reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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借地権売却その前に!【建物の登記名義の確認をしましょう。共有名義には御注意!】 

先日の日本経済新聞。

上場企業や郵政、そして最後は国が売却。そんな時代です。






底地整理に関ると、借地人さんの高齢化という現状に必ず直面する。

御主人に先立たれ、現在は母親が一人暮らし、或いは跡取りの息子と2人暮らし等。

結構多いケースではなかろうか。



10件あれば、半数以上はこのケース、、、、という位の比率です。



その場合に、

「それじゃ、底地買います、、」とか、

「それじゃ借地権」うります、、となって初めて自宅の登記簿を確認する方も多い。

ごく普通のことかもしれないが、

「あぁ、建物の名義変更はまだしていなかったなぁ、、」

そんなケースが本当に多いです。

法定相続人全員、連絡がとれ足並み揃えばすんなり名義変更ができますが、

そうでない場合もあります。


先日あった話は共有名義にしていて、

共有者2名共すでに相続が発生。

しかも建物は賃借人付。


今後法定相続人を調べてから遺産分割協議を進めることになりますが、

うまく協議がまとまることを期待。



借地人さんにとって、借地権とは、立派な財産で資産価値もあります。

そういう意味でも、借地権を所有している場合は家屋の名義を確認しておくことが重要です。


「資産防衛」という意味でも。


以下3つの条件を確認しておきましょう。

1.土地の賃貸借契約を締結
2.家屋を登記
3.地代を支払う(あまり安すぎると使用貸借となります。固都税の3倍が目安)

上記3つを同じ名義人でできていれば問題ありませんが、

親子で混在している場合は名義を統一するように早めに解決することをお勧めします。

また、話題にすることで将来家をだれが継ぐのか、だれが親の世話をしてゆくのか、、

そんなきっかけでもあるかと思います。



実は、私自身も昨年そのような経験をしました。

もう少し早めに話をする機会があれば。

親世代は気になっていても、

子世代が仕事等でバタバタ忙しいとなかなか話題にしにくいものです。



備えあれば憂いなし。

「共有」は「共憂」ともいいますし。



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借地権売買、賃貸契約、リノベーションチェックまで。。 

世の中は連休ですが、業界的にはあまり関係ない、、てなもんでしょうか。


今日は、午前中より借地権売買の契約。

そして別件の賃貸の契約書類渡し。

そして、リノベーションの現場チェック。


相変わらず仕事の幅は広い方です。



都内某所におりますが、道路拡幅工事実行中につき、さらに利便性が高まるエリアです。





今回の借地権売買は底地整理の一環。

底地整理のお手伝いをする中で感じるのは、

やっぱ戦中を経験している方は生命力が違うなぁ、、、、ということです。

何が言いたいかというと、やはり高齢の方が多くて中でも女性で90代なんて方も、

ザラにいらっしゃいます。言動も活動もしっかりしてますよ。


そんな中では私ごときはかなりの若僧ですので、

いろんな話のなかから社会勉強させて頂いております。



仕事を現役バリバリでやるのも60才までだとすると、

人生短いなぁ。。。



今出来ること、これからやりたいこと、

3日から6日までは休暇ですが、しっかりと整理したいと思います。



そんなことを考えた、晴れの一日でした。



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ちょっとした建築ラッシュです。何故?【資産の組換えとは、、、】 

会社周辺ちょっとした建築ラッシュ!

何故でしょうか。。。









何れも不動産デヴェロッパーが取得をして、ワンルームマンションか、戸建用地建売住宅の分譲である。


何故か?


理由は「相続」。


地元では、著名な地主さんの相続があり、かなりの数の不動産が売却された。


更地、駐車場等どれも評価額が高いまま相続を迎えた不動産である。


こんなに供給をして市場で吸収できるのかどうか、余計な心配をしてしまうが、

一応大田区の住宅街ですので。

時間が解決してくれるでしょう。



それよりも、相続が起こると一体どれくらいの納税が必要なのだろうか、、、、。

現在最高税率は50%。

平成27年1月からは55%に増税。

嘘のような本当の話(実際には基礎控除、その他特例を使えば実行税率は40%台にさがりますので)。
税率:http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4155.htm



三代で資産が無くなると言いますが、

このような現状を見るにつけ、誰かが亡くなる度に大手術をしないといけないです。

大変だぁ。。



事前の資産の組換、法人化等、様々手法を駆使すればかなりの効果が見込めます。

今後もこの分野は注目されると思われます。



簡単に計算してみると、、、



相続する財産が全部「更地」で10億円の場合。

相続税は50%で概算5億円。

収入は更地のままですので駐車場にしておけば固定資産税程度は免除できます。


極端な例えですが、仮に10億円でネット利回り6%程度の3億円のビル、マンション等、合計3棟に資産の組換えを行ったとします。

残り1000万円は諸々の諸経費にかかったとして。

(譲渡所得税は特例等の適用もありますので、一端おいておきます。)


3億円のビル・マンションの相続税評価額は更地よりも、かなり下がりますので約60%としましょう。

3億×60%×3棟=5.4億(相続税評価額)

年間の収入は3億円×6%=1800万円 → ×3棟=5400万円が年間収入



仮に、相続5年前に対策が完了できれば、

5年間×5400万円=2億7000万円が5年間の収入(納税資金にあてることが可能な現金)



相続税は5.4億(相続税評価額)×50%=2億7000万円。



相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に組み替えることで、

納税分を稼ぎ出すことができます。



又、この時3億円のビル3棟の市場価格が5年間で下がっていなければ、

所有する資産の時価は9億円のままです。

早めに対策すれば、納税の為に不動産を売却することもなくなります。


資産価値が安定している、都心の収益不動産はそういう意味で資産の組換え対象としては実はとても効果があるのです。


都心を中心に不動産の価格が上昇局面にありますが、

アベノミクス効果のほかに、相続対策での影響も大きいと考えます。




やるかやらないかは、各々考えもありますが、

対策しないリスクと比較してみると、わかりやすいです。


更地もそうですが、底地も組換え対象の典型です。

底地の活用対策はお早めに。



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収益不動産は、必ず現場をチェックしておかないと、、、 

今朝は開発が進む新宿駅南口サザンテラスにて税務打合。


相続対策も含めた不動産コンサルティングには、
税務関連の判断ができないと進めない場面が結構あります。

医者にも、専門科目があるように、税理士さんにも専門科目があるようです。

士業としては、建築士でもありますが、
確かに専門分野はある。

すべてパーフェクトにマスターできるかと言うと、
実務経験も必要な訳だし時間的にもそうもいかない。

「資産税」専門の税理士さんとチームを編成して仕事しております。

午後は、資産の組換用の収益物件を物色しに、
都内をグルグル。。

ワンルームマンション、一棟マンションがメインですが、
いずれも狙い目は新耐震基準(昭和56年6月以降の建築確認)の中古物件。

震災以降はとくに強まった感がある、「新耐震思考」

流行るきもちを抑えて物件を見て観ると、
結構いろんな物件がありますよ。

不動産はやっぱり現地をみないと。



中央区の区分ワンルームマンションで、こんな看板を設置している物件がありました。。
1 - コピー

ん~、、。

逆効果。


面白いですね。
こんな屋上バルコニー付の家を見つけました。
2.jpg

そこまでして屋上へ??



色んな住まい、人がおります東京。
町の隣は町


九州の田舎者としては、面白い限りです。


で、今日は港区三田、五反田、東中野等で検討案件が。

と言っている内に売れてしまうものも。。。。

アベノミクス効果、投資物件には確実にでつつあります。



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老朽化アパート、マンションの立退要件に「耐震除却」 

UR都市機構の案件で「耐震性能不足」を理由とする明け渡しの判決がでた。



業界内ではちょっとしたニュースになっている。



近所でも、UR程の規模ではないが、

特に木造アパート等で著しく耐震性のが劣ってる物件がある。


入居者は高齢化が進み、一部には生活保護者が入居したり、、と

耐震性能に劣る物件での空家問題は結構ある。


こういう判例でもって建替えが促進されれば、地域にとっても良い話だ。

入居者の中には、いくら耐震不足や老朽化を理由に建替えに対する協力を求めても、

既得権益を主張するあまり建替え全体がとん挫している物件もおおい。


オーナーにとっては参考になるニュースなので、具体的に案件があるオーナーには紹介したいニュースだ。



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底地(貸宅地)上の家屋番号の調べ方 

今日は、あるオーナーさんに不幸がありお邪魔することになった。

その際に、「こんな手紙がきているけど、まだ返事もなにもしてないんだよ、、、」

とのこと。

その手紙とは隣地にある、分譲マンションの管理組合からのもので、

「お宅の建物が老朽化して、外壁塗装がはがれて、飛散しております。早急に改善、、、、」というものでした。

photo.jpg

ばっちり、写真付できておりますが、なにやら見覚えのない写真が、、、。

結局は「人違い」ならぬ、「家屋番号違い」だったんですが、

底地上の借地権者の建物を探すのは意外と大変な場合があります。

特に、老朽化した建物だとなおさらです。



底地上の家屋所有者を調べる場合は、まず土地の地番を調べて

その上にある建物の家屋番号を調べます。

(土地の地番は法務局に電話で確認できます)

土地の地番上に、家屋番号が載っていればその番号が大体家屋番号ですが、

中には、その土地の地番に家屋番号が無かったりします。




建物が消えた?




そういうわけではありません。

土地の地番というものは、分筆がされるたびにどんどん枝番が増えていきます。

例えば、1丁目50という地番の土地が3筆に分筆されると、

1丁目50-1、50-2、50-3等の番号に分筆されます。



この際、50-2、50-3の地番は元々は50-1だったわけでして、

地番が50-1の時代に建物を建てて登記すれば、家屋は50-1という筆に存在します。

ですので、もし土地の地番上に家屋が登記されていなければ、若い番号を追っかけると大体探せます。

建物の面積とか、階数等を法務局の窓口で伝えれば、探してくれることも可能です。





さて、今回の問題となった家屋ですが、実は土地の地番上に、

地番とぴたりと同じ番号の家屋が存在しておりました。

確かに、その家屋番号の名義人を調べると、今回のオーナーさんになるでんすが、

実は、そのオーナーが所有している建物は隣の街区(住居表示)にありました。



そうなると、話題になっている建物は未登記?ということかもしれません。

(未登記という家屋も世の中あるのです、、、。固定資産税等はばっちりかかっているはずですが、)

或いは、もっと若い地番に登記がされているか、、、、。





今回の件は、その場でマンションの管理会社に電話をして、誤解が解けましたが、

底地上の家屋番号を調べるのは、ちょっと知識が必要となります。



底地はどんどん分筆されますし、借地権者さんの家屋は古い場合が多いですし、、、。



我が家が登記されていない!!!

なんて事が借地で起こっては大変です。

借地権者さんは、お時間がある時に、

一度確認されることをお勧めします。



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【中古マンション 管理】こんな節約は本末転倒です。。 

ここのところ、物件調査、下見、案内等でばたばたと、、。

資産組換や相続対策、新規の不動産投資向けも含めてワンルーム物件は定期的にチェックしております。

今回は、新宿区ターミナル駅徒歩10分圏内でこんな物件を見つけました。



植栽にタイルの切れっ端を、、。

新しい発想です?!








植栽剪定費用を削りたいからなのか?

ワンルームマンションは大半の住戸が賃貸に出されております。

なので、オーナーは管理状態等知る由もないのです。

結果的にこんな自体になっても、だれも口出ししない。

中古マンションは「管理を買え」とよく言いますが、

管理が悪いを極端に資産価値は下がるし、

場合によっては流通しなくなると言っても過言ではない。





これは、ラ○○○○マンションシリーズですが、築20年は経過しております。

同じシリーズでもパリッとしているマンションも勿論あります。

比較して物件を見て回るとすぐにわかります。

マンションを買う場合はとにかく同じ価格帯の物件を見て廻ることです。


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底地(貸宅地)の売買で、境界標調査中。 

1年かかりで、底地(貸宅地)整理に関っている都内某所へ。



引き渡し予定の底地の境界標の再度チェックをば。




今回の地主さんの底地は以前にすべて測量、境界立会を完了しております。

お陰様で、売買を行う場合も大分時間の短縮ができ、助かっております。


当該物件は、境界のコンクリート杭を設置した後、上にモルタルを塗った為に、

金属プレートが新たに設置されております。


区割りが細かいエリアだと、杭自体が多数存在し、初めて見ると混同してしまいがちです。


今回も長年関っている測量士さんへ確認の上、場合によっては立会をお願いしております。






底地(貸宅地)の整理・売買を行うと色んな士業の先生が登場します。

土地の境界や、これまでの土地の歴史等、地元の土地家屋調査士はやはり頼りになります。

建物名義が、おじいちゃんのまま、相続登記未了、等(結構ありますよ)、司法書士の登場。

譲渡所得の圧縮、買換え特例の適用等、やはり資産税せんも税理士の登場。


チームプレーがものをいいます。

手間はかかりますが、日々研鑽です。




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だいぶ良い感じになってきましたよ、、、。 

引き渡しを終えた新築住宅にアフター対応で訪問してきました。



よくよく見るのは、実に数カ月ぶりですが、敷地延長部分の3mの庭部分の樹木がよい感じに生い茂っておりました。
都内の住宅だと、なかなか庭はできませんが、この住宅は通路部分をうまく活用して通り庭風に仕立ててあります。

通常の家は、完成したらなるべく外観が見劣らないように、メンテナンスをしたりしてなるべくきれいなまま残したいと思いますが、その点この家は「樹木の生長と共に、、、」家の印象も変わってきますね。

今年は紅葉が楽しみだなぁ。。。





樹木の彩がある分、家のほうは樹木の惹き立て役として、シンプルに仕上げてあります。
又、奥の建物は明るめ、通路部分よりも明るくすることで、より奥行き感を印象付けてあります。

住宅の土地は、整形地を基本としておりますが、
こういう使い勝手も、四季楽しみがありますね。
といっても、3m確保できている物件はなかなか無いですが。。。


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借地権付老朽化アパート、共有名義で、、。 

今日は都内某所のオーナーさん宅を半年ぶりに訪問。




親の代に借地権を購入して建てた共同住宅をどうするか。。。

共有名義の名義人はいずれも既に亡くなっておりますので、まずは相続登記ができるかどうか。


というかするしなないのですが、今回は連絡もつきそうだし人数も多くはないので、

なんとかなりそうです。(詳細は書けませんが。。。)






借地・底地の物件に関ると、この建物名義の相続登記未了がなんと多いこと。。。

いつかやらないと、右にも左にも動かせない不動産。。



相続登記は忘れない内に済ませましょう。




そんな私も実は、昨年親の相続を経験しました。

名義変更は忘れずに行います。




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為替相場と、賃貸需要。 

日本の基幹産業である自動車。

このところの円安で生産工場の移転見直しがあるらしい。



都心は別として、生産拠点がある地方都市は賃貸需要に大きく影響してるんだろうなぁ。。

前職でお会いした投資家の方は、
熊本で所有しているアパートが地元工場(車ではないが)の閉鎖で1戸を除いて空室になってしまったそうだ。
ここ数年はこの手の話が結構出ており、やっぱ首都圏志向が強くなったように業界全体で感じている。

逆に言うと、輸出産業はそこまで堪えられない構造と思わねばならない。

賃貸関連で言えば、かつて通った厚木市の大学はキャンパス自体が森の中にあり、駅からはバスで20分以上。
当然付近には学生がうじょうじょ住んでいる。

ところが、キャンパスが移転した!!

こーれも、大変なことだ。
自分も学生専用アパートに住んだけれど、当然4年間フル稼働。

キャンパスが移転した今頃はどうなっているんだろうか。。



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住宅ローン【フラット35】、借地権の場合の建替え融資条件について 

時々質問がある内容で、判別が別れる内容ですので取り急ぎ解説します。

既に借地権(旧法借地権)を所有している場合(例:親の代から土地を借地で使用している等)で、

その家を「建替える場合」の建設費用にフラット35住宅ローンが使えるかどうか。


以下、地主が第三者の場合について説明致します。
(地主が配偶者等の場合はそもそも借地権自体の存在を確認する必要があります。
権利金の支払いはありまか?地代は通常の地代ではありませんか?)


<ポイントは、地主の土地に抵当権を設定するか否か>

一般論、経験則から申し上げると借地の場合、地主さんの土地に抵当権を設定することはできません。

地主さんからすれば、借地権者の為に担保提供すれば、

場合によっては競売にかかる等のリスクも発生しますのでまず了解しません。


ですので、機構では次の条件によって土地の抵当権設定を免除しております。

※土地に既に、抵当権が設定されているかどうか?

抵当権が設定されている場合でも借地権設定の時期との前後関係によっては、

免除できる場合もあるようです。

抵当権が設定されていなければ原則免除となります。

但し、これについては登記簿謄本(全部事項証明書)の提出で審査があるようですので、

検討されている場合は一度打診してみることをお勧めします。


<融資額について>

※建設費の最大9割


<融資期間について>

※借地残存期間に影響されない(申込者の属性しだいでは35年も可能)



上記内容については、以前にも機構に問合わせたことがありますが、

土地の抵当権設定の免除についての説明内容が良く判っていない担当もいらっしゃるようです。


又、上記は機構の解釈をまとめたものですが、

フラット35は民間金融機関が窓口ですので、そちらの条件がある場合があります。

合わせてご確認頂ければと思います。



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コンパクトシティ構想 

先日、田舎帰省した際の「商店街マンション」のことをブログ記事にしましたが、

コンパクトシティ構想を国交省にて検討しているようです。



合わせて、先日の人口予測にもありましたが、

地方都市は間違いなく減少傾向。

増加するのは、中央区を中心とした都心と、練馬区等の一部。


又、私のブログ記事の引用ですが、

これからの街づくり、都市計画にはスマートシュリンク(賢い縮小)というキーワードが欠かせません。


不動産活用の面からも、そのようなプレゼンをしてゆきたいと思います。





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借地権の活用術【建替えの場合、底地は買うべきか?】 

借地を所有している方からのご相談で建替えについての質問が時々あります。

Q1.ローンが組めないから、底地をまず買わないといけないのか?

Q2.底地が買える場合、買ったほうがよいのか?


まず、建替える場合には地主さんの承諾が必要です。

○非堅固な建物(木造等)に建替える場合の承諾料:更地価格の3~5%程度

○非堅固な建物(木造等)に建替える場合の承諾料:更地価格の10%程度

これについてはご存知の方も多いようです。

底地を買ってから建替えれば承諾料を支払う必要はありません。

ですので初期費用が節約になります。


<Q1について>

底地を購入すれば、確かに土地を担保提供できますので、ローンが受けやすくなります。

ただし、借地権しか所有していない場合に建設費用が出ないというわけではありません。

例えば、フラット35でも建設費用の90%上限でローンは付きます。

但し、底地に抵当権が設定されている場合はその設定時期を登記簿で確認の上、

窓口金融機関へ問い合わせる必要があります。


<Q2について>

借地上の建物の建替えを行う場合に底地を買った方がよいか?

ということですが、ポイントは下記2点です。

1点目:底地の所有者

2点目:地代支払いとローン月額のバランス


底地の所有者が「国や東京都」等の自治体の場合は、

借地権者から購入申し出をすれば、まず検討をしてくれます。

2~3カ月間必要ですが、具体的な価格は提示してくれます。

目安は固定資産評価の何割増し、、、、程度です。

時価よりも安いのが相場です。


又、自治体等の所有底地に対して、借地権者ではなく

第三者から購入申し出があった場合ですが、

特段の理由でもない限り売却することは稀です。

もっとも、借地権者以外の第三者が購入しても価格面でメリットがありませんが、、、。

逆に言えば「底地が自治体等の所有の場合は、借地権者はいつでも買える」

という見方もできますかね。


しかし、地主が一般人の場合はどうでしょうか?


売却することは、中々無いかもしれません。

相続のタイミング、物納のタイミング等いろいろありますが、、。


この場合は「いつでも買えるわけではない」ということになりますので、

チャンスがあれば建物と一緒にローンを組んで購入したほうがお得です。

月額地代よりも少し高いくらいのローンを毎月払えば、

ローンの元本部分は減っていく(だんだん自分の所有に近づく)訳ですので、

建替えをして、20年位住めば、ローンの残債も減って、

仮に、買い替えて売却したら支払った分は手元に残るはずです。

地代で支払っていればそうはいきませんね。


底地が自治体等の所有の場合はいつでも買える、、、

とコメントしましたが、地代の支払いとローンのバランスを比較する必要があります。

地代が高くて、底地を買った分のローン支払いと同じという場合もあります。

この場合はいうまでもなく底地は「買い」です。


この、数字の比較検討はちょっとテクニックが必要ですので、

例をあげて説明致します。


以前あったご相談で相続で取得したアパートを建替える場合に、

底地の取得を進められて(誰から?は伏せておきますが想像はつきますね)

大事な現金1000万円を出して底地を取得した方がいらっしゃいました。


底地の所有者は「国」。


アパートの建築費は3000万円。アパートローンは金利が高めの3.3%でした。

底地に1000万円支払って地代を節約するメリットよりも、

高いアパートローンの借入額を減らして得られるメリットのほうがより大きいことはいうまでもありません。


計算してみましょう。


【建築費1000万相当分 VS 底地1000万相当分】

A:建築費1000万円はローン + 底地は現金買(固都税のみ負担)

→→年間返済は?

建築費1000万円相当分、25年のアパートローン、金利3.3%の月額返済=4.9万円
よって年間4.9万円×12=58.8万円の支払い

大田区路線価90万円の底地1000円相当の年間固都税=9万

Aの場合:年間支出58.8万円+9万円=年間支出67.8万円(年間)

B:建築費1000万円は現金でチャラ(借入額を減らす) + 底地はそのまま(地代のみ負担)

→→年間返済は?

上記算定より年間4.9万円×12=58.8万円の支払い分が減ります。

大田区路線価90万円の底地1000円相当の年間固都税=9万

年間地代=年間固都税の3倍とすれば、9×3=27万円

Bの場合:58.8万円-27万円=年間収入31.8万円(年間)

どこにお金を使うかで費用対効果に大分差がつきました。

恐ろしいですね。苦労して為多お金がもったいないです。


ローンの金利が高めの事業用ローンの場合はよく算定をして検討してみることです。

さらに応用編ですが、上記2の場合には底地の購入にはローンを使って、

現金1000万円で別の収益不動産を購入するという方法もあります。


このような算定になると、比較検討が複雑になります。

ご興味ある方は、一度ご相談ください。


メリットデメリットを「数字」で判別できます。


ご相談は下記まで。
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住宅ローンの低金利。 

先日は住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)に立会いました。

変動金利で0.9%台。。。。

いやぁ、これは借りない手はないです。




日々取り上げられるアベノミクス効果。

日銀総裁も新たに決まり、大胆緩和策を実施かぁ。

住宅ローン金利は、最低金利を更新するかもしれませんね。


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底地(貸宅地)とはどんな不動産【その4】  

底地(貸宅地)とはどんな不動産【その4】

最後、その3では底地の相続税についてご説明致します。
これは、とてもびっくりするような制度ですので、
あえて「底地の非現実的な相続税」と致しました。

相続税率は、現在最大税率で50%となっております。
(平成27年1月1日以後の相続から税率等が変更となります。変更内容については下記で随時ご確認ください。)
http://www.nta.go.jp/zeimokubetsu/sozoku-zoyo.htm


以下は底地を所有したまま相続を迎えた場合のシュミレーションです。

<例:都内住宅地の底地の場合>
※相続税率50%の地主さんと仮定します。
路線価:27万/㎡ 面積150㎡
所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
底地の相続税評価額=4000万円×底地割合40%=1600万円
※相続税は=1600万円×50%=800万円

ここで年間収入=22万円(地代収入-公租公課)
相続税800万円/22万円=36.36年
→ 相続税納付分を回収するのに約37年必要です。

底地を所有したままですと、相続税負担分すらも回収できない賃貸経営となります。

上記算定からも明らかなように、先祖代々底地を相続している場合、納税を繰り返せば確実に資産を減らす必要があり、これでは一体誰の為に所有しているのかわからないほど、高い税金を支払っているのが現在の制度です。
弊社では、底地を御所有の地主様には、底地の整理業務を行ったうえで優良資産への組換も積極的にご提案しております。

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以上が「底地のデメリット その3」です。


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底地(貸宅地)とはどんな不動産【その3】  

底地(貸宅地)とはどんな不動産【その2】

その1では底地の収益性についてご説明しました。
次に「換金性」についてご説明致します。

換金性とは「売りたい時に、すぐに売れるか?現金化できるか否か」ということです。

相続の際に物納を行ったことがある地主さんであればご存知かも知れませんが、
測量や境界の確定、契約書類の整備等、抵当権等の抹消等、物納するにも様々条件があります。
又、相続時以外で底地を売却する場合の売却先も借地人や買い取り専門の会社等、限定的です。

将来的に必ず発生する相続に備えるには、この換金性を意識して最低限以下の点について確認・整理しておくことが必要です。

<土地の境界確認書類の整備>
隣接地との境界で疑義がある不動産は評価が著しく低いです。
又、越境物やインフラ(上下水道等)の整備状況も確認しておきましょう。

<土地賃貸借契約書の整備>
底地を代々相続している場合は契約書類が整備出来ていない場合も多いです。
併せて、建物の登記名義と賃貸借契約書の名義が同一か否かも確認要です。

<親戚等との共有名義>
できるだけ単有名義にしておきましょう。
共有名義は売却する際に当然ですが、双方の同意が必要です。
夫婦間であれば将来単有名義に戻りますが、親戚等との共有名義は早期に解消しておきましょう。
共有名義人に相続が発生してしまうと関係人がどんどん増えてしまい、折角の資産が全く動かせない不良資産となってしまいます。


これが「底地のデメリット その2」です。


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底地(貸宅地)とはどんな不動産【その2】  

底地(貸宅地)とはどんな不動産【その2】

それでは、底地の主な特徴を3点上げてみたいと思います。

特徴と言っても、どちらかと言うと「負」の要素がつよいですので、

あえて「デメリット」として説明させて頂きます。

これは、地主さんから見た場合の特徴ですので、

特に底地を所有している地主さんにとっては参考になるかと思います。


【<底地のデメリット その1> 底地の低い収益性】

底地のデメリットは何といっても、その低い収益性にあります。
まずは都内の住宅地を一例にご説明致します。

<例:都内の住宅地の底地の収益性>
 路線価:27万/㎡  面積150㎡
 所有権価格:約4000万円(路線価ベース)
 所有権価格:約5000万円(公示価格ベース)
 借地権6割:底地4割=2400万円:1600万円
 ◆地代収入 33万円/年間(固都税の3倍程度として)
 ◆固定資産税・都市計画税 11万円/年間
 ◆年間収入=33-11=22万円

利回り計算をすると
22万円/1600万円=利回り約1.4(路線価ベース)となります。

首都圏で取引される収益不動産のキャップレート(市場での取引利回り)はアパートやマンション等では6~8%は期待できますので、収益面で比較をすれば、底地の状態での収益性は大変低いといえます。

これが「底地のデメリット その1」です。

<イメージ>
img_sokochi02.jpg



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底地(貸宅地)とはどんな不動産【その1】 

世の中色んな不動産がありますが、
一般の方からするとあんまり耳にしない「底地(貸宅地)」とはなんだろうか?
ちょっとご紹介したい。

【そもそも底地(貸宅地)とは?】

底地とは、建物の所有を目的として、
借地人さんが土地所有者である地主さんから土地を賃借している状態にある土地のことです。

それに対して借地人さんが土地を賃借できる権利のことを「借地権」と呼びます。
借地人さんは所有する建物を登記し、地主さんと土地賃貸借契約を締結し、毎月の地代を支払う必要があります。

<借地権・底地のイメージ図>
img_top11.jpg

登記されている状況で言えば、

「土地」は地主さん名義

「建物」は借地人さん名義

「借地権」は通常登記してありません。


資産価値の比率で言えば

一般的な所有権を100%とすると

借地権の価格割合は60~70%程度

(住宅地や商業地、エリアによって異なります。

商業地はもっと高くなる傾向にあります。)



借地権は売買することもできます。

但し、地主さんの承諾が必要ですが。



借地上の建物は「建替え」ることができます。

但し、地主さんの承諾が必要ですが。



このように借地権というのは、立派な財産ではありますが、

常に土地のオーナーである地主さんの制約を伴うのが特徴です。
(次号に続く)


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建築費が上がると? 

建築費があがっている、、。

ここのところ、そんな話が多い。



実は、不動産市場ではリート価格が上昇しているが、

それと合わせるように投資用の不動産価格が上がってきている。

利回り何%とかで取引される不動産のことであるが、

1%位は目線が上がってきているような気がする。


アパートや投資用のマンションを建設する会社も物件が無くるので、

そろそろいままで動かなかった土地が動き出す、、、、


かとおもいきや、ここにきて建築費の高騰。

2割とも3割とも言われ、結局土地値は上がるどこか今までとたいして変わらない。


ちなみに売り手は強気なので、取引成立にはもう少し時間がかかる。



こういう環境要因で仕事の成果にブレがでるのがいやだから、

コンサル系に切り替えているんだが、、、


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プロフィール

OgataDaisuke

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