reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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持たざる経営分岐点。 

こんな記事がありました。
コンビニは土地を買わない、いわゆる持たざる経営かと思っておりましたが、
時代の変わり目なんですんね。


商業地の地価動向は、グラフを見れば確かに70年代と同じくらいまで下がっているということがわかる。
ある友人がセミナーで、「今の地価は40年前の水準なんです、、」というとなるほど顔になるそうだ。。

40年前かぁ、。

マクドナルドは、不動産を購入して賃料収入を得るビジネスモデル(日本ではどれほどの割合かわかりませんが、、)だと言われているが、各企業も戦略転換すればまた不動産の見方が変わってくる。

ほんと、今ってそういう時代か。

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情報「処理」能力、情報「編集」能力 

学校でどうして、音楽や体育を習うのか、、、と聞かれたら?
なるほど、と思ったのでスクラップしました。



ネットで大量に情報収集ができるようになってから、
情報そのものに価値があるのではなく、
情報をいかに使いこなすことが価値なのだと思う。

来た情報を処理するだけでなく、
組み合わせるとどうなるのか想像してみたり、
そしてまったく違うものに仕立て上げてみたり、、、
これが情報「編集」能力というものか。
「変革」よりも「変化」するということ。

不動産情報がFAX等の紙媒体で共有されていた時代(経験ありませんが、)
には本当に情報をたくさん持っていた業者には価値があったのだと思う。

でも今は、オンラインで共有ができるので、
情報そのものよりも、
情報の善し悪しを選別する「めきき」に価値があるのだと思う。

その時代に沿うように、コンサルティングという言葉も定着してきつつあり、
ほぼ市民権を得つつあるように思う。(まだまだ知らない人も多いが。)

紹介した記事を書いている、藤原さんは民間企業リクルートでの仕事経験があり、
学校長という公の職につくことで、独自の「めきき」が養われたのではないかと思う。

違う立場に立って再考すれば、新しいい気付きが得られるのはわかっていながら、
なかなかできないことだ。

何事も経験すること。

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NPO「小樽民家再生プロジェクト」!! 

NPO「小樽民家再生プロジェクト」中野むつみさんと情報交換する機会がありました。



小樽では、歴史的建造物が多数存在しており、ここ数年でかなりの件数が解体されているようです。
所有者もメンテナンス費用(寒冷地は特に除雪等大変です、、)等の維持費がかさみやむなく、、
といった事情があります。
空家の問題は全国各地であるようですが、
空家が歴史的建造物となるとちょっと訳が違います。

今後、当NPOでは「売却」や「活用」を検討できる物件情報を、
希望者とのマッチングする仕組みを構築するようです。

私も技術委員を務めるNPO「みんなの住まい」でも今後情報発信、共有化していきたいです。

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大規模修繕、良いけど。。 

現在取扱している、中古マンション赤坂パインクレストが大規模修繕工事に入った。
きれいになるのはよいが、せめて年初だったら良かったのに、、といっても始まらない。


それにしても、見事な道路斜線規制でできた形のマンション。
場所は赤坂町学校至近の超一等地。
このような場所で新規物件が出ることはまたとない。
中古マンションの良さはやっぱそこ、立地にあります。

外壁は同じ色になるのだろうか。。。

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賃貸ビルの外壁補修中。。 

今日は賃貸ビルの外壁補修をやってもらった。
天候で延期となったり、都合で伸びたりしたが今日着手。



この工事、職人さんは3人体制で行います。
ブランコで降りながらシール補修作業。
偶然にも担当の職人さんは長身で180センチはあろうかという人。
でも手が長い方がしごとはしやすいか。
隣との隙間があまりなくちょっと負担掛けております。
これで最後になることを祈って。

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借地権・底地コンサルティングの仕事 

現在、多種多様な仕事をしておりますが、
継続的に借地権、底地のコンサルティングの仕事をしております。

これは地主さんの相続対策の一環の仕事で、
主に代々地主であったり、
事業家であったりする人たちの将来的な相続税対策です。

借地とは、地主さんと土地の賃貸契約(よくあるのはマンション等建物の賃貸契約)を結んで
毎月地代を支払っている状態にある土地です。

借りている人を借地人。
貸している人の土地を「底地」と業界では言っておます。

つまり、底地の価格と借地権の価格を合わせると、一般的な所有権となります。

この状態にあある不動産はには
実は色んなトラブルであったり、争いごとが起こることがあります。

借地人は、
20年ごとの更新料であったり、
建替えや増改築の承諾料であったり、
第三者に売却するさいの地主の承諾であったり、
毎月の地代支払いはもちろんのこと、
様々な約束事があります。
また、承諾料や更新料も相場と言われるものがあるように
地主さんによっても異なります。
そうすると、高いとか安いとか、
払う理由があるのかないのか、、等とはじまります。

また地主さん(底地持ち主)は
土地の評価が高い割に地代が少ないとか、
少ない地代を徴収するのが大変(滞納もあります)とか、
何よりも地代収入の割に相続税が高いということが問題だったりします。

例えば
所有権価格:5000万円の土地があったとします。
すると場所にもよりますが住宅地で割と多い
借地権:底地の比率を6:4とすると、
借地権価格3000万円
底地価格2000万円
となります。

、、、(つづく)

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「インスペクション」な時代。 

毎日新聞にこんな記事があった。
石綿調査、つまりアスベスト調査について公的資格制度を設けるというもの。


今、この建設不動産業界では「専門性の高い、調査」がビジネスになっている。

ホームインスペクションは、業界ではかなり浸透してきた建物の購入前等に実施する建物調査。
その他、フラット35の適合証明発行業務、耐震適合証明、耐震診断、CASBEE等等挙げればきりがない、、。

いずれも不動産ストックを活用する際の評価基準であるが、
いま最も混乱しているのは「エコ」の方面であると思う。

言葉だけでも「省エネ」「エコロジー」「環境共生」「ゼロエミッション」、
そして最近は「スマート」。
理念であったり、時には政策的要因も働いているとおもいますが、
いずれにしても過渡期にある分野であることは間違いないと思う。

これから、重要なのは混在するたくさんの指数を使って、
目的に沿ったアドバイスをすることなんじゃないでしょうか。



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次世代型のクラウドコンピューティングは、コミュニティではないのか!? 

最近、これから、こそは「コミュニティ」とか「シェア」が大事だ!


、、、と、ここ数年で確信できるようになりました。

次世代型のクラウドコンピューティングは、コミュニティではないのか。。。

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プロフィール

OgataDaisuke

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