reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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トレーラーハウスで、規制回避。 

日経より。
被災地での、トレーラーハウス経営。

津波で被災した平地には建築制限があるらしい。
そこで、このトレーラーハウス。


建設労働者等が利用しているらしい。

これも地に根差さない「建築」なのだ。。

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「耐震」「制振」「免振」の違いわかります?【NPOみんなの住まい、忘年会】 

NPOみんなの住まいにて、今年最後の忘年会。

活動1年目でしたが、技術委員として参画させて頂いております。
「低稼働不動産の活用」セミナーをさせて頂いたり色々と今後もお世話になりそうです。

構造家、呉先生の開発された、WU-tecの話題がでました。

地震にこれだけ敏感になると「耐震等級」や免振構造等がメディアでとりあげられることがあります。
マンションでも耐震等級を最大の「3」にしたりしますが、注目すべきは「耐震等級」と「揺れ」の関係。

その前に「耐震」「制振」「免振」の違いについて
・「耐震」は地震が起こった際に、建物が壊れないように壁や筋交いを増やして”ガチット”固めること
・「制振」は地震の揺れを軽減すること
・「免振」は地震の揺れから免れるように、免振ゴム等で地震の影響を受けないようにすること

呉れさんの開発した商品は、「耐震」機能に「制振」機能を持たせたこと。
画像でみれば一目瞭然です。






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うーん、やっと明かりが。。 

夏竣工して引き渡した住宅のペンダントライトを取り付けました。

(実際はもう少し暗いです。。。)

お施主さんの要望もあってセレクトにちょっと口出しさせて頂きましたが、
照明は何度やっても難しいですね。

天井高さが3mということもあり、
当初はペンダント3灯をイメージしてましたが、部屋の形とか家具の雰囲気とか、
いろいろ考えるとチョットマッチしないか、、、ということで。
1灯の布製のシーリングを選びました。

家具を買い替えたり、カーテンとのバランスを考えてみたり、
ソファや電話台との相性とか、考えると最終的にはやっぱ主張しすぎないものが無難かと、、。

でもとてもキレイですよ。

Tさん、良いお年を!!

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韓流ブームに染まる。。 

今日は、物件案内で新宿周辺を重点的に廻った。
最後に大久保エリアへ足を踏み入れたが、いやースゴイ。。。

随分とこのあたりは来てなかったが、韓流ブームにものって街じゅう韓流。
竹下通りの韓流版みたいな雰囲気です。


過去に6棟で分譲されたような場所も店舗やら何やらで埋め尽くされております。


テナントも空いてないなぁ、、。

韓流は、ハマル人ははまってますよね。
是非一度ご覧あれ。

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URも空室対策か、、 

会社にこんなものが届いた。。
URの物件を客付けして、賃貸マンションを満室にしたいと。




UR賃貸はご存知のように、「礼金不要」「更新料不要」「保証人不要」「仲介手数料不要」の不要づくし。
京急本線「北品川」徒歩5分 31㎡ 1DKで共益費込みで7万以下。

安いよなぁ。

この時期、成約する物件と余る物件は明らかに差が出ている。
小田急線沿線の駅、徒歩20分の新築物件もこの時期満室になったものもある。

大事なことは、やっぱり差別化。
デザイナーズ物件もすべてよいわけではないが、成功しているものは大成功している。
ここの見極めは、モノづくりとしても盛り上がる部分。
来年は墨田区で着工していない、アパートをなんとか企画進めたい。


ちなみに、渋谷駅の中の目立つ柱にもこんな看板。

いままでのやり方はもはや通用しない時代なのだ。

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九州 長崎地方の住宅事情 

郷里、長崎は諫早へ所用で帰省した。

かつて街にはレンガ造りの長崎刑務所という建物があった。
自宅からは歩いて直ぐの場所にあり、通学や遊び場には欠かせない場所であった。
(時々囚人が脱走することもありましたが、ごくごく平和な町でしたよ。)
これが僕の原風景となり、建築に対する思いや考え方の根幹となっているような気がする。
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1908年(明治41年)築。当時国内には五大監獄(千葉・奈良・金沢・長崎・鹿児島)といわれる刑務所が建築されたが、長崎刑務所もその一つとして開設。設計は山下啓次郎という方で、実はジャズピアニスト・山下洋輔の祖父だそうだ。

そして今は区画整理事業によってまったく違う街に変貌した、、


廃屋となった刑務所の利用計画は、住民アンケートや議論された後、イオン系のスーパーや、幼稚園や分譲地等へと実現された。
実家にきてまで、スーパーばりゅーかよと思ったけど、地元民にとっては質やサービス共に好評なようだ。
自分もそう思う。

田舎の分譲地はどんなもんかと思いウロウロしてみた。

一言でいうと、東京よりも建物のグレードは遥かに高い。広さはもちろあだか、使っている材料、エクステリアの雰囲気まで。

そして、出たぁ!!!
平屋、ひらや、、、、。


二階建て、三階建ての家に何気なく住んでいるが、本当に贅沢な家って平屋だと思う。
階段なし、高い天井、太陽をふんだんに取り入れた家って贅沢だよなぁ。

ちなみに価格はどれ位かというと、
土地で1000万前後。
建物はピンキリと思うが2000から3000万程度。

いつも言っているとこだが、
都会と田舎で違うのは、土地値。
10倍と言っても過言ではない。
建築コストはせいぜい、2、3割安い位だろう。

建物を大事に使いまわして、ストックを有効活用しようとする文化はこのような地域のほうがよりマッチしているのかもしれない。

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B787機 

今日は急きょ、帰省することとなり、
これから離陸します。



遠目に見えるのが、新型旅客機B787機。
1年ぶりの帰省。1週間ちょっと連絡がとれなくなります。
御容赦ください。

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忘年会シーズン。 

忘年会シーズンです。
今日は銀座におります。

ライトアップが凄くきれいです。いつのまに準備したのやら。。





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八丁堀周辺をウロウロ。 

今日は八丁堀周辺をうろいろしております。

八丁堀交差点は東京駅の八重洲中央口から、
直線で1km位。。

東京駅のど真ん中から、1km直進した位置の物件ってかなり惹かれます。(自分が一番惹かれてます。)

こんな景色が望めます。。

でも、もう少し、水辺の街になってたらいいのになぁ。。。

ベネチア、と比較するのはどうかとおもいますが、
こんな街です。(2006年)
DSC00757_5_20121213232739.jpg

こんな橋もかかっています。
DSC00772_convert_20121213232905.jpg(2006年)

50年後、こんな街になっていれば、と密かな願望を抱きながら仕事を楽しんでおります。

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建築単価について 

不動産の仕事をする上でも、もちろん建築の仕事をする上でも、
お客さんから必ず聞かれるのが、この「建築単価」。

坪80万円は高いとか、坪30万円はウソだとか、いろいろ意見があります。
ただ一つ事実として言えるのは最後は職人さんが手で作っているという事実であって、
その費用はある程度の相場があるということです。
例えば、大工さんは日当2万円前後、、、とか。
バブルのころは、3万円とかそれ以上の時代もあったようです。

大事なことは工事の発注形態です。
どういうことかというと、
発注しているお客さんから、実際に現場で作業をする職人さんにどれくらいの人や会社が介在しているかということ。

例えば、ハウスメーカーは自分の会社で請負った仕事を、
提携する工務店等へ発注する。
だから、工務店よりも高くて当たり前なのだ。
高い代わりに、チェック体制を何重にもしたり、
保証やバックアップ体制が充実していたりする。

高いなりの理由があるのです。

リフォームやリノベーションの工事もまったく同じ構造。

安くするには、発注形態を変えて、直接発注する方式、所謂「分離発注形態」をとるのが正攻法、と思います。
工事原価(材料代と職人さんの手間代金)に諸経費(いわゆる利益で工事費用全体の15%~25%位)を足したものが適正価格でしょうか。

それよりも安くする場合は、業者との取引状況等を引き合いに諸経費を値引いてもらうとか。

近年は、インターネットが普及したお陰?で
工事見積書の見方であるとか、単価がどれくらいが相場か、、とか、
色々と情報収集しているお客さんもいらっしゃいます。

例えば照明器具や、タイル等は単価がインターネットで調査できますので、
逆にお客さんから、
「単価が定価よりも高いんだけど、、、」なんて指摘を入れる場合もあります。
「その単価には、取り付け費用もふくまれているので、所謂”材・工”です、、、、」
「それじゃ、別々に計上してください、、、」とか。

場合にとっては、メーカーが直接インターネットで商品を販売している場合もあります。
そうすると、施行請負業の利益の取り方で重要なことは「透明性」だと思います。

原価がこれこれですから、内はこれだけもらいますよ、、、とはっきり明示すること。
そして、それに見合う、それ相応の価値のある仕事をするということです。

弊社でリフォームを行う場合は、「分離発注形態」を取ってます。
結果的に安いですよ。

ただ、何現場も同時となると人出不足になってしまい、結構苦戦してます。

先日ある場所で、こんな看板を見つけました。


設計事務所が、設計・施工でやりますよ、、、という広告看板。

設計と施工は別会社で分離しているほうが、責任の所在がはっきりして、
現場「管理」を設計会社が「監理」できるというメリットがあるのは事実ですが、
設計・施工一括で請け負うことによるコストメリットも大きなメリットです。
時代の要請は後者の方かもしれません。

リフォーム・リノベーションは今後これに尽きると思います。
仲間とともに現在構築中です。

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港北区にて。東横線のこれから。 

今日は港北区周辺の不動産会社を訪問してみた。
前職時代に、マンション用地を求めていろんな業者さんと情報交換させて頂いた。
時はプチバブル前だったので、マンション事業は旺盛でいろんなデヴェロッパーがうろうろしていたのを思い出す。
あぁ、そんな時代もあったが、、。



何社かの業者はすでにその地に無かった。
盛業中も会社も勿論ありましたが。

このエリアの駅、センター南北等は開発が進んでおり、
住むとホント便利そうです。
ちょっと車走らせればイケアやアウトレットなんかもありますし。。
グリーンラインが東横線の日吉駅へ接続されて、より便利になりました。



それにしても東横線って年々便利になっていますが、朝は結構混みますよ。
比較がどうかわかりませんが、小田急線は現在下北沢駅で大規模開発を
おこなっており、小田急線の駅は地下化されます。
線路も複々線化が大分すすんでおり、朝のラッシュは大分なくなりました。
何しろ昔、と言っても10年前まで地上にあった踏切とか、線路が今は高架にあるんだから。

東横線は、来年3月に副都心線からの乗り入れも予定してますが、
いや~ますます便利になります。

ちょっと心配は、これ以上輸送力を増やせるのかどうか。
住んでもいないので、余計な心配ですが。

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テナントニーズ、ここにあり。 

自宅近くには、最近新規出店が相次いでいる。

駅をはさんで反対側には飲食店や商店が多く、結構にぎわっているが、
自宅があるこちら側は、まだまだ途上にあり、できても賃貸マンション、、、って雰囲気です。

1日の平均乗降人員、53,876人位(2006年度)

交差点にDハウスによる土地活用で店舗付賃貸マンションが完成しました。


ものすごい繁盛ぶりなんです。


看板にもあるこの店、山梨出身らしいが、ちょっとのぞいてみました。

その理由がわかりました。
洋菓子の店ですが、品ぞろえを見るとその価格にビックりです。
アイスバー、6本入りで105円?


「低価格」「高品質(自然素材)」「サービス力」、どれをとっても目を見張るものがあります。

このアイスバーを始め、ケーキは勿論、マカロン、アイス、乳製品全般が駅に出店しているような店よりも
1割から、2割はやすいんじゃないかなぁ、、、

そして”無添加”!!!!
来たぁ。。やっぱり今はこれだ。

アレルギーの子供でも食べられるケーキとか、
賞味期限付のアイス。
表示義務のない賞味期限をあえてつけているのだそうです。
知らなかった。。。

他にはない付加価値。
いろいろ研究させて頂きました。

帰りに、オープン記念ということで、シュークリーム2個ももらいました。
えっ、くれるの?
これで、周辺のつかみはばっちりでしょう。


それにしても、このエリアはラーメン店が新規出店したり、
この店が出店したり、、、

住んでいるほうとしては、周辺に店がないからうれしい限り。
でも、駅のすぐ近くは空テナントがあるんだなぁ。。

このお菓子やさんも、ラーメン屋さんも、共通するのは豊富な駐車スペース。

エリアと、客層をしっかりとマーケティングすれば、
けっして昇降客数が多い駅でなくても新規物件計画ができるようだ。

店舗展開はこれだから面白い。

それにしても、店舗にいた社員らしき面々、
なんとなく、”ふくよかな”方がおおいような。。

おいしくて甘いものが豊富にあるだから、当たり前か、、、。


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「持家」のストック活用ビジネス 

分譲マンション向けのサービスが色々、、、。



分譲マンションでよく見かけるのは、妙に管理費が高い物件。
又は積立金が妙に安い物件。

最近中古マンションの物件を探す機会が多いが、
悲惨なのは、管理状態が全然なっていない物件。
自主管理物件にありがちな気が。。

マンションは管理が悪いと、酷い場合は価格下げても「売れない」場合があります。
これは悲惨。。

マンションは管理とは本当です。

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いろんなことやってます。 

今日は引き渡し済みのお宅を照明等の打合で訪問してきました。

やはり家具が入ると一気に家らしくなります。
天井高さが3mもありとても解放感あるダイニング。
ペンダントライトを物色中なのです。。


照明器具の選定は何度やっても迷います。。
オーナーの好みもありますしね。
ヤマギワさんのSRにも足を運んでみましたが、
カタログで選んだものがそろってなかったり、、

ライティングデザインというカテゴロリーもあるくらい、
照明は奥が深いです。

飲食店に昼間行ってみるとわかりますが、特に暗い空間は照明演出がポイントです。

インテリアは何度か、試行錯誤を経て完成されてゆくもんだと思っております。。。
経験上の話。又、その過程が面白いですよね。

夕方は、壁紙のネット販売で有名な店のリアル店舗(いわゆる路面店です)を訪ねました。
いやいや、世界各国のいろんなクロスがそろえてあり、見るだけでも楽しめます。

今回はマンションリノベーションのアクセントクロスとして。。。



壁1面なら、専用の接着剤を使って後から張ることもできます。そしてはがすこともできます。
3~4万もあれば、2間位の壁は貼替え可能です。

賃貸の募集上、写真映えがまったく違いますので、効果が全然違います。
4万の投資で10万円の賃料が1か月分カバーできれるのなら、
こんな良い投資はないです。

写真はイギリス製のクロス。
デザインや、色使いほど国民性が出る分野はないです。
何時間でも、見てしまいそう、、、、


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信じて疑わないもの 

信じて疑わないもの、
或いは疑ったこともないものがある。
それが、もろくも崩れ去った。。

中央自動車道でのトンネルの崩落である。
今現在まだ捜索中であるが、死者は3人からさらに増える可能性が高い。

人災か天災か?

過去に「耐震偽装事件」という信じがたい事件があった。
当時建設業界で仕事をしており、
信じて疑ったことがないものが崩壊した、、という記憶がある。

これは、悲しいけれども人災だった。
分譲マンション供給システムの中で起きた事件だ。
その後、建築基準法が改正され、売主瑕疵担保義務が強制された。

設計の仕事をしていたときに、ある福島県の山奥の、
それはそれは寒い寒冷地での公共工事にかかわったことがある。
国からの補助金を得ての総工費15億円の福祉施設である。
補助金を得るということは、国から厳正なる審査というものがあり、
詳細は割愛するが、ほとんどの補助金工事が11月頃からコンクリート工事に入るような工程となっていた。

どういうことかというと、
雪が降る時期にわざわざコンクリートを打設する必要があり、
春から夏にかけて設計図面を描くスケジュールだ。
お陰で現場での作業員は大変な作業を強いられ、
耐えられなくなって現場を離れる人間もいた。
何せ、夜はマイナス10度の世界でパソコンの電源を切ると、
寒くてパソコンが壊れるのだ。

補助金をもらうが為に、非合理的で危険をともなう建設工事が生まれてしまう。
おかしなシステムだ。

世の中のあらゆるシステムをすべて、更新する必要があるのかもしれない。
いや、更新では済まないシステムもあるはずだ。
維新か?

それにしても、トンネルを管理している、ネク??の社長の会見の様子ががかなしい、、、。
なぜ、謝るだけの言葉を下を見て、カンニングする必要があるか?
これも、トンネルを作って、管理して、、、、という一連のシステムの問題が原因なのだ。
まともな人間が育たないシステムなのだ。

トンネルは1977年製だそうだ。
こんなもん、まだまだあるぞ。

一度ガラガラポンで、なにもかも概念を変えないといけない。
他のトンネルや、首都高等のインフラで事故がおこならいよう、
十分対策をねってほしい。

今回の選挙は、みな一票を投じてみよう。

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プロフィール

OgataDaisuke

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