reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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建築家とコラボしたデヴェロップメント 

今日は物件案内のついでと言ってはなんだが、
京王線「仙川」駅にある通称「安藤忠雄」通りに寄ってみた。



どのような場所かというと、
仙川周辺の地主さんが、建築家安藤忠雄の大ファンで、
一体開発のデヴェロッパーに住友不動産がはいるものの、
デザイン、設計はすべて安藤忠雄に依頼した、建築好きにとっては結構楽しめる場所。

安藤さんといえば、表参道ヒルズの設計で、一般の人にも有名かと思います。
元ボクサーで独学で建築を学び、世界中の建築を見て歩き、
東大教授までのぼりつめた、大阪のおっちゃんです。
コンクリート打ちっ放しのデザインが特徴です。
初期の作品を除けば、ほとんどがこのデザイン。
打ちっ放しというデザインに、
市民権を与えたといっても過言ではない方です。


下の写真は初期に建った部分で、
表参道ヒルズをうかがわせる通りに面する回廊がポイントです。
この建物は1階部分はテナントが入り上が住居となっております。




一方で反対側にはギャラリー風のテナント建物、劇場なんかも入ってます。
テナント部分の建物はは2007年築だが、
実はいまだテナントが入っていない、、、。
というか、値段を下げてまで地主さんは入れたくない。。のだろうか。



賃貸募集内容を見ると、やはり賃料設定の問題でしょうか。。。
http://building-search.jp/static/building_23541.html

通りに面したカーテンウォールなんか、ディテールまで安藤イズムが徹底されており、
個人的には好きですがね。。


そして去年完成した分譲マンション。
今回はこれを見に来ました。



完成からほぼ1年。
どれくらいが残っているかわかりませんが、やっぱり分譲マンションで打ちっぱなしは微妙、、
というお客さんの評価なのかもしれません。

「打ちっぱなし仕上げ」とは、コンクリートを打設した後にタイル等の仕上は行わず、
そのままで仕上完了という、コストもかからない仕上です。

だから安藤忠男をしらないひとがこのマンションをみると、
うわぁ、お金けちったぁ、、、って思ってもしょうがない。
ですよね。

とはいっても、安藤忠雄のマンションがえらい高く売れた!!!!
っていうニュースにも期待したが、見事に叶わず。

ちなみに僕が一押しの安藤建築は、
京都四条河原町にある「タイムズTIME'S」

times.jpg

建築に居ながらにして、川の流れを静かに取り込んだ、
さりげなく、記憶に残る、建築です。

京都にいったら是非。

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歴史ある建築の運命。 

ここのところ、保存のニュース記事が目についた。





近衛文麿の私邸だった「荻外荘」(てきがいそう)は、
杉並の住宅街のど真ん中にある。
中には勿論はいったことないが、
日本建築の歴史には必ず出てくる、伊東忠太が設計した。

伊東忠太(1867年~1954年)
【明治、昭和期の建築家。ポピュラーな代表作は現役の「築地本願寺(1934年)」でしょうか】

この建物の購入額は数十億円だそうだ。
約6000平方メートルの敷地は公園として整備し、建物内も一般公開予定。
2014年度一部開園予定。

それにしても、数十億円か、、。
6000㎡=1815坪だから、坪100万にしてもざっと18億。
いややっぱり都内の地価は凄いよ。

ちなみに、2番目の記事は長崎市内。
市が取得したわけではないが、取得するとどれくらいの差があるのだろうか、、、。

長崎市城山町付近のH24路線価=90千円=坪29.7万
杉並区荻窪2丁目付近のH24路線価=400千円=坪132万

何と4.44倍!!

なにが言いたいかというと、
日本全国で歴史的価値のある建物を保存しようとすれば、
地域によってこれほどの取得価格の開きがあるということだ。

地価が高いということは、所有する上での保有コスト(固定資産税等)だって高い。
結果、スクラップビルドの流れになるケースが多い。

所有者の私物にあれこれ言う権利はないが、
税制面含めて何かうまい仕組みはないものか。。。

話は投資用不動産の話になるが、
中古のアパートやマンションを購入する場合には、
銀行からの融資を利用することがあるが、
例えば木造築30年を過ぎた建物は、
それ単独不動産では融資が受けられない。

どういうことかというと、
木造建物は、22年で資産価値が「ゼロ」という考え方があるからだ。
結局購入する場合は、「ベッタン」と言って、別の不動産を担保に入れることを要求される。

ストック活用型社会ではそろそろこの考え方も改めないといけない。

スクラップアンドビルドの根源はここにもあるのだ。


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大崎駅周辺。山手線沿線の収益物件。 

大崎駅に来ております。

先日の新聞記事でも話題となった、ソニービル。


売却するということで、ファンド系の会社が物色しているようです。
たまたま付けたテレビで、アメリカのファンドの社長が物件下見に来日して、
その様子を放映しておりました。

「ソニーがどんな会社か、投資家に説明する必要はないよ、、、」なんて言ってました。
普通の賃貸マンションなんかに比べれば滞納リスクや、空室リスクも少ないと思います。

この日は、投資用区分マンションの下見で五反田、大崎、恵比寿界隈をうろうろしました。
どのような物件かというと、15~25㎡位までの、所謂ワンルームマンション。
賃料にして、7万円前後。

山手線沿線でも、例えば五反田駅周辺にはこの手のマンションが結構供給されております。
価格は、800万円から1000万前後。
年間収入で、月額賃料73,000円として年間876,000円

管理費用、修繕積立金、固定資産税や都市計画税を差し引いて、
年間手取り収入=約700,000円

投資用不動産で重要なことは、
購入して、数年保有して、売却して、利益がどれくらい出そうか、、、
シュミレーションをしてみるということです。

原理原則は難しくはありません。

例えば、現金1000万円で買った不動産が10年後に1000万円で売れれば、
10年分の家賃収入が利益です(購入、売却諸経費も勿論かかりますが、とりあえずおいといて)。

ですので、買うべき物件は必然的に、
●資産価値の下がる可能性が低いエリアの物件
●家賃収入が安定して、空室となった場合にでも次の入居者が見込める物件
となります。

1点目は、山手線沿線はうってつけです。
投資用物件の価格は、賃料によって変動しますが、
大体築15年以降を目安にそれほど値下がりはしません。
現在築30年の物件が、10年前築20年でいくらだったか、、、。
少なくとも賃料の差はそれほどありません。
高額帯の家賃は景気に左右され、例えば30万の家賃が25万になることも珍しくありませんが、
単身者向けの家賃の変動はごくごく限定的です。
7.5万の賃料が、7万になったり。。
逆にこれくらいの差額は内装のクオリティや、インターネット環境等の設備系でカバーできることもあります。

2点目は、なんといっても「立地」です。
そしてマンションの場合は「管理」。
管理という面で見ると、やはり規模もそこそこ(40戸位はほしいところ)あって、
清掃や修繕状態がキチンとしていないと入居者の支持も得られないでしょう。
ユーザー目線で付近の賃貸マンションや分譲マンションの入居状況を調べてみるとよいです。

注意すべきは、新築物件。
1点面の資産価値の部分で下落幅が大きいです。
幾ら高い家賃が取れたとしても、10年後に売却したらその値下がり分もカバーできるだろうか、、、
という話です。

投資用物件で、以外とお客さんから「そうなんですか、、」といわれるのは
一生保有する必要はないということです。
毎月毎月の収益は、売却したときに確定。
売却損で結局損したじゃないか、、、では困ります。

勿論、気に入った物件だから保有することもありますが。

ローンの話は入れておりませんが、
購入から売却まで、ローン借入を含めて利益がどれくらい見込めるか?
原理原則は同じです。





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耐震化の推進セミナーに参加しました。 

耐震化の推進セミナーで東京都庁に来ております。

大会議室、豪華な照明だなぁ、、。


東京都は、平成23年3月18日に
「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」を公布しております。

議会の可決日が、何と平成23年3月11日。
震災以降にこの話題がなされるために、震災を受けて制定したと思われがちですが、
実はそうではないんです。

数年前から議論を重ねていた。
ですので、制定理由は
【首都直下地震の切迫性が指摘されている中、震災時において避難、救急消火活動、緊急支援物資の輸送及び復旧復興活動を支える緊急輸送道路が建築物の倒壊により閉塞されることを防止するため、沿道の建築物の耐震化を推進し、震災から都民の生命と財産を保護するとともに、首都機能を確保する。 】となっております。

そういう意味でも何か運命を感じるこの条例。
主な内容は、

「東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例」ポイント

◆特定緊急輸送道路の指定(平成23年6月28日指定)
緊急輸送道路約2千キロメートルのうち特に沿道の建築物の耐震化を推進する必要のある道路を特定緊急輸送道路に指定
◆特定沿道建築物とは、、、
ア 敷地が特定緊急輸送道路に接する建築物
イ 昭和56年5月以前に新築された建築物(旧耐震基準)
ウ 道路幅員のおおむね2分の1以上の高さの建築物
◆耐震化状況報告義務
特定沿道建築物の所有者等に、耐震診断や耐震改修の実施状況等についての報告義務
◆耐震診断実施義務
特定沿道建築物の所有者に耐震診断の実施義務
◆耐震改修等実施努力義務
耐震性能が不十分な特定沿道建築物の所有者に耐震改修等の実施努力義務
行政指導や実施勧告により耐震改修等の実施を促進
耐震化に要する費用の助成
都は、耐震診断や耐震改修等に要する費用を助成可能


緊急輸送道路に面する、旧耐震基準(昭和56年5月31日以前の建築確認分)建物で一定の形状のものは、
対象物件ということで、助成金も支給されます。


耐震「診断」に要する費用はほぼ全額が支給されるようです。

耐震「設計」「改修」の助成は自治体によって異なりますが、

<区市町村が助成制度を用意していない場合>
5000㎡以下の部分:所有者負担を2/3
5000㎡超える部分:所有者負担を5/6

<区市町村が助成制度を用意している場合>
5000㎡以下の部分:所有者負担を1/6
5000㎡超える部分:所有者負担を1/2

となっております。

また、東京都独自の内容として
耐震改修のみならず「除却(つまり解体)」や「建替え」「別敷地への建替え」についても
耐震改修相当分を助成してくれるようです。

震災以降、この耐震分野の仕事は確実に盛り上がっており、
直後の平成23年4月以降は役所の耐震助成窓口は列をつくるほど盛り上がっている自治体もあります。

しかし、現実は耐震改修をするとなると、工事も大掛かりになり、
額にしても1000万クラスの工事も少なくありません。
結局、みなさん関心はあるものの、実際は何かしらのきっかけやタイミングがないと踏み込めないようです。

例えば、
戸建住宅なら、そろそろリフォームを考えていた、、
まだまだここに住むし、掛ける費用もいくらかあるし、、

例えば、賃貸併用マンションアパートなら、
空室や家賃下落もめだってきてるので、思いっきりリノベーションしてみるか、、、等。


コスト負担がはやり大きく、
結局費用対効果の部分で具体的な「将来図」まで描かないといくら補助があっても
みなさん決断できないと思います。


特に気にしているのが、中小ビルです。
大通りに面する、自営業の店舗併用住宅。
いまは、時代の変化もあり1階の店舗はやめて、
住居専用になっている場合があります。

そのような建物は今後どうするか、
家族会議で決めるのはかなり難しく、専門知識を要するかと思います。

・耐震改修して、どれくらい住める?さらにどれくらい住む必要がある?子供たちは別に家もあるし。。。
・住替える場合は売る?貸す?エレベーター無しの中小ビルをどうやって貸す?
・住替え先は、マンション?中古物件?
・そもそも資金が足りるかな?

等等

不動産市場では、都心での店舗併用中小ビルが売買されることがありますが、
なかなか流動性には欠けます。

いずれにしても、耐震改修といっても、
様々な問題をワンストップで提案できなければ前には進みません。

こんな相談あれば一度ご相談ください。




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2年で自社ビル売却ですか、、、。 

企業の財務体質改善に向けてこれまで資産である不動産を売却しる動きはかなり進んだようだ。
まず、企業が初めて、特に郊外の工場や社宅等をばらばら売った。

次は国だ。
郵政がうりまくり、そしてようやく国が売りまくった。
公務員社宅も大分減った。

それにしても、これはあまりにもショッキング。


設計した会社は国内でも名だたる設計会社だが、なんとも時代なニュース。

さて、次は一般個人が売る番というか時代になるのだと思う。
つまり、資産の組換えという手法です。

地価が上あがる時代は、なんだかんだで持っていたほうが資産額があがるから、
郊外であっても、もっている土地は手放さずにアパートを建ててみたり、
駐車場のままにしていたりしていた。

でも資産価値がさがっていたら、やっぱり眠っている資産は売却して財務改善にあてたり、
投資に使ってさらに収益性をあげることが重要となる。

首都圏の地主さんや資産家の方はもちろん、
地方都市からの組換も増えている。
2050年に人口半分とか言われれば、
地方都市ではそういう動きが加速するのもよくわかる。

資産の組換については、また詳しくウェッブで更新しますので、
こちらをご覧ください。
http://shakuchisokochi.blog.fc2.com/




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とうとうきました、相続税増税地代。 

前回、民主党政権時代に見送られた増税がいよいよです。

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スッキリしないよ、体罰問題。 

体罰やいじめ問題で、教育委員会が頭を下げている映像は最近珍しくないが、
今回ばかりは個人的に特別な思いがある。


自分自身も、高校時代はそこそこ強いバスケットボールチームの主将だった。
部員も同じくらい、50人位は一時期在籍した。

一時期というのは、3年生が10人。2年生が13人。
そして1年生の新入りが入学時点で30人弱。
4月、5月、夏になるころにはきつくてつらくて、厳しい監督を見てどんどんやめてゆく。

今回のこの主将の死を持って何かが変わるのを期待する。
といっても、なにに期待すればよいのだろうか?

体罰がなくなることか?

これは実は、可能なことかも知れない。
厳重に、厳重に、体罰を禁止すれば教師は手すら出せなくなる。

この問題となった部活の顧問は30~40発とか、
異常なまでの体罰を振るっていたらしい。
こういう体罰は根絶しないといけない。

それにしても、この主将が自殺以外の他の選択を取れるように、
周囲がアドバイスできなかったのかなぁ?

チームの統率、今で言うマネジメントで悩んで苦しむのはサラリーマンにはつきものだが、
高校生にしては”らしくない”のではないか。。

ちょっとでも手を挙げれば体罰だが、自分が学生の頃のバスケ部には当然あった。
部員の問題で主将が張り手をくらうのは、ある意味で団結心や連帯感を促すもの、、と
高校生ながらに自覚していた記憶があるが、現在の高校生はどのように考えるのだろうか?
30~40発もたたくような体罰は知る限り周囲にはなかった。

ちなみに当時の部活の監督とは現在も付き合いが続いる。
結婚式にも来てもらった。
当時は無名の監督だったが、
現在は公立中学校を九州大会まで出場するほどの指導者になった。
素晴らしい指導者だと今でも思う。

体罰禁止が叫ばれるのは普通に考えれば当然のことかもしれない。

しかし、
このような学生が生まれない為には「教育」の根本を見直す必要があると思っている。

身近な家族、そして周囲の大人にかかっているのだ。
教育ってむずかしいです。

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明けまして、おめでとうございます!! 

あけまして、おめでとうございます。
本年も宜しくお願い申し上げます。

新年は郷里、長崎で迎えましえた。
かなり寒かったです、、、。
一昨日は夜で零下4度。

帰省したついでに色んなところに行きました。

これは、白木峰高原。いい日和です。


実は、地元には全国でも数少ない「こどもの城」が3年前にここ白木峰高原にオープンしました。
インテリアはこんな感じの現代建築。
建築コンペで、建築家の千葉学さん設計。


こんな僻地に建てて、また箱モノを作って、などと反対意見もあったそうですが、
当時の市長の公約で実現しました。

少子化の時代ですが、こどもの「教育」に悩みを抱える親は多いのではないでしょうか。
そんな悩みをサポートしてくれる心強いメンバーに沢山会えるのがココ。
と言ってもごくごく自然なご近所の人間関係みたいな雰囲気を再現たような場所です。

むかしは、近所に頑固じいさんとか、誰彼ともなく怒ってくれる親とか、
いろんな人がいたけれども、最近がそれがなくなってしまった。
結果として、人格形成におおきく寄与していたご近所がなくなった。
それを再現したのがココ、、という話を館長さんから聞きました。

田舎もそうだよなぁ、、と思うとさびしいですが、こんなとこが近所にあった良いなぁ、
と思えるとこです。


長崎市内にも行きました。
出島の屋敷を復元中。
和と洋が混在した独特のデザインセンス。




やっぱりこんな老朽化ビルがあると撮ってしまうなぁ、、。
新地中華街近くのビル。
いまでいうところの、ガラスのカーテンウォールが良い味出してます。


長崎駅から市街地をみるとこんな感じです。
やっぱ、坂の町ですよね。



帰りは、JR九州では有名な「かもめ」に乗車

JR九州は電車のデザインにかなり力を入れております。
子供たちは本でしか見たことない現物に触れてはしゃぎまくってます。

うーん、他の写真でもこのポーズをとってしまう我長男よ。
今年は小学校入学です。



仕事は火曜日から始動です。
今年は、建築部門でリノベーションやリフォームを体系化して取り組みたいと思っております。
不動産部門では、やはりコンサルティングを中心とした借地・底地関連、そして売買仲介事業です。

今年も激動の厳しい1年になることは間違いないです。
その中でも業績を積み重ねることができるのは「考え方を誤らない」ことだと思います。
顧客を徹底的にサポートする、それを仕組化する。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

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プロフィール

OgataDaisuke

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