reframe代表 緒方大介のブログです。

不動産コンサルタント・一級建築士として活動しております。

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時代は新たな「仕組み」を必要とする。 

先日、橋本大阪市長が出演する朝まで生テレビが放映された。


タイトル「激論!大阪市長“独裁・橋下徹”は日本を救う?!」


結構この手の番組は好きで、一応録画しておいた。

半分ばかり見た感想だが

結局市長がやろうとしていることは、

自治の「体制」「仕組み」を変えようということである。



住民の意見が反映されるように、、、

校長先生の意見が反映されるように、、、、

現場の意見が取り入れられるように、、、、、



今、いろんな分野で「仕組み」「体制」の話が出てくる。


時代の大きな転換期なのだと思う。

これまでの「仕組み」が時代に合わないのだ。



先日ある弁護士の方が、弁護士業界は構造不況だと述べていた。


資格を取っても仕事に就けない、、、、


仕組みが悪いと、個々の能力は二の次になってしまう。




不動産・建設業はその典型だと思う。


”つくれつくれ”  ⇒  ”生かせ、使いまわせ”に変わった。



不動産は不動産屋さん、、、

建築は建築屋さん、、、


から建築と不動産屋さんにしないと、ニーズに応えられない。



中古物件買って、リフォームして住みましょう、、、なんてことを


不動産屋さんもやっていれば、建築屋さんもやっている。


やっぱこれからは一体でないと、お客さんに不便をかける。


建築・不動産を融合した仕組みをこれからどんどん生み出してみたい。

[edit]

「三高」と「三低」 

先日ある雑誌だったか、何だったか思い出せないが、

面白いことが書いてあった。


三高という男性のチェック指標がある。

1.高身長
2.高収入
3.高学歴

である。


そしていまは三低が注目されているそうな。

1.低リスク
2.低依存
3.低姿勢


はぁ~、なるほど・・・

低リスクってなんでしょう。

今やそんな職業はあるのだろうか?

公務員はその部類に何とか入るのかもしれないけど。



私はこれまでの職歴で、何度かの転職を経て現在に至っているが、

一つの方向性はあった。



それは、だんだん少人数で仕事をこなせる環境にしてゆくこと。

大企業で、ビッグPJTに関わるということも少し憧れはあったが、

それよりも、自分でコントロールできる範疇で1から10までこなす仕事がしたいと・・・


一番多いときは120人の会社に勤務していたことがあるが、

現在は15人の会社を経て、5人の会社に結果として落ち着いた。

いろいろなめぐりあわせや縁もあったが、結果としてそうなった。

そう選んできたのかもしれない。


「低依存」という指標があったが、これも一つの「低依存」なのかも。



ただ、「低リスク」という指標はちょっと。

やっぱ何事もチャレンジせねば。




【番外編】ついでに建物の面白い指標もあったので紹介。


建物の3高

1.高層
2.高圧的
3.高尚



建物の3低

1.低層
2.低姿勢
3.低コスト



うーん分譲マンションなんかそのままこの流れですね。エリアにもよりますが、、、

[edit]

「士業」のサービス精神 

今日は少しかぜをこじらせてしまい、近くの病院へ。

ここの病院は、日曜日やっていて火曜日定休日である。

そのせいか、日曜日はとても混んでいる。

考えてみれば当たり前だ。

平日は仕事等で医者にいけないサラリーマンにとってはとても助かるし、

病院は基本的には日曜日やっていないのだから、

このような日曜日にやっている病院には患者が殺到する。

この病院の先生は、患者の立場になってものごとを考える人なのだろう。


一種のサービス精神だと思う。


最近特に、士業の世界でもサービス精神を感じることがよくある。

弁護士、税理士、司法書士、建築士、、、


私は建築士の部類に入るが、

ある住宅メーカーなんかは、設計部門が水曜日休みなのはわかるが、

現場監督までが水曜日だという。(現場監督が水曜日にゆっくり休めるかどうかは別として、、、)


ちなみに、この病院が入っているビルの1階にはお決まりのように薬局が入っているが、

なんだかとてもやる気があるのだ。


ここでも「サービス精神」を見つけた。


薬局に行くと必ず、いままでの薬のアレルギーがどうのこうの、、、という

アンケート用紙みたいなものを書かされるが、


最後に


「今後この○○薬局から、、、イベント情報等の、、、、案内を、、、、、送ってもよろしいか?」


という欄がある。


薬局がイベント情報??


興味半分で、情報もらうことにした。



不動産業界で、ある薬局の経営者の方の依頼で、

開業する医院の近くに薬局を出すので、不動産を購入するということで、

何度かお手伝いをしたことがあるが、


その経営手法を見ていて、

なるほど、こういうかたちで仕組めば安泰なんだな、、、と思っていたが、

いまはそうでもなくなりつつあるのかもしれない。



ことし新年会で同席した弁護士の先生は

「弁護士はサービス業だから・・・・」と言っていた。


専門性の高い職業にサービス精神が加わることはとてもよいことだと思う。




重要なことは、相手の立場になって、

もっといえば、相手になりきり、

「必要なこと」「役に立てる」ことを考えることだと思う。




あぁ、いろいろ考えていたら、風が治った。。。。

まったく、単純な私。。

[edit]

これが「老人力」というものか、、 

今年の正月は郷里九州へ家族で帰省をした。

5泊6日の帰省であったが、私はもちろんのこと、

九州のジジババのほうはかなりお疲れのようだった。


先日帰省した時の写真をパソコンで整理していたところ、

妻が帰省前に埼玉の義母から言われていた言葉を思い出した。


話はさかのぼるが、昨年6月に我が家に待望の二男が誕生した、、、


埼玉のババは83歳の高齢ということもあり、九州からジジババがはるばる、そして飛んでやってきた。


1週間程度東京に滞在して、子育て・家事の手伝い等をしてもらった。ありがたい限りである。。


帰り際に、九州のババから妻へ「出産を頑張ったご褒美を自分になにかしなさい」とお祝い?をもらった。


妻はご褒美といっても、買う時間もなかなかとれず、

洋服買っても子供に汚される、、、みたいな理由で「ご褒美」はしないままであったようだ。


さて、半年後の昨年末に帰省することになったある日、妻と埼玉のババのやり取りを聞いていると

「あなた、そういえば、ちゃんと着るものは買ったの?

 ちゃんと買って、それを着て帰省しなさいよ、、、、」とか言っている。


後で、何のことだったのか妻に聞いたら、

なんでも例の「ご褒美」のことを埼玉のババに話していたのだそうだ。


私からすると、埼玉のババ新しい情報はほとんどインプットされない。

どこの家族にもある話なので、特に気にも留めていない。


しかし、

「ご褒美」の件は、インプットされるばかりか、それを実行した証拠までを確かめようとしていた、、、


こっこっ、これが「老人力」か。。。と思った。


孫にどの服かったこととか、ほとんどおぼえてないのに、、、



「老人力」のメカニズムは恐るべしだが、

それ以前に義理堅い気質であることを付け加えておきたい。


ババよ、どうか長生きして、せめて戦中の話を孫につたえておくれ。。(以上)

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「天災」と「人災」 

先日、子どもが通う幼稚園から1通の手紙が来た。

内容はというと、、、

「先日の雪の影響により園バスの一部が遅延して、、、送迎時間に影響がでた、、、
ご迷惑をお掛けし深くお詫び、、、、、、」というもの。

テレビや交通機関でもよく見かける光景だが、

少しばかり違和感がある。。。

バスの送迎状況をもう少し掘り下げれば、

バスの運転手さんが、道路状況や、運航ルートの特徴をみて、

迂回したり(ちょっと坂道もあるので、)、中止したりしたんだろう、、、、

きっと現場の運転手さんは、「安全」に配慮して、幼稚園の責任者に報告したのだろう。


だから、正確には

「安全を最優先してとった行動故、ご理解の程、、、」というべきではなかったか。

「人災」なのか「天災」なのか、これじゃ運転手さんもかわいそうだ。

なにも雪道でもなんでも運転できるドライバーにしてくれ、という親はいまい。。

(モンスター何とか、なら言うかもしれないが)


「電車の遅延」も同じだ。

最近人身事故によくあたったが、

人身事故が起きても時間通りに運転しろというほうが、間違いだ。

なんでもかんでも誤るから

勘違いをして運転手に

「遅刻してんだよ、どうしてくれんだ、、、!!!」というおかしな人が「人災」で生まれる。

停止している電車中をみても、やっぱり

「しょうがないよ。。」ってケータイでしゃべっている人が多い。

まともな人は多いのだ。と信じたい。



最後は「不動産取引」だ。

建物の工事がからむ「建売住宅」は特に注意が必要。

天候等の影響で工事が予定通り進まない可能性がある等等。。

買主さんには必ずそのように補足を行うようにする。

説明しても「そりゃそうだよね。。」と言って頂ける方がほとんどだが。。



謝罪する前に責任の所在を要確認。

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もののスケール  @武蔵境プレイス 

打合で武蔵境にある、
武蔵野プレイスに来ている。

駅前ロータリーに突然現れる現代建築。
gaika.jpg
なんだか不思議な形だが、内部はとても気に入った。
夜いったせいもあり、ライティングが家のリビングにいるような感じ。
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施設内には、カフェ、音楽スタジオ、学習室、雑誌コーナー、キッズコーナー等
どれもよくできている。建築好きとしては見ごたえ満載。

私自身、建築の設計の仕事をアルバイト期間も含め6年やっていた。
内部を見渡していて、スケール感がとても心地よい。。
住宅のスケール感、空間構成が随所に取り入れているからなのか、


もう少し仔細にみてみると、
例えばこんなところ。。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
liv.jpg
アーチの高さ、大体2.5m位かな?
これくらいの公共建築ならもっと高い建物が多いのでは。
でもこの高さスケール感に住宅のリビングを思わせるライティング。。
仕事帰りに、ちょっと立ち寄ってみたくなる、リビング感覚で使いたくなる、そんな勢い。


参考までに、↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
ito.jpg
これはある大学図書館。アーチの高さ3m位はあるかな?
カラーリングも違うが、なんかパブリックな感じがする。


この「武蔵野プレイス」、なんと22時まで空いているそうだ。

9時ごろに帰ったが、学生、リーマン、まだまだいっぱい。そしてすごい熱気。

こんなに利用される公共建築は幸せである。
費用は相当かかっているとおもうし、無駄なお金使いやがってという批判もあるだろう、、

こんな施設が駅前にあるなら、住んでみたいとまで思ってしまった私であるが、
そんな形で不動産の価格に少しでも影響するとこういう公共事業もふえるのだろうが。。

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@荏原中延にて 「住育」ってどう? 

三菱地所ホームの異端営業マン金丸さんのお誘いで、
日本酒専門酒場「かもすや」酒店のオープニングパーティにお邪魔した。
普段は焼酎ばかりであるが、今日は日本酒を堪能した。
宣伝ではないが、食事がとてもおいしかったです。
きめ細やかな気配りを味付けにも感じました。
場所柄、なかなか下りることはないが、会社の納会で是非おじゃましたい店。

↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kamosuya.jp/



異端営業マンKさんは、広告代理店、地場工務店、不動産会社、設計事務所の職歴があり
ぼくにいわせるとかなり「異端」です。

こんな話がでた。

住宅メーカーの展示場に小学生が社会科見学にくるそうだ。
どうも異端児が仕掛けたみたい。

これはとても興味がある。
「住育」という活動をきちんと定義して
建築不動産業界でやってみてもよいのではないかと思っている。

「食育」ではない「住育」である。

宅建業では住宅は「買う」もの。
建設業では住宅は「建てる」もの。

でも同じ住まいである。

古い家をリフォームして住もうという流れも「住育」のひとつではないか。。

もっとあるぞ、、これからすこしづつ書いてみたい。

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「授受」と「コロッケ」と「吉野家」の話 

今日不動産売買契約を1件おこなった。

重要事項説明、契約書押印、そして最後に、
手付金といわれるものの「授受」が「手渡し」で行われ領収書発行。
手付金は住宅の売買契約の場合現金持参のうえ授受することが多いのではないだろうか。

そこで思ったこと。「授受」について

なんでも取引を行う場合にお金や商品を授受することは結構あるが、
「手へん」の「授」が表すように「手」渡しで行われるのが起源ではないかと思う。

ふと、ある肉屋さんでの光景を思い出す。
おばちゃんが高校生に120円のコロッケを、
トングでつまみ、
紙っぺらでコの字に挟んで、
「熱いよ~」なんてことを言いながら、
落っことさないように注意して高校生に渡す。

それに応じるかのように、
高校生はコロッケを下から手をUの字にして受け取る。
「うまそー」とか言っていた。

一連の何気ない「授受」の中に相手を気遣い、
そして相手を裏切らないように気遣うコミュニケーションっていったら大げさだが
そんなものがあるように思う。

そしてコンビニでは、
紙袋にいれて、
薄いビニル袋にいれて、
相手がよそ見して落とそうが何しようが大丈夫なように「気遣い」授受する。

もらうほうは、おかげさまでスマホみてようが、
ケータイでしゃべってようが、へっちゃら。
これをコンビニケーションっていうのはセンスがないが、

世の中に”齟齬”が生まれる原因の一つか。

なにも最近の若いやつはみたいなジジくさいことを言う年ではないが、
やはりこういうことも、失われないような「仕組み」が必要かと思う。

思い出した、そんな仕組みがあった。


牛丼吉野家。


全店がそうなのかどうか知らないが、
券売機を置かないようにしてるそうだ。

その理由とは。
お客とコミュニケーションがとれる、残り一つの「授受」だから。
前テレビで社長がいっていた。

授受の原則を忘れずにしたい。

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天ぷらに、あたたかい、おつゆは、かけても、よろしいでしょうか、、、 

閑話休題

東急線、蒲田駅構内にある、そば店”しぶそば”にて。。




個人的分析では、ここの店はかなり繁盛している。
飯どきでなくても満席の時が結構ある。

何事も原因があって結果なのだから、ちょっと考えてみた。


まず≪選択と集中≫

天ぷらは、なんやかんや揚げるのではなく、
「ちくわ天2本」と「季節もん」
結果 → 大量仕入れにより(たぶん)材料が良い、ボリュームが出せる、社員の手間が省ける、お客さんを飽きさせない、あつあつを提供できる、、等等


そして≪コストをかけない付加価値≫

もりそばと、ちくわ天を注文すると聞かれることがある、それが、

”天ぷらに、あたたかい、おつゆは、かけても、よろしいでしょうか、、、”

最初なんのことかと思ったが、「パリパリ好き派」と「つゆに浸ってしっとり派」、あなたはどちら?
という意味である。たぶん。

別皿にして、おつゆをかけるくらい、コストはほとんどかからないと思う。
でも立ち食い店で、顧客の細かいニーズに対応できる点で他店との差別化である。
どこの店でも出来るはずだが、これは現場から生まれたアイデアかどうかわからないが、
ちょっと感動しました。

これだ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓



味?行ってからのお楽しみです。

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3年来の遭遇。。大事な携帯番号 

朝から雪。
風が吹くとちょっと痛いくらいの寒さ。

今日偶然であるが、3年ぶりに2人の人と電話で話した。

3年前といえば、リーマンショックの翌年であって
そのころ不動産・建設業界には激震が走っていたといっても過言ではない。
ばたばたと倒産するデベロッパー。
特にマンションデベロッパーにとっては大変な時期だった。
日々退職、転職の嵐である。
いま振り返ってみても恐ろしい。

一人は、ちょうどそのころに、転職をした人。

もうひとりはちょうどそのころに会社が倒産して連絡を取らなくなった人。

実は会社のケータイを使うようになってから、
個人のケータイ番号をほとんど使わなくなり解約しようと思ったことがある。
でも、この番号でつながっていた縁もあるので、そのままにしておいた。

番号を解約していたら、そんなつながりも消え失せてしまう世の中。
むしろケータイの番号でつながる仕事の輪。
これからも大事にせねば。

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借地権を共有名義にしておくと・・・(つぶやき) 

今日あるアパートオーナーさんを訪問した。
この方は昨年から所有の借地権の売却をしたいとのことであった。

経緯はというと、、、、
親から子供3人の共有名義で相続した。
正確には建物の所有権を3名の共有にした。
ここまでは経験的にはよくあるケースか。

そののち1名は独身でアパートに居住しており、
そのた2名は結婚して苗字が変わりそれぞれ持家である。

アパートの管理はというと、基本的には自主管理であったが、
その後空室をほったらかしにしており現在は全8戸中2戸入居するのみ。

当たり前だけれど既婚者の一人は早く処分をしたいそうだ。
家賃は減るばかり。かといって売るに売れない。
共有名義にしたことが一番の原因である。

現実は3人の共有とはならない。それぞれ配偶もいるしその意見は無視できない。

せっかくの財産がこれでは生かせない。

解決方法は其々当事者が話あうことだが、
日常会う関係でもないしなかなかきっかけがつかめない。

年末にお正月が良いきっかけとなるから、、と意見させて頂いた。
やっぱ新年早々そういった話をする雰囲気でない。
それもそうだ。

そのままだと「ゼロ」だが、みなで意見を合わせれば数百万。
都内の不動産はなんだかんだやはり高い。
(私の郷里九州なら数十万といったとこか、、悲しい。)

是非換金して、家をリフォームするもよし、不動産投資するもよし。
皆がハッピーになる最良のサポート役になれれば仕事のやりがいもあり。
よけいなお世話か。。

権利関係の調整はズバリ、中立に話を聞く人間をいれることと考える。
其々の思いをすべて聞きだし、最良の選択肢を提示。
不動産コンサルのうでのみせどころである。

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分譲部分の工事着工! 

大田区内で進行中のPJTの分譲住宅部分(建売住宅)の工事が
基礎工事に取り掛かった。

震災を経ての建築現場、販売状況について少し触れてみたい。

「工程」について

以前は木造3階建の場合は早い会社で4カ月程度で完成していた。
現場は4.5カ月はみるようにしている。
原因は、さすがに震災の影響とは言いたくないが、
現場監督談によれば、職人が東北地方に取られており不足しているとのこと。
やはりまだまだ影響はあるのだ。

「分譲住宅の販売状況」について

震災後かなり落ち込んだことはいうまでもない。
これは他業種でも同様。
震災の影響というわけではないが、
ここ数年の動向として、購入希望者がとても慎重である。
性能、品質、デザイン、価格、住宅ローン含め検討することは山ほどあるのだから、
当然と言えば当然のこと。
今回は事業主という立場で関わっているが売主がそろえる資料・情報がとても重要と考えている。
これが、販売会社の仕事の効率につながり、買い手の理解を深めてくれることは言うまでもない。

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4か月はあっというまである。
写真記録等手抜かりないように注意。

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新年会@新橋 

今日は取引先士業の方と新年会。
ビルの41階ということもありすごい夜景。
大田区に通勤するようになり港区に行く機会が大分減ってしまった。これはこれで地場のある会社なのだから当然といえば当然か。

港区はどんどん変化する町。
乗り遅れないようにせねば。

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売却中 中古住宅物件の現地案内 

今日は売却中物件の現地案内。
環境、立地ともに世田谷区のかなでもとても気に入っている場所である。

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7LDKということもあり、大型家族で、子だくさん家族に是非使っていただきたい。
買主さんもかなり関心を示してくれた。

中古住宅の売却、購入についてポイントをいくつか書き出してみた。
●建物の状態を見極めてリフォーム費用を算出(リフォーム履歴調査)
●耐震性能、水廻り設備の状態、漏水箇所等ヒアリング
●住宅ローン利用の可否
●将来的に建替えた場合のシュミレーション

ポイントとなるのは
やはりどこまでリフォームをするか・・・。
どのくらいリフォームをすれば買主のイメージに近づけるか、
具邸的に数字で提示することが重要と思われる。
これははっきり言って宅建業者のスキルでは不足。
やはり建築の知識が必要であろう。

建築経験者としていえることは、リフォーム・リノベーションは新築よりも難しいということ。
有資格者であればよいというわけでもない。コストを勘案したリフォーム提案ができる業者。

中古住宅の流通量が増加傾向にある不動産業界では、
今後ますます「建築不動産」という見方が重要である。

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人間平等ではないのだ!! 

ルームシェアのサイト
「シェアのサイト」というサイトがあるが、
3年前になるだろうか、運営を手掛ける各務さんに知人を介して会う機会があった。
東大大学院在学中に起業して、「建築と不動産と金融」の中心に立ち仕事をしたいと語ってくれた。
その後、当時自分が主催する勉強会にゲスト出演して頂きまだまだ発展途上の分野である「シェア」
について大いに議論した。
こんな優秀で熱意があるやつがいるのか、、、と記憶する。
その後も2度ほど食事をする機会があったが、
何だか体調がわるいからしばらく仕事を離れるとの談が最後だったか。

ツイッターやフェイスブックのおかげで近況は知っていたが、こんなことになってしまうとは。
http://twitpic.com/85yvpu

仕事上いろんなお宅にお邪魔する機会があるが、仕事もせずお金には誰のおかげか不自由もせず、
とりあえず生きている若者が、結構いるというのに。。

なんだか悔しくてしょうがない。無念。。

彼の創造していた理念は、今現在現実新たなビジネスとして成立しつつある。
新ライフスタイル確立に一役買ったことは間違いない。
胸に刻んで、彼の分までできるかどうかわからぬが、頑張りたい。
合掌。

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民間賃貸を活用したセーフティネット整備 

≪住宅新報より≫
政府は12月24日、2012年度予算案を閣議決定した。一般会計予算は前年度比2.2%減の90兆3339億円となった。
住宅・不動産関連施策では、中古流通市場の環境整備に1億2000万円を計上。宅建業者のリフォーム提案をはじめとするコンサルティング能力向上や、他業者との連携促進を行う。また、病院など公益的施設での不動産証券化手法の活用に向けた環境整備にも1300万円を計上した。加えて、民間賃貸を活用したセーフティネット整備に100億円を計上。適切な管理が行われることなどを条件に、民賃空き家の改修費用を戸当たり最大100万円助成する。断熱性能向上や再生可能エネルギーの活用などで年間の一次エネルギー消費量が概ねゼロとなるゼロ・エネルギー住宅の推進にも23億円を計上。同住宅に取り組む中小工務店に戸当たり最大165万円を補助する。(以上)

昨年「ストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業」交付をあるオーナー様に提案したところリフォームのタイミングであったこともあり利用させて頂いた。最初は結構厳しい審査かと思いきや断熱関連の性能を証明する書類添付のみで済んだ。震災の影響もあり工事は伸びたものの結果として100万円が交付され、マンションの断熱仕様はかなり向上したように思えた。今回は100億円が計上されいる。中小工事店にとっては明るいニュースである。オーナー様、工事関連業者と是非共有したい情報である。

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プロフィール

OgataDaisuke

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