リフレム/ＣＲＡＦＴ　代表　緒方大介のブログです。

今後耐震診断の義務化が進む。
耐震補強をする費用がない、、、というビルオーナーは注意。

＜日経新聞より＞
マンション・病院など大規模建物、耐震診断を義務化

国交省、調査の費用補助　違反は罰金検討 2012/10/29付

　国土交通省は、オフィスビルやマンションなど多くの人が利用する大規模な建物が、大きな地震に耐えられるか調べるよう所有者に義務づける方針だ。大地震で倒壊の危険がある建物には、耐震性能を高める改修や建て替えを求める。調査や改修に必要な費用を国と自治体で補助する。首都直下地震などに備え、震災に強い街づくりを急ぐ。同省は有識者の意見を聞いたうえで、2013年の通常国会に「耐震改修促進法」の改正案を提出する方向で調整する。15年をめどに耐震調査を義務化する。

対象となる見込みなのは、床面積が５千平方メートル（約1500坪）以上の大規模な建物のほか、幹線道路や震災時の避難路沿いにある建物。1981年以前の古い耐震基準で建てられたオフィスビルやマンション、学校、病院、デパート、劇場などが対象で、全国で１万～２万棟あるとされる。

調査に応じない建物の所有者には、50万～100万円程度の罰金を科すことも検討している。

　建築士らが建物の耐震性能を分析し、点数化する「耐震診断」と呼ばれる調査を義務づける。「大地震の際に倒壊の危険性が低い」から「倒壊の危険性が高い」までの３段階で性能を判定する。

　国交省は調査に必要な費用（数百万～１千万円程度）を補助する。耐震調査は15年をめどに義務化するが、13年度から国と自治体が最大で費用のほぼ全額補助できるようにし、所有者に早期の対応を促す。十分な耐震性能がない建物には、改修や建て替えを求め、従わない場合は建物の名称を公表する。大きな建物の耐震改修は数千万円以上かかるとされるが、国交省はその助成も検討している。

　古い耐震基準で建てられた大規模な建物は全国に15万棟以上あり、このうち４割が耐震性能の調査を受けていない。国交省は、所有者が耐震性能を客観的に認識していないことが、改修や建て替えを阻む要因になっているとみている。東日本大震災の際には、緊急の輸送道路や避難路の周りの建物が倒れて通行を妨げる例が多発した。人命救助や早期復旧の障害になったという。

　政府は、大きな地震に耐えられる大規模な建物や住宅の割合（７～８割程度）を15年までに９割に引き上げる目標を掲げている。＜おわり＞

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今日は午後から休日。

以前より行ってみたかった、調布飛行場へ。

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今日は、午前中は新宿住宅建替えの地鎮祭を行い、午後は銀座で売買契約立会を行いました。

これからいよいよ工事着工です。
地鎮祭は、ハウスメーカー方式で、パックでやってくれるところもありますが。
やはり神社は地元の氷川神社にお願いしました。


午後は銀座で売買契約の立会です。
休日の銀座は、歩行者天国で、きゅううじつ、、、って雰囲気です。


ちょっと羨ましいですが、リテールの仕事をしている以上平日休みは当然と言えばとうぜんです。
最近では、工務店や設計事務所でも水曜日休みの会社が増えてきてます。
不動産会社は当たり前ですが、、、。
今までは、会社都合、福利厚生、、とかが優先。
これからはお客さんの都合優先。。。ということでしょう。

お客さんの志向や目が良いもの、良いサービスに目が行くと、やっぱそちらに向いてしまいますよね。
定価でも、近くで物が買えるコンビニがその典型でしうか。
百貨店は苦戦の時期なようですが、、。

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初めてコメダコーヒーに行きました。
これは定番の、焼いたクロワッサンのような記事にアイスが乗った「シロノワール」です。


あったかいものと、冷たいものでアイスが解けるので早く食べてしまいました。
とかして食べるものなのか？

名古屋発のコメダ珈琲の社長は２代目で、たしかマクドナルド出身。
まだ全国展開する前から気になっていたそうで、
目が厳しい名古屋でこれだけ繁盛しているから、
東京なんかでやったら間違いなく繁盛すると思っていたらしい。

その通り大繁盛。
ここの店（三鷹店）も平日１０時頃にはほぼ満席らしい。。
駅からは歩いて来る人はいない距離だからほぼ地元からか。。
すごいなぁ。

午前中はお年寄り、昼は昼から午後はサラリーマン、夕方は高校生、、
客層が広いのが特徴みたい。。

そしてなにより普段着でいけること。
お客に気軽に来てほしいということから、店員さんの服装もややカジュアル気味？になっています。

最後に客に合わてわがままを聞いてくれるらしい。
歯が弱い人に、サンドイッチにキュウリを入れないとか、、、
とにかく人のわがママを聞いてくれる、「人」が居る。。

最後はやっぱ人材だ。
この「シノワール」も特別うまいわけじゃないけど、なんかもう一回食べてみたくなるよなぁ。
微妙な線、惹かれてしまいました。

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今日は朝から物件下見と、賃貸市場調査。
中央線沿線「荻窪」駅におります。
解体見積書と、賃貸物件の市場調査。


やっぱ中央線の人気だけあって、徒歩２０分圏内には住宅びっしり。
道路も整備されており、街並みが整っている印象です。

地元大田区は1階作業場、上が住宅的な、事務所兼住宅が結構あり独特の雰囲気なのですが。
この界隈は低層住居地域ですので基本的には２階建て。
住宅街！って雰囲気がしますね。
大きな公園もあり沿線の「吉祥寺」駅が、住みたい街人気NO１いうのも頷けます。

駅徒歩２８分位の位置にあるデザイナーズ物件。


周辺にはアパートマンションがたくさんありますが、ここは満室だなぁ。。。
「デザイナーズ」物件は一時期とても増え、
失敗事例も結構知ってます。
前職でも前面道路からトイレ浴室がみえてしまう物件がありました。
酷かった、、、

そんな悪い事例のせいもあり、デザイナーズは「よい」とか、「悪い」とか言われておりますが、
基本的な住宅性能を確保できれば付加価値が取れる可能性は高いと思っております。

あえて、デザイナーズという必要もないのかもしれません。

最近は住宅メーカーもそれっぽい商品を出すようになりました。
これからは、デザインは良くて当たり前、、、なのかもしれません。

今リフォームの資料づくりで大建工業さんのカタログを見てますが、
進化しているなぁ、、基本的なデザイングレードが年々UPしてます。
できれば既製品でまとめよう、、って最近は思うようになりました。

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日本経済新聞より

弁護士が居ない地域ってあるそうだ。
その地域である若手弁護士が開業して、引き合いがかなり来ているという記事。


顧客のある人は、これまでとなり街まで通っていたから気軽に相談できて助かる、、とのこと。

同じような話は医療格差にもあり、子供を産むのに近くに産科がなくて安心して産めない、、みたいな問題もある。

やっぱり、近くにい合わせないと安心して使えないサービスってあるとおもうが、
これが地域密着の原点かとおもう。
事務所レベルで実現できても、次に企業レベルまで発展できるかといえば別の問題かもしれないが、
なにかシェアしたいニュース。

ほかにも弁護士がいない街ってどれくらいあるのだろうか。

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今日は急いでいたこともあり、ちょっくらロマンスカーＶＳＥに乗車。
ちょっとしたテッチャンですが、ＶＳＥはお気に入りです。
Ｖは、ヴォールト（円弧状の天井）の略で、まさに電車の中はヴォールト天井です。


この車両を設計デザインしたのは、じつは建築家の岡部憲明さんという方
関西国際空港をイタリア人建築家レンゾピアノ氏が設計した際に
日本人で担当した方。随所に建築家らしいディテールが発見できます。

コルビジェの５原則で有名な「水平横長窓」。
この意識があったかっどうか別ですが、私はかってにそう解釈しております。


これは過去に撮った写真ですが、景色が途切れないようにカーテンのレールをワイヤーにしております。
うーん、いかにも建築的。なのです。


そして極めつけは、座席シートが少しだけ窓側にむけてあります。（写真ではなかなかわかりませんが、）

景色を楽しんでもらいたいから、、とのことです。
進行方向にまっすぐ向いて進むのではなく、ちょっと窓側むいて進む。
言葉だけだとちょっと良いそうですが、そんなことはありません。

いろいろな演出がにくいです。

ちなみに下記は、若かりしころ乗ったイタリアユーロスターの写真。


座席は向かい合わせで「固定」。
真ん中にはコンセントとか、テーブルとかがしくまれた「壁」があります。

日本人のデザインの細やかには関心してしまいますね。

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今日は南青山付近のメーカー展示場にて建材を物色中。


最近思うことだが、
タイル、フローリング、外装材等の建材やユニットバス、キッチン、洗面等の住設のデザイン性や材質感が
とても高品質になったような気がしている。

特にデザイン性につては顕著にあらわれている点がある。
例えばフローリングひとつをとってみても、
昔は表面がテカテカして質感にも乏しいようなものが主流だったような。。。
表面がマット調で自然な風合なフローリングなんて中々見つからなかった。
でも最近はどちらかというと、そういう風合が主流になりつつあると、ショールームの人が教えてくれた。

キッチンや洗面台にしても、ボウルの形や取って一つをとってみても、シンプルで使いやすものがあまりなかった。
今、ショールームに行くと、シンプルデザインの装飾があまりないものが主流。

モノづくりの現場では、シンプルにつくることは実は難しい作業だ。
モノの取り合いにはかならず別のパーツがつきまとい、ごつごつの仕上がりになってしまう。

商品の全体的な質が向上したことは間違いない。
そしても価格も透明になりつつあることは間違いない。

これから要求される仕事はそのコーディネート、目利きである。

それにしても無垢フローリングのスタッフの博識ぶりはすごかった。
90分堪能してしまいました。
リフォームや家づくりを検討する方は一度覗いてみては。
http://www.muku-flooring.com/index.html

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今日は打合で永田町に行ったついでに、解体建替えが決まっている
「赤坂プリンスホテル」をパシリ！！
東京都庁でも知られる、世界のＴＡＮＧＥこと丹下健三（たんげけんぞう）の代表作。
１９５５年築だから、６０年も経たず解体かぁ。
早いなぁ、

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今日はタワーマンション３８階の案内で新宿におります。

やっぱ眺望は凄いです。遠目に東京スカイツリーが見えます。


共用施設も充実しており、ロビーにはコンシェルジュ対応でホント至れり尽くせり！！

タワー型物件が普及した背景には平成１５年の「天空率」という制度も寄与しております。
簡単にいえば、１フロア４戸で５階建てのマンションを、
敷地にゆとりを持たせて３戸で７階の塔状の建物にすることができるというものです。
道路斜線の緩和の一つです。

メリットは、、、、
・角部屋が増える
・高層階の住戸が増えて販売価格が高くなる、、、
・廊下が少なくできる、、
・建物の形状をきれいに出来る
等等ですが、２番目の販売価格が高層階で高くなる点は事業採算の上でもプラスに働きます。

再開発型のタワーマンションは特別としても、中小デベロッパーを中心にこの手の物件ふえました～。
個人的には低層階が好きですが、上階に上がるとこの解放感はやっぱすごい。

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今日は所用で、国立競技場に来てます。
１９５８年建造の建物。
外装はメンテナンスしてありますので、そんなに古いとは、、。
でも東京オリンピックが１９６４年だから当たり前か、



「東洋の魔女」しっかりと刻印されております。


そして、今「新」国立競技場の設計コンペが行われているのを御存じでしょうか？
審査委員長に建築家の安藤忠雄氏。

世界中からスター建築家が応募しております。
応募資格については様々議論が起こっているようですが、、、
http://www.jpnsport.com/

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築４０超の木造アパートを有効に活用しようと、
壁を建築して倉庫として貸し出します。



テナントの方は何と３０年以上も継続入居。
八百屋時代があり、クリ―ニング時代があり、飲食店時代があり、、、

周辺地域もだいぶ変わりました。
かつては、三菱自動車工場で働く人たちでごった返した商店街。
そして工場は億ションへと生まれ変わり時代の象徴に。
労働者が減り、商店街が活気がなくなり、やがて、メイン通りだけ残り、
2か所あった町の銭湯も１か所になり、、、、

オーナーはこの間ずっと家賃の回収に通っていたのだろう。
そしてこんどは倉庫として貸せないかなぁ、、、

賃貸経営も時代の流れとともに。

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今日は賃貸リフォームの現地調査。
３ＤＫを２ＬＤＫに間取り変更します。

写真奥の部屋と手前の部屋の間の壁を撤去してワンルームにします。


２ＤＫ→１ＬＤＫ
３ＤＫ→２ＬＤＫは、
最近のリフォームの基本です。

このマンションは同じ間取りが３０世帯もありますが、
周辺地域にも似たような間取りがあります。

ターゲットは、貯蓄中のディンクス、もしくは子育て期のファミリー。
いずれにしても２ＬＤＫで十分です。
ダイニング（食堂）とリビング（居間）は別別というのが当たり前だった、
５０代から３０代への入居者の世代交代です。

賃貸リフォームは何といっても、企画がキモです。
入居者募集の広告にどのように告知するか？というところから企画を考えます。

今回はのどかな住環境を生かして「健康志向」「自然素材」「エコ」「子育てストレスの軽減」等をコンセプトにしてます。

具体的には「無垢フローリング」「２重サッシでノン結露」「ベビーカーが納まる玄関」「キッチン脇の家事コーナー」「室内２個所の物干しフック」「おいだき」「対面キッチン」「収納豊富」等等至れり尽くせり。。。
又、デザインがよいのはいうまでもありません。予算はそれほどないですが、何とか納まります。

早く見積書をせねば。

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江東区の清澄庭園付近で物件調査しております。

土地、戸建、マンションもそうですが、
ちょっと環境や立地にひと癖あるほうがおもしろいですよね。。

旗竿地だけれど、奥は公園に面している、、、、
北側道路で暗いけど、南は緑道沿い、、、
ひな壇地だけど、道路に２面接している、、、、

この土地は、北側には清澄庭園の借景
南側は１.５ｍ位上がって川の遊歩道、、、、


まっさらな更地よりもちょっと敷地に特徴あるほうが、不動産は面白いです。
たぶん、建物のイメージができるからだと思います。

名建築といわれるものほど、環境から発想を得た作品が多いです。

フランク・ロイド・ライトの落水荘

普通こんなとこには家建てないですよね。注文したひともすごい。

この土地はコインパーキングですが、
建てるとすれば、こんな感じ。

北側の申し訳なさげにある小さい玄関から明かり導かれながら、
薄暗い階段を上がるとコンパクトにまとめられた休息フロアの２階へ。
北側の庭園の景色はまったく気づかれないように、
ダマシダマシ３階へあがらせるると、
北側が全開口のピクチャーウィンドウの庭園借景。
てなかんじか。

うーん。創造ばかり膨らむ。
肝心の地べたをなんとか確保せねば。

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新宿区で計画を進めていた新築住宅の解体工事が始まった。

が、あいにくの雨。


昭和２０年代の建物をリフォームして居住されており、
２オーナーの建物。

老朽かなり進んででおり、リノベーションは視野にありながらも建替え。
今日は解体工事ですが、初めて業者が敷地に手を加えるのでいろいろと大事なポイントもあります。

例えば、道路との境界にある「縁石」。
引き渡し時にちょっと凸凹になっていたら、誰の責任か、、、と始まってしまいます。
境界杭もしかり、です。
ばっちり写真を撮ることを忘れずに。

時々、
リノベーションと新築、どっちがよいか、、、と質問を受けますが、

戸建住宅の場合は窓廻り（サッシ）の具合をポイントにすると良いかと思います。

ここ１０年位でガラスの性能は格段にあがり、
かつては高値でなかなか採用できなったペアガラスが標準仕様になりつつあります。
なかでも「ＬＯＷ－Ｅペアガラス」と呼ばれる最もグレードの高いガラスも、
フラット３５Ｓ仕様を筆頭にかなり普及しております。勿論今回も採用してます。
戸建住宅全体で通常のフロートガラスと比べても差額１５万円～２０万円が相場ではないでしょうか。

戸建のリノベーションは、断熱性能ＵＰや耐震性能確保する工事ををオーナーが負担しなければならない分住宅設備等にコストが掛けられないですね。。。
結局、もう２割の出費で新築じゃん、、、となってしまします。

その点、マンションは耐震性能はＲＣで全体で負担ですし、
断熱性能は上下左右を住戸に囲まれてますので、断熱をシェアします。
また、サッシはせいぜい、共用廊下側とバルコニー側程度。
一応共用部ですので、手はつけられませんが、、、
リフォーム費用は内装に思う存分掛けられます。

中古マンションを買って、リフォームというストック活用型の住宅購入が注目されつつありますが、
リフォーム費用を含んだ住宅ローン商品というもののどんどん開発されてます。
税制の優遇等、これからも目が離せないです。

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委任物件のオーナー訪問。

が、、、、


以前から問題になっていた施行会社の問題がとうとう露呈しだした。
施行要領に沿わない方法で施行したタイル。
階段を上がる度にタイルにもろに負荷がかかるようになっており、とうとう崩壊。。。
壊れて水が入り、冬凍結して、凍結すれば水は膨張して、亀裂が広がり、さらに被害は拡大します。

人間の体と同じで、大けがしたら回復までにたくさん時間がかかりますが、
予防しておけば被害の増大を防ぐことはできます。
これから簡易補修を施します。。。

こういう問題、誰に責任をぶつけてよいのやら、、

完成から１４年。そろそろ大規模修繕の時期。
そして、ここ数年の賃料下落時期とも重なります。

このオーナーさんの物件は１０戸中、空室は１戸なのでまだまだ良い方。
修繕費用はかかるは、家賃は下がるわ、賃貸経営は厳しい時代なのは確かです。

家賃を下げればいつでも決まるでしょう、、といわれることがありますが、
２つ返事で「その通り！！」とはいえません。

これまでは、ハウスメーカーによくある最大公約数的な賃貸商品企画でしたが、
これからは、オンリーワンの企画が重要であることはいうまでもない。


余談ですが、お茶の水で見付けた外壁が多角形に彫刻されたビル。
コストはかかっておりませんが、なんだかデザインチック。。


チェコキュビズムという建築様式がありますが、懐かしくなりアルバムを開いてしまいました。
≪ネクラノヴァ通りの集合住宅≫

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今日は、日本ホームインスペクターズ協会主催の
公認インスペクター（住宅診断士）の試験を受けました。
久々の試験、ということでなんかこの緊張感が懐かしい、、、


これからストック活用時代においては、建物の状態をチェックして
購入判断の助言や投資判断の材料になるかと思って受けみております。

さすがに、宅建業法と建築基準法が中心ですので大体わかりますが、
やっぱり試験独特の問題もあります。
５０問、９０分ということでのろのろやっていたら全部見直しができませんでした。

天井裏の水滴の状態によって、結露か雨漏りか推測する問題とか、
瑕疵担保の問題について、宅建業法と民法の関係、、、意外と見落としていたりします。

でも、木造住宅の設計か施工管理の実務をやっていないとつかめない問題もあるなぁ。

インスペクションもそうですが、
耐震基準適合証明、フラット適合証明、耐震診断、等等
ストックを活用する場合の派生業務が結構あるので、
今後は活用に絡めて対応していきたいです。

借地・底地のサイトオープン！！
一度ご覧ください。

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地元のある地主さんで相続が発生し現在周辺を不動産会社がうろうろしてる。。
１０以上の物件が市場にでることになる。

写真もその一つだが、、、、


伐採にどらくらいの費用がかかろうか、、という土地。
場所は大通り面だが、先祖代々手付かずの状態のようだ。

これだけの土地がある場合は根がどれくらいはっているか、とても気になります。
建物建てられないかもしれませんから、、。

それにしても相続は恐ろしい、、、、
最大税率５０％ですので、半分没収、、ということ。

事前対策をしておけば税金はかなり圧縮できます。
切り札は、「資産の組換え」

相続税の算定となる評価額を「下げて」
収入を「上げる」

地価が継続的に下落している時代においては、
相続税は上げてやろう、、、という時代においては
とてもメリットがあります。

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港区麻布十番の空きビルを物色中。
地上３階しか建築できない場所にむりくり建てた事務所ビル。





建築中に事業主の経営状態が悪くなり、
最終的には施工会社が差し押さえてしまった。

差し押さえて取得してしまったがテナントがまったく入らない、
↓
管理もしない、、（管理の体制なんかない会社）
↓
薄汚れた状態
↓
塩漬け

そして隣では、アパート会社が新築建築中。
このビルもなんで店舗事務所で建築したんだろう。
家賃が高いからか、、、。

住居にしていれば、「麻布十番」徒歩７分となれば入居者は簡単に付くのに。。
市場調査は重要です。

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