reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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これぞ安藤忠雄【東急線渋谷駅】 

副都心線と東急線との相互運転ばかりが話題となる東急渋谷駅。

設計はご存知の方も多いかもしれないが、世界の建築家、安藤忠雄。

コンクリート打ちっ放しデザインが安藤さんの特徴ですが、

実はかなり無理な挑戦をしていることはあまり取り上げられていません。



例えば、この線路の上の吹抜け!!

めずらしいですよね。


これは、地下駅でも珍しい自然換気システムの為の吹抜けです。

ただ、解放感を出したいとか、、ありきたりのデザインコンセプトでないところが、

さすが安藤忠雄と思います。


法律面、技術面、安全性等、色んな問題があったはずです。

こういう見えない部分の努力ってあまり外からじゃわかりませんが、

尋常じゃないエネルギーが必要なんです。

だって、普通につくればなにもそんな苦労しなくてすむわけだし。。。


プロの拘りです。

やっぱ効いてるよなぁ、、、






同様に安藤忠雄建築でご紹介したい建物をもう一つ。

times.jpg

京都にある「タイムズ」

高瀬川沿いに立つ建築ですが、川のせせらぎと一体化を図るべく、

なるべく床面を川と同じ高さとし、そして「手摺」がない、、、、。
(写真の川沿いのアール面の手摺がないです)

役所では、「子供が落ちたら危ないので手摺はつけろ、」とかいろんな議論があったようです。

突破するにはエネルギーが必要ですね。




そんな安藤忠雄の力を感じて渋谷駅を日々見ております。


負けられん。




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噂のホームに寄りました。【東急線 渋谷駅】 

通勤でも東急線は利用しますので、渋谷駅のホームはほぼ毎日みておりましたが、

副都心線との相互運転となり、地下のホームへ引っ越してしまいました。。

今、使わなくなったホームがどうなっているかと言うと、、、





ユニクロがTシャツ売ってましたよ。。。



天井にみえるヴォールト屋根が、東急渋谷を語っております。

ホームは一部床が作ってあり、線路越しにディスプレイしてあってなかなか面白いです。




駅舎を期間限定で活用したということです。

先々は高層ビルに生まれ変わるようです。


所変われば、駅舎を美術館にリノベーションしている事例もあります。

「オルセー美術館」

ol.jpg

1900年のパリ万国博覧会開催に合わせて建設されたらしいから、築113年ですか、、。

はぁ。。


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「機械化」は「退化」、、、 

今日、650円の軽食を摂ったら

「850円でーーす。。1000円おあずかりまーーす。」と、レジの女性がいいました。

でもお釣りはちゃんと350円でした。。。



レジの機械がちゃんとお釣りまで自動で出してくれるので、

人間はなんも考えなくても間違わない「システム」なのです。

怖い話ですね。。その仕事の価値はあるのだろうか?

もっともサービスなので、他の面で人間しかできない仕事があるのだろうが。



以前、某大手飲食チェーンの方がこんなことを言っていました。

コメの量から具の量からみんな機械が出してくれるので、

店舗管理が駄目で、清掃等が行き届いていない店でも、

ちゃんと味はどの店も同じ。なんだとか。


逆に言うと、機械化したほうが良いことは積極的に機械化して、

機械にはできない部分を徹底的に磨くことがより重要な時代にはいるということでしょう。


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効果の「みえる化」です。 

会社の人に面白いものを紹介してもらいました。。



歯磨きチェックにつかえる「はみがき上手」。

一応子供用ですが、大人の間でも噂の商品らしい。




イチゴ味です。


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職住混在型の街?【長崎 諫早】 

先日法事で帰省した際に、街の繁華街に久しぶりに足を運んでみました。

小川沿いもきれいに整備されていてなんだか嬉しいです。




噂には聞いてましたが、アーケード街の一等地にマンションが建ってました。。。

一階がテナント、上が住居。



昔何だったけなぁ????

思い出せません。


地方都市によくある空きテナントが目立つシャッター街。

自分が子供だったころは、人がうじゃうじゃいて、賑わっていました。

子供だらけ、、でしたよね。

少子高齢化はどこも避けて通れない減少ですが、

商店街にマンション等の住居が建つのは、ある意味よいことだと思っております。

特に地方は今後も人口が減少し、街自体が縮小シュリンクして行く過程にあります。

都市計画では、ここは「商業エリア」ここは「住宅エリア」と線引きをしておますが、

結局マンションが建つのは、容積率も大きい商業地域や、

場合によっては住居地域に隣接する準工業地域等だったりする。


それが今はどうだろうか、、、

六本木ヒルズを筆頭に、職住近接型の方が街も賑わうし、

休日の人口も増えるし、労働生産性向上にも寄与しているだろう。。。

混雑電車で通期する時間ほど、無駄でストレスなものはない。


地方都市は、積極的に「職住混在型」の計画にシフトしてみてはどうだろうか。。

やっぱ、商店街が活気がなくて、年よりばっかじゃだめだ。

若者が集まるシェアハウスなんかを、思いっきり商店街面でやってもよいのではないだろうか。




東京から勝手なことばかり言ってしまいました。




さて、これは緒方家の墓からの一望です。



遠く、諫早湾を望みます。

この景色は変わりません。

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「住居表示」と「IT」 

京都に行った方ならご存知かもしれませんが、
地図上の住居表示という概念がちょっと違います。



京都市○○区○○通○○町東入○○町○○番地 等々。と表記され、
いわゆる住居表示とは異なっているのです。

この京都の「変えない」姿勢が、
街名から何からごっそり変えてしまう国では独特の「価値」をもららしているように思えます。

しかし、これもITの普及によって変革期にはいっているようです。

理由は、この旧式の表示はネット通販やカーナビでは通用しないのだそうだ。。


なるほど。。。



余談ですが、業平橋(なりひらばし)という駅名をカタカナの駅名に変えるような文化の国ですので、
何があってもびっくりしませんが、京都だけは、、という思いです。

そういえば下北沢駅も、東急渋谷駅も変わるなぁ、、。



「変えるもの」「変えないもの」「変わらないもの」。

難しいです。


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「PASMOパスモ」は東京だけでしたが、、、 

今日は法事の為、帰省。。
長崎におります。

パスモが使えるようになったか、、、。


以前東京でつかっていたパスモをコンビニで提示したら、
「はっ?」って顔されました。

そりゃそうだ、全国使えるわけがなく、
鉄道会社によって違うんだから。


それが、使えるようになったようです。
出張で飛び回る人なんか助かりますよね。


明日午後東京には戻ります。



最近マイルがたまってるなぁ。。。


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仕事は経験重視。 

先日とある団体主催のセミナーに参加しました。


セミナーにも無料セミナー初め、有料版、要予約制等色々あります。
スキルアップや情報収集目的に書籍を読み漁ったりしますが、
スピーカー(講師や著者)次第によってはバッサリと見聞きしないようにしております。

最近多い「相続」分野のセミナーは、特にそのスピーカーによって方向性が違います。
税理士やFP、不動産コンサル、その人となりの経験がいかされますので、
その背景がわからないと内容は吸収できません。
どんなセミナーでも大体一つか二つ位は「知っ得」ネタがありますが、
今日は久々に途中退席。。

実務レベルでの内容に程遠い、教科書棒読みの抗議でしたヨ。。。


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都心型の自宅買換え。物件を募集中です。 

香川君と玉置浩ニって、似てません?
kagawa.jpgtamaki.jpg

週刊新潮に投稿しようか、、。(ファンの方、すみません)




現在取り組んでいる、都心で賃貸併用住宅にお住まいの方の、
買換えの物件がなかなか見つかりません。
土地を購入して戸建を新築予定です。

都心でも中央区は商業エリアがおおいですので、そもそも戸建用地は世田谷等とくらべれば、
圧倒的に少ないです。

ビル街のちょっと裏で、
自営業の方が職場兼でつかっていたような不動産があればベストですが、
なかなか”これっ”っていう物件に出会いません。

港区で見つかった、なかなかのお手頃物件だったが、
現地にはなにやら怪しい看板が。。。
(危険 埋設管あり、、って書いてあります)
image.jpeg

調べてみれば隣地の給排水管があるだけなのですが、
「危険」って言われると買いたくないですよね。

業者さんへ。
中央区、千代田区、港区周辺で20坪程の土地情報があれば提供願います。


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みこし担いて家賃お安く【緒方大介】 

本日の日本経済新聞より


神田で再開発の賃貸マンションで面白い企画があるようです。
なんでも、みこしを担いだら家賃が割安で20㎡75000円。

中古のワンルームマンションでも、これくらいの査定をしますので、
新築なら割安感があります。

ここまで割安にするんなら、戸数を増やしていっそのことシェアハウスにすればよいのに、
とも思いますがそうはならない理由があったのかも知れません。


この流れ、ここのところよくみられる、
賃貸物件の「コミュニティ」の一つだと思います。



賃貸管理をする上で、入居者側に、貸す側・管理側から期待するのは、
「道徳観」「倫理観」ではないでしょうか。


木造なんだから多少なりとも、隣の音はするよなぁ、、、

とか
雨が降りこんできてしまったらちょっとふいておかないと、
カビがはえるなぁ、、、とか。。


法律とかの問題よりも、じつはこの部分がおおきい。


そういう意味で、なにかしらの共通概念をシェアして住むと、
隣人との付き合いも生まれるでしょうし、
連帯感もうまれるでしょうし、
結果的に近隣トラブルとか、マナー違反が減少できるというわけです。


なかなかグッドアイデアですね。


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板橋の「板橋」 

今日は物件の査定で板橋に来ております。

面白いデコ柱を見つけました。
古典の教科書にもあるモヤイ様といいます。

冗談です。

高島平。。。。

いやぁ、マンションばっかりです。

今、査定をすると必ず言われることが、
「今、ちょっとあがってるんでしょ?」とか
「路線が便利になったからアクセスがよくて、プラスでしょ?」とか、
いろんな意見を頂きます。

マンションであれば、エリアや築年数で大まかな「相場」があります。
自分だけ特別、、というわけにわ行きません。。

果たして自分が持っている物件も同じように割り切れるか、、

たぶん、同じこと言うなぁ。。。



顧客になりきってものごと考えるとは、このことなのだと、
研鑽の日々。

あぁ、板橋の「板橋」っていう橋が旧道沿いにかかっているんです。
地名の由来だそうです。

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直通運転、快適ですよ。。 

いよいよ、東横線と副都心線の相互直通運転が開始。。。
個人的にはかなりの恩恵があります。。。


練馬にいたら、「元町中華街」とかでるし、
自由が丘にいたら「和光市」とか、「清瀬」とかでるし、
銀座線で渋谷乗換通勤しているひとにとっては、良い迷惑なんでしょうかね。。


帰りも直通です。。

家からの直通運転車両の時間が早まったこともあり、
さらに早起きしそうです。。。

単純なんですね。。

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とにかく、捨て魔なんですよ。 

なんでも、かんでも取っておく人とは合わないんですが、
そんなことも言えない場合もあるのです。。。


「その場で必要か、必要でないか、決め、、、?」
こいう、理屈ばっかり言うのはヤローの悪い癖だそうです(注)。


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マンション管理には、暴風対策も忘れずに。 

ここ数日、凄い風だった。
花粉は飛ぶし、風で土誇りは舞うし、、。
花粉でお悩みの方からすれば、最悪な日々なのです。。

そんな風邪が連れてきてくれた、土嵐。。


我が家のマンションのドアを開けて入ってきてしまいました。
ドアの隙間や、あいたままの扉から、、、。


ここまでたまったら、管理人さんの登場です。。。
がっ、つい先日も清掃したばかりなのに。
隙間からの土誇り侵入対策も必要なようです。

隙間を埋める「モール」とか、あとよく防砂林っていうけど、
植栽を追加するのも効果があるんでしょう



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金融電卓は、HP社製「10bⅡ」 

「商売道具はすぐに取り出せるようにしておくこと!」

とは、ある先輩からのアドバイスだが、
不動産の購入や、土地から戸建建築でローンを組む際に必要なのが、金融電卓。

前職では、カシオ製の一般的なものをつかっておりましたが、
ある業者さんの勧めで2年前にこの電卓を購入。

ヒューレットパッカード社製10bⅡ。デザインもかっこいいです。


実はかなりの優れモノです。
「返済年数」「金利」「借入額」「月額返済額」の計算は勿論、
数字の入れ替えも自由です。
それから、10年後のローンの残債は幾らか、、、、
これから5年分の支払い総額の金利・元金の内訳、、、等使い勝手がとても良いです。。

例えば子供の誕生を期に3000万円で中古マンションを購入するとして、
金利1.55%(10年固定)、35年ローンの場合の月額返済は92591円です。
それでは、10年後にローンが幾らだろう?っていう会話をするときにも、
23,016,208円って、瞬時に算定できます。
新耐震の築20年で買ったので、売るときは築30年。

築30年の同程度の物件をみれば、買換えの頭金が準備できそうか?
とかライフプランの参考にできます。

メカに頼りっぱなしはいけませんが、メカをフル活用することは必須です。
これからも重宝しそうです。

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げっ、そんな記事まで。 

ここのところ、不動産市場にかんする記事が毎日のように出ている。

今日の夕刊には、


都心の高級マンション積極購入、、、とまで。
リートに関するニュースは頻繁にでていても、
一般消費者が購入するマンションまでもが。。。

ここにきても、やっぱり都心は強い。。

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明日で震災から丸2年。 

明日で震災から丸2年となる。
DSC01351_convert_20130310220806.jpg

揺れを感じたのは、ちょうど会社近くの旧耐震木造住宅で耐震補強の現地調査をしていた時だった。
これまでに経験したことのない揺れにおびえながらも、車で近所のお客さんの家に立ち寄ってみた。
お年寄りしか居ない家もあれば、2か月前に引き渡しを終えたばかりの住宅もあった。
特に大きな被害はなかったが、ガスが止まったりした家もあり、復旧に追われた。

その後、建設・不動産業界では「地震」とか「耐震」ということに敏感になった。
しばらくは、このキーワードで物事を考えることもあるかとおもうが、
PM2.5とか、花粉とか、アレルギーに敏感な私としては、
当たり前すぎるが「環境」や「健康」ということにも真面目に取り組みたい。

それにしても、今日の空の色は何だろう?
「煙霧」というらしい、、、scn13031014530004-n1.jpg

住む環境は引っ越せば変えられるのだから、よく考えてみなくては。


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やっとメタボに。。 

先日健康診断を受けて、結果が届いた。。。。



身長、体重、血圧、等等、常にどれをとっても理想値らしい。
周囲からは良いなぁ、、、といわれることもあるが特にうれしくないのだ。
特に食事に気を使っているわけでもないのだがそういう体質なのかもしれない。

しかし、今回初めてメタボの兆候?とまでいわないが、ちょっと注意が。
「腹囲高値が見られます。メタボリックシンドロームにつながりますので、体重是正に努めてください。」

なに?めたぼ?

何か変わったことは?

「とくにありません、、」


原因は分からないが、よくあるタルミか。。

これで、体質改善という大義名分もできたし久々バスケでもするか?
なんか近くのジムで時々やっているみたいだし。。

又出かけるの?と家族に迫られても理由が理由だからしょうがない。


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「家づくり」はそのプロセスが重要である。 

今日は住宅現場の上棟立会。
2×4工法の2世帯住宅です。


注文住宅には毎年2~3棟位関らせてもらっています。

毎回思うことですが、
設計や建設請負というのは、発注者から
「こんなはずじゃなかった、、、」とか、
「イメージと違う、、、」ということが必ずでます。

これは、紙に書かれた図面を立体にして頭のなかで描いてみる経験がないからです。
当たり前といえば、当たり前です。
家を作った経験等はじめての人がほとんどですから。。

一方、請ける立場からすると、住宅の基本的な構造や納まりはどれも同じだから、
あえて詳細な図面をみなくても、完成形がイメージできてしまう。


請負者からすと、じつはこの点を「意識」して取り組むことが重要といつも思います。
そして、引き渡しまで完成形が分からない商品の製造「プロセス」を売る仕事でもあるのです。


土地を売買する際には、そこに完成した「土地」という商品があるので、
法的な説明等を行い、目の前の商品が引き渡される。
ですので、衝動買いも有得るのはこのためです。


家づくりは、プロセスが重要です。
しっかりと打合段階を踏めば、完成形は納得がゆく出来映えとなります。

6月まで、しばらく現場チェックが続きます。

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建築費がUPしている。。 

建築コストが又上がっている。。。



震災以降の材料不足や人出不足で一時建築費が上がったが、
こような中国の景気刺激策の影響を受けての高騰。

じつは、既にデヴェロッパー関係者との話題では、この話がでている。
用地取得の際に建築コストをある程度把握しなくてはならいので、
ゼネコンとは比較的密に情報は交換している。

マンションの価格は当たり前だけれど、
大まかに「土地値」「建物代」「利益」からできており、
販売価格が変わらなければ、かならず土地値に影響が出てしまう。

販売価格が坪単価で200万(70㎡で4200万位)もあるような都心のエリアであれば、
マンション用地の取引がされるが、問題は郊外。

千葉や埼玉の比較的坪単価が抑え気味の場所だと、
場所によっては土地値が「ゼロ」となり全く動かなくなってしまう。

2007年頃だったと思うが、同じような現象があった。

建築費と土地値は別だと思われている場合もあるが、
家は「土地」と「建物」がセットで総額なのだから、
影響が大きい。

市況が上向いているとはいえ、ここにきても地域格差が生まれている。
やはり都心強い。

郊外→都心への不動産買換えは「資産防衛」でもあるのです。
そんなことを痛感する日々。


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東急沿線。 

今日は田園都市線「南町田」駅。


初めて降り立った駅だけど、
いやー、なんでもあるある。

ちょっとわたればショッピングモール。



渋谷からは電車でわずか40分。
東急沿線って凄いです。


ここのところ、色んな事業系の物件情報がまいりこんでおります。
デベロッパーも、一勢に買い態勢に入っているようです。

しばらくは東奔西走の日々か。。
うれしい限りです。

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築古木造アパートの再生事業 

先日、都内某所へ築40年の木造アパートの現地調査に行ってきました。


全8戸、で現在空室4戸。
ここ5~6年で見る見るうちにこんな状態になったそうです。

大田区の築古アパートでもよくある事ですが、
一度空室が発生して手をかけずそのままにしている物件は、
さらに空室が増えているようです。

空室が空室を生んで建物全体のイメージがどんどん悪くなる悪循環です。

一方で、立地や築年の問題があっても、
高稼働している物件があるのも事実です。
定期的に修繕を行い、設備系や、デザイン系のリフォームを
日頃から行っていえば空室問題はなんとかクリアできます。

この差は何だろう?

ズバリ、賃料収入を増やす為、あるいは入居者のニーズを掴んで人気の設備機器を導入したり、
所有物件に対して資金を投入しているか否かだといえます。

こちらの物件も環境はそれほど悪くなく、
駅からの距離も10分圏内ですし、
日当たりも風通しも良いです。

ただ、やっぱり築40年の古さ故、印象や水廻りの仕様不足は否めません。
オーナーの考えもありますので、
費用対効果の部分をわかりやすくプレゼン作成したいと思います。

少々時間がかかりそうですが、気長に頑張ります。

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震災で変わった、「耐震」意識 

アベノミクスの恩恵か?

異業種の方と話をすれば、
「不動産は動いてみるみたいですね、、、」といわれるような日々。
それはその通りなのですが、、、。

震災以降、
不動産流動化企業(購入→付加価値UP等→売却)や金融機関、
中古住宅の購入層から「新耐震」という声が聞こえてくるようになった。


新耐震とは、1981年(昭和56年)6月1日以降の建築確認物件のことですが、
構造設計の基準が見直しが行われました。
ですので、それ以前の物件は耐震補強工事を実施している物件があります。


先日渋谷界隈で見た築40年の分譲マンションです。


管理状態もかなり良好で、耐震補強済み。
しかも、古いので価格が割安。
こういう物件は、デザインが古かろうと安っぽかろうと、
相場価格であればかなりの流通力を持っております。

古くなればなるほど、管理は手を抜けませんね。。。。

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「駅ナカ」と「まちなか」 

住宅新報という、業界誌のコラムより。


駅ビルのの魅力を出しすぎるあまり、
相対的に駅周辺の価値がさがってしまうというアンチテーゼ。

渋谷駅「ヒカリエ」、新宿駅新南口、品川田町間の新駅構想、
いずれも「駅ナカ」の典型となるのではないでしょうか。

ここのところの不動産株上昇を受けて、
電鉄系の株も上昇中。

こりゃ、この動きとまらないですね。。

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プロフィール

OgataDaisuke

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