの残債（残りの返済金）は、
例えば７年後＝９９５万（２０年返済の場合＝８０９万）
元本の減少額＝２０５万（２０年返済の場合＝３９１万）
７年間でローン返済が３４４万（２０年返済では５２０万）あっても、
その内、２０５万（２０年返済の場合＝３９１万）分自分の財産が増加している
ということになります。
これが住宅ローンをつかうことの大きなメリットです。
さらに返済が進めばこの差は歴全です。
底地は買わない状態で、
７年後借地権のみで売却しようとしても、
７年間に支払った地代分は「掛け捨て」となりますが、
底地を購入していていれば所有権（借地権＋底地）として売却ができ、
当然元本の減少部分は譲渡所得として手元に返ってきます。
底地を購入するor購入しない、を考えるときに
返済負担分は増加するものの、支払いの一部は元本部分に当てられますので、
時間がたてばたつほど、その差は歴然です。
又２～３年後の短期に売却をする場合にも
時価価格との乖離によってメリットが生まれます。
これについては後段で解説します。
（次回は ＜ケース２ 担保価値の面から＞について解説します）
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それにしても、ワタミ、
今や老人ホームや宅食の分野がメインで、居酒屋は縮小傾向だそうです。
時代は変るもんです。
【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】連載中！
その２．「そもそも底地を買うってどういう意味？」
借地人さんと話をすると、
「底地を買うとどんなメリットがあるのか今イチ良く判らない、、」等と質問されることがある。
どんなケースにどんなメリットがあるか、色んな面から検証してみよう。
＜ケース１：地代ＶＳ住宅ローンの場合＞
借地は毎月地代を支払っているが、
底地を住宅ローンで購入した場合どんなことが起こるだろうか、、、。
例：東京都内住宅地 １００㎡ 路線価３０万 借地権割合６０％
更地価格：１００×３０万＝３０００万円
●借地権割合：３０００×６０％＝１８００万円
●底地割合：３０００×４０％＝１２００万円
★★地代の算定をしてみると、、、
固定資産税（年間）：（３０００万円／０．８×０．７）×６分の１×１．４％＝６万円
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年間の固定資産税・都市計画税合計＝８．６万円
住宅地の地代の相場は固都税の３～５倍ですので、
年間地代は２６万～４３万円です。
月額地代は２．１万～３．５万です。
★★ローンの支払いを算定してみると、、、
底地価格１２００万円を３５年、金利１．１％の住宅ローンで購入した場合
月額支払い＝３．４万（借入期間を２０年とした場合 →５．５万円）
年間の固定資産税・都市計画税の合計＝８．６万円ですので
月間の固定資産税・都市計画税の合計＝０．７万円程度。
地代とローン返済の差額は≒２～３万程度です。
又、地代支払は「掛け捨て」、
ローンの返済の内、元本部分は資産の増加（自分のもの）という性格を含めて考えれば、
１２００万円で組んだローンの残債（残りの返済金）は、
例えば７年後＝９９５万（２０年返済の場合＝８０９万）
元本の減少額＝２０５万（２０年返済の場合＝３９１万）
７年間でローン返済が３４４万（２０年返済では５２０万）あっても、
その内、２０５万（２０年返済の場合＝３９１万）分自分の財産が増加している
ということになります。
これが住宅ローンをつかうことの大きなメリットです。
さらに返済が進めばこの差は歴全です。
底地は買わない状態で、
７年後借地権のみで売却しようとしても、
７年間に支払った地代分は「掛け捨て」となりますが、
底地を購入していていれば所有権（借地権＋底地）として売却ができ、
当然元本の減少部分は譲渡所得として手元に返ってきます。
底地を購入するor購入しない、を考えるときに
返済負担分は増加するものの、支払いの一部は元本部分に当てられますので、
時間がたてばたつほど、その差は歴然です。
又２～３年後の短期に売却をする場合にも
時価価格との乖離によってメリットが生まれます。
これについては後段で解説します。
（次回は ＜ケース２ 担保価値の面から＞について解説します）
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2013/05/20 Mon. 23:51
連載【借地人は底地（貸地）を購入すべきか？】その１．借地権と底地の基本的な仕組み
先日の日経誌。
「コト」消費？
という言葉があるようです。
このブログも「モノ・コト」づくりという言葉を使っていますが、
新聞で見かけるとちょっと嬉しいものです。
プロダクトだけでなく、その使い方とか、楽しみ方を、
一緒に伝えることで新たな付加価値が生まれます。
音楽プレーヤーを携帯できるようにするだけで、
ウォークマンが生まれたようにですね。
底地の整理をやっていて借地人さんと話すときや、
借地人さんからも直接ある結構多い質問です。
ポイントをいくつかに絞って連載形式で解説しす。
【借地権者は底地を買うべきか？】連載中！
その１．「借地権と底地の基本的な仕組み」
世の中の多くの不動産は「所有権」である。
一戸建て住宅を例にあげれば、
所有者の名義が登記簿（土地）に記載されており、
なおかつ建物の名義も土地と同じ名義で登記がなされている。
これがもっとも多い「所有権」の場合。
一方で借地はどのような状態かというと、
土地の名義は「地主」名義、
建物の名義は「借地権者」という状態である。
それでは、借地権はどこに登記がされているか？
答えは「借地権はほとんどのケースで登記されていない」。
登記をする場合は土地所有者である地主の協力が必要であり、
基本的にはこの協力は得られない。
そうすると、例えば地主が第三者に底地を売却した場合、
借地権者はどうやって、新しい底地所有者に借地権を主張（借地権の権利を主張するか）？
答えは「建物保護法」である。
＜建物保護ニ関スル法律 第一条＞
建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得
長ったらしいが、建物を登記していれば、借地権は第三者へ対抗できるということだ。
勿論、「土地の賃貸借契約書」「適切な地代の支払い」は必要である。
以上のような状態で借地権は成立している。
（つづく）
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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ウォークマンが生まれたようにですね。
底地の整理をやっていて借地人さんと話すときや、
借地人さんからも直接ある結構多い質問です。
ポイントをいくつかに絞って連載形式で解説しす。
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その１．「借地権と底地の基本的な仕組み」
世の中の多くの不動産は「所有権」である。
一戸建て住宅を例にあげれば、
所有者の名義が登記簿（土地）に記載されており、
なおかつ建物の名義も土地と同じ名義で登記がなされている。
これがもっとも多い「所有権」の場合。
一方で借地はどのような状態かというと、
土地の名義は「地主」名義、
建物の名義は「借地権者」という状態である。
それでは、借地権はどこに登記がされているか？
答えは「借地権はほとんどのケースで登記されていない」。
登記をする場合は土地所有者である地主の協力が必要であり、
基本的にはこの協力は得られない。
そうすると、例えば地主が第三者に底地を売却した場合、
借地権者はどうやって、新しい底地所有者に借地権を主張（借地権の権利を主張するか）？
答えは「建物保護法」である。
＜建物保護ニ関スル法律 第一条＞
建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃借権ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得
長ったらしいが、建物を登記していれば、借地権は第三者へ対抗できるということだ。
勿論、「土地の賃貸借契約書」「適切な地代の支払い」は必要である。
以上のような状態で借地権は成立している。
（つづく）
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2013/05/19 Sun. 21:31
【借地上の家屋解体】
サンシャインに行ったら、こんなもんがありました。
昔の新聞記事を出力するだけなんだが、、、、。
ちょっと興味があるかも。。
借地底地の仕事をすると、結構いろんな状況を見かけます。
先日あったケースですが、借地権者である大家さんが、所有するアパート（登記してある家屋）を解体してしまった、、、、。？
なんでも、空き部屋ばかりで地主さんから「何とかならないか、、、」と言われたようで、確かにボヤ騒ぎでも起きたら大変ですから、何とかしたほうが良いですよ、、とこちらもお話してたところでしたが。。
もう、アパート経営が面倒になったから、解体して借地権も解約してしまったのだとか。
別にお金に困っているわけではないから、いいのよ。。とおっしゃっていた何とも頼もしい借地権者さん。
借地権者さんは高齢なので、スッキリしたい、、、、という選択肢を取ったようです。
借地権は資産価値もあるので、売却すればいくらかの所得があるのに、、、とは余計なお世話になってしまいますが、人間関係とか、幸福感とか、家族関係とか、経済的側面よりももっと重要なことってありますよね。
こういう話を聞くにつけ、又ひとつ勉強になりました。
今回は円満に借地を解約したケースですが、借地権者（法人）の社員うかつにも家屋を解体してしまって、地主さん側の有能な弁護士から解約されてしまったケースもあります。
借地上の家屋解体の際は注意が必要です。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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先日あったケースですが、借地権者である大家さんが、所有するアパート（登記してある家屋）を解体してしまった、、、、。？
なんでも、空き部屋ばかりで地主さんから「何とかならないか、、、」と言われたようで、確かにボヤ騒ぎでも起きたら大変ですから、何とかしたほうが良いですよ、、とこちらもお話してたところでしたが。。
もう、アパート経営が面倒になったから、解体して借地権も解約してしまったのだとか。
別にお金に困っているわけではないから、いいのよ。。とおっしゃっていた何とも頼もしい借地権者さん。
借地権者さんは高齢なので、スッキリしたい、、、、という選択肢を取ったようです。
借地権は資産価値もあるので、売却すればいくらかの所得があるのに、、、とは余計なお世話になってしまいますが、人間関係とか、幸福感とか、家族関係とか、経済的側面よりももっと重要なことってありますよね。
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今回は円満に借地を解約したケースですが、借地権者（法人）の社員うかつにも家屋を解体してしまって、地主さん側の有能な弁護士から解約されてしまったケースもあります。
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2013/05/11 Sat. 09:30
「駅ナカ」に勝る「駅チカ」なし。。【賃貸併用住宅の流通力】
都営地下鉄の資産活用で、駅ナカ施設を開業するようです。
猪瀬知事の影響だとか。
この、「駅ナカ」という言葉、結構注目してみております。
都心一極集中を象徴するかのような現象です。
「駅ナカ」に「駅チカ」は基本的には勝てないのです。。。
（仕事上そこが腕のみせどころではりますが、、、、、）
さて、ここのところ資産の組換用の収益物件を物色しておりますが、
かなりの流通力を見せております。
その中で、目に着くのが賃貸併用住宅。
現在もハウスメーカーを中心に増え続けている？賃貸併用住宅。
スープの冷めない距離での２世代（最近は２．５世帯が流行っているようで。。）は、
色んな面でメリットがありますが、実は不動産の流通面としてみると、
ちょっと「難」であることを触れておかなければなりません。
理由は、完全注文住宅で建てても、いざ自宅を使用しないからと言って、
売却等を考えると、賃貸住宅としての売却は、
その買い手が不動産投資家等になってしまうからです。
賃貸住宅は、不特定多数の入居者を対象に作りますので、
万人受けする仕様にせざるを得ない部分が結構あります。
間取り等は特に、基本的な使い勝手ができるようにしておかないと、
リーシング（入居者募集）で痛い目に会うこともあります。
又、自宅部分がかなり大きいと、はたしてそのエリアで借りる人がいるのか、、
空室の場合のリスクはいかほどか、、、、等等。。
逆にメリットはというと、、、
住宅ローンで賃貸経営を始められることや、
賃料で返済ができること等はあげられます。
新規で計画する場合にあえて対策を上げるとすれば、
全体を一棟のマンションと見立てた場合に、
オーナー住宅部分の活用方法を想定しておくことではないでしょうか。
分割して貸せるようにプランニングしておくとか、
設備系の設計時点で、配管の径やメーターを配慮しておくとか、、、。
ここまでくると、なかなか住宅メーカーの設計対応では難しいかもしれないです。
設計事務所系の仕事になるか。
この分野のストック、それから２世帯住宅もそうですが大型物件のストックが結構あります。
この活用ノウハウはこれから必要な分野かもしれません。
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猪瀬知事の影響だとか。
この、「駅ナカ」という言葉、結構注目してみております。
都心一極集中を象徴するかのような現象です。
「駅ナカ」に「駅チカ」は基本的には勝てないのです。。。
（仕事上そこが腕のみせどころではりますが、、、、、）
さて、ここのところ資産の組換用の収益物件を物色しておりますが、
かなりの流通力を見せております。
その中で、目に着くのが賃貸併用住宅。
現在もハウスメーカーを中心に増え続けている？賃貸併用住宅。
スープの冷めない距離での２世代（最近は２．５世帯が流行っているようで。。）は、
色んな面でメリットがありますが、実は不動産の流通面としてみると、
ちょっと「難」であることを触れておかなければなりません。
理由は、完全注文住宅で建てても、いざ自宅を使用しないからと言って、
売却等を考えると、賃貸住宅としての売却は、
その買い手が不動産投資家等になってしまうからです。
賃貸住宅は、不特定多数の入居者を対象に作りますので、
万人受けする仕様にせざるを得ない部分が結構あります。
間取り等は特に、基本的な使い勝手ができるようにしておかないと、
リーシング（入居者募集）で痛い目に会うこともあります。
又、自宅部分がかなり大きいと、はたしてそのエリアで借りる人がいるのか、、
空室の場合のリスクはいかほどか、、、、等等。。
逆にメリットはというと、、、
住宅ローンで賃貸経営を始められることや、
賃料で返済ができること等はあげられます。
新規で計画する場合にあえて対策を上げるとすれば、
全体を一棟のマンションと見立てた場合に、
オーナー住宅部分の活用方法を想定しておくことではないでしょうか。
分割して貸せるようにプランニングしておくとか、
設備系の設計時点で、配管の径やメーターを配慮しておくとか、、、。
ここまでくると、なかなか住宅メーカーの設計対応では難しいかもしれないです。
設計事務所系の仕事になるか。
この分野のストック、それから２世帯住宅もそうですが大型物件のストックが結構あります。
この活用ノウハウはこれから必要な分野かもしれません。
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[edit]
2013/05/08 Wed. 10:06
【家屋の名義の変更はお早めに】底地整理の現場より
今日は京王線の某所へ。
京王線の路線図を改めて見ると、きれいだなぁ、、、。と思いました。
何が？
今買収で話題の西武線と比べて。
池袋線は通勤でも使っておりますが、１２線もあるのかぁ。
鉄道は子供のころから大好きなので、廃線といわれると本能的に反対ですが、
でもなんでこんなに路線が入り組んでいるのか、、と思うエリアもあります。
さて、ここのところネット経由で継続的に借地に関するお問合せを頂いておりますが、以外と抜けていた点が「家屋の登記名義」の変更手続きが済んでいないケース。借地名義と違う人（親とか、ずーっと前に家を建てた人とか、、、）の名義のままのケース。
以外とあるものです。
データをとったわけではありませんが、感覚的に半数位はあるのでは。。
現在の借地名義人に移転登記、相続登記がスムーズにできればよいのですが、ひと悶着あると、売却するとか建替えるとか、その前段階の問題があります。
でも、現実問題として、一般の方がやったこともない登記簿を確認するということは、実際ハードルが高いのかもしれません。
借地の基本３つ。
１．土地の賃貸借契約を締結
２．家屋を登記
３．地代を支払う（あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の３倍以上が目安）
家屋名義の確認がお済みでない方は、一度確認することをお勧めします。
失礼しました。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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何が？
今買収で話題の西武線と比べて。
池袋線は通勤でも使っておりますが、１２線もあるのかぁ。
鉄道は子供のころから大好きなので、廃線といわれると本能的に反対ですが、
でもなんでこんなに路線が入り組んでいるのか、、と思うエリアもあります。
さて、ここのところネット経由で継続的に借地に関するお問合せを頂いておりますが、以外と抜けていた点が「家屋の登記名義」の変更手続きが済んでいないケース。借地名義と違う人（親とか、ずーっと前に家を建てた人とか、、、）の名義のままのケース。
以外とあるものです。
データをとったわけではありませんが、感覚的に半数位はあるのでは。。
現在の借地名義人に移転登記、相続登記がスムーズにできればよいのですが、ひと悶着あると、売却するとか建替えるとか、その前段階の問題があります。
でも、現実問題として、一般の方がやったこともない登記簿を確認するということは、実際ハードルが高いのかもしれません。
借地の基本３つ。
１．土地の賃貸借契約を締結
２．家屋を登記
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2013/05/07 Tue. 22:46
【地代の滞納をしてしまった！借地権は解約となるか？】円満な借地契約とは？
今日から通常業務再開です。
連休中は近場をうろうろしておりました。
例年、ＧＷは近場と決めております。人込みを避けて、、、。
２男子を連れて、葛西臨海公園へ。
やはり、２男子をつれて、ミッドタウンの「デザイン”あ”展」へ。
東京はどこ行っても町ばかりです（九州の田舎育ちなものでホントそう思います）。
思いっきりリフレッシュできたので、全開で仕事開始です。
さて、連休中に以前借地権付新築住宅を購入して頂いた方から慌てて連絡を頂きました。
「半年払いにしている地代の支払いを連休前に振込忘れてしまった！借地は解約になりますか？」とのこと。
契約書では、２カ月間の滞納に対して解約できる旨定めてありました。
「大丈夫ですよ、、。御心配なく。。」
地代にしても、賃料にしても数日遅れることに対してとても気にするひとも居れば、
数日くらい遅れても、平気な人もいます。
皆がみんなそのような意識で居れば、地主さんも、賃借人さんも、「円満」な関係が構築できますね。
借地契約で一番大事なことと思います。御心配なく。
借地借家法には、以下の条項があります。
第九条（強行規定）この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
これを楯にいろんな色んな主張をする方もいらっしゃいます。
借地契約には、法律論が勿論大事ですが、
当たり前のことを当たり前にやる「円満」な関係が優先することはいうまでもありません。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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２男子を連れて、葛西臨海公園へ。
やはり、２男子をつれて、ミッドタウンの「デザイン”あ”展」へ。
東京はどこ行っても町ばかりです（九州の田舎育ちなものでホントそう思います）。
思いっきりリフレッシュできたので、全開で仕事開始です。
さて、連休中に以前借地権付新築住宅を購入して頂いた方から慌てて連絡を頂きました。
「半年払いにしている地代の支払いを連休前に振込忘れてしまった！借地は解約になりますか？」とのこと。
契約書では、２カ月間の滞納に対して解約できる旨定めてありました。
「大丈夫ですよ、、。御心配なく。。」
地代にしても、賃料にしても数日遅れることに対してとても気にするひとも居れば、
数日くらい遅れても、平気な人もいます。
皆がみんなそのような意識で居れば、地主さんも、賃借人さんも、「円満」な関係が構築できますね。
借地契約で一番大事なことと思います。御心配なく。
借地借家法には、以下の条項があります。
第九条（強行規定）この節の規定に反する特約で借地権者に不利なものは、無効とする。
これを楯にいろんな色んな主張をする方もいらっしゃいます。
借地契約には、法律論が勿論大事ですが、
当たり前のことを当たり前にやる「円満」な関係が優先することはいうまでもありません。
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2013/05/03 Fri. 13:21
今日から、連休にはいります。
今日から５月６日まで休暇にはいります。
朝は、近所の交通公園。
十分英気を養いたいと思います。
家族サービス。これが結構体を酷使するんだなぁ。。
男児２人は、、。
リーシング、ＰＭ対応は取り次げますので御心配なく。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
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2013/05/02 Thu. 15:40
収益不動産の融資付け。法定耐用年数の考え方とは？
２０代を過ごした、小田急線「下北沢」駅におります。
線路がなくなった。。。
でも、地下３階から、地上２階への乗り換えは酷です。
午前中は、収益物件の融資の件で銀行へ。その後は物件下見。
住宅ローンは最大３５年の支払い期間とすることが十分可能です。
しかし、これが事業目的の収益不動産となるとそういう訳にはいかないんです。
よくあるのは、法定耐用年数まで。
即ち居住用の場合、鉄筋コンクリート造４７年、鉄骨造３４年、木造２２年ということになります。
ですので、平成元年築の鉄筋コンクリート造だと、築２４年ですので、
４７－２４年で借入期間は２０年ＭＡＸという考え方です。
築２０年のアパート？
２年で融資は組んでもしょうがないので他に担保を提供して組んだりします。
この考え方、あと５年後には改められるように期待します。
その代わり、修繕履歴や、今後の修繕計画等は当然添付するとして。
確かに、バブル後に建築されたマンションなんかだと、
修繕している、していない建物で差が大きいです。
全くしていない物件は、大規模修繕をおこなうことを前提にして融資期間を延長するとか、
場合によっては、コンクリートのコア抜きを行って、中性化の測定を義務付けたり。
自己居住用の建物には、「フラット３５適合証明の取得」という方式が定着しつつあります。
昭和５６年６月以前の建築確認の建物でも、住宅ローン控除ができたりと、、、。
収益不動産融資の今後に期待です。
◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇
収益物件、一棟マンションを土地から仕込む！
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線路がなくなった。。。
でも、地下３階から、地上２階への乗り換えは酷です。
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しかし、これが事業目的の収益不動産となるとそういう訳にはいかないんです。
よくあるのは、法定耐用年数まで。
即ち居住用の場合、鉄筋コンクリート造４７年、鉄骨造３４年、木造２２年ということになります。
ですので、平成元年築の鉄筋コンクリート造だと、築２４年ですので、
４７－２４年で借入期間は２０年ＭＡＸという考え方です。
築２０年のアパート？
２年で融資は組んでもしょうがないので他に担保を提供して組んだりします。
この考え方、あと５年後には改められるように期待します。
その代わり、修繕履歴や、今後の修繕計画等は当然添付するとして。
確かに、バブル後に建築されたマンションなんかだと、
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