reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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「新宿サザンテラス直通」のマンション 

新宿南口は現在「新南口」の駅舎開発を中心に発展しているエリアです。

クリスマスイルミネーションでも有名なサザンテラスを経由してアクセスするマンションを、先日購入して頂き引き渡しを終えました。
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サザンテラスをちょっと脇道にそれると、
道路を横断するデッキが見えます。。目標のマンションも見えてきました。
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渡りきったところに、総戸数892戸のビンテージマンションが登場。
飲食店から、病院、士業事務所、コンビニまでマンション内に入ったホテルライクのマンションです。
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このヴォールト状のエントランスがイタリアっぽさをさりげなく演出しており、
私も気に入ってしまいました。

今回は棟内でも日当たりが良く、静かな南側住戸です。
ビューもなかなか。。
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しばらくは事務所としての利用を想定しており、
ちょっとしたリフォームを行っております。


床を変えるだけでも、随分印象がかわるものです。



本日の新聞でもありますが、アベノミクス効果によって不動産価格も一部上昇。
好立地の不動産価格は敏感に価格に反映されます。


賃貸事業はまず立地です。
この物件も、かつては新宿駅からのアクセスは甲州街道からアクセスしていたようですが、
現在は一帯で開発が進み、新南口から直通通路、
そして、大江戸線「新宿」駅入り口にも、横断歩道を渡ったビルからアクセスできます。

便利な駅はますます便利になる。
山手線で新駅の話題もありますが、
よーく見て観ると、ますます利便性が高まるエリア、物件があるものです。。。

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建物も「低燃費」が売れる時代に。 

建物も「低燃費」が売れる時代に。


家に「燃費」という概念、面白い。。

マンションであったり、戸建住宅であったり、
住まいという分野に15年以上関ってきてみて、
ここ7~8年の燃費性能はかなり向上してように思えます。

特にサッシ、「窓」。

築10年位のそこそこ新しいマンションでもガラスはまだまだ1枚ガラス。
今はほぼ間違いなく、ペアガラスを採用しております。

これは、建物の性能基準に「次世代型省エネルギー基準」とか、
目標となる指針を掲げて、それにメーカー側が商品を提供したのが大きいです。
特にコスト的な部分ですが。かつては高すぎてコスト調整で取りやめとなる場合がおおかったなぁ。


一つの目安ですが、室内にはいる冷気の70%は窓廻りといわれております。
それほど、窓廻りは建物の「燃費」上の役割は大きい。

先日リフォーム内覧会をした賃貸マンションでも、
賃貸物件では珍しく2重サッシを採用しておりますが、これが優れ物!
そして「断熱性」「遮音性」共に効果抜群です。。
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最近売買市場でも増えている、中古マンションの場合は、
上下左右は住戸に囲まれているので、断熱性能は高いです。

あとは、外部に面するサッシを2重にしてあげれば、
新築と大差ない暖かくて、快適なマンションが出来上がりです。
結露もゼロではありませんがほとんどしないですよ。。。

プラマド(YKK)、インプラス(リクシル)が主流ブランドですが、
価格もリーズナブル(90センチ角なら取り付け費込み4万もあればお釣りがきます)です。

北側居室の結露窓があれば、是非ご検討を。


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「オーナーチェンジ」物件って? 


いよいよ副都心線、東横線相互運転。
ホームの掲示がかわりました。

小田急沿線から、西武沿線へ引っ越し、
仕事は東急沿線でこなし、、、
家から職場まで2回乗換でしたが、3月から直通です。


さて、
近所の中古マンション情報を調べていたら、
50㎡のマンションで「オーナーチェンジ物件」というものがでてました。

「オーナーチェンジ物件」といいのは、
買った人とがすぐに住めるというマンションではなくて、
入居者との賃貸借契約付きで、家賃収入付きで購入するというマンションのこと。


通常はこのような物件は、一般の不動産ポータルサイト等にはあまり掲載されず、
投資用物件のサイトに掲載されますが、時々一般の方のご覧になるサイトに掲載されています。

投資用物件とも言うが、物件によっては購入してから空室になった時点で売却すれば、
売却益が見込める物件もあります。

自己居住用のマンションを購入する場合は住宅ローンを使って購入しますが、
投資用物件は事業用のローンですので、金利も高いです。
又、利回りという指標で取引されるため一般的には自己居住用よりも安い価格で取引されます。

この価格差がうまくつかめれば事業性は高いということです。
マンションの価値も見方一つで変わります。
面白いですね。。。

近年サラリーマン大家さんが増えており、手始めにワンルームマンション投資が増えておりますが、
これもオーナーチェンジ物件ですね。

アベノミクスの影響か、ここのところ投資物件の価格が上がり気味な雰囲気です。
そんな雰囲気が業界ではささやかれつつあります。

[edit]

そのリフォーム費用安い?コストのからくり 

2日間かけて、リフォームの内覧会@三鷹を開催しました。
お疲れ様でした。
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強風の中、建築関連の業者さんや友人、それから近隣のお客様まで来て頂いた。

とくに、業界のかたから「エライ安いけど、なんで?」ときかれたので、ちょっとコメントを。

建築仕事にはかれこれ、10数年以上かかわってきたが、
見積が高いとか、安いとかいう話をするときには、
かならず発注形態”を確認するようにしている。

当然だけど、実際に作業をする職人さんがいて、材料があって、それを取りまとめる監督がいて、
会社の利益があって見積書がまとめられている。

1.職人さんを手配するまで、何人(何社)関っているか?
2.材料屋さんから、入手するルートにどれくらい商社が介在しているか?

その2点を確認すれば、高いか安いか?という話をよりも、
発注形態を見直した方がよかったりする。
場合によっては利益率を高くしすぎている場合もある。

材料に関しても、いまはネットが発達しており、
良い材料を安く、直接メーカーから仕入れることが可能だ。

本当にごまかしはできない時代だ。

<今回の発注形態・材料仕入れルート>
●発注者 → 監督さん → 大工さん・設備業者さん
●材料メーカー → 発注者ルートで価格を交渉(フローリング、キッチン等)

見積書には、ほぼ原価の材料費用が表記され、
監督さんの取り分が諸費用として計上され、
大工さんや設備屋さんの手間代が計上される。

高い精度・品質が要求される新築物件マンションや高額物件ならともかく、
賃貸住居の仕様と考えれば、多少の品質誤差は問題ない。

でも今回は器用な大工さんで仕上がり具合もよかったですよ。

肝心の入居者案内は本日3組でした。
早々に決まることでしょう。。


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リノベーションマンションの見学会@三鷹 

◆リノベーション内覧会@三鷹のご案内◆
今日(土)と明日(日)この度お施主様の協力により、
リノベーションマンションの見学会@三鷹を開催します。
◆物件概要
住所:三鷹市上連雀7-32-8 ダンデライオン206号室(賃貸マンション)
専有面積:55.37㎡、RC3階建て、築23年
中央線「三鷹」駅徒歩26分→バス便「10分」の物件ですが、
昨年末に行った、別の部屋ではリノベーション工事中に申込が入りました!!
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●リノベーション内容:全面無垢フローリング、ガス3口対面キッチン新設、間取り変更、タイル貼替え、クロス一部貼替え、照明スポットライト、物干金物新設、玄関ダイノックシート貼り、クローゼット追加、ピクチャーレール新設、ウォッシュレット、カラーモニターホン交換、スイッチプレート交換等
※工事費については、分離発注形式をとってコストダウンをしております。


空室対策でお悩みのオーナー様、自宅のリフォームの参考にされたい方向けです。
是非足を運んでみてください。

info@reframe.co.jp

◆住所:三鷹市上連雀7丁目32-8 

◆10:30~17:00迄

◆アクセス方法
<徒歩>三鷹駅南口より徒歩25分程度
<バス>
三鷹駅南口より:鷹56系統「調布駅北口」バス乗車約10分
→「南横丁」停留所より徒歩3分(サミットの裏が目印です)
MAP:
ダンデライオンmap

◆車でお越しの方:臨時駐車場は1台ございます。一度ご連絡下さい。

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新耐震基準建物の認定制度 

地下鉄副都心線・有楽町線「要町」駅で物件の下見をしていたら、
ペットが外に飛び出ている物件を見かけました。

この物件を売買する場合は「越境物、シマウマの頭、、、」とか容認事項に記載して
読み合わせをするのでしょうか。。(笑)




今、そしてこれから熱い分野は「相続」関連と「地震」関連といわれております。
弊社も耐震リフォームには取り組んでおりますが、
事例がなかなか増えないのが現実。

国で、新耐震基準建物の認定制度を新設するようです。
≪日本経済新聞平成25年2月22日 朝刊より≫


賃貸物件のオーナーや、自宅の所有者が耐震診断・補強工事を実施する上では追い風になると思います。
中古の収益ビル・マンション等の取引価格の上昇や融資付けの優位性が高まることを期待します。

先日のブログでも書いた中野の有名大型物件なんかは、耐震補強を実施すれば
資産価値がもっとあがるのに、、、
1966年(昭和41年)ですので、築45年。
やはりRCとは言っても不安だなぁ。

組合で取り組んでもらいないだろうか。。

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日本の文化「式年遷宮」 

最近目立つ「伊勢神宮」の記事
今年は20年に一度の式年遷宮の年です。



外国から見た日本の伝統的な建築は、奈良や京都に代表される寺社仏閣かもしれません。

修復、改修を繰り返して古きを伝える建築文化に対して、
建替えるという儀式を伝える建築文化。
日本て面白い国です。

世界中でこんな奥が深い国はないでしょう。

以前訪れた際の写真。
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やっぱ神がかってたなぁ。今年は是非足を運んでみたいです。

帰りは、奈良、京都経由で帰るのもいいですよ。

奈良と言えば、法隆寺。
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金堂と五重塔が伽藍に対して中心に無いのが特徴です。

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おなじみの回廊。。エンタシスと呼ばれる「むくっている」柱。
ギリシャ神殿の柱とよく比較されますね。

今年は3月に九州に行く予定がありますが、
予定がたてば、伊勢にも
20年に一度といわれれば、惹かれる。。

[edit]

「無垢フローリング」な賃貸住宅【内覧会のお知らせ@三鷹】 

賃貸マンションの空室対策として行ったリノベーションで無垢フローリングを使いました。
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フローリングは、オーク無垢15mmをインターネット専門店で発注。
青山のショールームに行けば、品質の特徴、メンテナンス、価格、施工方法に至るまで、あらゆることが聞けます。便利な時代です。

◆内覧会の告知◆
上記リノベーションマンションの見学会開催

●物件概要
住所:三鷹市上連雀7-32-8 ダンデライオン206号室
専有面積:55.37㎡、RC3階建て、築23年
中央線「三鷹」駅徒歩26分→バス便「10分」の物件ですが、
昨年末に行った、別の部屋ではリノベーション工事中に申込が入りました!!

●バスによるアクセス方法
三鷹駅南口より:鷹56系統「調布駅北口」バス乗車約10分
→「南横丁」停留所より徒歩3分(サミットの裏が目印です)
MAP:
ダンデライオンmap

●車でお越しの方:臨時駐車場は1台ございます。一度ご連絡下さい。

●工事内容:全面無垢フローリング、ガス3口対面キッチン新設、間取り変更、タイル貼替え、クロス一部貼替え、照明スポットライト、物干金物新設、玄関ダイノックシート貼り、クローゼット追加、ピクチャーレール新設、ウォッシュレット、カラーモニターホン交換、スイッチプレート交換等
※工事費については、分離発注形式をとってコストダウンをしております。


空室物件や、自宅のリフォームの参考に是非ご覧ください!

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耐震診断義務化。 

政府が国会提出予定の法案を公開した。
直下型地震がくるくるといわれているのだから、当然といえば当然だが。


でも、緊急輸送道路に面している、中小ビルの所有者にとっては、
耐震上問題があります、、、なんて言われて住むのはいやだろう。

1階が店舗で上で生活をしている人も結構見かける。
商売の仕方はネットで大きく変わり、
路面店での営業のメリットがそれほど無くなった。
又、後継者問題もあるだろう。

耐震改修して、資金を回収できないような計画は普及しないと思う。
結果として、移転を余儀なくされるかも。

このような案件、今後増える見込み。

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相続対策の「資産の組換え」とは? 

相続税増税の話題に関連して、新聞でも「資産の組換」というものが取り上げられております。

「資産の組換え」は、地主さんの相続税対策上、大変有効な方法です。

仕組みは、
相続税評価額が「高く」、収益性が「低い」不動産を
相続税評価額が「低く」、収益性が「高い」不動産に買い替える方法です。

結果として、相続税が下がり、
収益力がつきますので、納税用の資金がたまる。。。
というものです。

<資産の組換えが重要な理由>
底地や低稼働不動産の整理をすると、売却益による現金収入が発生します。
相続税の納税資金対策として、そのまま保有しておく方法もありますが、そのままでは最大半分程度(最大税率50%)を相続税として納税する必要があります。
結果として一家の所有財産を世代交代を経る毎に縮小することとなります。俗に言われる「3代で財産がなくなる」という現象です。
資産の組換えは相続税の「節税対策」や「納税資金を確保」する上で大きな効果を発揮してくれます。
資産の組換えは「節税力」「収益力」に優れた、地主さんの資産防衛対策なのです。

組換概念図_convert_20130219013708


<代表的な資産の組換え例>
【組換前】
≪底地:470㎡≫
 相続税評価額:5000万円  年間収入:42.65万円
≪駐車場用地:150㎡≫
 相続税評価額:5000万円  年間収入:240万円(賃料2万円×10台分)

 ◆相続税評価額:1億円(5000万円+5000万円)
 ◆相続税額:5000万円(1億円×税率50%として)
 ◆年間収入:282.65万円

【組換後】
≪23区内の収益不動産 一棟賃貸マンション≫
 組換前の不動産を相続税評価額1億円で売却
 長期譲渡所得税:(1億円-取得費500万円-売却諸経費:500万円(5%))×20%=1800万円
 1億円-1800万円=8200万円(売却後の残り資金)

 ここで、8200万円を元手にして都内の賃貸マンションを購入します。
 ≪土地110㎡、RC造3階建、1DK6戸、月額収入50万円≫
 購入諸経費を約7%(570万円)として7500万円の不動産を購入したとします。
 7500万円(内訳:土地5000万円 建物2500万円)
 相続税評価額(土地):5000万円×80%(貸家建付地評価減)=4000万円
 相続税評価額(建物):2500万円×30%(借家減割合評価減)=1750万円

 ◆相続税評価額:5750万円(4000万円+1750万円)
 ◆相続税額:2875万円(5750万円×50%として)
 ◆年間収入:600万円(50万円×12カ月分)

【比較】
 ◆相続税評価額:1億円 → 5750万円(4250万円の評価額圧縮)
 ◆相続税額:5000万円 → 2875万円(2125万円の減税)
 ◆年間収入:282.65万円 → 600万円(差額317.35万円アップ→納税資金の確保)

【結論】
 資産の組換をすることによって、「相続税評価額が圧縮」出来、「相続税の節税」が実現できます。
又、収益性がアップしますので現金が増え納税資金を確保できます。将来的に現金が増加した場合はさらに追加で収益不動産に組み替えることによって節税をしながら、資産形成をすることが出来ます。
初年度は諸経費(仲介手数料、登録免許税等)が発生しますが、2年目からは収入差額分がそのままメリットとして享受できますので、対策は早ければ早いほど、より高い効果を「長期間に渡って」享受できます。

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水陸両用バスが走るってホントですか? 

面白い記事をみつけた。


江東区で水陸両用バス「スカイダック」が走る?
http://photo.sankei.jp.msn.com/kodawari/data/2011/11/1114bus/

これはネタに行ってみねば。

[edit]

別冊「マンション選ぼう」 

日経ビジネスでマンション選びの別冊が付いておりました。


新聞で毎日のようにマンションの売れ行きだとか、
着工戸数だとか、記事が載っております。

マンションの「資産価値」ということについてよく話題になりますが、
先日も「新築を買うか、中古を買ってリノベーションしようか迷っている人がいてさぁ、、、」
という話題がでました。

比較検討している物件が、
某財閥系のブランド新築マンションと、
天井をスケルトンにしたような、リノベーションマンションでした。

デベロッパー仕様の厳しい品質管理で販売される、
所謂新築マンションと
「じぶん好み」とか「ライフスタイル」を売りに語られるリノベーションマンションとが、
比較されている「嗜好」がとても面白いと思いました。
中古でリノベーション、っていうノリが定着してきているということですね。


そもそもマンションの資産価値って何だろう?
どうやって比較するの、、、とか質問されることがありますので、
ちょっと書いてみますと、
そもそも自分で住む・使う=実需の不動産と、
投資目的=収益性重視の不動産とでは目的が全然違います。

自己で住むマンションの選定ポイントを一つだけあげるとすれば、
市場価格(時価)がどれくらい下がる物件か、ということです。

例えば、築15年の中古マンションの10年後の価格は?
簡単な調査方法ですが、築25年の同じようなエリアのマンションを見て観ることです。
一般的には例えば3000万円するものが、2800万円になったり、
或いは、場所によってはそれほど変わらないのでは、ないでしょうか。
一方で住宅ローンの元本の減り具合は数字で計算できます。

3000万円、金利2%、35年で組んだ住宅ローンの10年後の残りは、2344万円です。
そして市場価格(時価)が2344万円よりも減っていれば、買い替える時に頭金等に使える
資金となります。これが、中古物件の大きなメリットと思います。

新築はどうでしょう?

ローンの残り>市場価格の期間がしばらくは続きます。
ですので、買換えは出費を伴う可能性が高いです。
でも新築です。

住まいとなると、経済的メリットもそうですが、
住み心地とか、何といっても中古よりもきれいでしょうから、
その分の数字では測れない幸福感はありますよね。
ですので、比較するのは色んな要素を考えないとです。






[edit]

中野が熱い。 

小雨が降る中、中野駅に降り立ちました。

中野セントラルパーク。。。?


先日の日経新聞にも掲載がありましたが、中野駅北口周辺(警察学校跡地)には、
キリングループの本社誘致を始め、大学の学部開設等活発に誘致をしております。
就業人口が増え、学生も増え、サブカルチャーの街「中野」に新しい風が入りそうです。


こんな公園が隣接してます。
中野セントラルパークのウェブサイトも立ち上がっております。

ライフスタイルのプレゼンもあったりして、なんだか気が利いております。


そのあとは、中野とえばブロードウェイとうことで、
商店街からちょっとのぞいてみました。


上階はマンション、下階はサブカルの聖地といわんばかりのグッズが
所狭しと並んでおり、外人も多いですね。

このマンションは駅からは雨にかからずアクセスでき面白いです。
こんな生活してみたいなぁ。
ただ、管理費がちょっと高いのが。。


夕方は、リノベーション中の賃貸マンションの現場確認。

今回のリノベーションは「ディンクス(子無共働き世帯)」「子育世代」をターゲットにしました。
マンション自体は、築20年以上経過しており、入居者の年齢も増加傾向です。
なかには、新築時から入居している、70代の方もいらっしゃいます。

今回のリノベーションの特徴の一つ。
それが「広い玄関」です。


分譲物件や、賃貸物件含め玄関はどうしても90センチ幅になりがちですが、
これはかなり狭い、、、。
特に子供がいてベビーカーがあったり、
あるいは、2人家族でも靴だらけ。。。なんて経験ありませんか。

今回は広めにプランを変更して
約1.2m幅を目指しております。

又、そうすることで、賃貸で大事な玄関第一印象が大分かわります。

それから、キッチンブースを広めにとって、ちょっとした家事仕事等に使える
「ミセスカウンター」を設けました。

ちょうど窓もありますので、明るくてよいです。

来週末から内覧予定ですが、お客さんの反応が楽しみです。

[edit]

保険の見直し。 

今日は保険の見直しの打合をした。

今までよく検討もせず、とりあえず加入をしていた掛け捨て保険を全面改良中。


依頼したのは、保険会社ではなく、保険に関するコンサルティング会社。
コンサルティング会社といっても、コンサルティングを受けてから保険に加入をするわけだから、
別にコンサルティングフィーは無し。

自分にぴったりで、市場の商品の中からベストセレクトをしてくれるので、
結果的にストレスなしで、納得して変更を決めた。

かつて、保険会社には何度か相談をしたことがあるが、
やはり自社商品を売ることが基本姿勢なので必ず限度がある。

自分見たいに、全部比較して、納得しないと決断しない人にとっては、
良いサービスだと思う。



不動産を扱うと、似たような状況がある。

自社で所有している物件を販売する立場、
それとも市場から選別して、最もフィットした物件を紹介する立場。

ホント”目利き”がものを言う時代だ。

[edit]

歴史的建造物活用部会。 

今日は祝日ですが、NPO主催の「歴史的建造物活用部会」に出席しております。


一応不動産担当のメンバーとして参加させて頂いております。
建築の専門家は経験や知識面でも大先輩方がいますので、歯が立ちません。。。

その他、金融に強いメンバーや広告系のメンバーもおります。


今回は北海道の某所の案件です。

「歴史的建造物の保存」という話題は時々ありますが、
「保存」という視点よりも「再生・活用」という視点が重要と考えます。


不思議なもので、建物は使わなくなると、老朽化がどんどん進行するものです。
重要なことは、形態や使い勝手は多少かわったとしても、
「利用」することで建物の役割を明確にして、
とにかく使い続けるということだと思います。


それにしても、地方都市での再生案件は「運営」がキモ。
単純にリノベーションして賃貸事業、、、とはいきません。
東京とはわけがちがいます。

新たな需要を創造して、ソフトを作りだすところまでやらないと。
突きつめてゆくと、「地域のブランディグ」みたいなところまで話は発展します。


地方の時代、、、なんて言われるけれど、現実は厳しいです。
自分も田舎があるからよくわかります。

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早朝、東京駅にて。 

今朝は丸の内にて税務打合。


あえて「容積率」を他のビルに売却することで改修費用を調達した駅舎を見ながらの通勤。。
憧れます。。

丸の内、八重洲側共に、ちょっとした建築ラッシュです。
なんだかんだで、建ってますよね。

写真の背後には、その高層ビルが見えますが、
この建物までも、よくある高層駅ビルになってしまってはかないません。

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「相続」な時代。 

地価が右肩上がりの時代、相続で何十億円も払った、、、
なんていう話題は、一般庶民からすればちょっと羨ましい話題だったかもしれないが、
いざ不動産業界にいるとそれほどよいものではないなぁ、、と思う日々。

廻り近所でも「ザ・相続」と言わんばかりの場所がいくつも出ております。


財産は3代で、、、、なんて言われますが、
そんな3代目な時代なのかもしれません。

地元大田区では、相続による不動産売却が昨年かなりありました。。。。
そのせいかどうか、わかりませんが、
有名な雑木林の樹木が伐採された。。。
この太っとい断面。
以前は、でかい木が道にはみ出ており、路が少し暗くなるほどの、
それはそれは大きな木だったのです。


それが、バッサリ。
これからこの場所がどうなるかわかりませんが、
伐採だけでも大変な金額でしょう。


所変わって、練馬区の某所。
このあたり、まだまだ畑が残るちょっとのどかな町ですが、
大きな自宅の宅地の一部が切り売りされ、
分譲開発工事が始まった。


この場所だって昔から手つかずだった場所と思われますが、
こんな場所に開発の手が伸びる、そんな時代。

相続って、資産家や地主さんにとっては一大事。


参考までに、どうしてそうなるかというと、
親が亡くなると、次世代が財産を受け継ぎ(相続)ますが、
その際は現在の最高税率50%の相続税が課せられるということです。

相続税は基本的には現金で納付。

いくら莫大な土地や、マンション等を所有していても、
相続した財産の中で現金が不足していれば、
土地を売ったりしないといけない。

だからいつでも売れるように、
あらかじめ測量をしていたりするのです。

勿論、相続税納税分のお金があれば大丈夫?
と言いたいところですが、
なにも対策をせず、
相続の度に半分減ってみれば、
一家の財産はどんどん減ってゆくのです。

事前の対策としてはどんなことがあるかというと、
アパートを建てて評価を下げて相続税を圧縮してみたり、
郊外の土地を売却して、都心の賃貸マンションに買い替えて見たり、、

資産の組換えという手法がとても注目されております。

日経新聞では、こんな特集も始まりました。


都内で時価5000万円クラスの戸建住宅をもっていたら、
家族構成にもよりますが、相続税がかかる可能性もあります。

いずれにしても、「相続」周辺の仕事は各メディアでも注目されております。
税理士、信託銀行、不動産会社、、、。
今後も目が離せません。


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富士山が見える都市の立地「富士見坂」 

毎年小さい記事ではあるが、日暮里富士見坂が取り上げられている。
実は、学生の頃大学の先生のお手伝いで活動に関っていた。



都内の至るところに、「富士」が付く地名がある。
富士見町とか富士見台とか、、、。

いずれもかつては富士さんが望めていたということだろう。
通勤で使っている西武池袋線からも天気がよい日は、車窓から眺められる。

景観破壊とか、街並み破壊といわれるが「民」の力で訴えようとしても、
悲しいけれども限度がある。

第三者が所有する土地等の利用方法について、
あれこれ言ってみても、
当事者から金銭的な話がでると、それはそれで否めないのも事実である。
建設業界から、不動産業界へと渡り良くわかったが、
土地があれば、何か建てましょうと、
誰かしらが必ず営業に押し掛けているのが現実だ。
建てるとなると、法いっぱいまで建てないと採算が、、、
なんていうのも当然である。

でもこのような活動には重要な役割もある。
金銭や経済活動とは別の「価値」が失われることを主張して、
知らしめることは大事なことだと思う。
法や規制はこのような「声」から生まれるのだ。

世田谷区では長屋規制が今年から始まったがこれも
市民の「声」からはじまったのはいうまでもない。

今回のような問題には、
現実的には行政で「シバリ」を設けることでやるのが一番よいとおもうが、
この記事にもある「景観」となると、実は行政を「横断的」に動かさないといけない。

景観上に存在するのは荒川区だけではないからだ。
眺望線ラインに関る自治体(文京区 他)が一体になって盛り上げないといけない。

結局、よその自治体までも巻き込むとなると、今度は東京都に訴えるしかない。

とどのつまり、行政のシステムの問題となる。
「人間を幸福にしない日本というシステム」も更新時期。

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